Á aðeins ell­efu árum hefur íbúða­lána­kerfi Íslend­inga tekið stakka­skipt­um. Í ágúst 2004 hófu við­skipta­bankar að bjóða hús­næð­is­lán, í sam­keppni við Íbúða­lána­sjóð, og hefur mark­að­ur­inn frá þeim tíma umbreyst hratt.

Snemma í ferl­inu á þessum breyt­ing­um, eða rúmum fjórum árum eftir fyrr­nefnda breyt­ingu, varð kerf­is­hrun á fjár­mála­mark­aði. Banka­kerfið var end­ur­reist, en íbúða­lána­mark­að­ur­inn hefur að grunni til lítið sem ekk­ert breyst nema hvað hlut­verk Íbúða­lána­sjóðs á mark­aðnum er nú hverf­andi og ekki liggur fyrir ennþá hvernig það á að vera til fram­tíðar lit­ið.

Kúvend­ing á skömmum tíma

Um 95 pró­sent af íbúða­lánum eru nú veitt af við­skipta­bönk­unum og því sem eftir stendur af spari­sjóða­kerf­inu, sem er reyndar líka að minnka hratt og renna inn í banka­kerf­ið. Um 5 pró­sent eru hjá Íbúða­lána­sjóði, sé miðað við ný útlán. Smátt og smátt er hlut­verk Íbúða­lána­sjóðs því að hverfa næstum alveg, hvað sem líður ætl­uðu hlut­verki hans lögum sam­kvæmt. Fólk velur ein­fald­lega að skipta ekki við Íbúða­lána­sjóð, enda eru aðrar lána­stofn­anir að bjóða betri vaxta­kjör, fjöl­breytt­ari lána­mögu­leika (verð­tryggð, óverð­tryggð og blönd­uð) og hærri upp­hæðir eru einnig í boði.

Þetta færir hug­ann að því, hvert hlut­verk Íbúða­lána­sjóðs á vegum hins opin­bera á að vera.

Eitt vanda­mál hefur blasað við í nokkurn tíma. Það eru erf­ið­leikar ungs fólks við að fjár­magna fyrstu íbúð­ar­kaup, t.d. að loknu háskóla- eða iðn­námi. Það tekur fólk langan tíma að safna nægi­lega miklu eigin fé til þess að geta fengið lána­fyr­ir­greiðslu, sé miðað við hefð­bundin neyslu­við­mið og með­al­tekj­ur. Í mörgum til­fellum er fólk að fá pen­inga frá fólki sem það þekkir eða teng­ist til þess að geta fengið lán frá bank­anum fyrir íbúð­ar­kaup­um. Sumir geta það hins vegar ekki. Það fólk lendir í vand­ræð­um.

Vand­inn snýr að eig­in­fjár­fram­lagi

Dæmi: Ungt par sem kemur úr háskóla- eða iðn­námi, með eitt barn, á erfitt með að safna fyrir útborgun í hús­næði, og á einnig í erf­ið­leikum með að koma sér með góðu móti fyrir á leigu­mark­aði. Fram­boð á honum er tak­mark­að, ekki síst á ákveðnum svæðum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, og erfitt að finna stöðuga lang­tíma­leigu. Inn­viðir leigu­mark­aðar á Íslandi eru verri en víða ann­ars stað­ar. Fyrir íbúð sem kostar 25 millj­ónir þarf unga parið að leggja fram 3,75 millj­ónir í eigið fé til þessa að geta fengið lán, stand­ist það greiðslu­mat. Þetta fé eiga margir ekki til, nema þeir sem geta fengið fé frá fólki sem það þekkir eða teng­ist.

Þessi staða býður upp á stétta­skipt þjóð­fé­lag. Fátt leið­ist mér meira en slíkt, og finnst mér það líka draga úr þeim góðu gildum í sam­fé­lög­um, að hver sé sinnar gæfu smiður og eigi að kom­ast áfram á eigin verð­leik­um, með stuðn­ingi vel­ferð­ar­kerfis sem er opið öll­um. Þessi staða á íbúða­lána­mark­aði, gerir fólki erfitt um vik í að koma stöð­ug­leika undir heim­il­is­líf­ið, sem síðan gerir fram­gang á öðrum víg­stöð­um, svo sem í námi og starfi, erf­ið­ari.

