Hér ríkir um þessar mundir mesti hús­næð­is­skortur í manna minn­um. Sögu­lega hægt gengur að byggja nýjar íbúð­ir. En á sama tíma koma borg­ar­full­trúar hins svo­kall­aða meiri­hluta fram og tala um „mesta upp­bygg­ing­ar­skeið í sögu borg­ar­inn­ar“ og segja jafn­vel að „það hefur aldrei verið byggt eins mikið í Reykja­vík eins og er byggt upp akkúrat nún­a“.

Eins og sjá má á þessum tölum frá Bygg­ing­ar­stjóra í Reykja­vík, hefur reyndar oft verið byggt meira í Reykja­vík en akkúrat núna. Upp­bygg­ingin nú er reyndar undir mið­gild­inu af kláruðum íbúðum síðan 1929. Þrátt fyrir að nú séu borg­ar­búar umtals­vert fleiri en oft áður.

En þegar Dagur B. borg­ar­stjóri og Heiða Björg for­maður Vel­ferð­ar­ráðs létu þessa frasa falla, voru þau auð­vitað ekki að tala um full­gerðar íbúð­ir, eins og mátti skilja. Heldur er þá verið að tala um íbúðir sem eru á skipu­lags­stigi eða bygg­ing haf­in. Nú ef Heiða Björg hefði sagt: „Það hefur aldri verið byrjað á eins mörgum bygg­ingum eins og und­an­farin 3 ár“. Þá hefði það verið alveg hár­rétt. En hvar eru þessar íbúðir í dag?

Myndin hér að ofan sýnir íbúðir sem hafin er smíði á í Reykja­vík að frá­dregnum full­kláruð­um. Þá sést að það hefur safn­ast upp slíkur fjöldi af ókláruðum íbúðum að und­an­förnu, að það eru ekki for­dæmi fyrir öðru eins í sögu borg­ar­inn­ar.

Reynslan erlendis frá

Ísland er ekki eina landið sem er að ganga í gegnum mestu hús­næð­iskreppu í manna minn­um. Svo er einnig farið á Bret­landi. Háskól­inn í Sheffi­eld gaf út nokkuð áhuga­verða úttekt á stöðu mál­anna þar sem helstu ástæður krepp­unnar eru raktar ásamt mögu­legum úrræð­um.

Þessi glæra birt­ist í skýrslu hag­fræð­ing­anna frá Sheffi­eld. Það vekur nokkra athygli við lestur þeirrar skýrslu að hvergi er minnst á „íbúð­ar­á­form“, „stað­fest áform“, „íbúðir í skipu­lags­ferli“ eða einu sinni „íbúðir sem eru í bygg­ing­u“. Heldur er ein­ungis talað um það sem skiptir máli: full­kláraðar íbúð­ir. En hér má sjá hvernig fjöldi kláraðra íbúða hefur dreg­ist saman síðan 1960.

Ein helsta skýr­ingin á þess­ari þró­un, sam­kvæmt hag­fræð­ing­unum frá Sheffi­eld er að það hefur orðið gríð­ar­leg sam­þjöppun á mark­aði bygg­ing­ar­verk­taka. Árið 1980 voru um 10.000 verk­takar, smáir og með­al­stór­ir, sem byggðu 57% allra íbúða. 2015 hins­vegar eru þessir smáu og með­al­stóru orðnir 2.800 tals­ins og fram­leiða aðeins um 27% af hús­næði. Meðan 10 stærstu fram­leiða 47%.

Lóða­brask­arar fyrst, bygg­inga­fé­lög síðan

Það fer ekki á milli mála að stórir aðilar á mark­aði geta búið til og við­haldið skorti á mark­aðn­um. Þannig haldið verði uppi og hámarkað hagn­að­inn. Þessi félög hafa síðan verið að taka hagn­að­inn út úr rekstr­inum í stórum stíl með því að greiða hlut­höfum mik­inn arð.

Hér sést hvernig arð­greiðslur sem hlut­fall af hagn­aði hefur auk­ist. Fram­leiðsla jókst um 33% hjá 9 stærstu félög­unum í Bret­landi frá 2012-2015. Á sama tíma óx hagn­aður fyrir skatta um nærri 200%.

Að mati Bresku hag­fræð­ing­anna er þetta mögu­legt með því að þessi félög safni að sér bygg­ing­ar­landi í miklu magni í það sem kalla mætti ‚lóða­banka‘. Kaupi jafn­vel upp aðra verk­taka til að eign­ast land og nota sterka stöðu sína til að fá betri samn­inga við land­eig­end­ur. Þeir hafa lít­inn hag af því að fram­leiða nógu hratt til að metta mark­að­inn, því það er alltaf eft­ir­spurn eftir hús­næði, þó það sé keypt dýru verði. Þannig fá þessir stóru aðilar meiri hagnað fyrir hverja fram­leidda ein­ingu. Meiri hagnað með minni fyr­ir­höfn og ábyrgð.

