Húsnæðiskreppa aldarinnar og afneitun borgarstjórnar

Viðar Freyr Guðmundsson skrifar um húsnæðismál í aðsendri grein.

Auglýsing

Hér ríkir um þessar mundir mesti hús­næð­is­skortur í manna minn­um. Sögu­lega hægt gengur að byggja nýjar íbúð­ir. En á sama tíma koma borg­ar­full­trúar hins svo­kall­aða meiri­hluta fram og tala um „mesta upp­bygg­ing­ar­skeið í sögu borg­ar­inn­ar“ og segja jafn­vel að „það hefur aldrei verið byggt eins mikið í Reykja­vík eins og er byggt upp akkúrat nún­a“.

Fullgerðar íbúðir í Reykjavík

Eins og sjá má á þessum tölum frá Bygg­ing­ar­stjóra í Reykja­vík, hefur reyndar oft verið byggt meira í Reykja­vík en akkúrat núna. Upp­bygg­ingin nú er reyndar undir mið­gild­inu af kláruðum íbúðum síðan 1929. Þrátt fyrir að nú séu borg­ar­búar umtals­vert fleiri en oft áður.

Auglýsing

En þegar Dagur B. borg­ar­stjóri og Heiða Björg for­maður Vel­ferð­ar­ráðs létu þessa frasa falla, voru þau auð­vitað ekki að tala um full­gerðar íbúð­ir, eins og mátti skilja. Heldur er þá verið að tala um íbúðir sem eru á skipu­lags­stigi eða bygg­ing haf­in. Nú ef Heiða Björg hefði sagt: „Það hefur aldri verið byrjað á eins mörgum bygg­ingum eins og und­an­farin 3 ár“. Þá hefði það verið alveg hár­rétt. En hvar eru þessar íbúðir í dag?

Uppsafnaðar ókláraðar íbúðir

Myndin hér að ofan sýnir íbúðir sem hafin er smíði á í Reykja­vík að frá­dregnum full­kláruð­um. Þá sést að það hefur safn­ast upp slíkur fjöldi af ókláruðum íbúðum að und­an­förnu, að það eru ekki for­dæmi fyrir öðru eins í sögu borg­ar­inn­ar.

Reynslan erlendis frá

Ísland er ekki eina landið sem er að ganga í gegnum mestu hús­næð­iskreppu í manna minn­um. Svo er einnig farið á Bret­landi. Háskól­inn í Sheffi­eld gaf út nokkuð áhuga­verða úttekt á stöðu mál­anna þar sem helstu ástæður krepp­unnar eru raktar ásamt mögu­legum úrræð­um.

Tafla

Þessi glæra birt­ist í skýrslu hag­fræð­ing­anna frá Sheffi­eld. Það vekur nokkra athygli við lestur þeirrar skýrslu að hvergi er minnst á „íbúð­ar­á­form“, „stað­fest áform“, „íbúðir í skipu­lags­ferli“ eða einu sinni „íbúðir sem eru í bygg­ing­u“. Heldur er ein­ungis talað um það sem skiptir máli: full­kláraðar íbúð­ir. En hér má sjá hvernig fjöldi kláraðra íbúða hefur dreg­ist saman síðan 1960.

Ein helsta skýr­ingin á þess­ari þró­un, sam­kvæmt hag­fræð­ing­unum frá Sheffi­eld er að það hefur orðið gríð­ar­leg sam­þjöppun á mark­aði bygg­ing­ar­verk­taka. Árið 1980 voru um 10.000 verk­takar, smáir og með­al­stór­ir, sem byggðu 57% allra íbúða. 2015 hins­vegar eru þessir smáu og með­al­stóru orðnir 2.800 tals­ins og fram­leiða aðeins um 27% af hús­næði. Meðan 10 stærstu fram­leiða 47%.

