Verðhækkanir atvinnuhúsnæðis líklegar til að halda áfram

Gunnar Bjarni Viðarsson
14932775807-7d53d2dfb1-z.jpg
Auglýsing

Und­an­farið hefur borið á umfjöllun um að atvinnu­hús­næði eigi eftir að hækka í verði og hafa nokkrir sjóðir þegar verið stofn­aðir til að halda utan um fjár­fest­ingar í atvinnu­hús­næði. Grein­ing­ar­að­ilar og aðrir mark­aðs­að­ilar gera ráð fyrir hækk­unum á verði atvinnu­hús­næðis og telja upp eft­ir­far­andi atriði sem helstu rök fyrir því: Auk­inn hag­vöxt, lítið árlegt bygg­ing­ar­magn atvinnu­hús­næðis og minnk­andi fram­boð. Það er hins vegar skoðun höf­undar að lítið af gögnum fylgi þess­ari rök­semda­færslu og er ætl­unin hér á eftir að kafa aðeins dýpra í mál­ið.

Mark­miðið með grein­inni er að tengja saman verð­gögn, bygg­ing­ar­magn og fram­boð atvinnu­hús­næðis (sam­kvæmt fast­eigna­aug­lýs­ing­um), ásamt því að nota sögu­legar sveiflur til þess að setja núver­andi stöðu í sögu­legt sam­hengi og styðja þannig full­yrð­ing­una um að atvinnu­hús­næði eigi eftir að hækka í verði.

Gögnin af skornum skammti



Vert er að taka fram að opin­ber gögn yfir atvinnu­hús­næði (verð, bygg­ing­ar­magn, fram­boð og leigu­verð) eru varla til stað­ar. Seðla­bank­inn reiknar árs­fjórð­ungs­lega verð­vísi­tölu fyrir atvinnu­hús­næði sem er virð­ing­ar­vert miðað við hversu erfitt er að nálg­ast verð­gögn í þing­lýstum samn­ingum með atvinnu­hús­næði þar sem sjaldan koma fram verð í þeim. Fast­eigna­skrá birtir mán­að­ar­lega upp­lýs­ingar um umsvif á mark­aði með atvinnu­hús­næði miðað við fast­eigna­mat, en ekki mark­aðsvirði. Umfram þetta þekkir höf­undur ekki neinar tölur af atvinnu­hús­næð­is­mark­aði sem birtar eru reglu­lega.

Úr gögnum Fast­eigna­skrár Rík­is­ins er hins­vegar hægt að reikna út, með ákveð­inni fyr­ir­höfn, bygg­ing­ar­magn í fer­metrum eftir skrán­ing­ar­ári, fast­eigna­mati, til­gangi hús­næð­is­ins auk stað­setn­ingar þess. Í fram­haldi er árlegt bygg­ing­ar­magn reiknað út frá eignum sem eru með bruna­bóta­mat og voru í fast­eigna­skrá mán­að­ar­mótin febr­ú­ar-mars 2015. Fast­eignir með bruna­bóta­mat eru að minnsta kosti komnar á bygg­ing­ar­stig 4. Í heild­ina eru um 100 þús­und eignir á skrá en ein­ungis lít­ill hluti þess atvinnu­hús­næði. Verð­gögn atvinnu­hús­næðis eru úr hag­vísum Seðla­bank­ans. Auk þess eru notuð gögn úr fast­eigna­aug­lýs­ingum sem höf­undur safnar reglu­lega.

Auglýsing

Raun­verðs­breyt­ingar og árlegt bygg­ing­ar­magn



gbv

Mynd 1 sýnir árlega raun­verðs­breyt­ingu á atvinnu­hús­næði (blá lína) ásamt árlegum skráðum fer­metrum (rauð lína). Horft á þróun atvinnu­hús­næð­is­mark­að­ar­ins (versl­un­ar-, skrif­stofu- og iðn­að­ar­hús­næði)  þá sýna gögnin að bygg­ing­ar­magn sveifl­ast í takt við hag­sveifl­una, þ.e. fram­kvæmdir taka við sér í upp­sveiflu, magnið eykst frá ári til árs og raun­verð hækk­ar, þar til fram­kvæmdir nán­ast stöðvast í reglu­legum sam­drátt­ar­skeiðum (sjá litlar bygg­ing­ar­fram­kvæmdir í kringum árin 1996 og 2003). Nýbygg­ingar atvinnu­hús­næðis hafa nú nær stöðvast vegna mik­ils bygg­ing­ar­magns rétt fyrir hrun og lít­illar eft­ir­spurnar í kjöl­far­ið. Sam­kvæmt sögu­legum gögn­unum má segja að kauptæki­færi hafi falist í atvinnu­hús­næði þegar árlegt bygg­ing­ar­magn var í kringum eða fór undir 50 þús­und fer­metra. Und­an­farin fimm ár sýna gögnin að árlegt bygg­ing­ar­magn atvinnu­hús­næðis hafi verið langt undir 50 þús­und fer­metrum fyrir utan árið 2011, sem skýrist vegna bygg­ingar á Hörp­u­nni.

