Undanfarið hefur borið á umfjöllun um að atvinnuhúsnæði eigi eftir að hækka í verði og hafa nokkrir sjóðir þegar verið stofnaðir til að halda utan um fjárfestingar í atvinnuhúsnæði. Greiningaraðilar og aðrir markaðsaðilar gera ráð fyrir hækkunum á verði atvinnuhúsnæðis og telja upp eftirfarandi atriði sem helstu rök fyrir því: Aukinn hagvöxt, lítið árlegt byggingarmagn atvinnuhúsnæðis og minnkandi framboð. Það er hins vegar skoðun höfundar að lítið af gögnum fylgi þessari röksemdafærslu og er ætlunin hér á eftir að kafa aðeins dýpra í málið.
Markmiðið með greininni er að tengja saman verðgögn, byggingarmagn og framboð atvinnuhúsnæðis (samkvæmt fasteignaauglýsingum), ásamt því að nota sögulegar sveiflur til þess að setja núverandi stöðu í sögulegt samhengi og styðja þannig fullyrðinguna um að atvinnuhúsnæði eigi eftir að hækka í verði.
Gögnin af skornum skammti
Vert er að taka fram að opinber gögn yfir atvinnuhúsnæði (verð, byggingarmagn, framboð og leiguverð) eru varla til staðar. Seðlabankinn reiknar ársfjórðungslega verðvísitölu fyrir atvinnuhúsnæði sem er virðingarvert miðað við hversu erfitt er að nálgast verðgögn í þinglýstum samningum með atvinnuhúsnæði þar sem sjaldan koma fram verð í þeim. Fasteignaskrá birtir mánaðarlega upplýsingar um umsvif á markaði með atvinnuhúsnæði miðað við fasteignamat, en ekki markaðsvirði. Umfram þetta þekkir höfundur ekki neinar tölur af atvinnuhúsnæðismarkaði sem birtar eru reglulega.
Úr gögnum Fasteignaskrár Ríkisins er hinsvegar hægt að reikna út, með ákveðinni fyrirhöfn, byggingarmagn í fermetrum eftir skráningarári, fasteignamati, tilgangi húsnæðisins auk staðsetningar þess. Í framhaldi er árlegt byggingarmagn reiknað út frá eignum sem eru með brunabótamat og voru í fasteignaskrá mánaðarmótin febrúar-mars 2015. Fasteignir með brunabótamat eru að minnsta kosti komnar á byggingarstig 4. Í heildina eru um 100 þúsund eignir á skrá en einungis lítill hluti þess atvinnuhúsnæði. Verðgögn atvinnuhúsnæðis eru úr hagvísum Seðlabankans. Auk þess eru notuð gögn úr fasteignaauglýsingum sem höfundur safnar reglulega.
Raunverðsbreytingar og árlegt byggingarmagn
Mynd 1 sýnir árlega raunverðsbreytingu á atvinnuhúsnæði (blá lína) ásamt árlegum skráðum fermetrum (rauð lína). Horft á þróun atvinnuhúsnæðismarkaðarins (verslunar-, skrifstofu- og iðnaðarhúsnæði) þá sýna gögnin að byggingarmagn sveiflast í takt við hagsveifluna, þ.e. framkvæmdir taka við sér í uppsveiflu, magnið eykst frá ári til árs og raunverð hækkar, þar til framkvæmdir nánast stöðvast í reglulegum samdráttarskeiðum (sjá litlar byggingarframkvæmdir í kringum árin 1996 og 2003). Nýbyggingar atvinnuhúsnæðis hafa nú nær stöðvast vegna mikils byggingarmagns rétt fyrir hrun og lítillar eftirspurnar í kjölfarið. Samkvæmt sögulegum gögnunum má segja að kauptækifæri hafi falist í atvinnuhúsnæði þegar árlegt byggingarmagn var í kringum eða fór undir 50 þúsund fermetra. Undanfarin fimm ár sýna gögnin að árlegt byggingarmagn atvinnuhúsnæðis hafi verið langt undir 50 þúsund fermetrum fyrir utan árið 2011, sem skýrist vegna byggingar á Hörpunni.
Mynd 2 sýnir byggingarmagn á þremur tímabilum miðað við fjarlægð frá turninum við Höfðatorg. Tilgangurinn með því að sýna byggingarmagn miðað við fjarlægð frá einum ákveðnum stað, er að auðvelda lesandanum að átta sig á byggðardreifingu á mismunandi tímabilum. Þannig er hægt að sjá á einfaldan hátt hvar mesta uppbyggingin hefur átt sér stað eftir tímabilum. Bláa línan sýnir byggingarmagn skráð í síðustu uppsveiflu, þ.e. 2003-2014 og rauða línan sýnir byggingarmagn frá og með 1980. Græna línan er byggingarmagn árin 2010-2014. Svörtu prósentutölurnar neðarlega á myndinni eru hlutfall byggingarmagns áranna 2003-2014 af heildarmagni atvinnuhúsnæðis skráð frá og með árinu 1980, þ.e. segir hvar var byggt í síðustu uppsveiflu. Áhugavert er að sjá að í 0-1 kílómetra fjarlægð frá turninum Höfðatorgi voru tæplega 40% atvinnuhúsnæðisfermetra byggðir í síðustu uppsveiflu. Horft lengra frá Höfðatorginu þá lækkar hlutfallið þar til í um 7-9 kílómetra fjarlægð, þar er hlutfall atvinnuhúsnæðis byggt í síðustu uppsveiflu tæplega 60% heildar byggingarmagns en lækkar síðan aftur.
Framboð og ásett verð í fasteignaauglýsingum
Á mynd 3 má sjá ásett fermetraverð atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu í fasteignaauglýsingum eftir fjarlægð frá turninum Höfðatorgi (blá lína). Rauða línan sýnir sömu útreikninga miðað við gögn frá því í ágúst 2013. Ef við gefum okkur að ásett verð í fasteignaauglýsingum gefi vísbendingu um verðþróun atvinnuhúsnæðis (þ.e. að hækkun ásetts verðs í fasteignaauglýsingum þýði hækkun fasteignaverðs í raunveruleikanum) , þá er hægt að sjá að fermetraverð hefur hækkað á nær öllu höfuðborgarsvæðinu, þó það virðist hafa hækkað mest í 0 til 5 kílómetra fjarlægð frá turninum Höfðatorgi.
Á mynd 4 má sjá framboð atvinnuhúsnæðis sem er til sölu á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt fasteignaauglýsingum miðað við fjarlægð frá turninum við Höfðatorg. Rauða línan sýnir framboð eins og það leit út í ágúst 2013 og bláa línan er framboð í mars 2015. Helsta breytingin er að framboð í um 0-4 kílómetra fjarlægð hefur minnkað en framboð lengra frá Höfðatorgi hefur að meðaltali aukist. Vísbendingar um aukið framboð í úthverfum þrátt fyrir litla skráningu byggingarmagns þar á undanförnum árum, bendir til þess að verið sé að fullklára eignir og koma þeim á markað, þ.e. hækkandi verð og aukin umsvif hvetja eigendur til að koma þeim í verð.
Verðhækkanir í kortunum?
Í „venjulegum“ hagsveiflum þá eykst byggingarmagn samfara hagvexti en slíkt hefur ekki gerst enn af sama krafti og áður. Miðað við nánast engar byggingaframkvæmdir á atvinnuhúsnæði, aukinn hagvöxt (með tilheyrandi jákvæðum áhrifum á eftirspurn atvinnuhúsnæðis) og minna atvinnuhúsnæði á söluskrá, þá er líklegt að hækkanir á verði atvinnuhúsnæðis eigi eftir að halda áfram. Þó að framboðið virðist vissulega vera að aukast á ákveðnum svæðum, þá hefur það dregist saman á öðrum svæðum auk þess sem tölur Fasteignaskrár benda til þess að mjög lítið er verið að byggja af atvinnuhúsnæði.
Höfundur er hagfræðingur.
