Hús­næð­is­sam­vinnu­fé­lagið Búmenn glímir við mikla rekstr­ar­erf­ið­leika. Vand­ræði þess eru fyrst og síð­ast til komin vegna fram­kvæmda sem félagið ákvað að ráð­ast í á Suð­ur­nesjum og í Hvera­gerði fyrir hrun. Þær íbúð­ir, en alls eru 38 pró­sent eigna Búmanna á þessum tveimur svæð­um, hafa selst illa og tekjur því alls ekki verið í sam­ræmi við það sem þarf til svo hægt sé að þjón­usta lánin sem tekin voru til að byggja þær. Enda hefur hús­næð­is­mark­að­ur­inn á þessum svæð­um, sér­stak­lega á Suð­ur­nesjum, verið afleitur eftir hrun. Og nú eru Búmenn komnir í greiðslu­stöðv­un, m.a. vegna þess að þeir eiga ekk­ert fé til að standa við kaup­skyldu á hlut þeirra félags­manna sem vilja losna út úr hús­næði sínu.

Fyrir 50 ára og eldri

Bú­menn var stofnað árið 1998 og félagar voru 1.822 tals­ins um síð­ustu ára­mót. Hug­myndin á bak­við félag­inu var að búa til hús­næð­is­sam­vinnu­fé­lag sem myndi byggja íbúðir fyrir 50 ára og eldri. Íbú­arnir greiða 10-30 pró­sent af bygg­ing­ar­kostn­aði hús­næð­is­ins og Búmenn taka lán hjá Íbúða­lána­sjóði til 50 ára fyrir því sem vantar upp á til að greiða verk­tak­anum sem bygg­ir. Félagið sendir síðan íbúum mán­að­ar­legan greiðslu­seðil vegna þeirra gjalda sem falla mán­að­ar­lega á híbýli þeirra. Á meðal þess sem er inni­falið í þeirri greiðslu eru afborg­anir lána, fast­eigna­gjöld, trygg­ing­ar, við­halds­sjóð­ur, hús­sjóður og þjón­ustu­gjald. Rekst­ur­inn er ekki ágóða­starf­semi. Það er því eng­inn að taka arð út úr félag­inu.

Ný lög um hús­næð­is­sam­vinnu­fé­lög voru sett árið 2003. Í þeim var opnað fyrir þann mögu­leika að búsetu­rétt­hafar gætu sagt upp búsetu­rétti sínum með sex mán­aða fyr­ir­vara. Ef ekki tæk­ist að selja búsetu­rétt­inn átti rétt­haf­inn rétt á því að fá hann greiddan frá hús­næði­sam­vinnu­fé­lag­inu tólf mán­uðum eftir að þeir sex mán­uðir voru liðn­ir. Á þessum tíma upp­færð­ist virði rétt­ar­ins í takt við vísi­tölu neyslu­verðs.

Þessu var breytt árið 2006. Þá var sam­þykkt á aðal­fundi Búmanna að breyta sam­þykktum félags­ins á þann veg að kaup­skylda þess yrði afnumin og að heim­ilt yrði að selja búsetu­rétt á mark­aðs­verði.

"Stemmn­ing" var fyrir breyt­ingu

Dan­íel Haf­steins­son, fram­kvæmda­stjóri Búmanna, sagði í sam­tali við Kjarn­ann í sept­em­ber 2013 að þetta hafi gerst vegna þess að það hefði verið „stemmn­ing“ á meðal félaga innan Búmanna að gera það á þeim tíma. Fólki hafi fund­ist vísi­tala neyslu­verðs ekki hafa mælt nægi­lega vel hækkun á hús­næð­is­verði. Bent var á að í Nor­egi, þar sem hús­næð­is­sam­vinnu­fé­lög eru mjög algeng, hefði verið horfið frá vísi­tölu­teng­ingu og yfir í að meta búsetu­rétt á mark­aðsvirði árið 1980.

Dan­íel Haf­steins­son, fram­kvæmda­stjóri Búmanna, sagði í sam­tali við Kjarn­ann í sept­em­ber 2013 að þetta hafi gerst vegna þess að það hefði verið „stemmn­ing“ á meðal félaga innan Búmanna að gera það á þeim tíma. Fólki hafi fund­ist vísi­tala neyslu­verðs ekki hafa mælt nægi­lega vel hækkun á hús­næð­is­verði. Bent var á að í Nor­egi, þar sem hús­næð­is­sam­vinnu­fé­lög eru mjög algeng, hefði verið horfið frá vísi­tölu­teng­ingu og yfir í að meta búsetu­rétt á mark­aðsvirði árið 1980.

Þessi breyt­ing þýddi í raun að Búmönnum bar ekki lengur nokkur skylda til að kaupa búsetu­rétt af þeim félags­mönnum sem vildu losna úr íbúðum sín­um. Þess í stað þurftu félags­menn­irnir sjálfir að selja búsetu­rétt­inn á frjálsum mark­aði, og á mark­aðs­verði, eða gera aðrar ráð­staf­anir gengi það ekki eft­ir.