Ein­angra hlut­verkið við raun­veru­legt félags­legt hlut­verk

Ég hef velt fyrir mér hver gæti verið lausnin á þess­ari stöðu, og legg hér fram hug­mynd sem mætti ræða eins og aðr­ar. Við á Kjarn­anum höfum skrifað mikið um fast­eigna­mark­að­inn alveg frá því að Kjarn­inn varð til, fyrir tæpum tveimur árum, og þá ekki síst um þetta ójafn­vægi sem er á mark­aðn­um, þegar kemur að inn­komu ungs fólks á hann. Við höfum heyrt þessar óviss­uraddir um erf­ið­leika við að fjár­magna kaup víða, og fólk stendur ein­fald­lega frammi fyrir næstum óvið­ráð­an­legum vanda, í mörgum til­vik­um. Sér­stak­lega hefur þetta verið áber­andi eftir hrun fjár­mála­kerf­is­ins, en í stuðn­ings­að­gerðum stjórn­valda hefur verið ein­blínt öðru fremur á þá sem eru ­með lán áhvílandi á fast­eignum sín­um.

Nokkur atriði eru nefnd hér til lausnar á þessu vanda­máli sem að framan er rak­ið:

1. Íbúða­lána­sjóður hefur í dag ekk­ert hlut­verk sem aðrar lána­stofn­anir eru ekki að leysa. Raunar hafa Alþjóða­gjald­eyr­is­sjóð­ur­inn og Seðla­bank­inn gefið sterk­lega til kynna, að ekk­ert annað sé í stöð­unni en að leggja hann niður í núver­andi mynd eða gjör­breyta hlut­verki hans. Lánin yrðu þá færð ann­að, til dæmis með því að bjóða bönk­unum eigna­safn­ið. Það yrði jafn­vel selt hæst­bjóð­anda. Hvernig sem það verður gert, þá er aðkallandi að leysa úr stöð­unni sem upp er kom­in. Íbúða­lána­sjóður býður mun verri þjón­ustu en bank­arnir þegar kemur að íbúða­lán­um. Þeir bjóða lægri vexti, fjöl­breytt­ari vörur (verð­tryggð, óverð­tryggð og blönduð lán) og neyt­endur velja ekki Íbúða­lána­sjóð til að fá fjár­magn til að kaupa hús­næði, nema í algjörum und­an­tekn­inga­til­vik­um.



2. Í stað­inn kæmi nýr lána­sjóð­ur, sem ég kalla Íbúða­lána­sjóð 2.0. Hann hefði það hlut­verk eitt, að lána stuðn­ings­lán til kaupa á fyrstu eign, brúa bilið á fast­eigna­mark­aði sem mörgum reyn­ist ómögu­legt að brúa. Lán sjóðs­ins yrðu sem­sagt við­bót­ar­lán, ofan á lán bank­anna.



3. Reglur sjóðs­ins yrðu þær, að hann mætti aðeins lána með for­gangs­veði (svipað og hús­sjóðs­skuldir eru. Þessi lán yrðu á undan hús­næð­is­lánum bank­anna í veð­röð­inni) og hámarks­lán, sam­tals með banka­láni, yrði 25 millj­ón­ir. Lánað yrði að hámarki upp að 93 pró­sent veð­hlut­falli (sam­an­lagt lán banka og Íbúða­lána­sjóðs 2.0). Stuðn­ings­lánið yrði til 10 ára, verð­tryggt eða óverð­tryggt (val), stand­ist lán­tak­endur strangt greiðslu­mat. Kaup­endur fyrstu eignar þyrftu að koma fram með sjö pró­sent af kaup­verði (Gæti verið 10 pró­sent, eða fimm pró­sent, en er sjö pró­sent í þessu dæmi).



4. Sjóð­ur­inn yrðu fjár­magn­aður á mark­aði, þar sem einka­fjár­festar legðu sjóðnum til fé, t.d. líf­eyr­is­sjóð­ir, fag­fjár­festar og eftir atvikum aðrir fjár­fest­ar. Ávöxt­unin yrði fremur lág (Það er, vextir á lán­unum yrðu eins lágir og hægt er að kom­ast upp með), en traust, í ljósi for­gangs­veðs­ins. Það yrði sem sagt for­gangs­veð að eign sem yrði marg­falt verð­hærri en lán­ið. Til dæmis for­gangs­veð upp á tvær millj­ónir þar sem eignin er 25 millj­óna virði, og áhvílandi lán banka 20 millj­ón­ir. Helsta „sölu­var­an“ fyrir fjár­festa sem legðu sjóðnum til fé; lang­tíma­eign, með traust veð að baki, en hóf­stillta eða lága ávöxt­un. Rík­is­á­byrgð yrði ekki nauð­syn­leg á sjóðn­um, heldur yrði þetta fyr­ir­komu­lag látið duga (nema að annað yrði ákveðið sér­stak­lega). Sjóð­ur­inn væri þannig vett­vang­ur, þar sem fé er fært frá þeim sem þurfa að ávaxta fé sitt, til heið­ar­legs fólks sem stendur í skilum og ræður við að greiða af lán­um.