Lóða­brask­arar fyrst, bygg­inga­fé­lög síðan

Það fer ekki á milli mála að stórir aðilar á mark­aði geta búið til og við­haldið skorti á mark­aðn­um. Þannig haldið verði uppi og hámarkað hagn­að­inn. Þessi félög hafa síðan verið að taka hagn­að­inn út úr rekstr­inum í stórum stíl með því að greiða hlut­höfum mik­inn arð.

Tafla

Hér sést hvernig arð­greiðslur sem hlut­fall af hagn­aði hefur auk­ist. Fram­leiðsla jókst um 33% hjá 9 stærstu félög­unum í Bret­landi frá 2012-2015. Á sama tíma óx hagn­aður fyrir skatta um nærri 200%.

Að mati Bresku hag­fræð­ing­anna er þetta mögu­legt með því að þessi félög safni að sér bygg­ing­ar­landi í miklu magni í það sem kalla mætti ‚lóða­banka‘. Kaupi jafn­vel upp aðra verk­taka til að eign­ast land og nota sterka stöðu sína til að fá betri samn­inga við land­eig­end­ur. Þeir hafa lít­inn hag af því að fram­leiða nógu hratt til að metta mark­að­inn, því það er alltaf eft­ir­spurn eftir hús­næði, þó það sé keypt dýru verði. Þannig fá þessir stóru aðilar meiri hagnað fyrir hverja fram­leidda ein­ingu. Meiri hagnað með minni fyr­ir­höfn og ábyrgð.

Það bendir margt til að það sé nákvæm­lega þetta sem er líka að ger­ast á Íslandi. Stærstu félögin hagn­ast gríð­ar­lega um þessar mund­ir. Lóða­brask er mikið stundað og stórir aðilar geta í krafti stærðar sinnar þvingað sveit­ar­fé­lög til að auka sam­þykkt bygg­ing­ar­magn á lóð­um, meðan þeir sitja á lóð­unum eins og ormar á gulli. En á end­anum áfram­selja þeir svo lóð­ina ein­hverjum öðrum og inn­leysa þannig hagn­að. Á meðan á þessu stendur er ekk­ert byggt á lóð­inni.

Aðgerðir til að örva fram­leiðslu

Eðli­lega vilja fyr­ir­tæki græða. Alveg eins og við hin viljum fá sem mest fyrir okkar vinnu. Freist­ingin er mikil að nýta sterka samn­ings­stöðu sína við hvert fót­mál. Ábyrgð yfir­valda er því nokkur að leyfa ástand­inu að þró­ast á þennan veg.

Hag­fræð­ing­arnir frá Sheffi­eld og fjöldi ann­ara eru sam­mála um að í ástandi sem þessu er nauð­syn­legt að grípa til aðgerða til að örva fram­leiðslu á hús­næði. Nið­ur­greiðslur til kaup­enda muni reyn­ast skamm­góður verm­ir, því það gerir þeim aðeins kleift að kaupa of dýrt hús­næði.

Bygg­inga­fé­lög og verk­takar vilja auð­vitað alltaf græða og eiga rétt á að fá sann­gjarnar heimtur af sinni vinnu. En þegar mark­að­ur­inn er orð­inn eins fjand­sam­legur neyt­endum eins og nú er orð­ið, þá þarf hið opin­bera að stíga inn í.

  • Það fyrsta sem ætti að gera er að stofna opin­bert bygg­inga­fé­lag þá t.d. með sam­starfi ríkis og sveit­ar­fé­laga. Þetta hefur áður verið gert í sögu okkar þjóðar með Við­laga­sjóðs­hús­un­um. Þar sem byggð voru um 560 hús á innan við ári í kjöl­far eld­goss í Vest­manna­eyjum árið 1973. Því ætti ekki neyð­ar­á­stand sem ríkir nú að vera ástæða til að end­ur­taka þann leik?

  • Setja þarf kröfur á lóð­ar­kaup­endur að þeir klári að byggja og setji íbúðir í sölu eða notkun innan skyn­sam­legra tíma­marka. Til að koma í veg fyrir söfnun á lóðum og braski sem á end­anum kostar almenn­ing. Það er ekki rétt­látt að stórir aðilar í krafti fjár­magns síns ein­oki auð­lind sem er tak­mörkuð til að geta okrað á hinum sem minna eiga.

  • Sveit­ar­fé­lög þurfa að stór­auka fram­boð á lóðum og á svæðum sem er auð­velt að byggja. Eins þá fyrir íbúðir sem eru hag­kvæmar og fljót­legar í bygg­ingu.

  • Sveit­ar­fé­lög þurfa að aflétta gjöldum og sköttum af íbúð­ar­upp­bygg­ingu til þeirra sem stand­ast eðli­leg tíma­mörk. Sér­stak­lega á þetta við um hið háa bygg­ing­ar­rétt­ar­gjald sem Reykja­vík­ur­borg, eitt sveit­ar­fé­laga, inn­heimt­ir. Vissu­lega mun þetta ekki skila sér strax í lægra íbúð­ar­verði, en þetta hvetur bygg­inga­fé­lög og verk­taka til að byggja meira og hrað­ar. Þannig mun mark­að­ur­inn á end­anum ná jafn­vægi.

  • Setja þarf lög um sér­stakan skatt á Air­bnb. Stór hluti vand­ans er að of margar íbúðir eru frá­teknar í skamm­tíma­leigu vegna vaxtar í ferða­manna­iðn­aði. Þetta mun búa til hvata fyrir hús­eig­endur að leigja frekar á almennum leigu­mark­aði heldur en í villta-vestr­inu sem skamm­tíma­leigu­mark­að­ur­inn er. Í neyð­ar­á­standi sem nú ríkir á íbúða­mark­aði er þetta nauð­syn­legt. Að auki er órétt­látt gagn­vart öðrum hót­el­rekstri að þarna séu ekki inn­heimt sömu gjöld.

Vand­inn á íslandi er ekki: skortur á pen­ingum til að byggja, skortur á landi til að byggja, skortur á verka­fólki til að byggja. Og ekki einu sinni skortur á bygg­ing­ar­krön­um, líkt og Dagur borg­ar­stjóri sagði nýver­ið. Vand­inn er í kerf­inu. Kerfið stuðlar ekki að meiri upp­bygg­ingu heldur að meiri sam­þjöppun og braski. Við getum lagað það.

Áhuga­samir geta hérna séð mynd­band þar sem ég fer yfir þessi mál og fleiri. Þarna spila ég t.d. hljóð­búta þar sem sýna hvernig orð­ræðan og afneit­unin á vand­anum hefur verið hjá borg­ar­stjórn­ar­meiri­hlut­an­um: 

Það er mikið bullað um hús­næð­is­mál­in. Sumir ganga svo langt að segja að "aldrei hafi verið byggt meira í Reykja­vík." EN stað­reyndin er sú að við erum að ganga í gegnum mestu hús­næð­iskreppu í manna minn­um. Í þessu mynd­bandi fer ég aðeins yfir orð­ræð­una hjá núver­andi meiri­hluta í borg­inn­i: * Talað um: “Mesta upp­bygg­ing­ar­skeið” * Fullt af íbúðum sagðar rétt handan við horn­ið, en þær koma síðan ekki * Gengur sögu­lega hægt að byggja í Reykja­vík með mikið af upp­söfn­uðum ókláruðum íbúð­u­m * Reykja­vík aft­ast í íbúða­upp­bygg­ingu miðað við nágranna­sveit­ar­fé­lög * Áhrif bygg­ing­ar­rétt­ar­gjalds á íbúða­verð * Áhrif íbúða­skorts á lóða­verð * Hvað er hægt að ger­a * Reynslan erlendis frá

Posted by Viðar Freyr Guð­munds­son on Wed­nes­day, Aug­ust 15, 2018


Kanntu vel við Kjarnann?

