Byrjum þessa grein á sannri sögu af íslenskum húsnæðismarkaði. Þetta er saga sem sýnir vel hvernig fólk, sem er vel upp alið og heiðarlegt, en níðist svo á fátækum leigjendum með okurleigu. Þetta hefur átt sér stað um langt skeið með þegjandi samþykki samfélagsins, en nú er slíkri meðvirkni lokið.
Árið 2014 keypti iðnaðarmaður 76 fermetra íbúð í Vesturbænum á 23 m.kr. Hann átti 7 m.kr. í útborgun og tók 16 m.kr. að láni. Afborganir og vextir af láninu voru um 62.250 kr., fasteignagjöld um 3.450 kr. á mánuði og ef við reiknum með 1,1% af verði íbúðarinnar í árlegt viðhald þá gera það um 21 þús. kr. á mánuði. Kostnaður iðnaðarmannsins var því tæplega 87 þús. kr. á mánuði.
Þessi maður leigði hins vegar íbúðina út á 190 þús. kr. á mánuði. Ef við reiknum með að eðlilegt væri að bæta 2% umsýslukostnaði og 2,5% greiðslufallstryggingu hefði sanngjarnt leiguverð á þessari 23 m.kr. íbúð verið um 91 þús. kr. Leigan var því meira en tvöfalt of há. Leigjandinn greiddi 99 þús. kr. á mánuði meira en reikna hefði mátt sem útgjöld húseigandans. Það eru 120 þús. kr. á núvirði.
Leiga langt umfram kostnað
Í dag er leigan á þessari íbúð 238 þús. kr. Það er rétt rúmlega hækkun verðlags, 3,5% meira en hækkun neysluvísitölu á tímabilinu. Á sama tíma hafa afborganir hækkað samkvæmt neysluvísitölu, fasteignagjöld miðað við hækkun íbúðarinnar og viðhaldið í takt við byggingarvísitölu. Kostnaður húseigandans er því í dag um 109.500 kr. á mánuði og sanngjörn leiga að teknu tilliti til umsýslu og greiðslufallstryggingar ætti að vera tæplega 115 þús. kr.
Í dag borgar leigjandi þessa manns 123 þús. kr. mánaðarlega umfram útgjöld húseigandans, 3 þús. kr. meira en hann gerði í upphafi framreiknað til núvirðis. Frá miðju ári 2014 fram til dagsins í dag hefur leigjandinn í kjallaranum því borgað iðnaðarmanninum rúmlega 10,8 m.kr. á núvirði umfram útgjöld húseigandans.
Mikil hækkun á eign húseigandans
Núna í lok árs þá selur maðurinn íbúðina og hafa þessar sjö miljónir sem hann lagði í búðina skilað honum um 430% ávöxtun. Arðurinn jafngildir um 315 þús. kr. á hverjum mánuði sem hann leigði frá sér íbúðina. Frá 2014 hefur þessi íbúð hækkað í takt við aðrar íbúðir í Vesturbænum af sömu stærð, var hún seld á 43,5 m.kr. Það er hækkun upp á 15,6 m.kr. umfram verðlag. Auk þess hefur eign húseigandans aukist um 1,5 m.kr. vegna niðurgreiðslu höfuðstóls.
Eign húseigandans er því 17,1 m.kr. verðmætari í dag en hún var þegar hann keypti kjallaraíbúðina. Og hann hefur fengið af henni 10,8 m.kr. í tekjur umfram kostnað á tímabilinu. Samtals grætt 27,9 m.kr. á þessari 76 fermetra íbúð.
Finnst þér þetta sanngjarnt?
Nú er það svo að við sjáum ótal dæmi um að fólk sem kemst ekki í gegnum greiðslumat vegna lágra tekna en endar á því að borga mikið meira í húsnæðiskostnað en það sem greiðslumat gerir ráð fyrir og leiðir til synjunar. Nýleg saga konu sem vegna skilnaðar þurfti að verða sér út um húsnæði sýnir berlega. Hún átti 8 milljónir króna í útborgun og sótti um greiðslumat til að komast í séreign. Konan fékk synjun, þar sem greiðslumatið gerði ráð fyrir að hún gæti ekki greitt 160.000 í húsnæðiskostnað á hverjum mánuði. Í dag er þessi kona á leigumarkaði og er að greiða 220.000 krónur í húsaleigu, og er látin borga lánin fyrir annað fólk og útvega því rekstrar- og reiðufé með.
Þetta er ekkert einsdæmi, heldur nánast algilt á íslenskum leigumarkaði. Þar tíðkast það smánarlega atferli að níðast á leigjendum í skjóli lögleysis og afskiptaleysis stjórnvalda.
Bara á Íslandi!
Enda vitum við að Ísland er eina vestræna landið sem býr svona um hnútana, þar sem þeir sem eiga peninga er veitt hálfgert skotleyfi á þá sem ekki tekst að verða sér úti um séreign af einhverjum ástæðum en verða samt að uppfylla grunnþörf sína fyrir að hafa þak yfir höfuðið.
