Í sein­asta tölu­blaði Reykja­vík­ur, viku­blaðs, birt­ist við­tal við Hjálmar Sveins­son, for­mann skipu­lags­ráðs borg­ar­inn­ar, þar sem hann útskýrir af hverju ýmsir eig­endur lóða í mið­bænum fá að byggja jafn há og stór hús og raun ber vitni þrátt fyrir að það verði á kostnað umhverf­is­ins og rýri gildi gamla bæj­ar­ins.

Þetta skýrir hann með því að áður en núver­andi borg­ar­stjórn tók við völdum hafi verið búið að sam­þykkja deiliskipu­lag þar sem bygg­ing­ar­magn og –hæð við­kom­andi húsa hafi verið ákveð­in. Ef borg­ar­stjórn myndi nú breyta deiliskipu­lag­inu til að koma í veg fyrir að húsin yrðu byggð jafn há og stór myndu lóð­ar­hafar geta með réttu kraf­ist skaða­bóta af borg­inni sem gætu numið svim­andi upp­hæð­um, segir hann. Borg­ar­stjórn telur að þessar hugs­an­legu skaða­bætur kynnu að verða svo veru­legar að það sé fremur í hag borg­ar­búa að láta það yfir sig ganga að rýra gildi gamla bæj­ar­ins.

Hjálmar seg­ir: „Það er í raun þannig að skipu­lags­heim­ildir sem eru veittar í deiliskipu­lagi, þær í raun­inni gildi um alla eilífð.“

Þetta er sem sagt túlkun hans og ber hann fyrir sig sjón­ar­mið lög­fræð­inga í röðum emb­ætt­is­manna borg­ar­inn­ar.

Ekki er samt frá­leitt að ætla að hann hafi verið val­inn til for­ystu í skipu­lags­ráði meðal ann­ars vegna skel­eggrar umfjöll­unar og gagn­rýni hans á skipu­lags- og bygg­ing­ar­mál Reykja­víkur á nokk­urra ára tíma­bili fyrir borg­ar­stjórn­ar­kosn­ing­arnar 2010.

Nú er hann þeirrar skoð­unar að þeir stjórn­mála­menn sem fara með völdin í borg­inni séu að þessu leyti áhrifa­litlir og verði að láta yfir sig ganga að menn­ing­ar­verð­mæti gömlu borg­ar­hlut­anna séu skert í valda­tíð þeirra vegna þess að fyrri vald­hafar hafi gefið til þess leyfi. Ekki er úti­lokað að skoð­anir Hjálm­ars kunni að hafa breyst frá því hann var í fram­boði fyrir minni­hlut­ann en í við­tal­inu segir hann þó skýrt og skor­in­ort að hann telji að þessi áhersla á eign­ar­rétt­inn gangi gegn almanna­hags­mun­um.

Í 28. gr. skipu­lags­laga nr. 123/2010 segir um aðal­skipu­lags­á­ætl­an­ir:

• „Í aðal­skipu­lagi er sett fram stefna sveit­ar­stjórnar um þróun sveit­ar­fé­lags­ins varð­andi land­notk­un... byggða­mynstur ... og umhverf­is­mál. ...



• Í aðal­skipu­lagi skal marka stefnu til a.m.k. tólf ára.“

Í 37. grein um deiliskipu­lag segir m.a.:

• „Við gerð deiliskipu­lags skal byggt á stefnu aðal­skipu­lags og hún útfærð fyrir við­kom­andi svæði eða reit.“
  
  ...„Þegar unnið er deiliskipu­lag í þegar byggðu hverfi skal lagt mat á varð­veislu­gildi svip­móts byggðar og ein­stakra bygg­inga sem fyrir eru með gerð  húsa­könn­un­ar.“
  
  ...„Við deiliskipu­lags­gerð í þegar byggðu hverfi getur sveit­ar­fé­lag ákveðið að skil­greina afmarkað svæði sem þró­un­ar­svæði þar sem vinna skal hefð­bundið deiliskipu­lag. Í slíkri áætlun skal til­greina fram­kvæmda­tíma áætl­un­ar­innar sem skal vera a.m.k. fimm ár en ekki lengri en fimmt­án.“

Í 43. gr. um breyt­ingar á deiliskipu­lagi:

• „Nú telur sveit­ar­stjórn að gera þurfi breyt­ingar á sam­þykktu deiliskipu­lagi og skal þá fara um breyt­ing­una eins og um nýtt deiliskipu­lag sé að ræða.“

Í 12. grein lag­anna segir m.a.:

• „Svæð­is­skipu­lag er rétt­hærra en aðal­skipu­lag og aðal­skipu­lag rétt­hærra en deiliskipu­lag.“

Satt besta að segja skil ég ekki hvernig sá fyrrum vaski gagn­rýn­andi getur látið hafa eftir sér aðra eins vit­leysu að skipu­lags­heim­ildir sem eru veittar í deiliskipu­lagi gildi um alla eilífð.

Í skipu­lags­lögum er bein­línis kveðið á um skyldu sveit­ar­stjórnar til þess að láta vinna aðal­skipu­lag á grund­velli almanna­hags­muna og þegar eldra deiliskipu­lag stang­ast á við nýtt aðal­skipu­lag er það aðal­skipu­lagið sem er rétt­hærra og veldur því að breyta verður deiliskipulaginu.

Í skipu­lags­lögum er bein­línis kveðið á um skyldu sveit­ar­stjórnar til þess að láta vinna aðal­skipu­lag á grund­velli almanna­hags­muna og þegar eldra deiliskipu­lag stang­ast á við nýtt aðal­skipu­lag er það aðal­skipu­lagið sem er rétt­hærra og veldur því að breyta verður deiliskipu­lag­inu. Og sá sem telur að verð­mæti fast­eignar hans hafi rýrnað vegna breyt­ingar á skipu­lagi, umfram það sem á við um sam­bæri­legar eignir í næsta nágrenn­i,  þarf að sýna fram á að um skerð­ingu sé að ræða.  En það hefur aldrei gerst að sýnt hafi verið fram á slíkt. Þar að auki er bygg­ing­ar­réttur sam­kvæmt skipu­lagi ekki fast­eign í orðs­ins fyllstu merk­ingu heldur réttur sem fylgir fast­eign á meðan deiliskipu­lag heldur gildi sínu. En deiliskipu­lag­inu ber lögum sam­kvæmt að breyta við ákveðnar aðstæð­ur, t.d. þegar aðal­skipu­lagi hefur verið breytt og breyt­ingin ómerkir deiliskipu­lag­ið. Bygg­ing­ar­réttur er því eðli máls­ins tíma­bund­inn við gild­is­tíma deiliskipu­lags.

Vissu­lega er það satt og rétt að óvissa ríkir um hve víð­tækur skaða­bóta­réttur lóð­ar­hafa kunni að vera ef bygg­ing­ar­réttur hans er skertur með nýju deiliskipu­lagi. Um þetta segir m.a. í 51. grein: „Leiði skipu­lag eða breyt­ing á skipu­lagi til þess að verð­mæti fast­eignar skerð­ist veru­lega umfram það sem við á um sam­bæri­legar eignir í næsta nágrenni, á sá er getur sýnt fram á tjón af þeim sökum rétt á bótum frá við­kom­andi sveit­ar­fé­lag­i.“

Eins og fyrr segir hefur aldrei komið að nokkur lóð­ar­eig­andi hafi getað sótt slíkar bætur eftir að hafa sýnt fram á tjón vegna breyt­ingar á skipu­lagi. Þetta kemur líka fram í við­tal­inu við Hjálmar en hann virð­ist vera þeirrar skoð­unar að mjög lík­legt sé að lóð­ar­eig­endur myndu hljóta slíkan rétt ef núver­andi borg­ar­stjórn kysi að fram­fylgja því sem hann telur að sé almenn­ingi í hag.

Hvað á maður að halda? Er þetta hræðsla við að stjórna? Er þetta bara slapp­leiki? Eða er raun­veru­legur vilji borg­ar­stjórnar að láta þróun gamla bæj­ar­ins ráð­ast af fjár­hags­legum hags­munum ein­stakra lóð­ar­eig­enda?

Ekki veit ég hvert svarið er þrátt fyrir að hafa lesið við­talið en Hjálmar ber þar fyrir sig álit lög­lærðra emb­ætt­is­manna. Mér er nú samt í fersku minni að Páll Lín­dal borg­ar­lög­maður sem lét sér annt um gamla bæinn var þeirrar skoð­unar að ólík­legt væri að breyt­ing á skipu­lagi sem ætti sér rætur í breyttu gild­is­mati á sögu­legum hlutum borg­ar­innar gæti skapað skapa­bóta­rétt nema í und­an­tekn­ing­ar­til­vik­um.

Mér finnst þessi mál­flutn­ingur ekki vera sam­boð­inn stjórn­mála­afli sem seg­ist bera hag almenn­ings fyrir brjósti.

Fyr­ir­sögn for­síðu­fréttar Reykja­víkur viku­blaðs, þennan sama dag er „Stein­runnin lög­fræði gegn almanna­hags­mun­um“ og er þar vísað í við­talið við Hjálmar í blað­inu. Sann­ar­lega er þörf á því að end­ur­bæta lög­gjöf­ina og kveða skýrar á um rétt og skyldu sveit­ar­fé­lag­anna til þess að end­ur­bæta skipu­lags­á­ætl­anir með almanna­hag að leið­ar­ljósi og tak­marka bóta­skyldu þeirra. Þetta hefur reyndar verið ljóst í nokkra ára­tugi. Á þessu þarf að vinna bráðan bug.

En auð­vitað á borg­ar­stjórn strax að beita þeim laga­legu heim­ildum sem sann­ar­lega eru fyrir hendi til þess að hnekkja skipu­lags­á­kvæðum sem valda skaða á gamla bæn­um. Í fyrsta sinn sem það verður gert ætti að velja til þess bygg­ing­ar­mál sem gæti orðið for­dæmi og þar sem fjár­hags­legri áhætta borg­ar­innar væri innan hóf­legra marka.

Höf­undur er arki­tekt.