Mynd: Aðsend

Ríkið lánar tekjulægri landsmönnum vaxtalaus húsnæðislán

Nýsamþykkt hlutdeildarlán eru fjárhagslega mun hagstæðari en önnur húsnæðislán sem standa lánþegum til boða á almennum markaði. Þeim er beint að þeim landsmönnum sem hafa lægstu tekjurnar og fela í sér að íslenska ríkið lánar þeim vaxtalaust fyrir 20 prósent af kaupverði á svokölluðum „hagkvæmum íbúðum“. Margar breytingar voru gerðar á frumvarpi um lánin í sumar til að mæta framsettri gagnrýni.

Tilraun til að rétta af stöðu tekjulágra á íslenskum húsnæðismarkaði hefur verið lögfest. Hún kallast hlutdeildarlán og felur í sér að einstaklingar sem eru með undir 630 þúsund krónur í mánaðarlaun að meðaltali, eða hjón sem eru með samanlögð mánaðarlaun upp á 880 þúsund krónur eða minna geta fengið þau. Við þá upphæð bætast 1.560.000 krónur á ári fyrir hvert barn eða ungmenni fram að 20 ára aldri sem er á framfæri umsækjanda eða býr á heimilinu. Þannig má einstaklingar með tvö börn á framfæri sínu vera með vera með allt að 890 þúsund krónur að meðaltali á mánuði til að mega taka lánin. 

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun veitir lánin, sem geta numið allt að 20 pró­sentum af kaup­verði hús­næð­is, en sá sem tekur þau þarf alltaf að leggja fram eigið fé sem er að lágmarki fimm prósent kaupverðs. Þei einstaklingar sem eru með 419 þúsund krónur á mánuði að meðaltali, eða hjón sem eru með undir 585 þúsund krónur á mánuði í tekjur, geta fengið 30 prósent hlutdeildarlán.

Þau bera enga vexti og ekki er borgað af lán­inu fyrr en íbúð er seld. Þá fær ríkið endurgreitt það sem það lánið. 

Lánin má einungis nota til að kaupa svokallaðar „hagkvæmar íbúðir“ en ekki er búið að skilgreina hvað felst í slíkum. Það verður hlutverk ráðherra að gera slíkt með reglugerð þar sem fjallað verður meðal annars hámarkskaupverð, stærðarviðmið og samstarf við byggingaraðila.

Auglýsing

Ríkið ætla með öðrum orðum að gerast „þögull meðfjárfestir“ í húsnæði hluta landsmanna með því að lána þeim vaxtalaust fé. 

Frumvarp Ásmundar Einars Daðasonar, félags- og barnamálaráðherra, um málið hefur verið lengi í vinnslu. Hlutdeildarlánin voru kynnt sem ein af lykiltillögum starfshóps ráðherrans, sem leiddur var af Frosta Sigurjónssyni, sem lagðar voru fram í aðdraganda þess að skrifað var undir lífskjarasamninganna svokölluðu í apríl 2019.

Frumvarpið sjálft var lagt fram 14 mánuðum síðar, eða um miðjan júní síðastliðinn. Og samþykkt með 56 greiddum atkvæðum þingmanna úr öllum flokkum síðastliðinn fimmtudag. Einn sat hjá við afgreiðslu málsins, Óli Björn Kárason, þingmaður Sjálfstæðisflokksins og formaður efnahags- og viðskiptanefndar.

Hörð gagnrýni úr ýmsum áttum

Óli Björn gagnrýndi málið harðlega þegar það kom fram í júní. Það er óvenjulegt að stjórnarþingmenn, sem auk þess stýra mikilvægri nefnd, gagnrýni frumvarp ráðherra sem ríkisstjórn hafði afgreitt með þeim hætti og Óli Björn gerði föstudagskvöldið 12. júní, úr ræðustól Alþingis. 

Óli Björn Kárason, formaður efnahags- og viðskiptanefndar.
Mynd: Bára Huld Beck

Þar benti Óli Björn á að málið væri stórt á margan hátt. „Það er stórt fjárhagslega, við erum að tala um 40 milljarða eða svo á tíu árum. En það er líka stórt á þann mælikvarða að það getur haft veruleg áhrif á íbúðamarkaðinn og í rauninni hvernig hann þróast í náinni framtíð.“ Hann væri með „pínulítil ónot í maganum“ gagnvart frumvarpinu.

Á meðal þess sem hann gerði athugasemdir við var að hlutdeildarlánin ættu einungis að vera til 25 ára, að það ætti að binda hlutdeildarlánin einungis við kaup á nýjum íbúðum og að það ætti að skylda umsækjendur til að verja skattfrjálsum séreignarsparnaði sínum inn á húsnæðislán.

