Hvað þarf marga iðnaðarmenn til að byggja 2.000 íbúðir?

Ævar Rafn Hafþórsson hefur rannsakað byggingarkostnað ofan í minnstu smáatriði.

Auglýsing

Skortur á íbúða­mark­aði er enn og aftur mikið í umræð­unni. Það er svo sem skilj­an­legt þar sem fjöldi fólks hefur ekki þak yfir  höf­uðið og ein­stak­lingar farnir að búa í Laug­ar­dalnum við mjög slæmar aðstæð­ur. 

Það sem hefur slegið mig und­an­farið er að margir grein­ing­ar­að­ilar hafa verið að ofmeta fram­leiðslu­get­una á bygg­inga­mark­aði  og velta því fyrir sér af hverju ekki er byggt upp hrað­ar. Tölur sem ég hef séð hjá hinum ýmsu aðilum um fram­tíð­ar­spá á bygg­inga­mark­aði hafa allar skotið langt yfir mark­ið. 

Ég hef verið að benda þessum aðilum á að þær tölur sem ég hef séð séu alls ekki raun­hæfar miðað við fram­leiðslu­get­una. Ég hef satt að segja ekki hug­mynd um hvernig þessir aðilar reikna út hve margar íbúðir verða til­búnar eftir ákveðin ára­fjölda. Þess vegna ætla ég að leggja á voga­skál­irnar þau gögn sem ég á síðan ég vann mína masters­rit­gerð í fjár­mála­hag­fræði. Þar reikn­aði ég út fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði og bar hana saman við fram­leiðni í Nor­egi. Þá kom í ljós að við erum nær helm­ingi lengur að klára íbúðir en frændur vor­ir. 

Auglýsing

Ég ligg ennþá á gögnum sem ég safn­aði fyrir mína rit­gerð og hef verið að reikna út hve marga iðn­að­ar­menn í sínum sér­greinum við þurfum til þessa að byggja til að mynda 2000 íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Svo það sé tekið skýrt fram þá er ég ein­ungis að tala um upp­steypt fjöl­býl­is­hús eða blokk­ir. Einnig reikn­aði ég út hve mikið af mann­afl­anum eru verka­menn, það er, þeir sem ekki eru mennt­aðir iðn­að­ar­menn.

Það fara um 34 vinnu­stundir í það að búa til einn fer­meter í blokkar­í­búð sé miðað við 120 fer­metra íbúð­ir. Vinnu­afls­notkun eykst um sirka 5% ef við fram­leiðum 10 fer­metra minni íbúðir (110 fm). Að fram­leiða litlar íbúðir er nefni­lega dýr­ara. Þrengri rými eru  lengri í fram­leiðslu og dýr­ustu ein­ing­arnar eins og eld­hús og bað­her­bergi deil­ast á færri fer­metra.

Ef við höldum okkur við 120 fer­metra íbúðir og ætlum að fram­leiða 2.000 á einu ári þá er heild­ar­fram­leiðslan 120*2.000= 240.000 fer­metrar á einu ári.

Þá fara um 8.160.000 vinnu­stundir í þessar íbúðir (34*240.000).

Ef hver vinnu­maður skilar 11 mán­aða vinnu á ári þá gerir það um 1936 vinnu­stundir á hvern iðn­að­ar­mann og hvern verka­mann.

Við þurfum því rúm­lega 4.215 vinnu­menn til þess að byggja þessar 2.000 íbúðir á hverju ári sem er um þriðj­ungur af þeim sem starfa við mann­virkja­fram­kvæmdir sam­kvæmt Hag­stof­unni.

Í töfl­unni hér að neðan er ég búinn að skipta þessu niður eftir fag­grein­um.

Vinnu­afls­notkun er um 43,8% af fram­kvæmda­kostn­aði. Svo er hlut­fall fagreina mis­munadi af þeim kostn­aði eins og sést í töfl­unni hér að neð­an. Sein­asti dálk­ur­inn svo fjöldi starfs­manna eftir grein­um.

Störf við byggingu íbúða.

