Húsnæðismarkaðurinn: Skiljanleg reiði

Ævar Rafn Hafþórsson fjármálahagfræðingur skrifar um íslenskan húsnæðismarkað.

Auglýsing

Þessa stund­ina eru kjara­við­ræður í gangi. Þetta eru hópar sem hafa hvað minnst á milli hand­anna og eiga erfitt með að ná endum saman hver mán­aða­mót. Ég hef því velt fyrir mér stöð­unni á hús­næð­is­mark­aði þegar kemur að útgjöldum heim­ila með lágar tekj­ur. Hvað varð til þess að nafn­verðs­hækk­anir á hús­næði hækk­aði eins og raun ber vitni á árunum eftir hrun.

Fjár­fest­inga­leið Seðla­banka Íslands

Eftir mik­inn sam­drátt á nýbygg­ingum á fyrstu árunum eftir hrun þá varð strax ljóst að skortur væri framundan á íbúð­um. Margir höfðu misst sitt eigið hús­næði og sátu eftir með lít­inn eða engan sparn­að. Þessar íbúðir end­uðu hjá fjár­mála­stofn­un­um. Í gegnum fjár­fest­inga­leið­ina er alveg ljóst að þeir sem komu með fjár­magn í gegnum hana keyptu upp þessar íbúðir enda var öllum ljóst að skortur væri framundan og það var hvergi betri leið til þess að ávaxta féð en á íbúða­mark­aði. Þannig að fjár­fest­inga­leið Seðla­bank­ans hafði aug­ljós­lega áhrif á hækkun nafn­verðs íbúða. Fjár­magn sem kom á 20% afslætti inn í land­ið. Það má því segja að þeir sem komu inn með þetta fjár­magn hafi dottið í lukku­pott­inn. Þó svo að útboðin hafi verið tvö þá var ekk­ert því til fyr­ir­stöðu að gera fram­virka samn­inga við líf­eyr­is­sjóði eða aðrar fjár­mála­stofn­anir á meðan beðið var eftir útboð­inu og þannig náð að fjár­magna kaup á þessum eign­um.

Auglýsing
Það er því kannski kald­hæðn­is­legt að sama féð sem varð til þess að krónan féll með til­heyr­andi verð­bólgu­skoti og lækkun eigna­verðs hafi fengið að koma inn á afslætti og kaupa upp þær eignir síðar meir á tombólu­verði sem varð til þess að margir hafa verið fastir á leigu­mark­aði síð­an. Á þessum tíma varð því mikil eigna­til­færsla frá þeim sem misstu allt sitt til þeirra sem náðu að koma fjár­magni sínu undan í annan gjald­miðil fyrir hrun.

Íbúða­lána­sjóður

 Til þess að átta sig á sam­heng­inu þá verður að telja til þær eignir sem Íbúða­lána­sjóður fékk í fangið eftir hrun. Því hækk­un  á nafn­verði teng­ist því að þá sé eitt­hvað fram­boð til stað­ar. Aðilar sem koma með mikið fjár­magn í gegnum fjár­fest­inga­leið­ina ryðja í burt þeim sem misstu sitt eftir hrun. Í raun átti það fólk aldrei mögu­leika gegn þessum aðil­um. En af hverju þessi leynd yfir Íbúða­lána­sjóði? Þor­steinn Sæmunds­son þing­maður Mið­flokks­ins virð­ist vera sá eini sem lætur sér þetta varða og verð ég að hrósa honum fyrir það. Hér ætla ég því að henda fram nokkrum spurn­ingum til Íbúða­lán­sjóðs­ins (HMS):

  1. Hverjir fengu þessar eignir og á hvaða kjörum?
  2. Af hverju var sjóð­ur­inn að lána félögum eins og Heima­völlum sem er leigu­fé­lag og stefndi á að skrá sig í Kaup­höll­ina?
  3. Eru aðilar tengdir sjóðnum að fá lán til þess að kaupa íbúðir til útleigu?
  4. Getur verið að skil­yrðin fyrir óhagn­að­ar­drifin leigu­fé­lög séu bit­laus, það er, hægt að taka út sölu­hagnað síðar meir?
  5. Hvar eru stærri ákvarð­anir teknar innan sjóðs­ins?

Verka­lýðs­fé­lögin hafa verið að kvarta undan fram­göngu leigu­fé­lag­anna á síð­ustu miss­er­um. Því er síð­asta spurn­ingin nokkuð for­vitni­leg. Núver­andi for­seti ASÍ sat einmitt í stjórn Íbúða­lána­sjóðs á þessum árum. Gæti hún upp­lýst okkur hvað þarna fór fram? 