Auk þess taldi þingmaðurinn að frumvarpið stæðist ekki jafnræðisreglu stjórnarskráarinnar þar sem sú staða gæti komið upp að mun fleiri myndu óska eftir að fá hlutdeildarlán , og uppfylla öll sett skilyrði, en myndu samt ekki fá þau vegna þess að þegar væri búið að úthluta þeirri afmörkuðu upphæð sem árlega á að fara í lánin. „Enginn veit hver, hvernig eða með hvaða hætti verður tekin ákvörðun um hver fær já og hver fær nei annað en að það er hægt að leiða líkur að því að það verði svona „fyrstur kemur, fyrstur fær“.

Annar stjórnarþingmaður, Lilja Rafney Magnúsdóttir, þingmaður Vinstri grænna og formaður atvinnuveganefndar, lýsti líka yfir áhyggjum af frumvarpinu eins og það var lagt fram, þar sem að hlutdeildarlán væru bundin við nýbyggingar. 

Auglýsing

Það gæti leitt til þess að ekki verði „möguleiki að fjárfesta í nýbyggingu á mörgum svæðum úti um allt land þar sem trúlega er ekki mikill grundvöllur fyrir því að fara að byggja slíkt húsnæði eða að viðkomandi einstaklingar hafi að eigin frumkvæði burði til þess að byggja sjálfir[...]Mér finnst að gæta verði jafnræðis hjá tekjulágu fólki, hvar sem það býr í landinu, gagnvart þessu úrræði, sem er vissulega mjög gott og þarft og er hluti af lífskjarasamningum.“

Mörgu breytt

Frumvarpinu var breytt umtalsvert í meðförum velferðarnefndar. Þar ber fyrst að nefna að nú skulu þau endurgreidd tíu árum eftir lánveitingu að jafnaði, en heimild er til staðar til að framlengja lánstímann þrívegis um fimm ár þannig að uppgreiðsla lánsins á sér í flestum tilvikum fram eftir 25 ár. Við afgreiðslu umsóknar um framlengingu lánstíma skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun boða lántaka á fund þar sem farið er yfir stöðu hlutdeildarlánsins, en ekki er gert ráð fyrir því að greiðslugeta lántaka komi í veg fyrir að hann hljóti framlengingu. Með öðrum orðum þá ræður lántakinn því nær algjörlega hvort hann framlengi lánið eða ekki. Markmið breytingartillögunnar er að hann hljóti virka ráðgjöf og sé upplýstur um fjármögnunarmöguleika sína.

Ýmsir gagnrýndu harkalega að lánin mættu bara vera til 25 ára samkvæmt upprunalega frumvarpinu. Það myndi útiloka tekjulága sem hefðu ekki efni á að standa undir greiðslubyrði slíkra lána. Þess vegna lagði meirihluti velferðarnefndar fram breytingu sem heimilar að taka 40 ára lán með því að fá undanþágu. Slík verði veitt frá skilyrðinu að undangenginni ráðgjöf Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.

Lilja Rafney Magnúsdóttir, formaður atvinnuveganefndar, vildi breytingar sem myndu tryggja hagsmuni landsbyggðarinnar í málinu.
mynd: Birgir Þór Harðarson

Í ljósi þess að hlutdeildarlán eru, eins og það er orðað í áliti meirihluta velferðarnefndar, „fjárhagslega mun hagstæðari en önnur húsnæðislán sem standa lánþegum til boða á almennum markaði“ þá benti Skatturinn á í umsögn sinni um málið að líklega yrði litið svo á að kjarabæturnar sem í þessu fælust yrðu taldar til skattskyldra tekna viðkomandi nema annað yrði skýrt tekið fram. Því var einfaldlega bætt inn línu um ávinningur af þessum mjög hagstæðu lánum, sem standa hluta landsmanna til boða, séu ekki skattskyld.

Til að mæta áhyggjum eins og þeim sem Lilja Rafney setti fram var ákveðið að heimilt yrði líka að veita „hlutdeildarlán til kaupa á hagkvæmum íbúðum í eldra húsnæði á landsbyggðinni, sem hlotið hefur gagngerar endurbætur, enda sé ástand þeirra þannig að jafna megi til nýrrar íbúðar.“ 

Til viðbótar var lögð til breyting þess efnis að á hverju ári þyrfti 20 prósent hlutdeildarlána að lágmarki að fara til kaupa á húsnæði utan höfuðborgarsvæðisins. Verði eftirspurn á landsbyggðinni minni en sem nemur þeim fimmtungi úthlutaðra lána á hverju ári má þó ráðstafa þeim fjármunum sem út af standa til kaupa á íbúðum innan höfuðborgarsvæðisins.

