Ævar Rafn Hafþórsson hefur gert greiningu á byggingarkostnaði íbúða hér á landi. Með samanburði á vinnuliðum sambærilegra íbúða kemur í ljós að ógnvænlegur munur er milli afkast í íslenska byggingargeiranum miðað við þann norska. Samt vinna fjöldamargir íslenskir iðnaðarmenn í Noregi í lengri tíma þannig að vinnubrögð og verklag ætti að hafa “smitast” á milli.
Ef það þarf kannski 40-50% fleiri vinnustundir til að byggja eina íbúð á Íslandi heldur en í Noregi þá er eitthvað gríðarlega mikið að. Reyndur iðnmeistari sem unnið hefur í Noregi segir mér að eftirlit á byggingarstað og umsjón byggingarsvæða sé almennt talsvert skipulagðara í Noregi heldur en hann hafði áður vanist hér heima. Sérfræðingur á íslenskri verkfræðistofu sem hefur reynslu af byggingarstjórn og eftirliti á byggingarstað í báðum löndum fullyrðir að það sé himinn og haf á milli þess hversu nýting á virkum og “seldum vinnutíma” sé miklu betri í Noregi en hérlendis.
Á grundvelli þessara upplýsingar er rökrétt að álykta að mikil þörf sé á að stórbæta verkskipulag og gæðaeftirlit á byggingarstað hér á landi.
Það mundi verða allra hagur að ná bættir nýtingu vinnutíma og þar með bókstaflega tækifæri til að lækka byggingarkostnaðinn - og um leið ætti slíkt að geta aukið gæði vinnunnar þar sem færri kæmu að hverjum einstökum verkþætti.
Ef við nálgumst sömu afköst í vinnutíma þá ætti ekki að vera óraunsætt miðað við mat Ævars Rafns að auka afköstin í greininni um 25-30% - með sama mannskap.
Annað sem Ævar Rafn fjallar um í nýjum pistil á Kjarnanum er einmitt á þeirri spýtunni; - að afköst í byggingariðnaði með hefðbundnum og óbreyttum aðferðum við “staðsteypu og módelsmíði fjölbýlishúsa” Þá séu ekki nægilega margir iðnaðarmenn til staðar þannig að unnt verði að framleiða íbúðir og vinna niður þann skort sem er að valda verðbólunni.
Líklega er þetta algerlega rétt hjá honum; það eru annars vegar of slök afköst í greininni per vinnustund auk þess eru bókstaflega of fáir iðnaðarmenn til staðar og hins vegar þá eru hefðbundnar aðferðir við byggingar, efnisnotkun og tækni í módelsmíðum íbúðarhúsa sem leiða til þess að það er nánast enginn ávinningur fenginn með hagkvæmni í hönnun, stöðlun byggingarhluta og þá raðsmíði og magninnkaupum.
Undirritaður hefur bent á að til að auka afköst í byggingariðnaði – án þess að valda óeðlilegu álagi á vinnumarkaðinn og dömpa gæðum – þá sé rétta leiðin að leggja upp sameiginleg verkefni neytendafélaga, sveitarfélaga og ríkisvaldsins um útfærslu á hagkvæmri hönnun og fara í raðsmíði og magninnkaup húseining í samstarfi við burðuga erlenda framleiðendur.
Er þá ekki einmitt rétti tíminn til þess að nýta reynsluna frá því þegar Viðlagasjóður byggði 500 íbúðir yfir Vestmanneyinga árin 1973-1974 – nánast eingöngu með innflutningi einingahúsa? Á þeim árum sem síðan eru liðin hefur hönnun heilsárshúsa og framleiðslu fleygt fram - og tækni og efni batnað – þannig að verð og gæði einingahúsa hefur líklega aldrei verið betra.
Greiningar Ævars Rafns styðja með góðum rökum;
- Að afköst byggingariðnaðar á vinnustund er langt undir því sem er í Noregi
- Að geta byggingargeirans til að auka framboð íbúða með óbreyttum aðferðum staðbyggðra módelíbúða er takmarkað
Þess vegna þurfum við breyta um aðferðir og taka upp nýja nálgun;
- Leggja þarf upp stærri samflot íbúðafélaga neytenda og opinberra aðila um hagkvæma hönnun, stöðlun lausna, raðsmíði og magninnkaup á húseiningum og byggingarefnum
- Stórbæta þarf nýtingu á vinnutíma í byggingariðnaði og beita til þess bæði nýrri tækni og gæðaeftirliti
- Skila þarf ávinningi beint til neytenda; með umtalsvert lægra verði pr. fm.
