Alls búa 12,8 prósent heimila landsins við íþyngjandi húsnæðiskostnað, en slíkur kostnaður telst íþyngjandi ef viðkomandi greiðir meira en 40 prósent af ráðstöfunartekjur sínum í að halda þaki yfir höfuðið. Hlutfallið eykst á milli ára, en 2020 bjuggu tólf prósent landsmanna við íþyngjandi húsnæðiskostnað. Hlutfallið er þó sögulega með því lægra sem mælst hefur frá því að Hagstofa Íslands fór að taka þessar tölur saman árið 2006. Verst var staðan 2011 þegar 17,4 prósent landsmanna voru að greiða meira en 40 prósent af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæðiskostnað.
Þetta kemur fram í tölum sem Hagstofa Íslands birti í dag. Niðurstöðurnar eru byggðar á lífskjararannsókn Hagstofu Íslands. Eftirfarandi liðir teljast til húsnæðiskostnaðar: húsaleiga, vaxtakostnaður og verðbætur vegna lána, viðhald, viðgerðir, bruna-, og fasteignatrygging, rafmagn, hiti og fasteignagjöld. Húsaleigubætur og vaxtabætur eru dregnar frá húsnæðiskostnaði hjá þeim sem fá slíkar bætur greiddar.
Til að setja þessar tölur í samhengi má nefna að meðaltal ráðstöfunartekna var 433 þúsund krónur á mánuði árið 2020. Ef heimili sem hafði þannig laun býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað þá er það að borga að minnsta kosti 173 þúsund krónur á mánuði vegna hans.
Þeir sem búa í leiguhúsnæði eru mun líklegri til að eiga erfitt með að standa undir húsnæðiskostnaði en þeir sem eiga eigið húsnæði. Samkvæmt tölum Hagstofunnar bjuggu 27 prósent heimila á leigumarkaði við íþyngjandi húsnæðiskostnað en 8,9 prósent heimila sem búa í eigin húsnæði. Athygli vekur að aukningin milli ára er hjá eigendum, ekki leigjendum. Í hópi þeirra heimila sem eiga eigið húsnæði eykst hlutfall þeirra sem búa við íþyngjandi kostnað um 1,6 prósentustig milli ára en hjá leigjendum lækkar það um 0,6 prósentustig. Þar gæti skipt máli umtalsverð fjölgun íbúa á markaði í eigu óhagnaðardrifinna leigufélaga, sem bjóða upp á leigu sem er töluvert langt undir því sem tíðkast á almenna markaðnum.
Tekjulægstu í mestu vandræðum en tekjuháir að spenna bogann
Lægsta tekjubil heimila er það sem á í mestum vandræðum með húsnæðiskostnað. Alls eru 28,8 prósent þeirra sem tilheyra þeim fimmtungi heimila sem eru með lægstu tekjurnar að glíma við íþyngjandi húsnæðiskostnað en hlutfallið lækkar hins vegar lítillega á milli ára. Þar gætu áðurnefnd óhagnaðardrifin leigufélög skipt máli.
Þetta má rekja til gríðarlegra hækkana á húsnæðisverði, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu. Síðasta mælda árshækkun er um 22 prósent. Þetta er afrakstur þess að eftirspurn hefur verið langt umfram framboð. Í síðustu birtu mánaðarskýrslu hagdeildar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar kom fram að framboð íbúða til sölu hafi verið undir eitt þúsund á landinu öll í byrjun mars. Það er þó ofmat á framboðinu því um þriðjungur íbúðanna voru þegar komnar í fjármögnunarferli og því búið að samþykkja tilboð í þær. Til samanburðar fór það í fyrsta sinn niður fyrir tvö þúsund íbúðir í mars í fyrra.
Stóraukin útlán skapa ruðningsáhrif
Lykilbreyta í þessum miklu ruðningsáhrifum á tímum kórónuveirufaraldurs voru stóraukin útlán Landsbankans, Íslandsbanka og Arion banka til heimila landsins svo þau gætu keypt sér nýjar íbúðir.
Bankarnir tóku einfaldlega yfir íslenska íbúðarlánamarkaðinn eftir að kórónuveirufaraldurinn skall á. Það sem gerði þeim það kleift voru aðgerðir Seðlabanka Íslands, sem lækkaði stýrivexti niður í 0,75 prósent og afnam tímabundið hinn svokallaða sveiflujöfnunarauka, og ríkisstjórn Íslands, sem lækkaði bankaskatt þannig að tekjur ríkissjóðs af honum rýrnuðu um sex milljarða króna á ári.
Frá mars 2020 og næstu tvö árin jukust hrein ný útlán Landsbankans, Íslandsbanka og Arion banka, með veði í íbúð, gríðarlega. Markaðshlutdeild bankanna í öllum útistandandi lánum til íbúðarkaupa hefur vaxið úr 55 í meira en 70 prósent.
Þessi miklu útlánavöxtur myndaði grunninn að gríðarlegum hagnaði bankanna þriggja í fyrra, sem samtals var 81,2 milljarðar króna.
Búist við mikilli hækkun stýrivaxta
Hækkandi húsnæðisverð er svo stærsti þátturinn í þeirri stórauknu verðbólgu sem mælist á Íslandi, en hún er nú 7,2 prósent. Seðlabanki Íslands hefur reynt ýmislegt til að stemma stigu við ástandinu og meðal annars hækkað stýrivexti upp í 2,75 prósentustig, sem hækkar afborganir af lánum og gerir það að verkum að færri geta tekið slík.
Í september í fyrra ákvað fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands einnig að setja reglur um hámark greiðslubyrðar á fasteignalánum og endurvekja hinn svokallaða sveiflujöfnunarauka. Áður hafði nefndin lækkað hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda lækkað úr 85 í 80 prósent en hámarkshlutfall fyrir fyrstu kaupendur hélst óbreytt í 90 prósent.
Því er búist við að peningastefnunefnd Seðlabankinn hækki stýrivexti enn og aftur í þessari viku. Spár bankanna segja að sú hækkun verði á bilinu 0,75 til 1,0 prósentustig. Það mun skila sér í hærri húsnæðiskostnaði fyrir fleiri.
Dýr lán og gríðarleg samkeppni um allt húsnæði sem býðst til sölu gerir það að verkum að fleiri lántakar eru að færa sig í þau lán sem bera lægstu afborganirnar. Það eru verðtryggð lán, en hin mikla verðbólga sem nú er gerir þau lán þó afar óhagstæð, enda leggst verðbólgan sem verðbætur á höfuðstól þeirra lána.
Samkvæmt nýbirtum tölum Seðlabanka Íslands um útlán banka landsins þá tók landsmenn verðtryggð lán á föstum vöxtum fyrir 3,5 milljarða króna í mars. Þeir hafa ekki tekið jafn mikið af slíkum lánum síðan í desember 2016.