Hvað segja þessar tölur okk­ur?

- Til þess að halda því til haga þá er ég ein­ungis að reikna þörf­ina fyrir 2.000 blokkar­í­búðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Þá á eftir að telja þá iðn­að­ar­-og verka­menn sem vinna við verls­un­ar­hús­næði, hót­el, ein­býl­is-og rað­hús og við almennt við­hald sem sat á hak­anum eftir hrun en er núna að taka mikið af vinnu­afli til sín.

- Fag­lærðir mál­arar eru um 250 á land­inu öllu. En þörfin er um rúm­lega 300 í þessu afmark­aða verk­efni sem ég lýsi hér. Það væri fínt að fá upp­lýs­ingar úr öðrum fag­grein­um. Ekki eru allir þessir mál­arar virkir hér á landi. Sumir eru að gera eitt­hvað annað eða eru erlend­is.

- Þessar tölur miða við fram­leiðslu­get­una frá 2012-2014. Þá var hlut­fall fag­að­ila hærra en það er í dag. Sam­kvæmt því kæmi ekki á óvart að fram­leiðnin sé að versna vegna hærra hlut­falls verka­manna á móti fag­lærð­um.

- Stærsta vanda­málið er vit­an­lega að við erum langt í frá sjálf­bær á vinnu­afl í iðn­grein­um. Mér hefur fund­ist sjálfum að það sé lítil virð­ing borin fyrir iðn­greinum og sam­fé­lagið virð­ist líta niður á iðn­nám sam­an­borið við bók­nám. Ef það breyt­ist ekki munum við alltaf lenda í vand­ræðum með að manna bygg­inga­fram­kvæmd­ir. Við erum í sam­keppni við önnur Evr­ópu­lönd um sama vinnu­aflið. Og á meðan við getum ekki boðið upp á mann­sæm­andi aðstæður fyrir erlenda vinnu­aflið sem við þurfum nauð­syn­lega, þá lendum við undir í þeirri sam­keppni.

Hvernig er staðan í dag?

Fyrir hrun var mik­ill æsingur á bygg­inga­mark­aði sem bitn­aði á gæðum  hús­næð­is­ins. Eftir hrun vorum við að laga það sem illa var gert fyrir hrun. Það tók sinn tíma. Þegar við reiknum meiri fram­leiðni þá erum við að tala um að skila sömu gæð­unum á skemmri tíma. 

Of mik­ill hraði getur bitnað á gæð­um. Mín til­finn­ing núna er sú að við erum að stefna í sama ástandið og fyrir hrun þar sem mikið kaos ein­kenndi bygg­inga­mark­að­inn. Mikil pressa er á iðn­að­ar­mönnum á að skila af sér verkum enda skort­ur­inn mik­ill á hús­næð­is­mark­aði. Þetta er hættu­leg þró­un. 

Ef við þurfum að fara laga hús­næðin aftur eins og gerð­ist eftir hrun þá er það mik­ill auka­kostn­aður sem ein­hver þarf að bera. Þannig getur það verið sam­fé­lags­lega dýr­ara til lengri tíma ef hrað­inn er of mik­ill. Þetta er bara erfitt ástand sem erfitt er að leysa á skömmum tíma eða bara nán­ast ómögu­legt. Aukið fram­boð á hús­næð­is­mark­aði tekur tíma. Við getum svo tekið umræð­una hvort við séum að byggja of dýrt og hvort tími sé kom­inn á að fjölda­fram­leiða eins­leitar íbúðir eins og var gert í Breið­holti á sínum tíma.

Sam­band fram­boðs og eft­ir­spurnar

Þegar við erum að velta fyrir okkur verð­þró­unum á mark­aði þá er mik­il­vægt að vita hvernig fram­boðið hagar sér. Við vitum að eft­ir­spur­inin er gríð­ar­leg á hús­næð­is­mark­aði og vegna skorts­ins hefur verð á hús­næði hækkað mikið und­an­farin ár. Á sama tíma og grein­ing­ar­að­ilar eru að spá í verð­hækk­anir í fram­tíð­inni eru þeir að skjóta langt yfir markið þegar þeir eru að meta hve margar íbúðir munu koma inn á mark­að­inn á þessu sama spá­tíma­bil­i. 