Við á Kjarnanum þökkum lesendum fyrir það traust sem þeir sýna með því að styrkja Kjarnann. 

Frjáls framlög frá lesendum hafa vaxið jafnt og þétt síðustu árin og eru mikilvæg tekjustoð undir reksturinn. Þau gera okkur kleift að halda áfram að taka þátt í umræðunni og greina kjarnann frá hisminu. 

Við tökum hlutverk okkar sem fjölmiðill í þjónustu almennings alvarlega. Kjarninn birti 409 fréttaskýringar og 2.367 fréttir á árinu 2019. Kjarninn er vettvangur umræðu og á nýliðnu ári voru 539 skoðanagreinar birtar, stærstur hluti þeirra aðsendar greinar. 

Okkar tryggð er aðeins við lesendur. Við erum skuldbundin ykkur og værum þakklát ef þið vilduð vera með í að gera Kjarnann enn sterkari.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Brim hagnaðist um 4,7 milljarða í fyrra
Forstjóri Brims segir rekstrarafkomuna hafa verið viðunandi í fyrra.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Verðmiðinn á Gamma lækkar enn
Frá því að tilkynnt var um kaup Kviku á Gamma hefur verðmiðinn lækkað og lækkað. Nú er útlit fyrir að endanlegt kaupverð verði mun lægra en upphaflega var tilkynnt um.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Fimm einstaklingar í sóttkví á Ísafirði og einn í einangrun
Fimm einstaklingar eru í sóttkví og einn í einangrun vegna mögulegrar Covid-19 sýkingar. Allir einstaklingarnir eru staðsettir á Ísafirði.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Vaxandi líkur eru því taldar á að veiran eigi eftir að greinast hér á landi en allra ráða er beitt til að hefta komu hennar.
Vaxandi líkur á að veiran greinist á Íslandi
Daglega bætast við lönd sem tilkynna um tilfelli kórónuveirunnar, COVID-19, þar á meðal nokkur grannríki Íslands. Öllum tiltækum ráðum er beitt til að hefta komu hennar hingað til lands.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Freyja Haraldsdóttir
„Fatlað fólk á ekki bara að vera á hliðarlínunni“
Freyja Haraldsdóttir segir að aðkoma fatlaðs fólks þurfi að vera alls staðar og alltaf þegar kemur að umhverfismálum. Stjórnvöld, samtök um umhverfismál og allir viðbragðsaðilar, þurfi þess vegna að ráða fatlað fólk til starfa.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Kjarasamningar þorra aðildarfélaga BSRB hafa verið lausir frá 1. apríl í fyrra.
Formaður BSRB: Ekkert þokast nær ásættanlegri niðurstöðu
„Það eru mikil vonbrigði að við höfum ekki náð að þokast nær ásættanlegri niðurstöðu. Það er stutt í að verkfallsaðgerðir hefjist og mörg stór mál sem bíða úrlausnar,“ segir Sonja Ýr Þorbergsdóttir, formaður BSRB.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Maður með andlitsgrímu á hóteli í Austurríki þar sem kona sem smituð er af kórónuveirunni dvelur.
Dæmi um að fólk smitist aftur af veirunni
Nú, þegar nýja kórónuveiran hefur breiðst út til tæplega fimmtíu landa, er enn margt á huldu um hvernig hún hegðar sér. Um 14% þeirra sem sýktust, náðu heilsu og voru útskrifaðir af sjúkrahúsum í Kína hafa sýkst aftur.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Katrín Jakobsdóttir, forsætisráðherra og formaður VG.
Útilokar ekki vorkosningar á næsta ári
Forsætisráðherra segist ekki útiloka þann möguleika að kosið verði til Alþingis að vori 2021 í staðinn fyrir í lok október en þá lýkur yfirstandandi kjörtímabili.
Kjarninn 27. febrúar 2020
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar