Íbúðalánasjóður spáir því að einstaklingsheimilum muni fjölga mest allra heimilisgerða á næstu árum. Nú eru aðeins 30 prósent allra heimila einstaklingsheimili en Íbúðalánasjóður spáir því að helmingur allra fjölgunar heimila til ársins 2040 verði vegna einstaklingsheimila. Ástæða þess er vegna breytts fjölskyldumynsturs, minnkandi barneigna og mikillar fjölgunar eldri borgara á næstu árum. Þær breytingar kalla á talsvert minni stærð íbúða hér á landi. Þetta kom fram á fundi Íbúðalánasjóðs í gær, þar sem ný skýrsla var kynnt um íbúðaþörf á Íslandi til ársins 2040.
Breytt fjölskyldumynstur og fjölgun eldri borgara kallar á fleiri einstaklingsíbúðir
Ólafur Heiðar Helgason, hagfræðingur í hagdeild Íbúðalánasjóðs, sagði á fundinum í gær að róttækar breytingar gætu átt eftir að sjást á eftirspurn eftir stærð íbúða, meðal annars vegna breytts fjölskyldumynsturs. „Nú eru um 30 prósent allra heimila einstaklingsheimili en við áætlum að helmingur allrar fjölgunar heimila til ársins 2040 verði vegna einstaklingsheimila. Þetta er meðal annars vegna breytts fjölskyldumynsturs, minnkandi barneigna og mikillar fjölgunar eldri borgara á næstu árum. Mörg pör eignast nú aðeins eitt barn og margir eldri borgarar búa einir, auk þess sem algengt er að þeir sem eru tveir í heimili kjósi að minnka við sig húsnæði,“ segir Ólafur.
Í skýrslu Íbúðalánsjóðs segir að fjölskyldumynstur hafi verið að breytast á undanförnum árum og munu halda áfram að færast í sömu átt á næstu árum. Meðal annars vegna þess að fólk fer seinna í sambúð, eignast færri börn og seinna og lifir almennt lengur. Árið 2000 voru um 62 prósent þeirra sem voru þrítugir í ýmist hjónabandi eða sambúð en árið 2018 var þetta hlutfall aðeins 53 prósent. Fækkun fólks í hjónabandi eða sambúð í yngri aldurshópunum virðist ekki vera til komin vegna fjölgunar skilnaða heldur virðist helsta skýringin vera sú að fólk er að jafnaði eldra þegar það gengur í hjónaband eða stofnar til sambúðar. Meðalaldur þeirra sem gengu í sitt fyrsta hjónaband var um tveimur árum hærri árið 2011 en um aldamótin og meðalaldur fólks sem skráði sig í sína fyrstu sambúð var um þremur árum hærri.
Ásamt því hefur frjósemi minnkað mikið hér á landi á undanförnum áratugum. Árið 1960 eignuðust konur um 4,3 börn að meðaltali á lífsleiðinni en árið 2017 var þessi tala komin niður í 1,7. Í mannfjöldaspá Hagstofu Íslands er gert ráð fyrir því að frjósemi haldi áfram að minnka næstu áratugina en sú þróun verður þó umtalsvert hægari en á undanförnum áratugum.
Samhliða því sem frjósemi hefur minnkað verður fólk sífellt eldra þegar það eignast börn. Meðalaldur mæðra og feðra við fæðingu hefur hækkað um um það bil eitt og hálft ár frá aldamótum og meðalaldur við fæðingu fyrsta barns hefur hækkað enn meira. Um helmingur þeirra kvenna sem eignuðust sitt fyrsta barn um aldamótin var eldri en 25 ára en helmingur þeirra kvenna sem eignuðust sitt fyrsta barn árið 2017 var eldri en 28 ára.
Meðalíbúð framtíðarinnar sé 100 fermetrar og þriggja herbergja
Mikil fjölgun einstaklingsheimila hefur áhrif á samsetningu þeirra íbúða sem þarf að byggja til lengri tíma litið, segir í skýrslunni. Einstaklingsheimili eru að jafnaði í minna húsnæði en önnur heimili en þó að jafnaði með fleiri fermetra á hvern heimilismann en heimili þar sem fleiri en einn einstaklingur búa. Talsverður munur er á aldurshópum í þessum efnum en einstaklingsheimili fólks sem er yngra en 35 ára eru að jafnaði um 70 fermetrar en einstaklingsheimili þeirra sem eru eldri en 55 ára eru að jafnaði um 100 fermetrar að stærð.
Í nýlegri spurningakönnun Íbúðalánasjóðs kom í ljós að mest eftirspurn væri eftir þriggja herbergja íbúðum, 80 til 120 fermetra. Aftur á móti eru þær íbúðir sem nú eru í byggingu að meðaltali á bilinu 110 til 120 fermetrar að stærð. „Það mætti kannski segja að meðalíbúð framtíðarinnar sé 100 fermetrar, þriggja herbergja og með frá einum og upp í þrjá íbúa. Það er mikil breyting. Um leið er þó rétt að minna á að enn vantar sárlega íbúðir sem eru minni en 100 fermetrar. Hagkvæmar smáíbúðir ekki síst. Þar er ennþá stórt gat á húsnæðismarkaðnum sem þarf líka að uppfylla,“ segir Ólafur.
10.000 íbúðir á næstu þremur árum
Á undanförnum árum hefur íbúðauppbygging ekki verið í takt við þörf og á tímabilinu 2009 til 2017 var fjöldi fullgerðra íbúða undir langtímameðaltali á hverju ári. Nú má hins vegar segja að vatnaskil séu að verða á íbúðamarkaði þar sem nýbyggingum hefur fjölgað mikið og útlit er fyrir að sú þróun haldi áfram á næstu árum. Spá Íbúðalánasjóðs segir að byggðar verða rúmlega 3.000 íbúðir hér á landi í ár og samtals um 10.000 íbúðir á árunum 2019 til 2021. Til samanburðar voru byggðar um 6.000 íbúðir á landsvísu á árunum 2016 til 2018.
Aftur á móti liggur það fyrir að mikið af þeim íbúðum sem nú eru í byggingu henta ekki þeim hópum sem eru í mestum vandræðum á húsnæðismarkaði, þ.e. tekju- og eignalágum. Til merkis um það er til að mynda stór hluti lítilla íbúða sem eru í byggingu á höfuðborgarsvæðinu í hverfum þar sem fermetraverð er hvað hæst. Í sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins þar sem fermetraverð er lægra eru hins vegar byggðar stærri íbúðir, sem henta viðkvæmasta hópnum ekki heldur. Líkt og kom fram hér að ofan eru þær íbúðir sem nú eru í byggingu eru að meðaltali 110 til 120 fermetrar að stærð. Á fyrstu 10 mánuðum ársins 2018 var meðalstærð nýrra seldra íbúða 103 fermetrar og meðalfermetraverð um 521 þúsund krónur. Verð meðalíbúðar var því um 54 milljónir.
