Allt frá því að botni var náð eftir hrun fjármálakerfisins, neyðarlagasetningu og fjármagnshöft, árið 2010, þá hefur verðið verið að leita upp á við. Á þessu tímabili, frá 2010 og fram á þetta ár, hefur fasteignaverð tæplega tvöfaldast að meðaltali á höfuðborgarsvæðinu, en þróunin er þó mismunandi eftir svæðum.
Þrjú aðalatriði
Mesta hækkunin hefur verið miðsvæðis í Reykjavík, og þar spilar inn í gríðarlegur uppgangur í ferðaþjónustunni. Allt að þrjú þúsund íbúðir hafa horfið af markaði fyrir varanlega búsetu og verið nýttar í leigu til Airbnb og fleiri leigumiðlana fyrir ferðamenn, samkvæmt nýlegum greiningum.
Þessi mikli uppgangur ferðaþjónustunnar hefur ýtt undir hækkun fasteignaverðins, en fleiri þættir koma þó til.
Í einföldun sagt, má segja að þrjú atriði hafi skipt sköpum.
Í fyrsta lagi var lítið sem ekkert byggt af húsnæði í næstum tvö og hálft ár frá miðju ári 2008 og fram undir lok árs 2010, og því myndaðist misvægi á milli framboðs og eftirspurnar. Það einfaldlega vantaði eignir á markaðinn til að mæta eftirspurninni sem var byrjuð að örvast eftir hrunið.
Í öðru lagi má nefna mikinn efnahagsuppgang. Hagvöxtur hefur verið á bilinu 4 til 7 prósent á árinu, undanfarin fimm ár, og kaupmáttur hefur vaxið mikið hjá flestum hópum. Aukin kaupgeta, eftir að endurskipulagningu á efnahag fyrirtækja og heimila lauk, hefur ýtt enn frekar undir hækkun fasteignaverðsins. Verðbólga hefur einnig haldist fyrir neðan 2,5 prósent verðbólgumarkmið í á fjórða ár, en hún mælist nú 1,4 prósent.
Í þriðja lagi er það síðan áhrif ferðaþjónustunnar á fasteignamarkaðinn í heild, eins og áður segir. Ævintýralegur vöxtur ferðaþjónustunnar hefur gjörbreytt stöðu efnahagsmála til hins betra. Gert er ráð fyrir að 2,3 milljónir erlendra ferðamanna komi til landsins á þessu ári, en árið 2010 var fjöldinn undir 500 þúsund.
Aðeins hægt á markaðnum
Hækkanirnar á verðinu hafa haldið áfram, en samkvæmt tölum Þjóðskrár frá 20. september þá er hækkunin mun meiri á sérbýli heldur en fjölbýli. Þrátt fyrir að sumarmánuðir hafi verið rólegri en fyrstu mánuðir ársins, eru tölur um hækkanir á milli mánaða ennþá með allra hæsta móti. Í ágúst hækkaði verð á sérbýliseignum um 2,4 prósent, og á íbúðum í fjölbýli um 0,5 prósent. Horft yfir eitt ár hefur verð á sérbýli hækkað um rúmlega 20 prósent en verð á fjölbýli um 18,4 prósent.
Það sem helst bendir til þess að það sé að hægja á markaðnum, eru tölur um fjölda viðskipta. Sé litið á fjölda viðskipta má sjá að þróunin síðustu mánuði hefur verið breytileg hvað fjölbýli varðar eftir að verulega dró úr fjölda viðskipta í apríl.
Þetta var meðal þess sem var gert að umtalsefni í Hagsjá Landsbankans. Tölur um fjölda viðskipta fyrir fjölbýli eru nú mun lægri en fyrir ári síðan. Fjöldi viðskipta með sérbýli er hins vegar ívið minni en fyrir ári og hefur minnkað stöðugt frá því í maí.
Sé litið á meðaltal júní til ágúst hefur viðskiptum fækkað um 5% frá því í fyrra. Sé fjöldi viðskipta til lengri tíma skoðaður er nokkuð ljóst að tími samfellds vaxtar milli ára er liðinn, allavega í bili. Sé meðalfjöldi viðskipta á þessu ári borinn saman við sömu stærðir á síðustu árum má sjá að dregið hefur úr viðskiptum bæði með fjölbýli og sérbýli.
Vextir lækka
Eitt af því sem nú vinnur með hækkun fasteignaverðs er áframhald á lágri verðbólgu (1,4 prósent) og lágir vextir. Peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands hefur lækkað vexti að undanförnu, og nú í byrjun mánaðarins voru stýrivextir lækkaðir í 4,25 prósent. Það sem skiptir þó einna mestu máli, er að lánakjör lánveitenda hafa verið að batna mikið að undanförnu. Þar eru lífeyrissjóðir leiðandi, en vextir sem þeir bjóða á húsnæðislánum eru mun lægri en bankarnir hafa verið að bjóða.
Á undanförnum mánuðum hafa lífeyrissjóðirnir verið að styrkja sig á húsnæðislánamarkaði og nema útlán þeirra um 130 milljörðum frá árinu 2015 þegar þeir hófu markvisst að auka hlutdeild sína á markaði.
Viðskiptabankarnir hafa kvartað sáran undan þessu, og hafa sagt að munurinn á vaxtakjörunum byggi á því að bankarnir þurfi að greiða skatta og gjöld sem lífeyrissjóðirnir þurfi ekki. Því sé samkeppnin skökk. En fyrir neytendur má segja að þetta sé frekar til góðs, þar sem fleiri og fjölbreyttari möguleikar eru í boði.
Erfitt er að fullyrða um það, hvort fasteignaverð muni halda lengi áfram að hækka eða taki að lækka innan skamms. Það sem mestu skiptir fyrir þá þróun, er hvort staða efnahagsmála mun haldast góð áfram eða ekki. Ef það fer að bera á því að ferðaþjónustan missi byr í seglum þá gæti það til dæmis haft mikil margfeldisáhrif í hagkerfinu.
En eins og jafnan er með fasteignaviðskipti, þá eru forsendur fólks fyrir kaupum og sölu breytilegar. Það sem er góður tími fyrir viðskipti hjá einum, geta verið slæm tímasetning hjá öðrum.
