Greiðslubyrði óverðtryggðs íbúðaláns með breytilegum vöxtum upp á 50 milljónir króna er nú um 311.500 krónur. Í maí í fyrra, áður en stýrivaxtahækkun Seðlabanka Íslands hófst, var greiðslubyrði láns að sömu upphæð 188.500 krónur. Hún hefur því hækkað um 123 þúsund krónur á mánuði eða tæplega 1,5 milljónir króna á ári. Greiðslubyrðin hefur aukist um 65 prósent.
Þetta má sjá úr tölum sem birtar eru í nýjustu mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) um íbúðamarkaðinn. Þar kemur fram að greiðslubyrði óverðtryggðra lána sé nú 62.300 krónur fyrir hverjar tíu milljónir sem teknar eru að láni en hafi verið 37.700 krónur í maí í fyrra. Seðlabanki Íslands hækkaði stýrivexti sína í gær upp í sex prósent og því má búast við að íbúðalánavextir hækki enn frekar í nánustu framtíð. Þetta var í tíunda sinn í röð sem Seðlabankinn hækkaði vexti, en þeir voru 0,75 prósent í maí í fyrra. Fyrir vikið eru íbúðalánavextir hærri en þeir hafa verið í tólf ár, eða frá árinu 2010, skömmu eftir bankahrunið þegar enn var verið að endurreisa föllnu bankana og íslenskt atvinnulíf.
Næstum helmingur óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum
Í umfjöllun HMS segir að 46 prósent af öllum útistandandi óverðtryggðum íbúðarlánum séu á breytilegum vöxtum. Það þýðir að rúmlega helmingur þeirra er á föstum vöxtum sem voru upphaflega til þriggja eða fimm ára.
Því er ljóst að stór hluti heimila í landinu annað hvort býr við verulega aukinn húsnæðiskostnað eða sér fram á verulega aukningu.
Dregur úr getu til að skuldsetja sig
HMS bendir á að hærri vextir þýði að heimilin geti ekki skuldsett sig jafn mikið og áður því geta þeirra til skuldsetningar fer eftir greiðslubyrði lána. Nú dugi sama greiðslugeta skemur en áður. Þá á eftir að taka inn í dæmið að íbúðaverð í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu, þar sem næstum tveir af hverjum þremur landsmönnum búa, hefur hækkað um 21,5 prósent síðastliðið ár.
Algengt er að tala um íþyngjandi húsnæðiskostnað ef hann er hærri en 25 prósent af tekjum eða 40 prósent af ráðstöfunartekjum, þ.e. tekjum eftir skatt. Ef miðað er við greiðslubyrði lána sem jafngildir 25 prósent af meðal skattskyldum launagreiðslum dugar það nú til þess að taka allt að 25,3 milljón króna óverðtryggt lán. Í maí 2021 hefði sama viðmið dugað til að taka lán upp á 43,9 milljónir króna. Viðkomandi gæti því tekið 42 prósent lægri upphæð að láni nú en fyrir yfirstandandi vaxtahækkunarferli Seðlabankans.
Fjármálaleg skilyrði heimila versnað
Í nýjasta riti Peningamála Seðlabanka Íslands, sem kom út á miðvikudag, kemur fram að fjármálaleg skilyrði heimila landsins hafi versnað. Vaxtagjöld heimila í hlutfalli við ráðstöfunartekjur hafi hækkað frá því í fyrra eftir mikla lækkun í kjölfar lækkunar vaxta í heimsfaraldrinum Vaxtagjöldin eru þó enn undir sögulegu meðaltali þrátt fyrir mikla hækkun vaxta í ár enda hafa ráðstöfunartekjur hækkað umtalsvert.
Hlutdeild verðtryggðra lána af útistandandandi lánum er nú um 56 prósent.
Greiðslubyrði þeirra er lægri en óverðtryggðra fyrstu árin eftir að lánin eru tekin, en eykst svo skarpt séu þau látin lifa allan sinn líftíma. Í verðbólguástandi líkt og nú ríkir, þar sem verðbólgan er 9,4 prósent, leggjast hinsvegar miklar verðbætur á höfuðstól lána.
Í skýrslu HMS segir að greiðslubyrði 50 milljón króna láns til 30 ára á verðtryggðum vöxtum sé nú um 192 þúsund krónur, eða um 119.500 krónum lægri en í dæminu um óverðtryggt lán á breytilegum vöxtum sem tekið var hér í upphafi.
Gerðu greiningu um þróunina frá byrjun árs 2020
Seðlabankinn skilaði minnisblaði til fjárlaganefndar fyrr í mánuðinum þar sem hann reiknaði út aukningu á greiðslubyrði allra lána frá byrjun árs 2020 og fram í ágúst 2022.
Í byrjun þess tímabils voru stýrivextir bankans þrjú prósent en í lok þess komnir upp í 5,5 prósent. Þar var því ekki verið að reikna þá auknu greiðslubyrði sem orðið hefur frá því í maí í fyrra, þegar vextir voru 0,75 prósent og höfðu aldrei verið lægri, heldur yfir mun lengra tímabil. Niðurstaða greiningar bankans var sú að greiðslubyrði allra íbúðalána, óverðtryggðra og verðtryggðra, hefði aukist að meðaltali um 13 til 14 þúsund krónur á mánuði að meðaltali, eða um rúmlega 160 þúsund krónur á ári.
Í greiningunni kom líka fram að greiðslubyrði lána hefði minnkað hjá 20 til 25 prósent lántakenda á umræddu tímabili, og í meira mæli hjá tekjuhærri en tekjulægri. Greiðslubyrði hefur hækkað mest hjá þeim sem eru með óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum. Á myndinni má sjá að greiðslubyrði margra af íbúðalánum hefur hækkað um tugi þúsunda króna á mánuði.
Þá ber að nefna að skuldastaða heimila í húsnæði er afar mismunandi. Því lægri sem lánin eru því minni áhrif hafa vaxtahækkanir á afborganir. Frá upphafi árs 2020 hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu, þar sem flestir landsmenn búa, hækkað um 50 prósent. Þeir eru að koma inn á íbúðamarkaðinn á þessum tíma hafa því þurft að taka mun hærri lán en áður og verða því fyrir meiri áhrifum af verðbólgu.
