Mikil aukning hefur verið í óverðtryggðum lánum á nýliðnum haustmánuðum. Í októbermánuði námu ný íbúðalán, að frádregnum umfram- og uppgreiðslum eldri lána, alls um 14,3 milljörðum króna en þar af voru óverðtryggð lán að fjárhæð 13,4 milljörðum króna. Óverðtryggð lán voru því um 94 prósent af hreinum nýjum íbúðalánum fjármálastofnana til heimilanna í október. Á sama tíma hafa vextir óverðtryggðra lána hækkað en vextir verðtryggða íbúðalána staðið í stað. Þetta kemur fram í nýrri mánaðarskýrslu Íbúðarlánasjóðs um húsnæðismarkaðinn.
Vextir óverðtryggðra lána hækkað um 0,5 prósentustig
Raunvirði útlána fjármálakerfisins til heimilanna með veði í íbúðum hefur áfram farið vaxandi. Hækkun heildaríbúðalána heimilanna það sem af er þessu ári orðið til að mestu leyti vegna óverðtryggðra lána. Í október voru óverðtryggð lán 94 prósent af hreinum íbúðalánum. Hlutfall verðtryggðra lána var í lok október um 79 prósent af heildarútistandandi íbúðalánum heimilanna á móti 21 prósent óverðtryggðra.
Ef horft er til þróunar vaxta á óverðtryggðum íbúðalánum á undanförnum mánuðum kemur
í ljós að þeir hafa hækkað að meðaltali um 0,5 prósentustig frá því í september síðastliðnum. Vextir verðtryggðra íbúðalána hafa hins vegar á sama tíma staðið í stað eða lækkað um allt að 0,2 prósentustig.
Nýbyggingar leiða hækkun ásetts verðs íbúða
Ásett verð á höfuðborgarsvæðinu hækkar hraðar en kaupverð. Verð í kaupsamningum um íbúðir á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað með nokkuð jöfnum takti að undanförnu og 12 mánaða hækkun vísitölu íbúðaverðs mælist nú 4,1 prósent. Meiri kraftur hefur hins vegar verið í hækkun ásetts verðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á undanförnum mánuðum en vísitala ásetts verðs hefur hækkað um 7,2 prósent á undanförnu ári.
Þessi aukni kraftur í hækkun ásetts verðs skýrist fyrst og fremst af verðþróun nýbygginga. Í október var auglýst fermetraverð nýbygginga að meðaltali um 17 prósent hærra en í október 2017 en meðalfermetraverð annarra íbúða hækkaði aðeins um 3 prósent á sama tímabili. Meðalfermetraverð nýbygginga á höfuðborgarsvæðinu er nú um 19 prósent hærra en annarra íbúða og þessi munur hefur ekki verið meiri í rúmlega þrjú ár.
Fjölgun minni íbúða í nýbyggingum skýrir hluta af þessari þróun Að undanförnu hefur meðalstærð íbúða í nýbyggingum sem auglýstar eru til sölu farið minnkandi.
14 prósent íbúða seldust yfir ásettu verði í október
Um 71 prósent allra íbúðaviðskipta á höfuðborgarsvæðinu í október var undir ásettu verði ef miðað er við verð í síðustu fasteignaauglýsingu áður en kaupsamningur var undirritaður. Fjórtán prósent allra íbúðaviðskipta á höfuðborgarsvæðinu í október voru yfir ásettu verði sem er hæsta hlutfall síðan í september í fyrra
Nýbyggingar hafa í gegnum tíðina verið talsvert ólíklegri en aðrar íbúðir til að seljast undir ásettu verði en hlutfall viðskipta undir ásettu verði hefur að meðaltali verið 32 prósent meðal nýbygginga og 75 prósent meðal annarra íbúða frá upphafi árs 2015. Í október seldust um 40 prósent nýbygginga undir ásettu verði en 76 prósent eldri íbúða. Hlutfall íbúðaviðskipta yfir ásettu verði var nokkuð hátt í október samanborið við undanfarna mánuði
Stærð leigumarkaðar breytist ekki í bráð
Samkvæmt könnun Íbúðalánasjóðs telja hlutfallslega jafn margir landsmenn að þeir verði á leigumarkaði eftir hálft ár og voru þar í september eða 17 prósent einstaklinga 18 ára og eldri. Flestir leigjendur, eða 86 prósent myndu þó fremur velja að búa í eigin húsnæði en vera á leigumarkaði ef nægjanlegt framboð væri af hvoru tveggja.
Ef horft er til fjölda heimila á leigumarkaði á árunum 2004 til 2006 og sá fjöldi borinn saman við fjölda heimila á leigumarkaði árin 2014 til 2016 má sjá að þeim fjölgaði um rúmlega 60 prósent á milli tímabila. Heildarfjöldi heimila í landinu jókst einungis um 14 prósent á sama tímabili.
Fjölgun heimila síðastliðinn áratug að mestu leyti til komin vegna fjölgunar á leigumarkaði. Ekki hafa verið gefnar út nýrri tölur en fyrir árið 2016 en leiða má að því líkur, í ljósi mannfjölgunar í landinu, að heimilum á leigumarkaði hafi fjölgað síðan þá. Af þeim 35.100 heimilum sem voru á leigumarkaði árið 2016 voru 16.800, eða tæplega helmingur þeirra, einstaklingsheimili.
Færri heimili búa við íþyngjandi greiðslubyrði
Greiðslubyrði heimila af skuldum hefur almennt farið lækkandi frá árinu 2015. Ef horft er til hlutfalls heimila sem búa við íþyngjandi greiðslubyrði, meira en 40 prósent af ráðstöfunartekjum, samsvaraði það á þessu ári um 7 prósent heimila landsins samanborið við 11 prósent árið 2015. Ef horft er nánar til þeirra sem búa við íþyngjandi greiðslubyrði kemur fram í tölum Hagstofunnar að fólk á aldrinum 35 til 44 ára er aldurshópurinn sem býr við hlutfallslega hæstu greiðslubyrðina.
Á sama tímabili hefur hlutfall heimila með greiðslubyrði undir 20 prósent af ráðstöfunartekjum aukist úr 70 prósent í 78 prósent heimila. Þó er rétt að geta þess að fjárhagsbyrði fjölskyldna vegna húsnæðis einskorðast ekki við skuldir eins og þær eru skilgreindar í skýrslu Íbúðalánasjóðs. Fjölskyldur á leigumarkaði gætu til að mynda reiknast hér með lága greiðslubyrði af skuldum þrátt fyrir að litlar tekjur séu eftir til ráðstöfunar eftir mánaðarlega greiðslu húsaleigu.
