Í samráðsgátt stjórnvalda liggja nú fyrir drög að reglugerð félags- og barnamálaráðherra Ásmundar Einars Daðasonar um hlutdeildarlán. Í skýringartexta kemur m.a. fram að hlutdeildarlán eru lán sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) muni veita þeim sem eru undir tilteknum tekjumörkum til þess að brúa eiginfjárkröfu við kaup á fyrstu íbúð.
Í drögunum koma fram ýmis skilyrði um meðferð umsókna og úthlutun hlutdeildarlánanna fyrir utan skilyrði um íbúðirnar sjálfar, þ.e. hvaða íbúðir verða keyptar með hlutdeildarlánum m.t.t. hámarksverðs og -stærða íbúða, hagkvæmni og ástands þeirra.
Nokkur óvissa hefur verið um skilgreiningu HMS á hugtakinu „hagkvæmar íbúðir“ svo að undirrituð las spennt kaflann um hámarksverð og hámarksstærðir íbúða. Þar kemur fram að íbúðirnar verði frá 40 m² stúdíóíbúðum til allt að 110 m² fimm herbergja fjölskylduíbúða á verðbilinu 32 milljónir til 58,5 milljónir. Þannig er t.d. þriggja herbergja hagkvæm íbúð á höfuðborgarsvæðinu skilgreind á bilinu 71 til 90 m² og má kosta frá hámarki 46 til 49,5 milljónir eftir stærð. Má lesa út úr töflunni um stærðir íbúða og hámarksverð að meðalhámarksfermetraverð „hagkvæmu íbúðanna“ er um 620.000 kr.
Með einfaldri leit á fasteignavefum er hægt að finna margar íbúðir auglýstar til sölu sem uppfylla skilyrði um að vera á bilinu 70 m² - 90 m² og undir 49,5 milljónum. Þannig var föstudaginn 9. október hægt að finna 103 íbúðir til sölu í öllum póstnúmerum Reykjavíkur á þessu bili, þar af 23 nýjar íbúðir. Á Hallgerðargötu við Kirkjusand voru lýsingarorðin ekki spöruð í auglýsingu á íbúð sem kostaði rétt yfir 600.000 kr. fermetrinn:
Fasteignamarkaðurinn ehf. s: 570-4500 kynnir til sölu afar vandaðar 2ja til 5 herbergja lúxusíbúðir á einstökum útsýnisstað í þessu glæsilega húsi "STUÐLABORG" við Hallgerðargötu 9a við Kirkjusand í Reykjavík, steinsnar frá miðborg Reykjavíkur og í mikilli nálægð við Laugardalinn.
Frábært, gæti einhver hugsað sér. Nú gæti fjölskyldan, með hlutdeildarlánum stjórnvalda, yfirgefið leigumarkaðinn eða foreldrahús og eignast sína fyrstu íbúð. Íbúðin þarf í flestum tilvikum ekki að vera neinn lúxus, bara eðlileg íbúð fyrir kannski stækkandi fjölskyldu og vonandi í sama leik og grunnskólahverfi, svo að börnin geti haldið sínu striki þrátt fyrir brölt foreldranna á húsnæðismarkaðnum.
Byggingaraðili skal sjá til þess að íbúðir séu svo hagkvæmar og hóflegar sem frekast er kostur í því skyni að unnt verði að selja þær á viðráðanlegu verði fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð. Hagkvæmar og hóflegar og seldar á viðráðanlegu verði? Nú er búið að gefa út að fermetraverð íbúðanna er allt að meðaltali um 620.000 kr. Fyrir þá upphæð er hægt að byggja lúxusíbúð með sjávarútsýni rétt við Laugardalinn!
Næsta setning reglugerðarinnar kemur ekki minna á óvart, út frá áætluðu fermetraverði, og virðist sem algjör uppgjöf eðlilegra gæðakrafna vera í fyrirrúmi: Íbúðir skulu þannig hannaðar að þær séu einfaldar að allri gerð. Og: Skal þess gætt að um lóð gildi ekki skipulagsskilmálar sem hafa í för með sér hækkun á byggingarkostnaði.
Þá kemur að hlutverki félags- og barnamálaráðherrans Ásmundar Einars Daðasonar hvers ráðuneyti stendur að reglugerð um hlutdeildarlán, en svo vísað sé í heimasíðu ráðuneytisins er titill ráðherra m.a. til marks um áherslur ráðherrans og ríkisstjórnarinnar á málefnum barna og ungs fólks. Sú spurning vaknar hins vegar hvort að barnamálaráðherrann Ásmundur Einar hafi hagsmuni barna foreldra sem treysta á hlutdeildarlán til að komast inn á eignarmarkaðinn að leiðarljósi þegar reglugerð með skilgreiningum og lýsingum á algjöru andleysi og uppgjöf eðlilegra gæðakrafna íbúða er samin? Hvernig ætli að sé að alast upp í íbúð sem er eins hagkvæm og hófleg sem frekast er unnt, einföld að allri gerð og án íþyngjandi skipulagsskilmála á lóð? Hvaða skipulagsskilmálar á lóð geta verið svona íþyngjandi, gæti einhver spurt? Gæti það verið að lóð skuli vera frágengin, ekki undirlögð bílastæðum, eða að á lóð megi finna dvalar og leiksvæði sem á skín sól?
Ég sakna þess sem arkitekt og almennur mannvinur að í skilyrðum um hagkvæmar íbúðir séu gerðar kröfur til húsnæðisins sem geti tryggt almenn gæði þess, eins og góða hönnun, sem felur t.a.m. í sér úrlausnir m.t.t. birtu, sveigjanleika og rýmdar, svo að ekki sé talað um umhverfisleg og félagsleg markmið með uppbyggingunni.
Til samanburðar má líta til nágranna okkar í Danmörku. Í meira en aldargömlum dönskum lögum um almennar íbúðir (leiguíbúðir á vegum hins opinbera) eru gæðaklásúlur.
Þar segir að íbúðirnar skulu vera: Nútímalegar íbúðir útbúnar venjulegum þægindum fyrir fjöldann og eiga að vera í takt við tímann í stað þess að rétt sleppa (Den tidssvarende bolig med almindelige moderne bekvemmeligheder til den brede befolkning og skulle være tidssvarende frem for skrabet). Danir virðast hafa borið gæfu til þess að halda í þessi viðmið og standast danskar almennar íbúðir, sem er verið að byggja um þessar mundir, öðrum íbúðum á íbúðamarkaði fyllilega snúning. Íslendingar hafa áður tekið Dani sér til fyrirmyndar, eins og þegar lög um almennar íbúðir og reglugerð um stofnframlög voru samin og samþykkt árið 2016. Þar er að finna gæðaviðmið: Almennar íbúðir skulu útbúnar og innréttaðar í samræmi við kröfur tímans og tekið skal mið af nýtingarþörfum til framtíðar litið eftir því sem við á.
Lítið virðist hins vegar fara fyrir þeim viðmiðum í framkvæmd, en það er önnur saga. Í umræddum drögum að reglugerð um hlutdeildarlán eru hins vegar engar gæðakröfur gerðar til íbúðabygginganna.
Höfundur er arkitekt.
