#húsnæðismál

Húsnæðisskortur... hverjum er um að kenna?

Ævar Rafn Hafþórsson hefur komist að því að framleiðni íslensk byggingariðnaðar er mun minni en í Noregi.

Í næstu sveita­stjórn­ar­kosn­ingum stefnir í að hús­næð­is­málin verði efst á dag­skrá. Skort­ur­inn er því­líkur að félags­mála­ráð­herra hefur lýst yfir neyð­ar­á­standi á hús­næð­is­mark­aðn­um. Fast hefur verið skotið á milli póli­tískra aðila und­an­farið og er hinum og þessum kennt um ástand­ið. En hver er hin raun­veru­lega ástæða fyrir því að hús­næð­is­mark­að­ur­inn er eins og hann er í dag? Í raun er mjög auð­velt að svara því. Hrunið 2008 er meg­in­á­stæðan fyrir því að skort­ur­inn er eins og hann er í dag þannig að ef ein­hverjir vilja leita að ein­hverjum skúrk í þessum málum þá er best að lesa Rann­sókn­ar­skýrslu Alþing­is. Ég ætla ekki að fara benda á ein­hverja ein­stak­linga í þeirri skýrslu enda er hún viða­mikil og margt sem varð til þess að allt hrundi hér með stórum hvelli.

Eftir haustið 2008 fraus öll fjár­fest­ing í land­inu og þar með bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn. Mestur tím­inn fór í að end­ur­skipu­leggja rík­is­fjár­málin og koma­rík­inu til bjargar með aðstoð AGS. Á þessum tíma fóru margir verk­takar í gegnum end­ur­skipu­lagn­ingu á sínum fyr­ir­tækjum sem varð til þess að þeir þurftu að losa um fasta­fjár­muni til þess að greiða skuld­ir. Fasta­fjár­munir og dýrir veltu­fjár­munir voru seldir úr landi og mikið af vinnu­afl­inu hvarf til ann­arra landa í leit að vinnu, og þá helst til Nor­egs. Það er því ekki að undra að nýbygg­inga­starf­semin var í algjöru lág­marki á árunum eftir hrun enda voru ein­ungis byggðar um 5.018 íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu frá árinu 2009 – 2015 eða um 717 íbúðir á ári.

Þegar ég gerði mína masters­rit­gerð í fjár­mála­hag­fræði, þar sem ég bar saman fram­leiðni á íslenskum bygg­inga­mark­aði sam­an­borið við Nor­eg, þá tók ég saman þessar tölur og sýndi aðilum vinnu­mark­að­ar­ins og benti á í hvað stefndi. Þeir sýndu þessu lít­inn áhuga og því hélt ég bara mínu striki ásamt leið­bein­anda mín­um, Dr. Þórólfi Matth­í­assyni en gagna­öfl­unin var mjög erf­ið. En þetta hafð­ist þó að lokum og útkoman kom mér dálítið á óvart þar sem mik­ill munur var á fram­leiðni okkar Íslend­inga sam­an­borið við Nor­eg.

Auglýsing

Ég tók árið 2014 til sam­an­burðar en á þeim tíma var bygg­inga­mark­að­ur­inn að mestu leyti mann­aður af íslenskum iðn­að­ar­mönn­um. Þegar kreppir að í atvinnu­grein þá er þeim sem hafa minnstu þekk­ing­una og minnstu reynsl­una sagt upp fyrst eða þeir hverfa sjálf­krafa úr atvinnu­grein­inni. Þannig að árið 2014 var bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn skip­aður að mestu leyti okkar fær­ustu mönnum fyrir utan þá sem hurfu af landi brott. Þrátt fyrir þetta þurftum við allt að helm­ingi meiri tíma til þess að klára hvern fer­meter sam­an­borið við Nor­eg.

Ég skipti verk­ferl­inu í tvennt. Að steypa upp blokk­irnar og á hinn bóg­inn að klára íbúð­irnar inn­an­dyra. Athygli vakti að við þurftum allt að 80% meiri tíma til þess að ganga frá íbúðum inn­an­dyra sam­an­borið við Nor­eg. Helstu ástæð­urnar fyrir þessu voru að mínu mati eft­ir­far­andi:

  1. Skipu­lagn­ing á vinnu­stað
  2. Stærð­ar­hag­kvæmni og sér­hæf­ing
  3. Örar og djúpar hag­sveiflur
  4. Starfs­manna­velta
  5. Lengd vinnu­viku
  6. Hár fjár­magns­kostn­aður verk­taka

Ég til­tek fleiri atriði í rit­gerð­inni minni og skýri þetta nánar þar. En eins og við sjáum hér að ofan þá eru þetta breytur sem koma mjög illa við bygg­ing­ar­iðn­að­inn og þetta er eitt­hvað sem þarf að skoða til langs tíma lit­ið.

Staðan í dag

Mik­ill skortur er á fag­lærðum og reynslu­miklum iðn­að­ar­mönnum sem þekkja íslenska bygg­inga­starf­semi. Þegar svo ber við eru miklar líkur á því að fram­leiðnin versni enda liggur það ljóst fyrir að þeir sem hafa mikla reynslu á bygg­inga­mark­aði eru að eyða tíma í að kenna hinum sem eru ekki vanir og í sumum til­fellum að leið­rétta mis­tök eftir þá. Þetta er allt eðli­legt enda þurfa menn ein­hvers staðar að byrja og reka sig á. Þetta á bæði við um innlennt og inn­flutt vinnu­afl. Við aðstæður sem eru á bygg­inga­mark­aði í dag þar sem þol­in­mæðin er lítil og mikil pressa frá aðal­verk­tökum að klára á til­teknum tíma þá lendir mesta pressan á þeim sem eru reynslu­miklir og eru þeir farnir að vinna langa vinnu­daga sem dregur enn frekar úr fram­leiðn­inni.

Árin fyrir hrun voru um 18.500 iðn­að­ar– og verka­menn við vinnu hér á landi sam­kvæmt Sam­tökum iðn­að­ar­ins. Á þeim tíma náðum við að byggja met­fjölda íbúða eða um 2.000 íbúðir á ári. Í dag sam­kvæmt Sam­tökum iðn­að­ar­ins eru um 11.500 iðn­að­ar- og verka­menn við vinnu hér á landi sem er langt undir því sem var fyrir hrun. Auk þess voru ekki nein ruðn­ings­á­hrif að ráði vegna hót­el­bygg­inga á árunum fyrir hrun. Þess vegna er það mjög hæpið að fram­boð á hús­næð­is­mark­aði nái jafn­vægi við eft­ir­spurn­ina á næst­unni. Auk þess telja Sam­tök iðn­ð­að­ar­ins að um 3.000–4.000 erlendir verka­menn munu koma til lands­ins á næst­unni. En eins og staðan er í dag er mjög erfitt að manna verk­efn­in.

Svo er líka stóra spurn­ing­in. Hvar munu þeir búa? Það er vitað að margir eru í ósam­þykktum íbúðum eða her­berjum í dag hvort sem það eru Íslend­ingar eða erlendir starfs­menn. Munum við taka áhætt­una á þessu til þess að flýta fyrir upp­bygg­ingu á hús­næð­is­mark­aði? Staðan er því mjög erfið og ekki til nein galdra­lausn á þessu vanda­máli eða eins og ung­ling­arnir segja „Shit happ­ens“.

Lausnir til langs tíma

Það er leið­in­legt að segja það við fólk sem er að reyna að kom­ast inn á íbúða­mark­að­inn en upp­bygg­ingin tekur tíma og ekk­ert annað í stöð­unni en að bíða. Bygg­inga­geir­inn var botn­fros­inn eftir hrun og við erum að glíma við afleið­ing­arnar í dag. Það er ekki til neins að lofa ein­hverju sem ekki er raun­hæft að standa við. Þetta er bara ein afleið­ing fjár­mála­hruns­ins sem við von­andi lærum af í fram­tíð­inni.

Þó svo margt af þessu sé ekki á valdi stjórn­mála­manna, og þá sér­stak­lega til skamms tíma lit­ið, þá er margt sem við getum lært af þessu og sett okkur mark­mið til fram­tíð­ar. Stjórn­mála­menn geta ekki mannað bygg­ing­ar­iðn­að­inn og geta ekki galdrað upp íbúðir á núll-einni. Við erum í sam­keppni á evr­ópska efna­hags­svæð­inu um vinnu­afl og því ræður bara mark­að­ur­inn þar. En það er eitt sem stjórn­málin geta gert og það er að búa til stefnu­mótun og setja sér ákveðin mark­mið til fram­tíðar þannig að þetta ger­ist ekki aft­ur. Þetta eru atriði sem snúa að fram­leiðslu­getu hag­kerf­is­ins eða eins og ég vil nefna það, að auka fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði. Vil ég nefna nokkur dæmi:

  1. Auka iðn­mennt­un. Mennta­stefna Sam­taka iðn­að­ar­ins var stað­fest þann 16. febr­úar 2015 og bind ég miklar vonir við að hún nái að efl­ast. Þessi stefna þarfn­ast stuðn­ings stjórn­valda enda er hús­næði ein af grunn­þörfum manns­ins.
  2. Búa til iðn­viða­sjóð í erlendri mynt. Við megum ekki við því á næstu árum að langt hlé verði á upp­bygg­ingu íbúða. Ef einka­geir­inn lendir í vand­ræðum þurfa stjórn­völd að grípa inn í.
  3. Stöð­ug­leiki og lækkun raun­vaxta. Þetta er lyk­il­at­riði til þess að bygg­ing­ar­iðn­aður nái að blómstra. Fjár­magns­kostn­aður verk­taka er á bil­inu 12–15% sem gerir verk­tökum erf­ið­ara fyrir að safna upp eigið fé.
  4. Sam­fé­lags­legt við­horf til iðn­greina. Í réttu umhverfi eru iðn­greinar spenn­andi störf og það er nauð­syn­legt fyrir sam­fé­lagið að iðn­greinar blóm­stri. Það eru ekki allir krakkar sem hafa áhuga á bók­námi og sumir eiga jafn­vel erfitt með bók­nám en auð­velt með að vinna með hönd­un­um. Þessir krakkar þurfa hvatn­ingu og sam­fé­lagið þarf að veita iðn­námi ákveðna virð­ingu. Því hvar eiga lög­fræð­ing­ar, hag­fræð­ing­ar- og við­skipta­fræð­ingar að búa ef engin byggir húsin þeirra.

Með þessum pistli von­ast ég til þess að karpi um söku­dólga á ástand­inu ljúki og við förum að snúa bökum saman og byggja upp til fram­tíð­ar.

Höf­undur er fjár­mála­hag­fræð­ingur og iðn­að­ar­maður

Viltu styrkja sjálfstæða íslenska fjölmiðlun?
Lesendur Kjarnans geta kosið að greiða fast mánaðarlegt framlag til fjölmiðilsins til að efla starfsemi hans enn frekar. Markmiðið er upplýstari, gagnrýnni og málefnalegri umræða. Hjálpið okkur við að ná því markmiði með því að ganga til liðs við Kjarnasamfélagið.
Joanne Rowling, höfundur Harry Potter- bókanna.
Tvær nýjar galdrabækur væntanlegar frá J.K. Rowling
Útgáfufyrirtæki J.K. Rowling birti yfirlýsingu um að tvær bækur tengdar Harry Potter- seríunni yrðu gefnar út þann 20. október næstkomandi.
22. júlí 2017
Sean Spicer stjórnar blaðamannafundi.
Sean Spicer hættur sem fjölmiðlafulltrúi Hvíta hússins
Spicer var fjölmiðlafulltrúi Trumps í sex mánuði og var margsinnis uppvís að augljósum rangfærslum. Hann hættir vegna ágreinings við nýskipaðan yfirmann sinn.
21. júlí 2017
Elon Musk er forstjóri fyrirtækisins Tesla.
Áhætta fólgin í fjárfestingu í Tesla
Neikvætt fjárstreymi Tesla gerir það að verkum að Citi-bankinn telur mikla áhættu fólgna í fjárfestingu í rafbílaframleiðandanum.
21. júlí 2017
Eignir Skúla í Subway kyrrsettar
Lögmaður Skúla og félags hans mótmælir kyrrsetningunni kröftuglega og segir að málinu verði vísað fyrir dóm.
21. júlí 2017
Norður-Kórea hleypir fáum ferðamönnum til landsins á hverju ári og þeir sem fá að heimsækja landið þurfa að uppfylla allskyns skilyrði.
Bandaríkjamönnum bannað að ferðast til Norður-Kóreu
Bandarískir ferðamenn verða að drífa sig ef þeir ætla að ferðast til Norður-Kóreu því brátt verður þeim bannað að fara þangað.
21. júlí 2017
Björn Teitsson
Um Borgarlínu, snakk og ídýfu og bíla sem eru samt bílar
21. júlí 2017
Reykjanesbær var skuldsettasta sveitarfélagið árið 2015.
Skuld Reykjanesbæjar var 249% af eignum
Skuldahlutfall A og B- hluta Reykjanesbæjar var 249% árið 2015, hæst allra sveitarfélaga. Gerð var sérstök grein fyrir stöðu þeirra í skýrslu innanríkisráðuneytisins.
21. júlí 2017
Benedikt Jóhannesson fjármálaráðherra.
Augljósar deilur ríkisstjórnarflokka um krónuna
Innan ríkisstjórnarinnar eru augljóslega deildar meiningar um gjaldmiðlamál.
21. júlí 2017
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar