Hvað þarf marga iðnaðarmenn til að byggja 2.000 íbúðir?

Ævar Rafn Hafþórsson hefur rannsakað byggingarkostnað ofan í minnstu smáatriði.

Auglýsing

Skortur á íbúða­mark­aði er enn og aftur mikið í umræð­unni. Það er svo sem skilj­an­legt þar sem fjöldi fólks hefur ekki þak yfir  höf­uðið og ein­stak­lingar farnir að búa í Laug­ar­dalnum við mjög slæmar aðstæð­ur. 

Það sem hefur slegið mig und­an­farið er að margir grein­ing­ar­að­ilar hafa verið að ofmeta fram­leiðslu­get­una á bygg­inga­mark­aði  og velta því fyrir sér af hverju ekki er byggt upp hrað­ar. Tölur sem ég hef séð hjá hinum ýmsu aðilum um fram­tíð­ar­spá á bygg­inga­mark­aði hafa allar skotið langt yfir mark­ið. 

Ég hef verið að benda þessum aðilum á að þær tölur sem ég hef séð séu alls ekki raun­hæfar miðað við fram­leiðslu­get­una. Ég hef satt að segja ekki hug­mynd um hvernig þessir aðilar reikna út hve margar íbúðir verða til­búnar eftir ákveðin ára­fjölda. Þess vegna ætla ég að leggja á voga­skál­irnar þau gögn sem ég á síðan ég vann mína masters­rit­gerð í fjár­mála­hag­fræði. Þar reikn­aði ég út fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði og bar hana saman við fram­leiðni í Nor­egi. Þá kom í ljós að við erum nær helm­ingi lengur að klára íbúðir en frændur vor­ir. 

Auglýsing

Ég ligg ennþá á gögnum sem ég safn­aði fyrir mína rit­gerð og hef verið að reikna út hve marga iðn­að­ar­menn í sínum sér­greinum við þurfum til þessa að byggja til að mynda 2000 íbúðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Svo það sé tekið skýrt fram þá er ég ein­ungis að tala um upp­steypt fjöl­býl­is­hús eða blokk­ir. Einnig reikn­aði ég út hve mikið af mann­afl­anum eru verka­menn, það er, þeir sem ekki eru mennt­aðir iðn­að­ar­menn.

Það fara um 34 vinnu­stundir í það að búa til einn fer­meter í blokkar­í­búð sé miðað við 120 fer­metra íbúð­ir. Vinnu­afls­notkun eykst um sirka 5% ef við fram­leiðum 10 fer­metra minni íbúðir (110 fm). Að fram­leiða litlar íbúðir er nefni­lega dýr­ara. Þrengri rými eru  lengri í fram­leiðslu og dýr­ustu ein­ing­arnar eins og eld­hús og bað­her­bergi deil­ast á færri fer­metra.

Ef við höldum okkur við 120 fer­metra íbúðir og ætlum að fram­leiða 2.000 á einu ári þá er heild­ar­fram­leiðslan 120*2.000= 240.000 fer­metrar á einu ári.

Þá fara um 8.160.000 vinnu­stundir í þessar íbúðir (34*240.000).

Ef hver vinnu­maður skilar 11 mán­aða vinnu á ári þá gerir það um 1936 vinnu­stundir á hvern iðn­að­ar­mann og hvern verka­mann.

Við þurfum því rúm­lega 4.215 vinnu­menn til þess að byggja þessar 2.000 íbúðir á hverju ári sem er um þriðj­ungur af þeim sem starfa við mann­virkja­fram­kvæmdir sam­kvæmt Hag­stof­unni.

Í töfl­unni hér að neðan er ég búinn að skipta þessu niður eftir fag­grein­um.

Vinnu­afls­notkun er um 43,8% af fram­kvæmda­kostn­aði. Svo er hlut­fall fagreina mis­munadi af þeim kostn­aði eins og sést í töfl­unni hér að neð­an. Sein­asti dálk­ur­inn svo fjöldi starfs­manna eftir grein­um.

Störf við byggingu íbúða.

Hvað segja þessar tölur okk­ur?

- Til þess að halda því til haga þá er ég ein­ungis að reikna þörf­ina fyrir 2.000 blokkar­í­búðir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Þá á eftir að telja þá iðn­að­ar­-og verka­menn sem vinna við verls­un­ar­hús­næði, hót­el, ein­býl­is-og rað­hús og við almennt við­hald sem sat á hak­anum eftir hrun en er núna að taka mikið af vinnu­afli til sín.

- Fag­lærðir mál­arar eru um 250 á land­inu öllu. En þörfin er um rúm­lega 300 í þessu afmark­aða verk­efni sem ég lýsi hér. Það væri fínt að fá upp­lýs­ingar úr öðrum fag­grein­um. Ekki eru allir þessir mál­arar virkir hér á landi. Sumir eru að gera eitt­hvað annað eða eru erlend­is.