Stöð­ugur íbúða­mark­aður

Mann­fjölda­aukn­ing á Íslandi er nokkuð línu­leg. Því er það nokkuð ljóst að íbúðum þarf að fjölga línu­lega með til­liti til fjölgun íbúa. Til þess að svo verði þarf hag­kerfið að búa við stöð­ug­leika og við þurfum að ná fram betri fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði. Oft heyrir maður að það þurfi að byggja litl­ar, ódýrar og hag­kvæmar íbúð­ir. En hvað þýðir það? Litlar íbúðir eru hlut­falls­lega dýr­ari í bygg­ingu en stór­ar. Það er eins og skiln­ing­ur­inn sé ekki til staðar á bygg­inga­mark­aðnum hjá þeim sem hafa verið að greina mark­að­inn. Er fram­leiðnin að batna eða versna? Þá er ég að tala um fram­leitt magn á vinnu­stund en ekki með til­liti til sölu­verðs. Þegar nafn­verðs­hækk­anir á íbúðum er langt umfram hækkun ann­ars verð­lags þá bjagar það árang­urs­tölur ef miðað er við sölu­verð. 

Þegar öllu er á botn­inn hvolft þá snú­ast betri lífs­kjör þeirra sem verst hafa það um að ná niður kostn­aði heim­il­anna. Þannig að lækk­andi hús­næð­is­kostn­aður gæti skilað mun meiru en hækkun nafn­launa. Að sjálf­sögðu á að hækka nafn­laun þeirra sem verst hafa það en það á einnig að reyna að ná hús­næð­is­kostn­að­inum nið­ur. Betri fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði lækkar hús­næð­is­kostnað til lengri tíma án þess að það bitni á vaxta­á­kvörð­unum Seðla­bank­ans. Fram­leiðslu­geta hag­kerf­is­ins eykst og því ætti það í raun að hafa jákvæð áhrif á vaxta­á­kvarð­an­ir. Reiði fólks sem er á lægstu laun­unum og er fast á dýrum leigu­mark­aði er því skilj­an­leg. 

Höf­undur er fjár­mála­hag­fræð­ingur og fram­halds­skóla­kenn­ari.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Brynjar sakar Pírata um popúlisma – Björn Leví segir Brynjar vera latan og gera ekkert
Tveir þingmenn, annar úr Sjálfstæðisflokki og hinn frá Pírötum, tókust hart á á samfélagsmiðli í gær. Sá fyrrnefndi ásakaði hinn um popúlisma. Sá síðarnefndi sagði hinn vera latan og reyna að gera sem minnst.
Kjarninn 30. september 2020
Ríkisbankarnir tveir á meðal stærstu eigenda Icelandair Group
Þeir 23 milljarðar hluta sem seldust í hlutafjárútboði Icelandair fyrr í mánuðinum voru teknir til viðskipta í Kauphöllinni í dag. Icelandair hefur uppfært lista yfir 20 stærstu hluthafa félagsins.
Kjarninn 30. september 2020
Seðlabankinn hyggst selja 66 milljónir evra í október
Í næsta mánuði ætlar Seðlabankinn að selja um 3 milljónir evra hvern viðskiptadag til að auka dýpt á gjaldeyrismarkaðnum.
Kjarninn 30. september 2020
Á öðrum ársfjórðungi varð 97 prósenta tekjusamdráttur í rekstri móðurfélagsins sem sinnir rekstri Keflavíkurflugvallar.
Isavia tapaði 7,6 milljörðum á hálfu ári
Tap opinbera hlutafélagsins Isavia nam 7,6 milljörðum á fyrstu sex mánuðum ársins. Sveinbjörn Indriðason forstjóri segir að jafnvel sé útlit fyrir að flugumferð fari ekki af stað fyrr en í lok fyrsta ársfjórðungs á næsta ári.
Kjarninn 30. september 2020
Gunnar Hólmsteinn Ársælsson
Baneitraðir Rússar
Kjarninn 30. september 2020
Ben van Beurden, framkvæmdastjóri Royal Dutch Shell
Allt að níu þúsund uppsagnir hjá Shell á næstu tveimur árum
Olíufyrirtækið Shell hyggst leggjast í endurskipulagningu á næstu árum og segja upp allt að níu þúsund starfsmanna sinna. Eitt af nýju verkefnum fyrirtækisins er kolefnisförgun í Noregshafi.
Kjarninn 30. september 2020
Gauti Jóhannesson (D) og Stefán Bogi Sveinsson (B) leiða flokkana tvo sem mynda meirihluta.
Sjálfstæðisflokkur og Framsókn vinna saman í Múlaþingi
Sjálfstæðisflokkur og Framsóknarflokkur hafa komist að samkomulagi um myndun meirihluta í Múlaþingi, nýja sameinaða sveitarfélaginu á Austurlandi.
Kjarninn 30. september 2020
Jón Sigurðsson, stjórnarformaður Stoða.
Stoðir töpuðu tæpum hálfum milljarði króna á fyrri hluta ársins 2020
Stoðir, sem eru einn umsvifamesti einkafjárfestirinn á íslenska markaðnum, á eignir upp á tæpa 25 milljarða króna og skuldar nánast ekkert. Verði af sameiningu TM og Kviku munu stoðir verða stærsti einkafjárfestirinn í báðum einkareknu bönkum landsins.
Kjarninn 30. september 2020
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar