Í Fjármálastöðugleika Seðlabanka Íslands, sem kom út í dag, er á það bent að þrátt fyrir að staða efnahagsmála sé um margt jákvæð, þá séu fyrir hendi kerfisáhættuþættir sem huga beri sérstaklega að.
Staða mála á fasteignamarkaði er sérstaklega til umfjöllunar, en í umfjöllun í ritinu segir að borið hafi á því að undanförnu nokkur skil hafi verið milli launaþróunar og fasteignaverðs. Verðið hefur haldið áfram að hækka mikið en miðað við tölur frá því í febrúar hækkaði verðið um 18,6 prósent milli ára. Flestar spár greinenda gera ráð fyrir áframhaldandi hækkun fasteignaverðs, í það minnsta næstu tvö árin.
Farið er að bera á miklum skorti á íbúðum með tilheyrandi áhrifum á verð, þar sem eftirspurn hefur haldið áfram að vera mikil.
Í ritinu segir að varast þurfi að draga þá ályktun að verði geti haldið áfram að hækka til langrar framtíðar, þrátt góðar horfur í hagkerfinu.
„Verðhækkun íbúðarhúsnæðis hefur þar til síðustu mánuði verið í takt við vöxt ráðstöfunartekna. Eigi að síður verður að hafa í huga að þótt íbúðaverð þróist í takt við ráðstöfunartekjur og aðra mikilvæga mælikvarða á efnahagsþróun er varasamt að draga þá ályktun að af því leiði að verðhækkunin sé varanleg. Sveiflur í ráðstöfunartekjum geta verið tímabundnar og hröð hækkun þeirra getur verið ósjálfbær. Skuldsett fasteignakaup sem miðast við ósjálfbærar ráðstöfunartekjur geta leitt til vanskila þegar tekjur leita aftur í jafnvægi. Hafa þarf í huga að við aðstæður svipaðar þeim sem nú ríkja, þ.e.a.s. öran vöxt kaupmáttar, vaxandi veðrými og almennt góðar horfur, getur skuldsetning aukist hratt og orðið óhófleg á tiltölulega skömmum tíma. Slíkt ýtir þá enn frekar undir verðhækkanir, einkum ef framboð er of tregbreytilegt til að markaðsverð leiti fljótt jafnvægis á ný. Áhrif ferðaþjónustu á fasteignamarkaðinn auka hættuna á slíkri þróun. Um þessar mundir gætu aðgerðir sem stuðla að auknu framboði íbúða í takt við þörf, auk aðgerða sem halda aftur af eftirspurninni, flýtt fyrir aðlögun markaðarins að jafnvægi og dempað verðsveifluna. Þannig gætu þær á komandi misserum haldið aftur af myndun kerfisáhættu vegna fasteignamarkaðarins,“ segir í Fjármálastöðugleika.
Skuldir lækka og hagvöxtur mikill
Skuldir heimilanna, í hlutfalli við landsframleiðslu, hafa lækkað hratt undanfarin misseri. Hagvöxtur í fyrra var um 7,2 prósent og var ein helsta ástæða hans mikill vöxtur í ferðaþjónustu. Erlendir ferðamenn voru um 1,8 milljónir í fyrra en gert er ráð fyrir að þeir verði 2,3 milljónir á þessu ári. Fyrir fimm árum voru þeir innan við 500 þúsund svo vöxturinn hefur verið mikill.
Í Fjármálastöðugleika segir að nú sé farið að bera á því að hótel, einkum í Reykjavík, anni ekki eftirspurn og hefur hið svonefnda deilihagkerfi, þar sem íbúðir eru leigðar í gegnum vefsíður eins og Airbnb, verið að vaxa þess vegna. Nýjar reglur um útleigu íbúða takmarka þó möguleika í þessum efnum, en hámarkstími útleigu íbúða er nú 90 dagar á ári. Í ritinu segir að hinn mikli vöxtur í ferðaþjónustunni hafi átt mikinn þátt í hækkun fasteignaverðs á undanförnum árum. „Í febrúar 2017 voru rúmlega 1.500 íbúðir með virka skráningu á Airbnb á Íslandi. Þær fasteignir eru ekki lengur í notkun sem íbúðarhúsnæði og hefur framboð þess því dregist saman sem því nemur. Á þetta einkum við um litlar íbúðir miðsvæðis. Eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði til almennra nota hefur þannig færst utar á höfuðborgarsvæðið þar sem lóðaverð er lægra og unnt að byggja hraðar og ódýrar en í grónum hverfum. Hvort áhrif ferðaþjónustunnar á íbúðamarkaðinn verði til þess að auka áhættu í fjármálakerfinu ræðst nokkuð af því hve varanlegur vöxturinn er. Verði bakslag í ferðaþjónustu gætu áhrif á íbúðamarkaðinn orðið töluverð,“ segir í ritinu.
Þjóðskrá hefur fjallað um það á vef sínum, að miðað við sögulegar forsendur, þá vanti um átta þúsund íbúðir inn á markað til skapa jafnvægi miðað við eftirspurn og fólksfjölgun. Samtök sveitarfélaga hafa spáð því að 3 til 4 fjögur ár muni taka að byggja nægilega margar íbúðir til að jafnvægi geti skapast á svæðinu.
Takmarka þarf lán í erlendri mynt
Seðlabankinn bendir einnig á að það gæti farið vaxandi að fyrirtæki, sveitarfélög og einstaklingar sækist eftir lánum í erlendri mynt. Með betri lánakjörum íslenskra banka erlendis, geti myndast hvati til að lána í erlendri mynt. Þetta telur Seðlabankinn varhugavert, og að í versta falli geti slík lán grafið undan stöðugleika hagkerfisins. „Tekjur og eignir íslenskra heimila eru í flestum tilfellum í íslenskum krónum og því er stór hluti íslenskra heimila óvarinn fyrir gjaldmiðlaáhættu. Sama á við um sveitarfélög og innlend fyrirtæki með tekjur og/eða eignir í krónum. Greiðari aðgangur íslensku bankanna að erlendu lánsfé og batnandi kjör gætu leitt til þess að lánastofnanir freistist til að stækka efnahagsreikning sinn og að innlendir aðilar sem óvarðir eru fyrir gjaldmiðlaáhættu sæki í lægri vexti. Áhættusækni gæti því aukist og verði slík lán veitt í ríkum mæli getur það grafið undan stöðugleika fjármálakerfisins,“ segir í Fjármálastöðugleika.
