Hús­næð­is­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækk­aði um 1,4% í októ­ber sem þýðir að árs­hækk­un­ar­takt­ur­inn er kom­inn upp í 17,1%. Tæp­lega 600 kaup­samn­ingar voru und­ir­rit­aðir sem er um 40% sam­dráttur frá því í fyrra. Veltu­sam­drátt­ur­inn skýrist enn sem komið er af fram­boðs­skorti frekar en minni kaupá­huga þar sem aðeins um 640 íbúðir eru aug­lýstar til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Hlut­fall íbúða sem seld­ist yfir ásettu verði í sept­em­ber nam 41% og hefur aldrei verið hærra auk þess sem með­al­sölu­tími er nálægt lág­marki. Verð­þrýst­ing­ur­inn er því greini­lega enn þó nokk­ur.

Seðla­bank­inn hefur brugð­ist við þessu með því að hækka vexti, núna síð­ast um 50 punkta þann 17. nóv­em­ber en það þýðir að meg­in­vextir bank­ans standa í 2,0%. Við­skipta­bank­arnir þrír hafa allir brugð­ist við með vaxta­hækk­unum og nú eru fastir vextir á óverð­tryggðum lánum á bil­inu 4,65-5,24% en óverð­tryggð fasta­vaxta­lán eru vin­sælasta lána­formið eins og er.

Áhrif vaxta­hækk­ana eiga enn eftir að koma fram enn mögu­lega duga þær vaxta­hækk­anir sem þegar hefur verið ráð­ist í skammt á þá stöðu sem er komin upp á fast­eigna­mark­aðn­um. Það er greini­legt að það er fram­boðs­skortur en nú hefur fólks­fjölgun einnig tekið við sér. Íbúum lands­ins hefur fjölgað um rúm­lega 6.000 manns það sem af er ári en um helm­ingur skýrist af aðflutn­ingi erlendra rík­is­borg­ara. Þá er mik­ill vöxtur í barn­eignum en 8% fleiri börn hafa komið í heim­inn á Íslandi á fyrstu 9 mán­uðum árs­ins sam­an­borið við í fyrra.

Það hefur mikið verið ritað og rætt um mark­að­ur­inn geti ekki haldið áfram að hækka svona og það hljóti að fara að hægja á hækk­un­um. Aðflutn­ingur erlendra rík­is­borg­ara núna á þriðja árs­fjórð­ungi gæti hins vegar gefið til­efni til að setja spurn­inga­merki við það. Alls fluttu rúm­lega 2.500 manns til lands­ins á þriðja árs­fjórð­ungi en aðeins einu sinni áður hafa fleiri flutt til lands­ins á einum árs­fjórð­ungi og það var árið 2017. Þá fór árs­hækk­un­ar­taktur hús­næð­is­verðs hæst upp í 24%.

Það verður mjög áhuga­vert að fylgj­ast með þróun íbúa­fjölda á Íslandi á næstu mán­uðum en ef fjölg­unin heldur áfram á þessum hraða er nokkuð ljóst að Seðla­bank­inn þarf að ráð­ast í frek­ari aðgerðir til að koma í veg fyrir ofhitnun á mark­aðn­um. Lík­urnar á enn frek­ari hækk­unum á næstu mán­uðum hafa auk­ist nokkuð og mögu­lega temprast hækk­an­irnar ekki almenni­lega fyrr en á síð­ari hluta næsta árs. Sam­spil fólks­fjölda og íbúða­upp­bygg­ingar ræður þar miklu um auk aðgerða Seðla­bank­ans að sjálf­sögðu.