5. Með þessu væri Íbúða­lána­sjóður kom­inn alveg út úr sam­keppn­isum­hverf­inu sem hann er í í dag, og með skýrt afmarkað félags­legt hlut­verk við að styðja ungt fólk til kaupa á fyrstu eign. Annað hlut­verk hefði Íbúða­lána­sjóður 2.0 á vegum rík­is­ins ekki.



6. Ef við tökum aftur dæmið af unga par­inu sem vill kaupa fast­eign á 25 millj­ón­ir, þá liti dæmið svona út:
   
   Banki lánar 21,25 milljón að hámarki (85 pró­sent) og síðan Íbúða­lána­sjóður 2.0 tvær millj­ón­ir. Útaf stendur 1,75 millj­ónir sem unga parið þarf að reiða fram, svo það geti fengið lána­fyr­ir­greiðslu. Það er mun skap­legra heldur en 3,75 millj­ón­ir. Leiga á mark­aði er oft mun hærri en sem nemur greiðslu­byrði lána sem hvíla á fast­eign. Því er sparn­að­ar­söfnun erfið á leigu­mark­aðn­um, og tekur langan tíma, eða er í versta falli eng­in. Greiðslu­byrðin miðað við þetta dæmi, er lík­lega tölu­vert undir leigu­verði sam­bæri­legrar eign­ar, þó vita­skuld fari það eftir vöxtum og verð­bólgu á hverjum tíma og umsaminni leigu. Stjórn­mála­menn geta svo tekið ákvörðun um það hvort þessi sjóður væri að styðja beint við þá sem eru að kaupa sína fyrstu eign, t.d. með nið­ur­greiddum vaxta­kjör­um. Slíkt fyr­ir­komu­lag þekk­ist með aðrar teg­undir lána, t.d. náms­lán.



7. Spurn­ingin sem vaknar hjá ein­hverj­um, er kannski; geta bank­arnir ekki haft þetta hlut­verk? Ég held að það geti verið skyn­sam­legt að hafa þetta lána­hlut­verk, það er stuðn­ings­lán til kaupa á fyrstu eign, aðskilið frá hefð­bundnum fast­eigna­lánum bank­anna. Með því að setja stuðn­ings­lán til fyrstu íbúð­ar­kaup­enda undir hatt rík­is­rek­ins Íbúða­lána­sjóðs, á þessum for­sendum sem að framan er lýst (for­gangs­veð og strangt greiðslu­mat, sam­komu­lag við bank­anna?) væri verið að skil­greina skýrt hvert hlut­verk rík­is­ins gæti verið á íbúða­lána­mark­aði. Það er hjálpa þeim hópi, sem ekki getur upp­fyllt eig­in­fjár­kröfu bank­anna með hjálp fólks sem hann þekkir eða teng­ist en er með greiðslu­getu til að ráða við afborg­arnir lána, til þess að stíga inn á fast­eigna­mark­að.

Margt bendir til þess að ójafn­vægi sé á fast­eigna­mark­aðn­um, sem ýtir undir stétta­skipt­ingu, eins og að undan er rak­ið. Þetta er ekki sér­ís­lenskt fyr­ir­bæri, því fer raunar fjarri. Sam­bæri­leg vanda­mál hafa verið rædd mikið í kjöl­far fjár­málakrepp­unn­ar, ekki síst í Evr­ópu og Banda­ríkj­un­um. Með­al­aldur fyrstu íbúð­ar­kaup­enda hefur farið hratt hækk­andi og er kom­inn upp undir þrí­tug­t hér á landi, eins og þekk­ist í Bret­landi, sam­kvæmt úttekt Magn­úsar Árna Skúla­sonar á fast­eigna­mark­aðn­um. Í ljósi þess að inn­viðir leigu­mark­að­ar­ins eru um margt óþroskaðir hér á landi, gæti þurft að gefa stuðn­ingi við fyrstu íbúð­ar­kaup­endur meiri gaum en gert hefur ver­ið.