- Aukin framleiðsla og styttri byggingartími með raðsmíði/magnkaupum einingahúsa – flýtir fyrir Því að jafnvægi skapist á framboði og eftirspurn og með því leitar markaðsverðið nær byggingarkostnaðinum.
Þessi breyting getur ekki átt sér stað með markvissum hætti nema með því að neytendavæða byggingar og rekstur íbúðarhúsnæðis að nýju. Félög neytenda(húsnæðissamvinnufélög/sjálfseignarfélög NFP) og einstaklingar sem byggja yfir sig sjálfir verðskulda að fá forgang að lóðum á “sannvirði” – sem aldrei væri meira en helmingur af því sem fjárfestar og verktakar mundu borga fyrir lóðirnar.
Mikilvægar umbætur á húsnæðismarkaði hafa sl. 100 ár náðst fram með virkri baráttu launþega og aðhaldi að stjórnmálamönnum. Neytendur verða sjálfir því að setja pressuna á sína framlínu í sveitarstjórnum og í ríkisstjórn – og ekki síst á forystufólk í stéttarfélögum. Það gengur auðvitað ekki að forystufólk launþega gangi erinda fjármagnseigenda og sé í liði með andstæðum hagsmunum undir því yfirskini að þannig verði lífeyrissjóðunum helst borgið. (Og ekki dugir SALEK til þess með stórhækkuðum iðgjöldum heldur er nú lagt af stað með frestun á lífeyristöku til 70 ára aldurs.)
Allir vita að verðbólan á íbúðamarkaði er ósjálfbær og tjúnuð upp af braski og spákaupmennsku. Leigumarkaðurinn er okur – og svo ótraustur að þar vill enginn þurfa að vera. Verðhækkanir á nýjum íbúðum á Höfuðborgarsvæðinu eru farnar að teygja fermetraverðið jafnvel 100-200 þúsund krónur umfram raunverulegan byggingarkostnað
Sé nýleg mannfjöldaspá Hagstofunnar (október 2017) og greining Vinnumálastofnunar skoðaðar má leiða að því líkur að íbúafjölgun verði veruleg og varanleg - m.a. með innflutningi á vinnuafli til heilsársstarfa.
Stór hluti af nýju erlendu vinnuafli býr ekki í varanlegum íbúðum - heldur í óleyfisbúsetu og óskilgreindum bráðabirgðalausnum í ofsetnum og ófullnægjandi íbúðum.
Það verður því að margfalda byggingar - til að vinna niður skortinn.
Það þarf augljóslega að innleiða hérlendis þróaðar aðferðir með raðsmíði, stöðlun og forsmíði eininga.
Það þarf að lækka fjármagnskostnaðinn - og stytta byggingartímann
Það þarf að skapa neytendum hagkvæman leigumarkað og búseturéttarmarkað í samvinnufélögum - sem menn geta nýtt sem milliþrep inn á kaupendamarkaðinn - en búið við öryggi eins lengi og þeir kjósa. Til þess þarf ríkisvaldið/ALþingi að tryggja hagkvæma fjármögnun og forgang að lóðum.
Fyrirmyndir eru til í nágrannalöndum eins og Svíþjóð og Þýskalandi/Austurríki og víðar -þar sem leigumarkaður er undir stýringu og römmum sem þjóna neytendum – og þar sem eru heilbrigð starfsskilyrði fyrir neytendarekinn íbúðamarkað í almannaþágu.
Lærum af nágrönnum okkar - - og flytjum inn hagkvæmar lausnir í allra þágu.
Viðlagasjóður til íbúðabygginga 2018-2022 er málið; - í samstarfi neytenda og sveitarfélaga með þróunarstuðningi frá Alþingi. Byggjum allt að 10000 hagkvæmar íbúðir í slíkri umgjörð á skömmum tíma og skilum til almennings á raunvirði.
Höfundur er framkvæmdastjóri Búfesti hsf og samvinnumaður.