Til að mynda þá spáði Reykja­vík­ur­borg í skýrslu Arion á sínum tíma að rúm­lega 1900 íbúðir færu í bygg­ingu árið 2016,  bara í Reykja­vík. Sam­kvæmt Hag­stof­unni þá fóru ein­ungis rúm­lega 900 í bygg­ingu á ÖLLU höf­uð­borg­ar­svæð­inu þetta sama ár. Sam­tök Iðn­að­ar­ins hafa líka talað um að þeirra spá hafi verið tölu­vert frá því sem raunin varð. Með þess­ari grein er ég að leggja mitt af mörkum til þess að aðilar átti sig betur á fram­boðs­hlið­inn­i. 

Ef við árang­urs­mælum ekki atvinnu­greinar reglu­lega þá er erfitt að átta sig á því hve vel þessar atvinnu­greinar eru að standa sig. Jafn­vægisverð á mark­aði ræðst bæði af eft­ir­spurn­ar­hlið­inni og fram­boðs­hlið­inni. Það er mitt álit að það sé langt í land að jafn­vægi náist á mark­aði vegna við­var­andi skorts á næstu árum. 

Þetta er umræða sem hefur staðið yfir lengi og mun vænt­an­lega halda áfram á næst­unni. Það er ekki ein­falt að leysa þetta. Það er eins og sumir halda að lausnin sé enda­laus inn­flut­ingur af erlendu vinnu­afli. Þetta sama vinnu­afl þarf að búa ein­hvers staðar og ástandið í ósam­þykktu hús­næði núna er alveg skelfi­legt sam­kvæmt því sem ég sá á fyr­ir­lestri um dag­inn.

Höf­undur er fjár­mála­hag­fræð­ingur

Netflix vex og vex
Nýjustu tölur frá Netflix komu fjárfestum á óvart og jókst markaðsvirði félagsins um fjögur prósent í dag.
Kjarninn 16. október 2018
Enn hægir á hækkun fasteignaverðs
Íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hafa hækkað um 3,4 prósent á undanförnu ári. Á vormánuðum í fyrra var hækkun 23,5 prósent.
Kjarninn 16. október 2018
Unnur Rán Reynisdóttir
Það er kominn tími til að almenningur móti samfélagið
Kjarninn 16. október 2018
Aðförin
Aðförin
Aðförin – Nýr Landspítali, nýtt þorp
Kjarninn 16. október 2018
Vilja að refsingar vegna ærumeiðinga verði afnumdar
Verði nýtt frumvarp að lögum verða refsingar vegna ærumeiðinga afnumdar. Auk þess verður ómerking ummæla, sem úrræði vegna ærumeiðinga, afnumin, sem og núgildandi heimild til þess að dæma fjárhæð til þess að standast kostnað af birtingu dóms.
Kjarninn 16. október 2018
Þórdís Lóa Þórhallsdóttir og Jón Steindór Valdimarsson
Förum vel með almannafé
Kjarninn 16. október 2018
Írabakki
Stjórn Félags leigjenda hjá Félagsbústöðum gagnrýnir rekstur Félagsbústaða
Stjórn Félags leigjenda hjá Félagsbústöðum segir vonda fjármálastjórn Félagsbústaða aðeins hluti vandans. Hún gagnrýnir að Félagsbústaðir hafi hagað sér eins og leigufélag á almennum markaði.
Kjarninn 16. október 2018
Kröfur í þrotabúi Primera air komnar upp í rúma 16 milljarða
Í kringum 500 fyrirtæki og einstaklingar hafa lýst kröfum í þrotabú flugfélagsins Primera Air. Flugfélagið varð gjaldþrota á dögunum en forstjórinn og stærsti eigandinn hefur tekið yfir rekstur ferðaskrifstofunnar.
Kjarninn 16. október 2018
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar