Í næstu sveita­stjórn­ar­kosn­ingum stefnir í að hús­næð­is­málin verði efst á dag­skrá. Skort­ur­inn er því­líkur að félags­mála­ráð­herra hefur lýst yfir neyð­ar­á­standi á hús­næð­is­mark­aðn­um. Fast hefur verið skotið á milli póli­tískra aðila und­an­farið og er hinum og þessum kennt um ástand­ið. En hver er hin raun­veru­lega ástæða fyrir því að hús­næð­is­mark­að­ur­inn er eins og hann er í dag? Í raun er mjög auð­velt að svara því. Hrunið 2008 er meg­in­á­stæðan fyrir því að skort­ur­inn er eins og hann er í dag þannig að ef ein­hverjir vilja leita að ein­hverjum skúrk í þessum málum þá er best að lesa Rann­sókn­ar­skýrslu Alþing­is. Ég ætla ekki að fara benda á ein­hverja ein­stak­linga í þeirri skýrslu enda er hún viða­mikil og margt sem varð til þess að allt hrundi hér með stórum hvelli.

Eftir haustið 2008 fraus öll fjár­fest­ing í land­inu og þar með bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn. Mestur tím­inn fór í að end­ur­skipu­leggja rík­is­fjár­málin og koma­rík­inu til bjargar með aðstoð AGS. Á þessum tíma fóru margir verk­takar í gegnum end­ur­skipu­lagn­ingu á sínum fyr­ir­tækjum sem varð til þess að þeir þurftu að losa um fasta­fjár­muni til þess að greiða skuld­ir. Fasta­fjár­munir og dýrir veltu­fjár­munir voru seldir úr landi og mikið af vinnu­afl­inu hvarf til ann­arra landa í leit að vinnu, og þá helst til Nor­egs. Það er því ekki að undra að nýbygg­inga­starf­semin var í algjöru lág­marki á árunum eftir hrun enda voru ein­ungis byggðar um 5.018 íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu frá árinu 2009 – 2015 eða um 717 íbúðir á ári.

Þegar ég gerði mína masters­rit­gerð í fjár­mála­hag­fræði, þar sem ég bar saman fram­leiðni á íslenskum bygg­inga­mark­aði sam­an­borið við Nor­eg, þá tók ég saman þessar tölur og sýndi aðilum vinnu­mark­að­ar­ins og benti á í hvað stefndi. Þeir sýndu þessu lít­inn áhuga og því hélt ég bara mínu striki ásamt leið­bein­anda mín­um, Dr. Þórólfi Matth­í­assyni en gagna­öfl­unin var mjög erf­ið. En þetta hafð­ist þó að lokum og útkoman kom mér dálítið á óvart þar sem mik­ill munur var á fram­leiðni okkar Íslend­inga sam­an­borið við Nor­eg.

Ég tók árið 2014 til sam­an­burðar en á þeim tíma var bygg­inga­mark­að­ur­inn að mestu leyti mann­aður af íslenskum iðn­að­ar­mönn­um. Þegar kreppir að í atvinnu­grein þá er þeim sem hafa minnstu þekk­ing­una og minnstu reynsl­una sagt upp fyrst eða þeir hverfa sjálf­krafa úr atvinnu­grein­inni. Þannig að árið 2014 var bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn skip­aður að mestu leyti okkar fær­ustu mönnum fyrir utan þá sem hurfu af landi brott. Þrátt fyrir þetta þurftum við allt að helm­ingi meiri tíma til þess að klára hvern fer­meter sam­an­borið við Nor­eg.

Ég skipti verk­ferl­inu í tvennt. Að steypa upp blokk­irnar og á hinn bóg­inn að klára íbúð­irnar inn­an­dyra. Athygli vakti að við þurftum allt að 80% meiri tíma til þess að ganga frá íbúðum inn­an­dyra sam­an­borið við Nor­eg. Helstu ástæð­urnar fyrir þessu voru að mínu mati eft­ir­far­andi:

1. Skipu­lagn­ing á vinnu­stað
2. Stærð­ar­hag­kvæmni og sér­hæf­ing
3. Örar og djúpar hag­sveiflur
4. Starfs­manna­velta
5. Lengd vinnu­viku
6. Hár fjár­magns­kostn­aður verk­taka

Ég til­tek fleiri atriði í rit­gerð­inni minni og skýri þetta nánar þar. En eins og við sjáum hér að ofan þá eru þetta breytur sem koma mjög illa við bygg­ing­ar­iðn­að­inn og þetta er eitt­hvað sem þarf að skoða til langs tíma lit­ið.

Staðan í dag

Mik­ill skortur er á fag­lærðum og reynslu­miklum iðn­að­ar­mönnum sem þekkja íslenska bygg­inga­starf­semi. Þegar svo ber við eru miklar líkur á því að fram­leiðnin versni enda liggur það ljóst fyrir að þeir sem hafa mikla reynslu á bygg­inga­mark­aði eru að eyða tíma í að kenna hinum sem eru ekki vanir og í sumum til­fellum að leið­rétta mis­tök eftir þá. Þetta er allt eðli­legt enda þurfa menn ein­hvers staðar að byrja og reka sig á. Þetta á bæði við um innlennt og inn­flutt vinnu­afl. Við aðstæður sem eru á bygg­inga­mark­aði í dag þar sem þol­in­mæðin er lítil og mikil pressa frá aðal­verk­tökum að klára á til­teknum tíma þá lendir mesta pressan á þeim sem eru reynslu­miklir og eru þeir farnir að vinna langa vinnu­daga sem dregur enn frekar úr fram­leiðn­inni.