Þau forréttindi að eiga sparifé, lánstraust og góðar tekjur veita sumum aðgang að húsnæðismarkaðnum í annarlegum tilgangi. Sérstaklega er það lokkandi fyrir okur-braskara sem í þeim tilgangi einum vilja verða sér úti um húsnæði til að nýta sér þá neyð og þann skort sem hefur vaxið stanslaust alla síðasta áratuginn. Það að komast í þá stöðu að geta haft 50-70% af ráðstöfunartekjum fólks af því með lítilli fyrirhöfn er lokkandi fyrir marga.
Stjórnvöld ýta svo undir þessa stöðu með lágum sköttum og með því að veita skattaafslætti. Ásókn okur-braskara á leigumarkaðinn ýtir svo upp húsnæðisverði, sem aftur ýtir upp leiguverði vegna ávöxtunarkröfu þeirra sem fjárfesta í húsnæði til útleigu. Ávöxtunarmöguleikar á leigumarkaðnum eiga sér vart hliðstæðu í löglegum viðskiptum.
Bíddu, af hverju?
Af hverju er þetta svona gæti maður spurt sig í sakleysi sínu en þetta er auðvitað svona af því að stjórnvöld láta þetta viðgangast. Eitt besta dæmið um það frumvarp til breytinga á húsaleigulögum sem núna liggur fyrir Alþingi. Í samráðsgátt Alþingis mætti frumvarpið mikilli andstöðu frá húseigendafélaginu og fleirum vegna þess að þar inni er gert ráð fyrir „leigubremsu“. Sú „leigubremsa“ takmarkar hækkun á húsaleigu við á 30% á þremur árum sem er raun ekkert annað en lögfesting á þeirri gífurlegri hækkun á leigu sem hefur verið hér á Íslandi undanfarin áratug. Húsaleiga á Íslandi hefur hækkað um 100% á síðustu 10 árum en á sama tíma í Evrópu hefur leiga hækkað um 15.3%. Húseigendafélaginu og fleiri fjármagnseigendum fannst það hinsvegar alveg ótækt að setja um þá hækkun einhver takmörk, þrátt fyrir að öll hækkun sé mjög skaðleg fyrir afkomu tugþúsunda samborga þeirra.
Eins og kom fram í annarri grein okkar félaga sem birtist fyrir skemmstu þá er húsaleiga á Íslandi fyrir meðalstóra fjölskylduíbúð (90-110 fm) að meðaltali um 100.000 kr. of há ef miðað er við leigu sem hlutfall af kaupverði. Á meginlandinu og þeim löndum sem við berum okkur saman við og hafa komið sér upp heilbrigðum húsnæðismarkaði er leiga sem hlutfall af kaupverði mikið lægri. Margar ástæður geta verið fyrir því að leiga sé lægri í nágrannalöndunum, svo sem öflug óhagnaðardrifin leigufélög, aðkoma sveitarfélaganna að því að tryggja nægt framboð af húsnæði og þolinmótt og félagslegt fjármagn sem fjárfest er til húsnæðisuppbyggingar. Víða er leigumarkaðurinn mjög þroskaður og alvöru valkostur fyrir fólk. Ekki bara tímabundið og fyrir millibilsástand heldur er það víða valkostur, ekki síðri en að kaupa sér húsnæði. Stærð óhagnaðardrifins húsnæðismarkaðs getur því haft mjög jákvæð áhrif í átt að skapa stöðugleika á húsnæðismarkaði og gera fleirum kleift að öðlast hið langþráða húsnæðisöryggi.
Taktu afstöðu
Það getur verið lesandi góður að þú líður ekki persónulega fyrir ástandið á leigumarkaðnum, en það gera tugþúsundir samborgara þinna. Það getur líka verið að þú hagnist á núverandi ástandi. Núverandi ástand eykur fátækt, skapar mikla hættu á félagslegum vandamálum, eykur þörfina fyrir félagslega aðstoð, dregur úr lífsgæðum leigjenda og flytur mikla fjármuni frá fátækasta hluta landsmanna til þeirra sem eiga mest. Vilt þú viðhalda þessu ástandi? Ef ekki gakktu þá til liðs við Samtök leigjenda á Íslandi.
Það eru 30.000 heimili á leigumarkaðnum, það er ansi ríflegur samtakamáttur í þeim stóra hópi. Á næstu misserum munum við breyta orðræðunni um húsnæðismál, hafa áhrif á ákvarðanatöku yfirvalda og stefnu þeirra. Við munum líka vinna hörðum höndum að því að lækka hér leiguverð og byggja upp stór og öflug samtök leigjenda á landsvísu.
Taktu afstöðu, og vertu með Það er hægt að skrá sig í samtökin á leigjendasamtokin.is.
Höfundar eru félagar og stjórnarmeðlimir í Samtökum leigjenda á Íslandi.