Áætlað umfang: 40 milljarðar króna

Áætlað er að lánveitingar verði um fjórir milljarðar króna á ári, eða um 40 milljarðar króna á þeim áratug sem stefnt er að því að bjóða upp á hlutdeildarlánin. Að auki er gert ráð fyrir því að lagður verði einn milljarður króna á ári í varasjóð til þess að girða fyrir þörf fyrir viðbótarframlög í framtíðinni.

Gagnrýni um að frumvarp Ásmundar Einars standist ekki jafnræðisreglu stjórnarskrárinnar, vegna innbyggðs „fyrstir koma, fyrstir fá“ fyrirkomulags, var mætt með því að miðað verði við að lánum verði úthlutað verði sex sinnum á ári. Dugi það fjármagn sem til úthlutunar er hverju sinni ekki til að anna eftirspurn eftir lánunum skuli dregið úr þeim umsóknum sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána. 

Auk þess er gert ráð fyrir því að umsækjandi hafi þrjá mánuði frá útgáfu lánsvilyrðis til þess að festa kaup á íbúð sem verði veðandlag lánsins. Nái hann ekki að gera það falli lánsvilyrðið niður. Nákvæm útfærsla á þessu liggur þó ekki fyrir og var ráðherra falið að ákveða það fyrirkomulag í reglugerð. 

Seðlabankinn minnti á 90 prósent lánin

Þetta er ekki í fyrsta sinn sem að gripið er til breytinga á opinberum húsnæðislánum til að reyna að ná félagslegum markmiðum. Það var gert árið 2004, á grundvelli kosningaloforðs Framsóknarflokksins, þegar heimildir Íbúðalánasjóðs til útlána voru hækkaðar í 90 prósent af kaupverði. Í skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um fall bankanna haustið 2008 voru þessar breytingar harðlega gagnrýndar og taldar hafa verið hagstjórnarmistök af hálfu ríkisins á þeim tíma sem leiddu meðal annars til mikilla ruðningsáhrifa á fasteignamarkaðinn og mikilla hækkana á húsnæðisverði.

Seðlabanki Íslands minnti á 90 prósent og afleiðingar þess í umsögn sinni um hlutdeildarlánin og sagði þar að þá hefði ekki verið nægilega varlega farið. „Afleiðingarnar urðu m.a. mikil hækkun húsnæðisverðs og mikill fjárhagsvandi íbúðalánasjóðs sem enn er óleystur. Þetta undirstrikar mikilvægi þess að varfærnissjónarmið verði látin ráða við upptöku hlutdeildarlána. í ljósi reynslunnar telur Seðlabankinn því rétt að leggja sérstaka áherslu á að ekki verði hvikað frá þeim takmörkunum á umfangi hlutdeildarlána sem frumvarpið felur í sér.“

Seðlabankinn benti einnig á þar sem hlutdeildarlánin geti flokkast sem ríkisaðstoð sem fellur undir EES samninginn sé mikilvægt að gætt sé meðalhófs og leitast sé við að gæta jafnvægis á milli hagsmuna einkaaðila sem gæti talist vera í samkeppni við hlutdeildarlánin, og hagsmuna ríkisins, sem kjósi með þessu að skipuleggja hluta húsnæðismarkaðarins með stjórnmálaleg markmið í huga. „Fljótt á litið virðist Seðlabankanum sem frumvarpið uppíylli þetta skilyrði en bankinn vekur athygli á að breytingar sem fælu í sér að fleiri eða stærri hópar gætu nýtt sér úrræði stjórnvalda sem hér um ræðir munu kalla á nýtt mat.“

Yrðu einhverjir þættir hlutdeildarlánanna útvíkkaðir eða rýmkaðir frá því sem frumvarpið nú gerir ráð fyrir, til dæmis tekjumörk, hlutfall hlutdeildarlána af kaupverði eða gerð húsnæðis, gæti það haft þau áhrif að Seðlabankinn sæi sig knúinn til þess að grípa til mótvægisaðgerða á borð við þær að hækka stýrivexti./p>

Í upphaflega frumvarpinu var gerð krafa um það að ef lántakandi hlutdeildarláns ætti meira eigið fé en fimm prósent af kaupverði þeirrar eignar sem hann ætlaði sér að kaupa þá þyrfti viðkomandi að ráðstafa því til lækkunar á láninu. Orðalagið var með öðrum orðum þannig að gert var ráð fyrir því að umsækjandi þyrfti að velja öllu sínu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæðinu.

Þessi krafa er ekki lengur til staðar í lögunum sem samþykkt voru í síðustu viku. Þess í stað er er það gert valkvætt að eyða öllu sínu eigin fé í kaup á íbúðarhúsnæði. 

Í upphaflega frumvarpinu var líka, líkt og áður sagði, sett fram skylda um að lántakar þyrftu að ráðstafa séreignasparnaði sínum inn á lánin. Því hefur nú verið breytt þannig að það er hvati, ekki skylda.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar