Íbúðalánasjóður 2.0 - Fólk komist áfram á eigin verðleikum

Auglýsing

Á aðeins ell­efu árum hefur íbúða­lána­kerfi Íslend­inga tekið stakka­skipt­um. Í ágúst 2004 hófu við­skipta­bankar að bjóða hús­næð­is­lán, í sam­keppni við Íbúða­lána­sjóð, og hefur mark­að­ur­inn frá þeim tíma umbreyst hratt.

Snemma í ferl­inu á þessum breyt­ing­um, eða rúmum fjórum árum eftir fyrr­nefnda breyt­ingu, varð kerf­is­hrun á fjár­mála­mark­aði. Banka­kerfið var end­ur­reist, en íbúða­lána­mark­að­ur­inn hefur að grunni til lítið sem ekk­ert breyst nema hvað hlut­verk Íbúða­lána­sjóðs á mark­aðnum er nú hverf­andi og ekki liggur fyrir ennþá hvernig það á að vera til fram­tíðar lit­ið.

Kúvend­ing á skömmum tíma



Um 95 pró­sent af íbúða­lánum eru nú veitt af við­skipta­bönk­unum og því sem eftir stendur af spari­sjóða­kerf­inu, sem er reyndar líka að minnka hratt og renna inn í banka­kerf­ið. Um 5 pró­sent eru hjá Íbúða­lána­sjóði, sé miðað við ný útlán. Smátt og smátt er hlut­verk Íbúða­lána­sjóðs því að hverfa næstum alveg, hvað sem líður ætl­uðu hlut­verki hans lögum sam­kvæmt. Fólk velur ein­fald­lega að skipta ekki við Íbúða­lána­sjóð, enda eru aðrar lána­stofn­anir að bjóða betri vaxta­kjör, fjöl­breytt­ari lána­mögu­leika (verð­tryggð, óverð­tryggð og blönd­uð) og hærri upp­hæðir eru einnig í boði.

Þetta færir hug­ann að því, hvert hlut­verk Íbúða­lána­sjóðs á vegum hins opin­bera á að vera.

Auglýsing

Eitt vanda­mál hefur blasað við í nokkurn tíma. Það eru erf­ið­leikar ungs fólks við að fjár­magna fyrstu íbúð­ar­kaup, t.d. að loknu háskóla- eða iðn­námi. Það tekur fólk langan tíma að safna nægi­lega miklu eigin fé til þess að geta fengið lána­fyr­ir­greiðslu, sé miðað við hefð­bundin neyslu­við­mið og með­al­tekj­ur. Í mörgum til­fellum er fólk að fá pen­inga frá fólki sem það þekkir eða teng­ist til þess að geta fengið lán frá bank­anum fyrir íbúð­ar­kaup­um. Sumir geta það hins vegar ekki. Það fólk lendir í vand­ræð­um.

Vand­inn snýr að eig­in­fjár­fram­lagi



Dæmi: Ungt par sem kemur úr háskóla- eða iðn­námi, með eitt barn, á erfitt með að safna fyrir útborgun í hús­næði, og á einnig í erf­ið­leikum með að koma sér með góðu móti fyrir á leigu­mark­aði. Fram­boð á honum er tak­mark­að, ekki síst á ákveðnum svæðum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, og erfitt að finna stöðuga lang­tíma­leigu. Inn­viðir leigu­mark­aðar á Íslandi eru verri en víða ann­ars stað­ar. Fyrir íbúð sem kostar 25 millj­ónir þarf unga parið að leggja fram 3,75 millj­ónir í eigið fé til þessa að geta fengið lán, stand­ist það greiðslu­mat. Þetta fé eiga margir ekki til, nema þeir sem geta fengið fé frá fólki sem það þekkir eða teng­ist.

Þessi staða býður upp á stétta­skipt þjóð­fé­lag. Fátt leið­ist mér meira en slíkt, og finnst mér það líka draga úr þeim góðu gildum í sam­fé­lög­um, að hver sé sinnar gæfu smiður og eigi að kom­ast áfram á eigin verð­leik­um, með stuðn­ingi vel­ferð­ar­kerfis sem er opið öll­um. Þessi staða á íbúða­lána­mark­aði, gerir fólki erfitt um vik í að koma stöð­ug­leika undir heim­il­is­líf­ið, sem síðan gerir fram­gang á öðrum víg­stöð­um, svo sem í námi og starfi, erf­ið­ari.

Ein­angra hlut­verkið við raun­veru­legt félags­legt hlut­verk



Ég hef velt fyrir mér hver gæti verið lausnin á þess­ari stöðu, og legg hér fram hug­mynd sem mætti ræða eins og aðr­ar. Við á Kjarn­anum höfum skrifað mikið um fast­eigna­mark­að­inn alveg frá því að Kjarn­inn varð til, fyrir tæpum tveimur árum, og þá ekki síst um þetta ójafn­vægi sem er á mark­aðn­um, þegar kemur að inn­komu ungs fólks á hann. Við höfum heyrt þessar óviss­uraddir um erf­ið­leika við að fjár­magna kaup víða, og fólk stendur ein­fald­lega frammi fyrir næstum óvið­ráð­an­legum vanda, í mörgum til­vik­um. Sér­stak­lega hefur þetta verið áber­andi eftir hrun fjár­mála­kerf­is­ins, en í stuðn­ings­að­gerðum stjórn­valda hefur verið ein­blínt öðru fremur á þá sem eru ­með lán áhvílandi á fast­eignum sín­um.

Nokkur atriði eru nefnd hér til lausnar á þessu vanda­máli sem að framan er rak­ið:



  1. Íbúða­lána­sjóður hefur í dag ekk­ert hlut­verk sem aðrar lána­stofn­anir eru ekki að leysa. Raunar hafa Alþjóða­gjald­eyr­is­sjóð­ur­inn og Seðla­bank­inn gefið sterk­lega til kynna, að ekk­ert annað sé í stöð­unni en að leggja hann niður í núver­andi mynd eða gjör­breyta hlut­verki hans. Lánin yrðu þá færð ann­að, til dæmis með því að bjóða bönk­unum eigna­safn­ið. Það yrði jafn­vel selt hæst­bjóð­anda. Hvernig sem það verður gert, þá er aðkallandi að leysa úr stöð­unni sem upp er kom­in. Íbúða­lána­sjóður býður mun verri þjón­ustu en bank­arnir þegar kemur að íbúða­lán­um. Þeir bjóða lægri vexti, fjöl­breytt­ari vörur (verð­tryggð, óverð­tryggð og blönduð lán) og neyt­endur velja ekki Íbúða­lána­sjóð til að fá fjár­magn til að kaupa hús­næði, nema í algjörum und­an­tekn­inga­til­vik­um.


  2. Í stað­inn kæmi nýr lána­sjóð­ur, sem ég kalla Íbúða­lána­sjóð 2.0. Hann hefði það hlut­verk eitt, að lána stuðn­ings­lán til kaupa á fyrstu eign, brúa bilið á fast­eigna­mark­aði sem mörgum reyn­ist ómögu­legt að brúa. Lán sjóðs­ins yrðu sem­sagt við­bót­ar­lán, ofan á lán bank­anna.


  3. Reglur sjóðs­ins yrðu þær, að hann mætti aðeins lána með for­gangs­veði (svipað og hús­sjóðs­skuldir eru. Þessi lán yrðu á undan hús­næð­is­lánum bank­anna í veð­röð­inni) og hámarks­lán, sam­tals með banka­láni, yrði 25 millj­ón­ir. Lánað yrði að hámarki upp að 93 pró­sent veð­hlut­falli (sam­an­lagt lán banka og Íbúða­lána­sjóðs 2.0). Stuðn­ings­lánið yrði til 10 ára, verð­tryggt eða óverð­tryggt (val), stand­ist lán­tak­endur strangt greiðslu­mat. Kaup­endur fyrstu eignar þyrftu að koma fram með sjö pró­sent af kaup­verði (Gæti verið 10 pró­sent, eða fimm pró­sent, en er sjö pró­sent í þessu dæmi).


  4. Sjóð­ur­inn yrðu fjár­magn­aður á mark­aði, þar sem einka­fjár­festar legðu sjóðnum til fé, t.d. líf­eyr­is­sjóð­ir, fag­fjár­festar og eftir atvikum aðrir fjár­fest­ar. Ávöxt­unin yrði fremur lág (Það er, vextir á lán­unum yrðu eins lágir og hægt er að kom­ast upp með), en traust, í ljósi for­gangs­veðs­ins. Það yrði sem sagt for­gangs­veð að eign sem yrði marg­falt verð­hærri en lán­ið. Til dæmis for­gangs­veð upp á tvær millj­ónir þar sem eignin er 25 millj­óna virði, og áhvílandi lán banka 20 millj­ón­ir. Helsta „sölu­var­an“ fyrir fjár­festa sem legðu sjóðnum til fé; lang­tíma­eign, með traust veð að baki, en hóf­stillta eða lága ávöxt­un. Rík­is­á­byrgð yrði ekki nauð­syn­leg á sjóðn­um, heldur yrði þetta fyr­ir­komu­lag látið duga (nema að annað yrði ákveðið sér­stak­lega). Sjóð­ur­inn væri þannig vett­vang­ur, þar sem fé er fært frá þeim sem þurfa að ávaxta fé sitt, til heið­ar­legs fólks sem stendur í skilum og ræður við að greiða af lán­um.


  5. Með þessu væri Íbúða­lána­sjóður kom­inn alveg út úr sam­keppn­isum­hverf­inu sem hann er í í dag, og með skýrt afmarkað félags­legt hlut­verk við að styðja ungt fólk til kaupa á fyrstu eign. Annað hlut­verk hefði Íbúða­lána­sjóður 2.0 á vegum rík­is­ins ekki.


  6. Ef við tökum aftur dæmið af unga par­inu sem vill kaupa fast­eign á 25 millj­ón­ir, þá liti dæmið svona út:

    Banki lánar 21,25 milljón að hámarki (85 pró­sent) og síðan Íbúða­lána­sjóður 2.0 tvær millj­ón­ir. Útaf stendur 1,75 millj­ónir sem unga parið þarf að reiða fram, svo það geti fengið lána­fyr­ir­greiðslu. Það er mun skap­legra heldur en 3,75 millj­ón­ir. Leiga á mark­aði er oft mun hærri en sem nemur greiðslu­byrði lána sem hvíla á fast­eign. Því er sparn­að­ar­söfnun erfið á leigu­mark­aðn­um, og tekur langan tíma, eða er í versta falli eng­in. Greiðslu­byrðin miðað við þetta dæmi, er lík­lega tölu­vert undir leigu­verði sam­bæri­legrar eign­ar, þó vita­skuld fari það eftir vöxtum og verð­bólgu á hverjum tíma og umsaminni leigu. Stjórn­mála­menn geta svo tekið ákvörðun um það hvort þessi sjóður væri að styðja beint við þá sem eru að kaupa sína fyrstu eign, t.d. með nið­ur­greiddum vaxta­kjör­um. Slíkt fyr­ir­komu­lag þekk­ist með aðrar teg­undir lána, t.d. náms­lán.


  7. Spurn­ingin sem vaknar hjá ein­hverj­um, er kannski; geta bank­arnir ekki haft þetta hlut­verk? Ég held að það geti verið skyn­sam­legt að hafa þetta lána­hlut­verk, það er stuðn­ings­lán til kaupa á fyrstu eign, aðskilið frá hefð­bundnum fast­eigna­lánum bank­anna. Með því að setja stuðn­ings­lán til fyrstu íbúð­ar­kaup­enda undir hatt rík­is­rek­ins Íbúða­lána­sjóðs, á þessum for­sendum sem að framan er lýst (for­gangs­veð og strangt greiðslu­mat, sam­komu­lag við bank­anna?) væri verið að skil­greina skýrt hvert hlut­verk rík­is­ins gæti verið á íbúða­lána­mark­aði. Það er hjálpa þeim hópi, sem ekki getur upp­fyllt eig­in­fjár­kröfu bank­anna með hjálp fólks sem hann þekkir eða teng­ist en er með greiðslu­getu til að ráða við afborg­arnir lána, til þess að stíga inn á fast­eigna­mark­að.




Margt bendir til þess að ójafn­vægi sé á fast­eigna­mark­aðn­um, sem ýtir undir stétta­skipt­ingu, eins og að undan er rak­ið. Þetta er ekki sér­ís­lenskt fyr­ir­bæri, því fer raunar fjarri. Sam­bæri­leg vanda­mál hafa verið rædd mikið í kjöl­far fjár­málakrepp­unn­ar, ekki síst í Evr­ópu og Banda­ríkj­un­um. Með­al­aldur fyrstu íbúð­ar­kaup­enda hefur farið hratt hækk­andi og er kom­inn upp undir þrí­tug­t hér á landi, eins og þekk­ist í Bret­landi, sam­kvæmt úttekt Magn­úsar Árna Skúla­sonar á fast­eigna­mark­aðn­um. Í ljósi þess að inn­viðir leigu­mark­að­ar­ins eru um margt óþroskaðir hér á landi, gæti þurft að gefa stuðn­ingi við fyrstu íbúð­ar­kaup­endur meiri gaum en gert hefur ver­ið.

Fasteignaverð hækkað lítið eitt á undanförnu ári
Fasteignamarkurðinn hefur kólnað umtalsvert, undanfarin misseri.
Kjarninn 17. september 2019
Fjögur samtök hlutu viðurkenningu Íslandsdeidlar Amnesty.
Skipuleggjendur loftslagsverkfallanna hlutu viðurkenningu Amnesty
Fjögur samtök hlutu viðurkenningu Íslandsdeildar Amnesty International fyrir forystu hérlendis í baráttunni gegn loftslagsbreytingum. Allsherjarverkfallsvika fyrir loftslagið hefst núna á föstudaginn.
Kjarninn 17. september 2019
Skeljungur kaupir Basko á 30 milljónir og yfirtöku skulda
Basko, fyrirtæki sem var áður stýrt af nýráðnum forstjóra Skeljungs, hefur verið selt til Skeljungs. Hlutur í Eldum Rétt verður undanskilin kaupunum.
Kjarninn 17. september 2019
Telja Jónas Jóhannsson lögmann og fyrrverandi héraðsdómara hæfastan
Dómnefnd um hæfni umsækjenda um embætti dómara hefur skilað umsögn sinni um umsækjendur um embætti dómara sem mun hafa starfsstöð við Héraðsdóm Reykjaness en sinna störfum við alla héraðsdómstóla.
Kjarninn 17. september 2019
Þórarinn Hjaltason
Áhrif Borgarlínu og breyttra ferðavenja á bílaumferð
Kjarninn 17. september 2019
Katrín Jakosbsdóttir, forsætsiráðherra.
Katrín: Kynjamisrétti er eitt stærsta og þrálátasta böl okkar tíma
Alþjóðleg #Metoo ráðstefna hefst í Hörpu í dag og hafa yfir 800 manns skráð sig á hana. Forsætisráðherra telur að löggjöf og forvarnarstarf sé ekki nóg heldur þurfi róttækar, menningarlegar breytingar.
Kjarninn 17. september 2019
Efling vísar kjaradeilu við Reykjavíkurborg til ríkissáttasemjara
Efling hefur vísað kjaradeilu félagsins við Reykjavíkurborg til ríkissáttasemjara. „Okkur þykir miður að hafa ekki skynjað raunverulegan samningsvilja frá borginni í þessum viðræðum,“ segir formaður Eflingar.
Kjarninn 17. september 2019
Kvikan
Kvikan
Farsi í lögreglunni, doði í stjórnmálunum og meint glimrandi góð lífskjör
Kjarninn 17. september 2019
Meira úr sama flokkiLeiðari
None