Þetta fyr­ir­komu­lag var haft í gildi í til­rauna­skyni út árið 2006 og svo fest í sessi snemma árs 2007. Það gilti þó bara um búsetu­rétti sem seldir voru eftir að sam­þykkt­unum var breytt. Enn ríkti kaup­skylda á þeim íbúðum sem Búmenn höfðu selt rétt að fyrir þann tíma, en í lok árs 2013 voru það um 65 pró­sent allra íbúða félags­ins. Til að ganga úr skugga um að Búmönnum væri stætt á þess­ari breyt­ingu var sent inn erindi til félags­mála­ráðu­neyt­is­ins.

Í nið­ur­stöðu þess, sem var send Búmönnum 29. ágúst 2006, segir að „ráðu­neytið hefur nú yfir­farið breyt­ingar þær sem gerðar hafa verið á sam­þykktum Búmanna og er nið­ur­staðan sú að þær rúmist innan laga um hús­næð­is­sam­vinnu­fé­lög“. Ráðu­neyt­ið, sem var þá undir stjórn fram­sókn­ar­manns­ins Magn­úsar Stef­áns­son­ar, lagði því blessun sína yfir þessar breyt­ing­ar.

Vildu skulda­lækk­anir en fengu ekki

Bú­menn hafa glímt við mikla rekstr­ar­erf­ið­leika eftir hrun. Þeir stafa fyrst og fremst af því að félagið ákvað að byggja mikið af íbúðum á Suð­ur­nesjum og í Hvera­gerði, þar sem hús­næð­is­mark­að­ur­inn hefur ekki verið góður síð­ustu árin.

Alls eru tæp­lega 38 pró­sent íbúða Búmanna á þessum slóð­um. Í fund­ar­gerð aðal­fundar félags­ins árið 2013, segir meðal ann­ars að „það hefur komið félag­inu um koll að vera lands­fé­lag. Við höfum að jafn­aði verið með 30 auðar íbúðir und­an­farin miss­eri sem af ýmsum ástæðum hefur verið erfitt að koma í notk­un. Um helm­ingur þeirra íbúða er í Hvera­gerði og um helm­ingur á Suð­ur­nesj­um. á sama hátt hefur það verið mjög íþyngj­andi fyrir félagið að búa við kaup­skyldu á íbúðum félags­ins. Um 65 pró­sent íbúða félags­ins eru í þessu kerf­i[...] Í tvö og hálft ár greiddi félagið af öllum auðum íbúðum úr eigin vara­sjóð­u­m[...]það var síðan um mitt ár 2011 að félagið fékk heim­ild hjá Íbúða­lána­sjóði til að frysta lán í allt að 3 ár[...] eftir að hafa notið þess að fá fryst­ingu á auðum íbúðum í eitt og hálft ár var umsókn um áfram­hald­andi fryst­ingu sett á bið oh hefur enn ekki hlotið afgreiðslu“.

Í fund­ar­gerð aðal­fundar Búmanna vegna árs­ins 2014 seg­ir: „ næsta fundi fengum við þau skila­boð frá aðstoð­ar­manni Eyglóar [Harð­ar­dótt­ur, félags- og hús­næð­is­mála­ráð­herra], Matth­í­asi Ims­land að við þyrftum ekk­ert að ótt­ast vegna þess að við myndum ekki verða skilin eftir varð­andi skulda­læk­an­irn­ar. Síðan hefur eitt­hvað gerst á milli stjórn­ar­flokk­anna sem við þekkjum ekki.“Bú­menn áttu einnig í langvar­andi við­ræðum við for­svars­menn Íbúða­lána­sjóðs um að fá að fara 110 pró­sent leið­ina, þar sem skuldir eru færðar niður að 110 pró­sentum af mark­aðsvirði íbúða, án árang­urs.

Stjórn félags­ins taldi sig líka, sam­kvæmt fund­ar­gerð­um, hafa fengið vil­yrði fyrir því að skulda­lækk­un­ar­að­gerðir rík­is­stjórn­ar­inn­ar, hin svo­kall­aða Leið­rétt­ing, myndi einnig ná yfir íbúðir Búmanna. Í fund­ar­gerð aðal­fundar félags­ins árið 2013 stend­ur: „„nú hafa Fram­sókn­ar­flokkur og Sjálf­stæð­is­flokkur myndað rík­is­stjórn og standa því miklar vænt­ingar til þess að efnd verði lof­orð um nið­ur­færslu íbúða­lána eins og ráð­herr­arnir hafa lýst að væru í far­vatn­inu en ætti eftir að útfæra nánar [...]Þegar tekin verður ákvörðun um að færa niður höf­uð­stóla lána þá verða Búmenn að sitja við sama borð og þeir sem skráðir eru eig­endur sinna íbúða.“

Ljóst var að miklar vonir voru bundnar við þessa lausn. Í fund­ar­gerð aðal­fundar Búmanna vegna árs­ins 2014 seg­ir: „ næsta fundi fengum við þau skila­boð frá aðstoð­ar­manni Eyglóar [Harð­ar­dótt­ur, félags- og hús­næð­is­mála­ráð­herra], Matth­í­asi Ims­land að við þyrftum ekk­ert að ótt­ast vegna þess að við myndum ekki verða skilin eftir varð­andi skulda­læk­an­irn­ar. Síðan hefur eitt­hvað gerst á milli stjórn­ar­flokk­anna sem við þekkjum ekki.“

Það sem gerð­ist var að Búmenn, og önnur hús­næð­is­sam­vinnu­fé­lög, fengu ekki skulda­nið­ur­fell­ingar með Leið­rétt­ing­unni.

Reynt við fjár­hags­lega end­ur­skipu­lagn­ingu

Þá var staðan orðin nokkuð svört og allt kapp lagt í við­ræður milli Búmanna og Íbúða­lána­sjóðs um til­lögur að fjár­hags­legri end­ur­skipu­lagn­ingu. Þær voru loks kynntar á félaga­fundi í jan­úar síð­ast­liðn­um, en þær höfðu þá staðið yfir í um tvö ár.

Í þeim fólst að vand­ræða­eignir sem Búmanna sem stóðu ekki undir sér (annað hvort auðar eignir eða í tíma­bund­inni  út­leigu) áttu að fær­ast inn í sér­stakt leigu­fé­lag. Sam­hliða ætl­aði Íbúða­lána­sjóður að afskrifa skuldir vegna íbúð­anna, sem eru 63 tals­ins, niður að sölu­verð­mæti þeirra. Alls var áætlað að sú afskrift yrði um hálfur millj­arður króna. Sam­hliða átti að hækka gjald­skrá Búmanna um 5,8 pró­sent og afnema inn­lausn­ar­skyldu félags­ins „þar sem lausafé félags­ins er þegar upp urið og félagið getur ekki lengur greitt út búsetu­rétti sem ekki finn­ast kaup­endur að.“ Íbúða­lána­sjóður myndi auk þess fá áheyrn­ar­full­trúa inn í stjórn Búmanna og bann yrði sett á frek­ari fjár­fest­ing­ar.

Til­lög­urnar um afskriftir gengu skemur en stjórn Búmanna hafði von­ast eft­ir, enda töldu þeir félagið eiga að fá um 1,5 millj­arð króna út úr skulda­nið­ur­fell­ing­ar­til­lögum rík­is­stjórn­ar­inn­ar.

Ljóst er að til­lög­unum hefur ekki, enn sem komið er, verið hrint í fram­kvæmd.

Búmenn í greiðslu­stöðvun og félags­menn telja sig blekkta

Í síð­ustu viku lögðu Búmenn svo fram beiðni um greiðslu­stöðv­un. Hún var sam­þykkt 15. maí og stendur til 5. júní.  Þann tíma á meðal ann­ars að nýta til þess að til þess að losa Búmenn undan kaup­skyldu á búsetu­rétti. Það þýðir að þeir félags­menn sem vilja selja, líka þeir sem keyptu fyrir árið 2006, þurfa sjálf að vinna kaup­anda á frjálsum markað að hlutn­um. Búmenn muni ekki kaupa hann eins og gert var ráð fyr­ir, enda á félagið enga pen­inga til að gera það.

Í síð­ustu viku lögðu Búmenn svo fram beiðni um greiðslu­stöðv­un. Hún var sam­þykkt 15. maí og stendur til 5. júní.  Þann tíma á meðal ann­ars að nýta til þess að til þess að losa Búmenn undan kaup­skyldu á búsetu­rétti.

Í fréttum RÚV um helg­ina var rætt við Gunnar Krist­ins­son, for­mann vinnu­hóps á vegum búsetu­rétt­ar­hafa. Hann saði félags­menn ótta­slegna og sofa ekki fyrir áhyggjum af því sem væri framundan hjá félag­inu. Gunnar sagði auk þess að félags­menn töldu sig hafa verið blekkta af stjórn og starfs­mönnum Búmanna.

Sér­stak­lega legg­ist illa í íbú­anna að afnema eigi kaup­skyldu. „Fólk er ekk­ert sátt við þetta og að tala um að það sé ekki verið að blekkja búsetu­haf­ana, er rangt. Vegna þess að það eru margar sögur um það að fólki finn­ist stjórn Búmanna og starfs­menn hafa blekkt búsetu­hafna. Bæði þá sem hafa verið að kaupa sig inn í íbúðir á síð­asta ári þar sem þeir hafa fengið upp­lýs­ingar um að það sé allt í góðu lagi með ástandið á Búmönn­um. Og síðan þetta fólk sem hefur gert þessa samn­inga við Búmenn um þessa kaup­skyldu sem orðið hefur til þess að fólkið kom inn í þetta kerf­i,“ sagði Gunnar við RÚV.