Nafnverð húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu mun hækka um 30 prósent á næstu þremur árum. Nafnverð fjölbýlis á svæðinu hækkaði um 50 prósent frá byrjun árs 2011. Þetta kemur fram í spá í nýrri úttekt Greiningardeildar Arion banka sem kynnt var í morgun. Það þýðir að húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu mun mögulega nærri tvöfaldast á átta ára tímabili, frá 2011 til loka árs 2018, gangi spáin eftir.
Töluverð útlánaaukning hefur orðið hjá bönkum á árinu 2015 og er hún m.a. rakin til skuldaleiðréttingar ríkisstjórnarinnar, sem í fólst greiðsla á 80 milljörðum króna til þeirra sem voru með verðtryggð lán á árunum 2008 og 2009. Leiðréttingin hefur aukið veðhlutfall þeirra sem hana fengu mikið, og það hefur leitt af sér útlánaaukningu. Athygli vekur að aðsókn í verðtryggð lán hefur aukist mikið það sem af er ári og eru þau nú um helmingur nýrra útlána. Þetta gerist á sama tíma og miklar pólitískar umræður eru um afnám verðtryggingar og annar stjórnarflokkurinn, Framsóknarflokkurinn, ýtir mjög á að slíkt afnám eigi sér stað.
Samkvæmt úttektinni er ekki verið að mæta þeirri uppsöfnuðu þörf sem er fyrir byggingu íbúða með nýjum framkvæmdum. Raunar hafi verið samdráttur á árinu 2015, sem er þvert á allar væntingar. Þá kemur fram að öfugt við það sem hefur gerst undanfarin ár hafi íbúðaverð hækkað umfram leiguverð á höfuðborgarsvæðinu það sem af er ári.
Fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hækka mest
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað hratt á undanförnum árum. Frá ársbyrjun 2011 hefur verð á fjölbýli á þessu fjölmennasta svæði landsins t.d. hækkað um 50 prósent. Til að setja það í annað samhengi þá kostar íbúð í fjölbýli sem kostaði 20 milljónir króna í byrjun árs 2011 nú 30 milljónir króna. Miðað við spá Arion banka mun hún kosta um 39 milljónir króna í árslok 2018. Gangi spáin eftir mun nafnvirði umræddrar íbúðar því nánast tvöfaldast á átta árum.
Verðhækkanir á landsbyggðinni hafa verið hægari, og meira í takt við þær hækkanir sem hafa verið á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu, sem hefur hækkað um 30 prósent frá ársbyrjun 2011.
Það kemur líkast til fæstum á óvart að verð á fasteignum miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað mest, og vel umfram það sem hefur gerst annars staðar. Í úttekt Arion banka segir að meðalfermetraverð í miðborg Reykjavíkur, í póstnúmeri 101, hafi hækkað um 41 prósent frá mars 2013 til október 2015. Á sama tíma hefur það einungis hækkað um 15 prósent í Reykjavík austan Elliðaáa.
Verð á sérbýli hefur þó hækkað töluvert undanfarin misseri sem er vísbending um að markaður fyrir einbýlishús og önnur sérbýli sé að taka við sér. Greiningardeildin gerir samt sem áður ráð fyrir því að eftirspurn verði áfram sem áður eftir íbúðum í fjölbýli.
Og eftirspurnin er sannarlega meiri en framboðið. Á síðustu tveimur árum hefur fjöldi fasteigna til sölu dregist töluvert saman. Fjöldi sérbýli sem bjóðast á höfuðborgarsvæðinu hefur fækkað um næstum helming og fjöldi íbúða í fjölbýli fækkað um 20 prósent.
Gagnrýna verðþak á leigumarkaði
Í spá Arion banka um áframhaldandi hækkun á húsnæðisverði er tekið tillit til fjölmargra áhættuþátta sem hafa áhrif á þróun fasteignaverðs. Á meðal þeirra eru auknar ráðstöfunartekjur, almennt efnahagsástand, aðgengi að lánsfé, byggingakostnaður, stefna hins opinbera og lýðfræðilegir þættir eins og mannfjöldi, aldurssamsetning og búseta þjóðarinnar.
Niðurstaðan er sú að nafnverð íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu muni hækka um 30 prósent fram til loka árs 2018 og að raunvirðishækkun þess verði um 15 prósent. Það sem af er þessu ári hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækka um tíu prósent að nafnvirði.
Auðvitað eru fjölmargir óvissuþættir til staðar sem gætu haft þau áhrif að spáin standist ekki. Á meðal þeirra er magn þess húsnæðis sem leigt er til ferðamanna, mannfjöldaþróun, efnahagsþróun, vaxtastig, eiginfjárkröfur, samkeppni á lánamarkaði, mögulegar takmarkanir á verðtryggingu og þróun annarra eignamarkaða.
