Húsnæðismarkaðurinn: Skiljanleg reiði

Ævar Rafn Hafþórsson fjármálahagfræðingur skrifar um íslenskan húsnæðismarkað.

Auglýsing

Þessa stund­ina eru kjara­við­ræður í gangi. Þetta eru hópar sem hafa hvað minnst á milli hand­anna og eiga erfitt með að ná endum saman hver mán­aða­mót. Ég hef því velt fyrir mér stöð­unni á hús­næð­is­mark­aði þegar kemur að útgjöldum heim­ila með lágar tekj­ur. Hvað varð til þess að nafn­verðs­hækk­anir á hús­næði hækk­aði eins og raun ber vitni á árunum eftir hrun.

Fjár­fest­inga­leið Seðla­banka Íslands

Eftir mik­inn sam­drátt á nýbygg­ingum á fyrstu árunum eftir hrun þá varð strax ljóst að skortur væri framundan á íbúð­um. Margir höfðu misst sitt eigið hús­næði og sátu eftir með lít­inn eða engan sparn­að. Þessar íbúðir end­uðu hjá fjár­mála­stofn­un­um. Í gegnum fjár­fest­inga­leið­ina er alveg ljóst að þeir sem komu með fjár­magn í gegnum hana keyptu upp þessar íbúðir enda var öllum ljóst að skortur væri framundan og það var hvergi betri leið til þess að ávaxta féð en á íbúða­mark­aði. Þannig að fjár­fest­inga­leið Seðla­bank­ans hafði aug­ljós­lega áhrif á hækkun nafn­verðs íbúða. Fjár­magn sem kom á 20% afslætti inn í land­ið. Það má því segja að þeir sem komu inn með þetta fjár­magn hafi dottið í lukku­pott­inn. Þó svo að útboðin hafi verið tvö þá var ekk­ert því til fyr­ir­stöðu að gera fram­virka samn­inga við líf­eyr­is­sjóði eða aðrar fjár­mála­stofn­anir á meðan beðið var eftir útboð­inu og þannig náð að fjár­magna kaup á þessum eign­um.

Auglýsing
Það er því kannski kald­hæðn­is­legt að sama féð sem varð til þess að krónan féll með til­heyr­andi verð­bólgu­skoti og lækkun eigna­verðs hafi fengið að koma inn á afslætti og kaupa upp þær eignir síðar meir á tombólu­verði sem varð til þess að margir hafa verið fastir á leigu­mark­aði síð­an. Á þessum tíma varð því mikil eigna­til­færsla frá þeim sem misstu allt sitt til þeirra sem náðu að koma fjár­magni sínu undan í annan gjald­miðil fyrir hrun.

Íbúða­lána­sjóður

 Til þess að átta sig á sam­heng­inu þá verður að telja til þær eignir sem Íbúða­lána­sjóður fékk í fangið eftir hrun. Því hækk­un  á nafn­verði teng­ist því að þá sé eitt­hvað fram­boð til stað­ar. Aðilar sem koma með mikið fjár­magn í gegnum fjár­fest­inga­leið­ina ryðja í burt þeim sem misstu sitt eftir hrun. Í raun átti það fólk aldrei mögu­leika gegn þessum aðil­um. En af hverju þessi leynd yfir Íbúða­lána­sjóði? Þor­steinn Sæmunds­son þing­maður Mið­flokks­ins virð­ist vera sá eini sem lætur sér þetta varða og verð ég að hrósa honum fyrir það. Hér ætla ég því að henda fram nokkrum spurn­ingum til Íbúða­lán­sjóðs­ins (HMS):

  1. Hverjir fengu þessar eignir og á hvaða kjörum?
  2. Af hverju var sjóð­ur­inn að lána félögum eins og Heima­völlum sem er leigu­fé­lag og stefndi á að skrá sig í Kaup­höll­ina?
  3. Eru aðilar tengdir sjóðnum að fá lán til þess að kaupa íbúðir til útleigu?
  4. Getur verið að skil­yrðin fyrir óhagn­að­ar­drifin leigu­fé­lög séu bit­laus, það er, hægt að taka út sölu­hagnað síðar meir?
  5. Hvar eru stærri ákvarð­anir teknar innan sjóðs­ins?

Verka­lýðs­fé­lögin hafa verið að kvarta undan fram­göngu leigu­fé­lag­anna á síð­ustu miss­er­um. Því er síð­asta spurn­ingin nokkuð for­vitni­leg. Núver­andi for­seti ASÍ sat einmitt í stjórn Íbúða­lána­sjóðs á þessum árum. Gæti hún upp­lýst okkur hvað þarna fór fram? 

Stöð­ugur íbúða­mark­aður

Mann­fjölda­aukn­ing á Íslandi er nokkuð línu­leg. Því er það nokkuð ljóst að íbúðum þarf að fjölga línu­lega með til­liti til fjölgun íbúa. Til þess að svo verði þarf hag­kerfið að búa við stöð­ug­leika og við þurfum að ná fram betri fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði. Oft heyrir maður að það þurfi að byggja litl­ar, ódýrar og hag­kvæmar íbúð­ir. En hvað þýðir það? Litlar íbúðir eru hlut­falls­lega dýr­ari í bygg­ingu en stór­ar. Það er eins og skiln­ing­ur­inn sé ekki til staðar á bygg­inga­mark­aðnum hjá þeim sem hafa verið að greina mark­að­inn. Er fram­leiðnin að batna eða versna? Þá er ég að tala um fram­leitt magn á vinnu­stund en ekki með til­liti til sölu­verðs. Þegar nafn­verðs­hækk­anir á íbúðum er langt umfram hækkun ann­ars verð­lags þá bjagar það árang­urs­tölur ef miðað er við sölu­verð. 

Þegar öllu er á botn­inn hvolft þá snú­ast betri lífs­kjör þeirra sem verst hafa það um að ná niður kostn­aði heim­il­anna. Þannig að lækk­andi hús­næð­is­kostn­aður gæti skilað mun meiru en hækkun nafn­launa. Að sjálf­sögðu á að hækka nafn­laun þeirra sem verst hafa það en það á einnig að reyna að ná hús­næð­is­kostn­að­inum nið­ur. Betri fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði lækkar hús­næð­is­kostnað til lengri tíma án þess að það bitni á vaxta­á­kvörð­unum Seðla­bank­ans. Fram­leiðslu­geta hag­kerf­is­ins eykst og því ætti það í raun að hafa jákvæð áhrif á vaxta­á­kvarð­an­ir. Reiði fólks sem er á lægstu laun­unum og er fast á dýrum leigu­mark­aði er því skilj­an­leg. 

Höf­undur er fjár­mála­hag­fræð­ingur og fram­halds­skóla­kenn­ari.

Styrkir þú Kjarnann?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur í sjö ár og býður almenningi upp á vandaða umfjöllun þar sem áhersla er á gæði og dýpt.  

Ef þú ert nú þegar styrkjandi leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka styrkinn með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Scott Morrison, forsætisráðherra Ástralíu, á blaðamannafundi eftir að ákvörðun Ítalíu lá fyrir.
Ítalir hnykla vöðvana og ESB kinkar kolli
Sú ákvörðun ítalskra stjórnvalda að hindra sendingu 250 þúsund skammta af bóluefni AstraZeneca til Ástralíu er slagur sem afhjúpar það ljóta stríð sem gæti verið í uppsiglingu um dropana dýrmætu.
Kjarninn 5. mars 2021
Gunnar Tryggvi Halldórsson
Bændur og afurðastöðvar
Kjarninn 5. mars 2021
Jón Þór Ólafsson þingmaður og formaður stjórnskipunar- og eftirlitsnefndar Alþingis.
Jón Þór vill að skrifstofa Alþingis kanni hvenær trúnaður geti talist brotinn
Formaður stjórnskipunar- og eftirlitsnefndar telur sig ekki hafa brotið trúnað með ummælum um það sem fram fór á fundi nefndarinnar með lögreglustjóra í vikunni. Hann vill fá skrifstofu Alþingis til að kanna hvar formleg mörk um trúnaðarrof liggi.
Kjarninn 5. mars 2021
Íslandspóstur hagnast um 104 milljónir
Viðsnúningur var í rekstri Íslandspósts á síðasta ári, sem skilaði hagnaði í fyrsta skiptið í þrjú ár. Samkvæmt forstjóra fyrirtækisins létti endurskipulagning og niðurgreiðsla langtímalána umtalsvert á félaginu.
Kjarninn 5. mars 2021
Í þingsályktunartillögu um rafræna birtingu álagningar- og skattskrár er lagt til að hætt verði að birta þessar upplýsingar á pappír.
Telja rafræna birtingu skattskrár auka launajafnrétti
ASÍ hvetur til þess að þingsályktunartillaga um rafræna birtingu álagningarskrár nái fram að ganga. Í umsögn Persónuverndar segir að mikilvægt sé að huga að rétti einstaklinga til persónuverndar. Slík tillaga nú lögð fram í fimmta sinn.
Kjarninn 5. mars 2021
Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir
Þögla stjórnarskráin
Kjarninn 5. mars 2021
Lilja Dögg Alfreðsdóttir mennta- og menningarmálaráðherra laut í lægra haldi í Héraðsdómi Reykjavíkur í dag.
Menntamálaráðherra tapaði í Héraðsdómi Reykjavíkur
Héraðsdómur Reykjavíkur féllst ekki á kröfu Lilju Alfreðsdóttur mennta- og menningarmálaráðherra um að úrskurði kærunefndar jafnréttismála yrði hnekkt. Úrskurðurinn í kærumáli Hafdísar Helgu Ólafsdóttur, skrifstofustjóra í forsætisráðuneytinu, stendur.
Kjarninn 5. mars 2021
Dagur B. Eggertsson, borgarstjóri í Reykjavík.
Íbúar í gömlu hverfunum í Reykjavík ánægðir með Dag sem borgarstjóra en efri byggðir ekki
Fleiri Reykvíkingar eru ánægðir með störf Dags B. Eggertssonar borgarstjóra en óánægðir. Mikill munur er á afstöðu eftir hverfum og menntun. Borgarstjórinn er sérstaklega óvinsæll hjá fólki á sextugsaldri.
Kjarninn 5. mars 2021
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar