Skortur á íbúðamarkaði er enn og aftur mikið í umræðunni. Það er svo sem skiljanlegt þar sem fjöldi fólks hefur ekki þak yfir höfuðið og einstaklingar farnir að búa í Laugardalnum við mjög slæmar aðstæður.
Það sem hefur slegið mig undanfarið er að margir greiningaraðilar hafa verið að ofmeta framleiðslugetuna á byggingamarkaði og velta því fyrir sér af hverju ekki er byggt upp hraðar. Tölur sem ég hef séð hjá hinum ýmsu aðilum um framtíðarspá á byggingamarkaði hafa allar skotið langt yfir markið.
Ég hef verið að benda þessum aðilum á að þær tölur sem ég hef séð séu alls ekki raunhæfar miðað við framleiðslugetuna. Ég hef satt að segja ekki hugmynd um hvernig þessir aðilar reikna út hve margar íbúðir verða tilbúnar eftir ákveðin árafjölda. Þess vegna ætla ég að leggja á vogaskálirnar þau gögn sem ég á síðan ég vann mína mastersritgerð í fjármálahagfræði. Þar reiknaði ég út framleiðni á byggingamarkaði og bar hana saman við framleiðni í Noregi. Þá kom í ljós að við erum nær helmingi lengur að klára íbúðir en frændur vorir.
Ég ligg ennþá á gögnum sem ég safnaði fyrir mína ritgerð og hef verið að reikna út hve marga iðnaðarmenn í sínum sérgreinum við þurfum til þessa að byggja til að mynda 2000 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Svo það sé tekið skýrt fram þá er ég einungis að tala um uppsteypt fjölbýlishús eða blokkir. Einnig reiknaði ég út hve mikið af mannaflanum eru verkamenn, það er, þeir sem ekki eru menntaðir iðnaðarmenn.
Það fara um 34 vinnustundir í það að búa til einn fermeter í blokkaríbúð sé miðað við 120 fermetra íbúðir. Vinnuaflsnotkun eykst um sirka 5% ef við framleiðum 10 fermetra minni íbúðir (110 fm). Að framleiða litlar íbúðir er nefnilega dýrara. Þrengri rými eru lengri í framleiðslu og dýrustu einingarnar eins og eldhús og baðherbergi deilast á færri fermetra.
Ef við höldum okkur við 120 fermetra íbúðir og ætlum að framleiða 2.000 á einu ári þá er heildarframleiðslan 120*2.000= 240.000 fermetrar á einu ári.
Þá fara um 8.160.000 vinnustundir í þessar íbúðir (34*240.000).
Ef hver vinnumaður skilar 11 mánaða vinnu á ári þá gerir það um 1936 vinnustundir á hvern iðnaðarmann og hvern verkamann.
Við þurfum því rúmlega 4.215 vinnumenn til þess að byggja þessar 2.000 íbúðir á hverju ári sem er um þriðjungur af þeim sem starfa við mannvirkjaframkvæmdir samkvæmt Hagstofunni.
Í töflunni hér að neðan er ég búinn að skipta þessu niður eftir faggreinum.
Vinnuaflsnotkun er um 43,8% af framkvæmdakostnaði. Svo er hlutfall fagreina mismunadi af þeim kostnaði eins og sést í töflunni hér að neðan. Seinasti dálkurinn svo fjöldi starfsmanna eftir greinum.
Hvað segja þessar tölur okkur?
- Til þess að halda því til haga þá er ég einungis að reikna þörfina fyrir 2.000 blokkaríbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Þá á eftir að telja þá iðnaðar-og verkamenn sem vinna við verlsunarhúsnæði, hótel, einbýlis-og raðhús og við almennt viðhald sem sat á hakanum eftir hrun en er núna að taka mikið af vinnuafli til sín.
- Faglærðir málarar eru um 250 á landinu öllu. En þörfin er um rúmlega 300 í þessu afmarkaða verkefni sem ég lýsi hér. Það væri fínt að fá upplýsingar úr öðrum faggreinum. Ekki eru allir þessir málarar virkir hér á landi. Sumir eru að gera eitthvað annað eða eru erlendis.
