Byggja þarf að minnsta kosti átta þúsund íbúðir á næstu þremur árum til að halda í við fólksfjölgun hérlendis og mæta þeirri eftirspurn sem safnast hefur upp á undanförnum árum. Ólíklegt er að það náist að byggja svo margar íbúðir, að mati greiningardeildar Arion banka sem birti í dag nýja skýrslu um íbúðamarkaðinn.
Í skýrslunni kemur fram að húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hafi hækkað um 15 prósent á árinu 2016 og að sú hækkun hafi að mestu verið drifin áfram af hagstæðu efnahagsástandi, fólksfjölgun, kaupmáttaraukningu, góðu aðgengi að fjármögnun og því að of lítið hafi verið byggt af íbúðum á undanförnum árum. Greiningardeildin spáir því að húsnæðisverð hækki um 14 prósent á árinu 2017, um 9,7 prósent árið 2018 og 7,5 prósent árið 2019. Gangi spáin eftir er útlit fyrir að húsnæðisverð hækki talsvert umfram flestrar undirliggjandi hagstærðir á borð við kaupmátt ráðstöfunartekna. Þegar glitti í gul ljós á sumum svæðum þar sem verð hefur hækkað sérstaklega mikið og til lengri tíma varar greiningardeildin í niðurstöðum sínum við ofhitnun á markaðinum.
hækkunin ekki einstök hérlendis, hefur t.d. hækkað um 29 prósent í Svíþjóð á síðustu þremur árum samhliða lækkun vaxta.
Leiguverð hækkar hægar
Hækkun á húsnæðisverði hefur aðallega verið drifin áfram af hækkunum á höfuðborgarsvæðinu á undanförnum árum, en þar búa um ⅔ hluti þjóðarinnar. Í skýrslu Arion banka kemur hins vegar fram að hækkanir utan þess voru meiri á síðustu 12 mánuðum en innan þess, eða 20 prósent. Þær hækkanir voru aðallega drifnar áfram af mikilli hækkun húsnæðisverðs í nágrannasveitafélögum höfuðborgarsvæðisins. Til að mynda eru vísbendingar um miklar hækkanir á Suðurnesjunum í fyrra.
Leiguverð hefur hins vegar hækkað hægar en húsnæðisverð síðustu tvö ár. Þar er talið að lítið framboð af leiguhúsnæði og ótrygg búseta skipti mestu.
Airbnb tekur yfir 3000 íbúðir
Í skýrslunni er farið sérstaklega yfir það að tekjumöguleikar af leigu til ferðamanna hafi líka skipt máli við hækkun húsnæðisverðs. Allt að 3.200 íbúðir og herbergi eru til leigu á Airbnb og í annarri heimagistingu einhvern tímann á næstu mánuðum. Það er húsnæði sem nýtist ekki þeim sem búa hérlendis á meðan.
Greiningardeildin segir að áhrifin af Airbnb og öðru sambærilegu til hækkunar séu einkum tvennskonar. fyrsta lagi leiðir aukin hagnaðarvon af leigu herbergis eða íbúðar til þess að fólk er reiðubúið að greiða hærra kaupverð. Í öðru lagi dregur Airbnb úr framboði á íbúðamarkaðnum, eins og komið er inn á í kaflanum um framboð.
Lífeyrissjóðir auka hlutdeild
Arion bendir einnig á að hrein ný útlán til íbúðarkaupa hafi numið 95 milljörðum króna á fyrstu ellefu mánuðum ársins 2016, sem samsvarar tæplega 130 prósent aukningu frá sama tíma árið áður. Íslensku viðskiptabankarnir voru umsvifamestir með 67 milljarða króna í hrein ný útlán en lífeyrissjóðir landsins, sem hafa fært sig umtalsvert upp á skaftið að nýju í húsnæðislánum á undanförnum árum, koma þar skammt á eftir með 58 milljarða króna í hrein ný útlán.
Samkvæmt skýrslunni er markaðshlutdeild lífeyrissjóðanna þó enn lítil í stóra samhenginu og mældist um tólf prósent í lok september 2016. Hún hafði þá farið úr 9,2 prósentum á einu ári. Hlutdeild bankanna er enn mikil, en samanlagt eru þeir með 50 prósent af íbúðalánamarkaðnum. Önnur fjármálafyrirtæki, sem fyrst og fremst er Íbúðalánasjóður, var með 38 prósent markaðshlutdeild.
Flykkjast í verðtryggð lán
Líkt og Kjarninn hefur ítrekað greint frá á undanförnum mánuðum þá er bróðurpartur nýrra útlána hérlendis verðtryggð lán. Skýrslan staðfestir það. Í henni segir að fram til ársloka 2015 hafi verið nokkuð jöfn skipting milli verð- og óverðtryggða lána en að sú þróun hafi algjörlega snúist við á síðasta ári. Hjá lífeyrissjóðum landsins voru t.d. 77 prósent nýrra útlána verðtryggð.
Ástæðan fyrir því að fólk flykkist í verðtryggð lán er að verðtryggðir vextir eru einfaldlega hagstæðari eins og stendur. Auk þess er greiðslubyrðin af verðtryggðum lánum lægri. Lífeyrissjóðir hafa auk þess getað boðið upp á hagstæðari lánskjör en viðskiptabankarnir. Í skýrslunni segir: „ Í þessu samhengi verður að hafa í huga að bankarnir greiða skatta og opinber gjöld, önnur en þau sem lífeyrissjóðir greiða, og ber þar hæst bankaskatturinn, sem er 0,38 prósent af heildarskuldum banka.“