atvinnuhus

Mynd 2 sýnir bygg­ing­ar­magn á þremur tíma­bilum miðað við fjar­lægð frá turn­inum við Höfða­torg. Til­gang­ur­inn með því að sýna bygg­ing­ar­magn miðað við fjar­lægð frá einum ákveðnum stað, er að auð­velda les­and­anum að átta sig á byggð­ar­dreif­ingu á mis­mun­andi tíma­bil­um. Þannig er hægt að sjá á ein­faldan hátt hvar mesta upp­bygg­ingin hefur átt sér stað eftir tíma­bil­um. Bláa línan sýnir bygg­ing­ar­magn skráð í síð­ustu upp­sveiflu, þ.e. 2003-2014 og rauða línan sýnir bygg­ing­ar­magn frá og með 1980. Græna línan er bygg­ing­ar­magn árin 2010-2014. Svörtu pró­sentu­töl­urnar neð­ar­lega á mynd­inni eru hlut­fall bygg­ing­ar­magns áranna 2003-2014 af heild­ar­magni atvinnu­hús­næðis skráð frá og með árinu 1980, þ.e. segir hvar var byggt í síð­ustu upp­sveiflu.  Áhuga­vert er að sjá að í 0-1 kíló­metra fjar­lægð frá turn­inum Höfða­torgi voru tæp­lega 40% atvinnu­hús­næð­is­fer­metra byggðir í síð­ustu upp­sveiflu. Horft lengra frá Höfðatorg­inu þá lækkar hlut­fallið þar til í um 7-9 kíló­metra fjar­lægð, þar er hlut­fall atvinnu­hús­næðis byggt í síð­ustu upp­sveiflu tæp­lega 60% heildar bygg­ing­ar­magns en lækkar síðan aft­ur.

Fram­boð og ásett verð í fast­eigna­aug­lýs­ingum



Á mynd 3 má sjá ásett fer­metra­verð atvinnu­hús­næðis á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í fast­eigna­aug­lýs­ingum eftir fjar­lægð frá turn­inum Höfða­torgi (blá lína). Rauða línan sýnir sömu útreikn­inga miðað við gögn frá því í ágúst 2013. Ef við gefum okkur að ásett verð í fast­eigna­aug­lýs­ingum gefi vís­bend­ingu um verð­þróun atvinnu­hús­næðis (þ.e. að hækkun ásetts verðs í fast­eigna­aug­lýs­ingum þýði hækkun fast­eigna­verðs í raun­veru­leik­an­um) , þá er hægt að sjá að fer­metra­verð hefur hækkað á nær öllu höf­uð­borg­ar­svæð­inu, þó það virð­ist hafa hækkað mest í 0 til 5 kíló­metra fjar­lægð frá turn­inum Höfða­torgi.

mynd3

Á mynd 4 má sjá fram­boð atvinnu­hús­næðis sem er til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sam­kvæmt fast­eigna­aug­lýs­ingum miðað við fjar­lægð frá turn­inum við Höfða­torg. Rauða línan sýnir fram­boð eins og það leit út í ágúst 2013 og bláa línan er fram­boð í mars 2015. Helsta breyt­ingin er að fram­boð í um 0-4 kíló­metra fjar­lægð hefur minnkað en fram­boð lengra frá Höfða­torgi hefur að með­al­tali auk­ist. Vís­bend­ingar um aukið fram­boð í úthverfum þrátt fyrir litla skrán­ingu bygg­ing­ar­magns þar á und­an­förnum árum, bendir til þess að verið sé að full­klára eignir og koma þeim á mark­að, þ.e. hækk­andi verð og aukin umsvif hvetja eig­endur til að koma þeim í verð.

atvh

Verð­hækk­anir í kort­un­um?



Í „venju­leg­um“ hag­sveiflum þá eykst bygg­ing­ar­magn sam­fara hag­vexti en slíkt hefur ekki gerst enn af sama krafti og áður. Miðað við nán­ast engar bygg­inga­fram­kvæmdir á atvinnu­hús­næði, auk­inn hag­vöxt (með til­heyr­andi jákvæðum áhrifum á eft­ir­spurn atvinnu­hús­næð­is) og minna atvinnu­hús­næði á sölu­skrá, þá er lík­legt að hækk­anir á verði atvinnu­hús­næðis eigi eftir að halda áfram. Þó að fram­boðið virð­ist vissu­lega vera að aukast á ákveðnum svæð­um, þá hefur það dreg­ist saman á öðrum svæðum auk þess sem tölur Fast­eigna­skrár benda til þess að mjög lítið er verið að byggja af atvinnu­hús­næði.

Höf­undur er hag­fræð­ing­ur.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Hrina hópuppsagna í tengslum við COVID-19 faraldurinn virðist gengin niður
Stærst þeirra þriggja hópuppsagna sem áttu sér stað í júní er uppsögn PCC á Bakka sem sagði upp nálægt 85 manns af þeim tæplega 150 manns sem starfa hjá fyrirtækinu.
Kjarninn 4. júlí 2020
Tæplega 35 þúsund hafa látist af völdum COVID-19 á Ítalíu
Dánartíðni vegna COVID-19 hærri hjá ómenntuðum en menntuðum á Ítalíu
Kórónuveirufaraldurinn hefur leikið Ítalíu grátt en það var fyrsta Evrópulandið til að glíma við mikla útbreiðslu veirunnar. Í marsmánuði jókst munur á dánartíðni menntaðra og ómenntaðra þar í landi vegna veirunnar.
Kjarninn 4. júlí 2020
Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir dómsmálaráðherra skrifaði undir reglugerð um útlendinga sem tók gildi 15. júní.
Hægt að senda á brott útlendinga í „ólögmætri dvöl“ þrátt fyrir tilslökun gagnvart öðrum
Skortur á beinum flugum, flugsamgöngum til heimalands eða hár kostnaður við ferðalög eru ekki ástæður sem íslensk stjórnvöld taka gildar fyrir dvöl hérlendis án dvalarleyfis eða áritunar.
Kjarninn 4. júlí 2020
Flennistór mynd af þáttastjórnandanum Tucker Carlson á höfuðstöðvum Fox News.
„Tucker Carlson 2024?“
Áhrifamenn meðal repúblikana og íhaldssamir álitsgjafar í Bandaríkjunum telja raunhæft að Tucker Carlson, þáttastjórnandi á Fox News sem milljónir fylgjast með á hverju kvöldi, gæti náð langt ef hann kysi að fara í forsetaframboð árið 2024.
Kjarninn 4. júlí 2020
Ríkisstjórnin sem vill halda áfram, en mun mögulega ekki geta það
Stjórnmálaflokkarnir vega nú og meta hvenær þeir eru líklegir til að hámarka árangur sinn í kosningum. Og eru fyrir nokkuð löngu síðan farnir að máta sig í næstu ríkisstjórn. Þar virðast, eins og er, aðallega vera tveir skýrir valkostir á borðinu.
Kjarninn 4. júlí 2020
„Keyrt á sama fólkinu sem fær aldrei frídag“
Í nýrri skýrslu Rannsóknamiðstöðvar ferðamála um aðstæður erlends starfsfólks í ferðaþjónustu kemur margt varhugavert fram, m.a. að fólk þurfi að vinna margar vikur í röð og að vikulegur frídagur hafi ekki verið virtur.
Kjarninn 4. júlí 2020
Kortið sýnir útbreiðslu hita í hluta Síberíu 20. júní.
Hitamet staðfest á einum kaldasta stað jarðar
Hæsti hiti: 38°C. Lægsti hiti: -67,8°C. Mismunur: 105,8 gráður. Norðurslóðir eru að hlýna þrisvar sinnum hraðar en önnur svæði í heiminum. Hlýnunin er að eiga sér stað mörgum áratugum fyrr en spár gerðu ráð fyrir.
Kjarninn 3. júlí 2020
Lilja D. Alfreðsdóttir er mennta- og menningarmálaráðherra.
Menntamálaráðuneytið synjar Kjarnanum um aðgang að lögfræðiálitunum sem Lilja aflaði
Mennta- og menningarmálaráðuneytið neitar að afhenda Kjarnanum lögfræðiálitin sem Lilja D. Alfreðsdóttir aflaði í aðdraganda þess að hún ákvað að stefna skrifstofustjóra í forsætisráðuneytinu til að fá úrskurði kærunefndar jafnréttismála hnekkt.
Kjarninn 3. júlí 2020
Meira úr sama flokkiÁlit
None