Árin fyrir hrun voru um 18.500 iðn­að­ar– og verka­menn við vinnu hér á landi sam­kvæmt Sam­tökum iðn­að­ar­ins. Á þeim tíma náðum við að byggja met­fjölda íbúða eða um 2.000 íbúðir á ári. Í dag sam­kvæmt Sam­tökum iðn­að­ar­ins eru um 11.500 iðn­að­ar- og verka­menn við vinnu hér á landi sem er langt undir því sem var fyrir hrun. Auk þess voru ekki nein ruðn­ings­á­hrif að ráði vegna hót­el­bygg­inga á árunum fyrir hrun. Þess vegna er það mjög hæpið að fram­boð á hús­næð­is­mark­aði nái jafn­vægi við eft­ir­spurn­ina á næst­unni. Auk þess telja Sam­tök iðn­ð­að­ar­ins að um 3.000–4.000 erlendir verka­menn munu koma til lands­ins á næst­unni. En eins og staðan er í dag er mjög erfitt að manna verk­efn­in.

Svo er líka stóra spurn­ing­in. Hvar munu þeir búa? Það er vitað að margir eru í ósam­þykktum íbúðum eða her­berjum í dag hvort sem það eru Íslend­ingar eða erlendir starfs­menn. Munum við taka áhætt­una á þessu til þess að flýta fyrir upp­bygg­ingu á hús­næð­is­mark­aði? Staðan er því mjög erfið og ekki til nein galdra­lausn á þessu vanda­máli eða eins og ung­ling­arnir segja „Shit happ­ens“.

Lausnir til langs tíma

Það er leið­in­legt að segja það við fólk sem er að reyna að kom­ast inn á íbúða­mark­að­inn en upp­bygg­ingin tekur tíma og ekk­ert annað í stöð­unni en að bíða. Bygg­inga­geir­inn var botn­fros­inn eftir hrun og við erum að glíma við afleið­ing­arnar í dag. Það er ekki til neins að lofa ein­hverju sem ekki er raun­hæft að standa við. Þetta er bara ein afleið­ing fjár­mála­hruns­ins sem við von­andi lærum af í fram­tíð­inni.

Þó svo margt af þessu sé ekki á valdi stjórn­mála­manna, og þá sér­stak­lega til skamms tíma lit­ið, þá er margt sem við getum lært af þessu og sett okkur mark­mið til fram­tíð­ar. Stjórn­mála­menn geta ekki mannað bygg­ing­ar­iðn­að­inn og geta ekki galdrað upp íbúðir á núll-einni. Við erum í sam­keppni á evr­ópska efna­hags­svæð­inu um vinnu­afl og því ræður bara mark­að­ur­inn þar. En það er eitt sem stjórn­málin geta gert og það er að búa til stefnu­mótun og setja sér ákveðin mark­mið til fram­tíðar þannig að þetta ger­ist ekki aft­ur. Þetta eru atriði sem snúa að fram­leiðslu­getu hag­kerf­is­ins eða eins og ég vil nefna það, að auka fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði. Vil ég nefna nokkur dæmi:

1. Auka iðn­mennt­un. Mennta­stefna Sam­taka iðn­að­ar­ins var stað­fest þann 16. febr­úar 2015 og bind ég miklar vonir við að hún nái að efl­ast. Þessi stefna þarfn­ast stuðn­ings stjórn­valda enda er hús­næði ein af grunn­þörfum manns­ins.
2. Búa til iðn­viða­sjóð í erlendri mynt. Við megum ekki við því á næstu árum að langt hlé verði á upp­bygg­ingu íbúða. Ef einka­geir­inn lendir í vand­ræðum þurfa stjórn­völd að grípa inn í.
3. Stöð­ug­leiki og lækkun raun­vaxta. Þetta er lyk­il­at­riði til þess að bygg­ing­ar­iðn­aður nái að blómstra. Fjár­magns­kostn­aður verk­taka er á bil­inu 12–15% sem gerir verk­tökum erf­ið­ara fyrir að safna upp eigið fé.
4. Sam­fé­lags­legt við­horf til iðn­greina. Í réttu umhverfi eru iðn­greinar spenn­andi störf og það er nauð­syn­legt fyrir sam­fé­lagið að iðn­greinar blóm­stri. Það eru ekki allir krakkar sem hafa áhuga á bók­námi og sumir eiga jafn­vel erfitt með bók­nám en auð­velt með að vinna með hönd­un­um. Þessir krakkar þurfa hvatn­ingu og sam­fé­lagið þarf að veita iðn­námi ákveðna virð­ingu. Því hvar eiga lög­fræð­ing­ar, hag­fræð­ing­ar- og við­skipta­fræð­ingar að búa ef engin byggir húsin þeirra.

Með þessum pistli von­ast ég til þess að karpi um söku­dólga á ástand­inu ljúki og við förum að snúa bökum saman og byggja upp til fram­tíð­ar.

Höf­undur er fjár­mála­hag­fræð­ingur og iðn­að­ar­maður