Leigumarkaðurinn er fáránlega dýr og ótryggur – leigusalar/húseigendur hafa sjálfdæmi um verðlagningu af því að skortir húsnæði um allt land – og regluverkið er sett upp til að gangast braski og tímabundnu harki best.
Fákeppniseinkenni eru á leigumarkaði þar sem stórleikendur eins og Heimavellir og Almenna leigufélagið eru ráðandi – og engin virk samkeppni eða verðstýring.
Einstaklingar í leigubraski og gróðadrifin félög segja fólki upp leigu eða hækka mánaðarleiguna um ruddalegar fjáhæðir – og staðfestar sögur berast um að fólk kallar eftir viðhaldi og lagfæringum á bilunum er sagt upp án fyrirvara.
Alltof lítið er byggt og alltof dýrt selt; margt bendir til að á síðustu 30 mánuðum hafi raunhækkun á byggingarkostnaði ekki verið umfram 7-8% sem vísitala hagstofunnar mælir – en söluverð nýrra íbúða hefur hækkað á sama tíma um 20-40%.
Lánakjörin eru okur – með fáránlega háu vaxtastigi (7,1%) eða verðtryggingu og viðmiðun af vísitölu sem mælir skakkt... og bara fyrir braskara, bankakerfið og lífeyrissjóðina.
Það er rosalegt ástand á húsnæðismarkaði ungs fólks – og sitjandi og fyrrverandi stjórnvöld hafa enn ekki teiknað upp neinar lausnir. Enn er fabúlerað um að veita byrjendum á íbúðamarkaði einhver viðbótarlán – og eða beina styrki til að fara inn á kaupendamarkað sem mundi einkum verða til að pressa á frekari verðhækkanir og með því gera ástandið beinlínis verra.
Enginn kemst af stað á séreignarmarkaði nema fá forgjöf frá fjölskyldu eða velviljuðum – í formi arfs eða beinna gjafa frá velstæðum. Nú eiga bara ekkert allir slíkan aðgang að bakhjörlum og það er auk þess fáránlegt að búa við kerfi sem gerir ráð fyrir slíku.
Fárast er af lóðaskorti en sannleikurinn er að það eru mörg þúsund byggingarréttir virkir á Höfuðborgasvæðinu – en þar ætlar „markaðurinn” auðvitað ekki að byggja ódýrt... meðan hægt er að selja dýrt með því að byggja nógu lítið og óhagkvæmt.
Skipulagsviðmið eru víða íþyngjandi – um stærðir og húsagerðir – og verðlagning lóða og byggingargjöld hvetja enn til þess að byggt sé fremur í efri mörkum stærða heldur en í neðrimörkum.
Niðurstaðan er samt sú; fleiri verða að láta sér lynda að kaupa minni íbúð – færri fermetra og færri herbergi en viðkomandi mundi kjósa – af því að þú hefur bara efni á færri fermetrum.
Fjöldi fólks tekur áhættu umfram það sem er skynsamlegt með skuldsettum verðtryggðum kaupum - á okurvöxtum – af því að það virðist „skömminni skárra en að leigja”...og fjöldi fólks situr pikkfastur á rándýrum leigumarkaði, eða til heimilis hjá foreldrum og vinum – án þess að geta komið sér í sjáflstæða búsetu eða stofnað til heimils á eigin forsendum.
Hvað þarf að gera
Það þarf að margfalda íbúðabyggingar – og það verður einungis gert með því að veita íbúðfélögum neytenda (húsnæðissamsvinnufélögum/sjálfseignarfélögum) forgang að lóðaúthlutun og verðleggja lóðirnar hóflega og þannig að ekki þurfi að greiða fyrirfram. Enda verða kvaðir á lóðunum sem banna að íbúðir verði seldar út úr félögunum í hagnaðarskyni. Líta má þar á fordæmi Finnlands þar sem framboð hefur verið af hagkvæmum íbúðum í höndum neytenda og engin verbóla hefur vaðið uppi.
Rökrétt er að setja af stað samhæfð raðsmíða og innkaupaverkefni – þar sem íbúðafélög neytenda vinna saman – í samstarfi við sveitarfélög og með þróunarstuðningi ríkisins. Með slíku byggingarsamstarfi verði þróaðar hagkvæmar húsgerðir – með breytilegum íbúðastærðum – frá öríbúðum undir 24 fm og allar stærðir upp í stórar fjölskylduíbúðir allt að 140-150 fm með mörgum svefnstæðum.
Ríkisvaldið og sveitarfélögin (í gegn um Íbúðalánasjóð/Lánasjóð Sveitarfélag) tryggi fjármögnun íbúðafélaga neytenda með því að veita slíkum NFP(not-for-profit) félögum einkaleyfi á að gefa út verðtryggð fasteignatryggð skuldabréf til langs tíma (50-60 ár) – samhliða því að banna verðtryggingu á lánum til neytenda.
Lagður verði skyldusparnaður á sjóðasöfnun lífeyrissjóðanna og þeim gert að kaupa íbúðabréf til langs tíma fyrir verulegar fjárhæðir – sem gætu fjármagnað allt að 20 þúsund íbúðir á næstu 5 -8 árum.
Innleiða þarf kerfisbreytingar þannig að leigumarkaði verði settir skarpari rammar – og verðstýring innleidd að Sænsk-Þýskri fyrirmynd. Jafnframt verði áréttuð skylda sveitarfélaga og yfirvalda til að sinna þörfum allra borgara fyrir öruggt húsnæði – og horfið verði frá þeirri aðgreiningarstefnu sem birtist í tekjutengingum allrar húsnæðisaðstoðar.
Viðlagasjóður húsnæðismála:
Á árinu 1973-1975 var unnið talsvert kraftaverk með byggingu innfluttra húsa til að tryggja brotthröktum Vestmannaeyingum öruggt skjól á fastalandinu. 500 íbúðir risu – og flestar með innflutningi einingahúsa.
Nútímatækni í byggingu einingahúsa og gerð – varðandi einangrun og efnisnotkun – hefur fleygt fram. Afkastageta innlenda byggingariðnaðarins mun ekki fjölga íbúðum teljandi næstu 2-3 árin – með óbreyttum staðbyggingar-aðferðum.
Þess vegna er rökrétt að fella aðgerðir í tímabundinn farveg; Þar sem stofnaður verður Viðlagasjóður húsnæðismála 2019-2023 með það að markmiði að setja af stað margfaldaðar íbúðabyggingar þar sem íbúðafélög neytenda fá stuðning og ramma til að njóta bestu kjara hvert og eitt og óháð því hversu mikið þarf að byggja á hverjum stað á hverjum tíma.
Velvildarfjárfestar í formi einstakra fyrirtækja (sem vilja tryggja húsnæði fyrir starfsfólk sitt) gætu komið til liðs við t.d. húsnæðissamvinnufélag og keypt búseturétti íbúða í byggingu og selt síðan til sinna starfsmanna með góðum kjörum.
Nauðsynlegt er að til verði breið sátt og víðtækur skilningur á því að þörf sé á aðgerðum á húsnæðismarkaði. Stéttarfélög voru alla 20. öldina afar virkir aðilar til samstarfs og til að pressa á stjórnvöld um úrbætur á húsnæðismarkaði.
Nú er enn og aftur kreppa – neyðarástand á húsnæðismarkaði. Nú verða stéttarfélögin að koma til liðs við félagsmenn sína og þau neytendareknu félög sem eru starfandi – og til að stofna ný.
Mikilvægustu þættir í kjarakröfum stéttarfélaganna árin 2018-2019 hljóta að snúa að umbótum á leigumarkaði – og markvissu samstarfi um raðsmíði og magnframleiðslu íbúða fyrir sjálfstæð samvinnufélög og annan neytendarekinn íbúðamarkað.
Um leið þarf að tryggja að bannað verði að verðtryggja lán til einstaklinga með okurvaxtakjörum – en jafnframt að virkja farvegi fyrir samstarfi ríkis og sveitarfélaga um hagkvæmar lánaleiðir til óhagnaðardrifins íbúðarekstrar. Þar mun óhjákvæmilegt að setja lífeyrissjóðunum stranga skilmála en mæta samhliða eðlilegri eftirspurn þeirra um langtímaskuldabréf - með óhættulitlum skilmálum - en þá gegn því að þeir sæti vaxtaþaki (við 1-2%) ofan á verðtryggingu.
Höfundur er framkvæmdstjóri Búfesti hsf.
(Grein með sambærilegu efni birtist upphaflega á kvennabladid.is í október 2017)