- Þessar tölur miða við framleiðslugetuna frá 2012-2014. Þá var hlutfall fagaðila hærra en það er í dag. Samkvæmt því kæmi ekki á óvart að framleiðnin sé að versna vegna hærra hlutfalls verkamanna á móti faglærðum.
- Stærsta vandamálið er vitanlega að við erum langt í frá sjálfbær á vinnuafl í iðngreinum. Mér hefur fundist sjálfum að það sé lítil virðing borin fyrir iðngreinum og samfélagið virðist líta niður á iðnnám samanborið við bóknám. Ef það breytist ekki munum við alltaf lenda í vandræðum með að manna byggingaframkvæmdir. Við erum í samkeppni við önnur Evrópulönd um sama vinnuaflið. Og á meðan við getum ekki boðið upp á mannsæmandi aðstæður fyrir erlenda vinnuaflið sem við þurfum nauðsynlega, þá lendum við undir í þeirri samkeppni.
Hvernig er staðan í dag?
Fyrir hrun var mikill æsingur á byggingamarkaði sem bitnaði á gæðum húsnæðisins. Eftir hrun vorum við að laga það sem illa var gert fyrir hrun. Það tók sinn tíma. Þegar við reiknum meiri framleiðni þá erum við að tala um að skila sömu gæðunum á skemmri tíma.
Of mikill hraði getur bitnað á gæðum. Mín tilfinning núna er sú að við erum að stefna í sama ástandið og fyrir hrun þar sem mikið kaos einkenndi byggingamarkaðinn. Mikil pressa er á iðnaðarmönnum á að skila af sér verkum enda skorturinn mikill á húsnæðismarkaði. Þetta er hættuleg þróun.
Ef við þurfum að fara laga húsnæðin aftur eins og gerðist eftir hrun þá er það mikill aukakostnaður sem einhver þarf að bera. Þannig getur það verið samfélagslega dýrara til lengri tíma ef hraðinn er of mikill. Þetta er bara erfitt ástand sem erfitt er að leysa á skömmum tíma eða bara nánast ómögulegt. Aukið framboð á húsnæðismarkaði tekur tíma. Við getum svo tekið umræðuna hvort við séum að byggja of dýrt og hvort tími sé kominn á að fjöldaframleiða einsleitar íbúðir eins og var gert í Breiðholti á sínum tíma.
Samband framboðs og eftirspurnar
Þegar við erum að velta fyrir okkur verðþróunum á markaði þá er mikilvægt að vita hvernig framboðið hagar sér. Við vitum að eftirspurinin er gríðarleg á húsnæðismarkaði og vegna skortsins hefur verð á húsnæði hækkað mikið undanfarin ár. Á sama tíma og greiningaraðilar eru að spá í verðhækkanir í framtíðinni eru þeir að skjóta langt yfir markið þegar þeir eru að meta hve margar íbúðir munu koma inn á markaðinn á þessu sama spátímabili.
Til að mynda þá spáði Reykjavíkurborg í skýrslu Arion á sínum tíma að rúmlega 1900 íbúðir færu í byggingu árið 2016, bara í Reykjavík. Samkvæmt Hagstofunni þá fóru einungis rúmlega 900 í byggingu á ÖLLU höfuðborgarsvæðinu þetta sama ár. Samtök Iðnaðarins hafa líka talað um að þeirra spá hafi verið töluvert frá því sem raunin varð. Með þessari grein er ég að leggja mitt af mörkum til þess að aðilar átti sig betur á framboðshliðinni.
Ef við árangursmælum ekki atvinnugreinar reglulega þá er erfitt að átta sig á því hve vel þessar atvinnugreinar eru að standa sig. Jafnvægisverð á markaði ræðst bæði af eftirspurnarhliðinni og framboðshliðinni. Það er mitt álit að það sé langt í land að jafnvægi náist á markaði vegna viðvarandi skorts á næstu árum.
Þetta er umræða sem hefur staðið yfir lengi og mun væntanlega halda áfram á næstunni. Það er ekki einfalt að leysa þetta. Það er eins og sumir halda að lausnin sé endalaus innflutingur af erlendu vinnuafli. Þetta sama vinnuafl þarf að búa einhvers staðar og ástandið í ósamþykktu húsnæði núna er alveg skelfilegt samkvæmt því sem ég sá á fyrirlestri um daginn.
Höfundur er fjármálahagfræðingur