Greiningardeild Arion banka gagnrýnir mjög hugmyndir um verðþök á leigumarkaði í úttekt sinni. „Ef verðþak er sett lægra en markaðsverð þýðir það að um leið skapast umframeftirspurn eftir leiguhúsnæði, sem myndi óhjákvæmilega mynda biðlista. Þar sem verðið er nú undir langtímaframboði borgar sig ekki fyrir íbúðaeigendur að koma inn/vera inni á markaðinn/markaðnum eða halda húsnæði nægilega vel við. Því mun húsnæðiskostnaður rýrast þar til næst nýtt jafnvægi með ennþá minna framboðnu húsnæði en ella og lengri biðlista eftir leighúsnæði en áður.“ Þetta hafi t.d. gerst í Stokkhólmi undanfarin ár.
Leiðréttingin örvaði útlán
Skuldir heimila hafa lækkað jafnt og þétt undanfarin ár sem hlutfall af vergri landsframleiðslu. Þær eru nú svipaðar og árið 2004 út frá þeim mælikvarða. Veðhlutfall hefur einnig batnað mikið, sérstaklega á árinu 2015. Það skýrist að stórum hluta af skuldaleiðréttingu stjórnvalda, sem kom að mestu til útgreiðslu í ár.
Betra veðhlutfall og aukinn kaupmáttur – seðlabankinn spáir því að hann hækki um 7,9 prósent í ár – getur að mati Greiningardeildarinnar haft „örvandi áhrif á útlánamarkaðinn á komandi misserum“.
Töluverð aukning hefur orðið á útlánum nú þegar. Á fyrstu níu mánuðum ársins 2015 námu hrein ný útlán til heimila um 87 milljörðum króna, sem er umtalsverð aukning frá fyrri árum. Fleiri eru að taka verðtryggð lán en áður og það sem af er ári er skipting milli verðtryggðra lána og óverðtryggðra nokkuð jöfn. Greiningardeildin telur að skuldaleiðrétting stjórnvalda kunni að skýra þessa útlánaaukningu að hluta „en greiðslubyrði heimila lækkaði í kjölfar aðgerðanna og aukið veðrými hefur myndast“.
Ekki byggt nægilega mikið
Í úttektinni kemur fram að fullkláruðum íbúðum muni fjölga um 33 prósent á milli ára á landinu öllu. Fjölgunin árið 2014 var þó 40 prósent undir meðaltali síðustu 20 ára og því vantar enn töluvert upp á að framkvæmdir svari eftirspurn.
Meðalverð þriggja herbergja íbúðar í fjölbýli í Reykjavík er nú yfir byggingakostnaði. Það býr til hvata til íbúðafjárfestingar. Byggingakostnaður sérbýlis er þó enn töluvert hærri en söluverð þess.
Greiningardeildin gerir ráð fyrir að það þurfi að byggja um 2.400 íbúðir á ári til 2020 á landinu öllu til að svala eftirspurn, miðað við mannfjöldaspár Hagstofu Íslands. Þar af er uppsöfnuð þörf fyrir um 2.200 íbúðir sem við dreift er á árin 2015-2018 í spánni.
Þrátt fyrir þessa skýru uppsöfnuðu þörf sem blasir við segir Arion banki að ekki hafi verið mikill þróttur í íbúðafjárfestingu að undanförnu. „Raunar hefur verið samdráttur á þessu ári, þvert á væntingar, en samkvæmt spám mun íbúðum á höfuðborgarsvæðinu fjölga þó nokkuð á næstu árum.“
Vinsældir leigumarkaðarins náð hámarki
Að lokum var fjallað um leigumarkaðinn, en leiguverð hefur hækkað mikið á undanförnum árum.
Í úttektinni kemur fram að hlutfallleigjenda hafi lækkað lítillega síðastliðin tvö ár og að dregið hafi úr verðhækkunum á leigumarkaði. „Öfugt við þróun seinustu ára hefur íbúðaverð hækkað umfram leiguverð á höfuðborgarsvæðinu það sem af er ári. Einnig eru þinglýstir kaupsamningar nú orðnir fleiri en þinglýstir leigusamningar í fyrsta sinn síðan árið 2007. Því má gera ráð fyrir að vinsældir leigumarkaðarins hafi náð hámarki um sinn og m.v. horfur í hagkerfinu og bætta stöðu heimila má gera ráð fyrir að sú þróun muni halda áfram næstu misseri.“