- Þessar tölur miða við fram­leiðslu­get­una frá 2012-2014. Þá var hlut­fall fag­að­ila hærra en það er í dag. Sam­kvæmt því kæmi ekki á óvart að fram­leiðnin sé að versna vegna hærra hlut­falls verka­manna á móti fag­lærð­um.

- Stærsta vanda­málið er vit­an­lega að við erum langt í frá sjálf­bær á vinnu­afl í iðn­grein­um. Mér hefur fund­ist sjálfum að það sé lítil virð­ing borin fyrir iðn­greinum og sam­fé­lagið virð­ist líta niður á iðn­nám sam­an­borið við bók­nám. Ef það breyt­ist ekki munum við alltaf lenda í vand­ræðum með að manna bygg­inga­fram­kvæmd­ir. Við erum í sam­keppni við önnur Evr­ópu­lönd um sama vinnu­aflið. Og á meðan við getum ekki boðið upp á mann­sæm­andi aðstæður fyrir erlenda vinnu­aflið sem við þurfum nauð­syn­lega, þá lendum við undir í þeirri sam­keppni.

Hvernig er staðan í dag?

Fyrir hrun var mik­ill æsingur á bygg­inga­mark­aði sem bitn­aði á gæðum  hús­næð­is­ins. Eftir hrun vorum við að laga það sem illa var gert fyrir hrun. Það tók sinn tíma. Þegar við reiknum meiri fram­leiðni þá erum við að tala um að skila sömu gæð­unum á skemmri tíma. 

Of mik­ill hraði getur bitnað á gæð­um. Mín til­finn­ing núna er sú að við erum að stefna í sama ástandið og fyrir hrun þar sem mikið kaos ein­kenndi bygg­inga­mark­að­inn. Mikil pressa er á iðn­að­ar­mönnum á að skila af sér verkum enda skort­ur­inn mik­ill á hús­næð­is­mark­aði. Þetta er hættu­leg þró­un. 

Ef við þurfum að fara laga hús­næðin aftur eins og gerð­ist eftir hrun þá er það mik­ill auka­kostn­aður sem ein­hver þarf að bera. Þannig getur það verið sam­fé­lags­lega dýr­ara til lengri tíma ef hrað­inn er of mik­ill. Þetta er bara erfitt ástand sem erfitt er að leysa á skömmum tíma eða bara nán­ast ómögu­legt. Aukið fram­boð á hús­næð­is­mark­aði tekur tíma. Við getum svo tekið umræð­una hvort við séum að byggja of dýrt og hvort tími sé kom­inn á að fjölda­fram­leiða eins­leitar íbúðir eins og var gert í Breið­holti á sínum tíma.

Sam­band fram­boðs og eft­ir­spurnar

Þegar við erum að velta fyrir okkur verð­þró­unum á mark­aði þá er mik­il­vægt að vita hvernig fram­boðið hagar sér. Við vitum að eft­ir­spur­inin er gríð­ar­leg á hús­næð­is­mark­aði og vegna skorts­ins hefur verð á hús­næði hækkað mikið und­an­farin ár. Á sama tíma og grein­ing­ar­að­ilar eru að spá í verð­hækk­anir í fram­tíð­inni eru þeir að skjóta langt yfir markið þegar þeir eru að meta hve margar íbúðir munu koma inn á mark­að­inn á þessu sama spá­tíma­bil­i. 

Til að mynda þá spáði Reykja­vík­ur­borg í skýrslu Arion á sínum tíma að rúm­lega 1900 íbúðir færu í bygg­ingu árið 2016,  bara í Reykja­vík. Sam­kvæmt Hag­stof­unni þá fóru ein­ungis rúm­lega 900 í bygg­ingu á ÖLLU höf­uð­borg­ar­svæð­inu þetta sama ár. Sam­tök Iðn­að­ar­ins hafa líka talað um að þeirra spá hafi verið tölu­vert frá því sem raunin varð. Með þess­ari grein er ég að leggja mitt af mörkum til þess að aðilar átti sig betur á fram­boðs­hlið­inn­i. 

Ef við árang­urs­mælum ekki atvinnu­greinar reglu­lega þá er erfitt að átta sig á því hve vel þessar atvinnu­greinar eru að standa sig. Jafn­vægisverð á mark­aði ræðst bæði af eft­ir­spurn­ar­hlið­inni og fram­boðs­hlið­inni. Það er mitt álit að það sé langt í land að jafn­vægi náist á mark­aði vegna við­var­andi skorts á næstu árum. 

Þetta er umræða sem hefur staðið yfir lengi og mun vænt­an­lega halda áfram á næst­unni. Það er ekki ein­falt að leysa þetta. Það er eins og sumir halda að lausnin sé enda­laus inn­flut­ingur af erlendu vinnu­afli. Þetta sama vinnu­afl þarf að búa ein­hvers staðar og ástandið í ósam­þykktu hús­næði núna er alveg skelfi­legt sam­kvæmt því sem ég sá á fyr­ir­lestri um dag­inn.

Höf­undur er fjár­mála­hag­fræð­ingur

Meira úr sama flokkiAðsendar greinar