Það bendir margt til að það sé nákvæm­lega þetta sem er líka að ger­ast á Íslandi. Stærstu félögin hagn­ast gríð­ar­lega um þessar mund­ir. Lóða­brask er mikið stundað og stórir aðilar geta í krafti stærðar sinnar þvingað sveit­ar­fé­lög til að auka sam­þykkt bygg­ing­ar­magn á lóð­um, meðan þeir sitja á lóð­unum eins og ormar á gulli. En á end­anum áfram­selja þeir svo lóð­ina ein­hverjum öðrum og inn­leysa þannig hagn­að. Á meðan á þessu stendur er ekk­ert byggt á lóð­inni.

Aðgerðir til að örva fram­leiðslu

Eðli­lega vilja fyr­ir­tæki græða. Alveg eins og við hin viljum fá sem mest fyrir okkar vinnu. Freist­ingin er mikil að nýta sterka samn­ings­stöðu sína við hvert fót­mál. Ábyrgð yfir­valda er því nokkur að leyfa ástand­inu að þró­ast á þennan veg.

Hag­fræð­ing­arnir frá Sheffi­eld og fjöldi ann­ara eru sam­mála um að í ástandi sem þessu er nauð­syn­legt að grípa til aðgerða til að örva fram­leiðslu á hús­næði. Nið­ur­greiðslur til kaup­enda muni reyn­ast skamm­góður verm­ir, því það gerir þeim aðeins kleift að kaupa of dýrt hús­næði.

Bygg­inga­fé­lög og verk­takar vilja auð­vitað alltaf græða og eiga rétt á að fá sann­gjarnar heimtur af sinni vinnu. En þegar mark­að­ur­inn er orð­inn eins fjand­sam­legur neyt­endum eins og nú er orð­ið, þá þarf hið opin­bera að stíga inn í.

• Það fyrsta sem ætti að gera er að stofna opin­bert bygg­inga­fé­lag þá t.d. með sam­starfi ríkis og sveit­ar­fé­laga. Þetta hefur áður verið gert í sögu okkar þjóðar með Við­laga­sjóðs­hús­un­um. Þar sem byggð voru um 560 hús á innan við ári í kjöl­far eld­goss í Vest­manna­eyjum árið 1973. Því ætti ekki neyð­ar­á­stand sem ríkir nú að vera ástæða til að end­ur­taka þann leik?
  
  
• Setja þarf kröfur á lóð­ar­kaup­endur að þeir klári að byggja og setji íbúðir í sölu eða notkun innan skyn­sam­legra tíma­marka. Til að koma í veg fyrir söfnun á lóðum og braski sem á end­anum kostar almenn­ing. Það er ekki rétt­látt að stórir aðilar í krafti fjár­magns síns ein­oki auð­lind sem er tak­mörkuð til að geta okrað á hinum sem minna eiga.
  
  
• Sveit­ar­fé­lög þurfa að stór­auka fram­boð á lóðum og á svæðum sem er auð­velt að byggja. Eins þá fyrir íbúðir sem eru hag­kvæmar og fljót­legar í bygg­ingu.
  
  
• Sveit­ar­fé­lög þurfa að aflétta gjöldum og sköttum af íbúð­ar­upp­bygg­ingu til þeirra sem stand­ast eðli­leg tíma­mörk. Sér­stak­lega á þetta við um hið háa bygg­ing­ar­rétt­ar­gjald sem Reykja­vík­ur­borg, eitt sveit­ar­fé­laga, inn­heimt­ir. Vissu­lega mun þetta ekki skila sér strax í lægra íbúð­ar­verði, en þetta hvetur bygg­inga­fé­lög og verk­taka til að byggja meira og hrað­ar. Þannig mun mark­að­ur­inn á end­anum ná jafn­vægi.
  
  
• Setja þarf lög um sér­stakan skatt á Air­bnb. Stór hluti vand­ans er að of margar íbúðir eru frá­teknar í skamm­tíma­leigu vegna vaxtar í ferða­manna­iðn­aði. Þetta mun búa til hvata fyrir hús­eig­endur að leigja frekar á almennum leigu­mark­aði heldur en í villta-vestr­inu sem skamm­tíma­leigu­mark­að­ur­inn er. Í neyð­ar­á­standi sem nú ríkir á íbúða­mark­aði er þetta nauð­syn­legt. Að auki er órétt­látt gagn­vart öðrum hót­el­rekstri að þarna séu ekki inn­heimt sömu gjöld.
  
  

Vand­inn á íslandi er ekki: skortur á pen­ingum til að byggja, skortur á landi til að byggja, skortur á verka­fólki til að byggja. Og ekki einu sinni skortur á bygg­ing­ar­krön­um, líkt og Dagur borg­ar­stjóri sagði nýver­ið. Vand­inn er í kerf­inu. Kerfið stuðlar ekki að meiri upp­bygg­ingu heldur að meiri sam­þjöppun og braski. Við getum lagað það.

Áhuga­samir geta hérna séð mynd­band þar sem ég fer yfir þessi mál og fleiri. Þarna spila ég t.d. hljóð­búta þar sem sýna hvernig orð­ræðan og afneit­unin á vand­anum hefur verið hjá borg­ar­stjórn­ar­meiri­hlut­an­um: