Íslenska hagkerfið er líklega þekktast fyrir að reglulegar kollsteypur. Eins og staða mála í dag þá virðast flesti hagvísar benda í eina átt, og það er að gott veður sé í kortunum efnahagsmálunum. Hagvöxtur verður tæplega 5 prósent á þessu ári, atvinnuleysi er um þrjú prósent og verðbólga hefur sjaldan verið minni, eða 0,9 prósent, nokkuð undir 2,5 prósent markmiði Seðlabankans.
Sé litið til fasteignamarkaðarins sérstaklega, þá hefur margt athyglisvert gerst á honum frá því að fasteignabólan sprakk með látum, í reynd um hálfu ári áður en bankakerfið hrundi, dagana 7. til 9. október 2008.
En hvernig er staðan núna? Hvað hefur breyst? Er verðið að fara hækka áfram eða mun það lækka?
Ef einblínum fyrst á atriði sem benda til þess að verðið muni hækka á næstunni, og að fasteignamarkaðurinn sé þannig á uppleið, þá skulum við byrja á byrjuninni. Sjálfu hruninu, og hvernig stóra myndin hefur þróast til dagsins í dag. Fasteignamat húsnæðis á Íslandi er um 6.300 milljarðar króna, og hækkaði um meira en 400 milljarða milli ára.
1. Eftir hrunið þá fraus fasteignamarkaðurinn nánast alveg, miðað við stöðu mála í hefðbundnu árferði. Viðskipti voru fá, og aðgangur að fjármagni takmarkaður. Síðan hrundi kaupmáttur fólks niður, og þannig dró úr eftirspurn. Verðið lækkaði því hratt, og birtist það einkum með mikilli verðbólgu eftir gengishrun. Frá árinu 2010 hefur staðan verið að batna og ekki óeðlilegt að fasteignaverð hækki eftir svo miklar hremmingar, nokkuð skarpt. Frá árinu 2010 hefur verðið hækkað um 35 prósent, sé mið tekið af stöðu mála á höfuðborgarsvæðinu og meðaltalshækkuninni. Einstök hverfi hafa þó hækkað meira, og önnur minna. Mest hefur hækkunin verið miðsvæðis í Reykjavík.
2. Flestar spár benda til áframhaldandi hækkunar á fasteignaverði, og er það einkum rökstutt með því að eftirspurnin eftir eignum, ekki síst litlum og meðalstórum, sé mun meiri en framboðið. Það er, að það vanti fleiri eignir á fasteignamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu, til að mæta eftirspurninni. Á meðan svo er þá muni verðið halda áfram að hækka. Til þess að mæta eftirspurn á hverju ári á höfuðborgarsvæðinu þarf að byggja um 1.800 íbúðir, en eins og staða mála er nú er talið að byggja þurfi 2.500 til 3.000 íbúðir á ári, næstu fimm ár, til að koma jafnvægi á markaðinn. Ástæðan er meðal annars sú að lítið sem ekkert var byggt á fyrstu tveimur árunum eftir hrun, þar sem verktafyrirtæki stóðu illa og byggingarkostnaður var yfir markaðsverði.
3. Annar þáttur sem ýtt hefur undir hækkun fasteignaverðs er mikill vöxtur í ferðaþjónustu og útleiga á íbúðum til erlendra ferðamanna. Samkvæmt Airbnb vefnum eru um 2.700 íbúðir í Reykjavík til leigu fyrir ferðamenn. Sé horft yfir landið allt, má gera ráð fyrir að í það minnsta 500 til þúsund í viðbót sé til leigu, en fjölmargar íbúðir á landsbyggðinni eru til leigu fyrir ferðamenn til skemmri tíma. Þetta hefur leitt til þess að margar íbúðir hafa farið af markaði fyrir leigjendur og kaupendur, einkum og sér í lagi miðsvæðis í Reykjavík. Þannig hefur framboðið minnkað, á meðan eftirspurnin hefur aukist til muna. Ný löggjöf, sem heimilar útleigu á íbúðum í 90 daga á ári í skammtímaleigu, á að geta unnið gegn þessari þróun
4. Fjárhagsstaða fólks hefur að meðaltali batnað töluvert, sem leiðir svo til þess að fólk ræður við að borga hærra fasteignaverð, og standast skilyrði um lántöku í bönkum. Seðlabanki Íslands telur fólk almennt ekki vera að spenna bogann of hátt, þegar kemur að fasteignakaupum, þar sem sparnaður hefur aukist og skuldsetning heimila er ennþá ekki metin óhófleg. Kaupmáttur launa hefur aukist um ellefu prósent á einu ári, atvinnuleysi hefur haldist lágt og slagkraftur í hagkerfinu haldist mikill, ekki síst vegna mikilla áhrifa frá vexti í ferðaþjónstu.
5. Vextir eru nú að lækka. Meginvextir voru lækkaðir á dögunum, í 5,25 prósent. Þeir eru þó enn víðsfjarri verðbólgunni sem mælist 0,9 prósent. Sé mið tekið af stöðunni á skuldabréfamarkaði þá virðast fjárfestar reikna með því að verðbólga haldist lág á næstu misserum. Fyrir vikið hefur vaxtaálag lækkað, og má búast við því að vextir á húsnæðislánum lækki jafnvel enn meira.
Svo eru það hin sjónarmiðin, sem ekki eru alltaf til vinsælda fallin. Að jafn hraðar hækkanir og hafa átt sér stað að undanförnu, muni ekki geta haldið áfram lengi í viðbót þar sem markaðsverð sé nú komið vel fyrir byggingarkostnað. Um þetta var meðal annars í athyglisverðri grein eftir Baldur Thorlacius í gær.
Hvaða atriði eru það helst sem geta leitt til þess að fasteignaverðið standi í stað eða fari að lækka á næstu misserum og árum?
6. Þróun í efnahagsmálum hefur
verið Íslandi afar hagfelld að undanförnu, ekki síst vegna þess hvernig þróun
hefur verið á alþjóðamörkuðum. Á sama tíma og samið varið um ríflegar launahækkanir hér á landi þá lækkaði verð á olíu og ýmsum öðrum vörum. Innflutt
verðbólga, eins og hún er gjarnan kölluð lækkaði því fyrir vikið. Að undanförnu
hefur verð á olíu hækkað nokkuð, eða um ríflega tíu prósent á einum mánuði. Farið úr um 40 Bandríkjadölum á Fari
svo að olíuverð fari að hækka, gætu verðbólguhorfur hér á landi versnað, með
tilheyrandi kaupmáttarskerðingu.
7. Þó
gengi krónunnar hafi styrkst mikið gagnvart erlendum myntum að undanförnu, og
þannig dregið úr verðbólgu á Íslandi, þá er styrkingin ekki að öllu leyti góð
fyrir hagkerfið og þar með fasteignamarkaðinn. Ef útflutningurinn veikist og
ferðaþjónustan sömuleiðis, þá gæti það haft víðtæk áhrif hér á landi. Ekki er
hægt að reikna með því endlaust að staðan verði Íslandi hagfelld, og dæmi eru
um það í öðrum löndum ferðaþjónusta gefi verulega eftir með tilheyrandi
erfiðleikum fyrir hagkerfin.
Þó fasteignamarkaðurinn sé ekki beintengdur þessum ytri þáttum í hagkerfinu,
sem hér er lýst, þá er hann viðkvæmur fyrir ládeyðum í efnahagslífinu, nú sem
fyrr. Um leið og það fer að halla undan fæti – jafnvel þó slík efnahagsleg
óveðurský sjáist ekki nú – þá má ekki gleyma því að það sem fer hratt upp,
getur líka farið hratt niður.
