Fasteignaverðið hækkar og hækkar...hvað svo?

Undanfarin ár hafa einkennst af nær fordæmalausum hækkunum á fasteignamarkaði, sé litið til sögulegrar þróunar á Íslandi. Á undanförnum tólf mánuðum hefur fasteignaverðið á höfuðborgarsvæðinu hækkað að meðaltali um rúmlega 19 prósent.

Uppbygging er víða á höfuðborgarsvæðinu. Gert er ráð fyrir því að allt að níu þúsund nýjar íbúðir komi út á markaðinn á næstu fimm árum.
Uppbygging er víða á höfuðborgarsvæðinu. Gert er ráð fyrir því að allt að níu þúsund nýjar íbúðir komi út á markaðinn á næstu fimm árum.
Auglýsing

Allt frá því að botni var náð eftir hrun fjár­mála­kerf­is­ins, neyð­ar­laga­setn­ingu og fjár­magns­höft, árið 2010, þá hefur verðið verið að leita upp á við. Á þessu tíma­bili, frá 2010 og fram á þetta ár, hefur fast­eigna­verð tæp­lega tvö­fald­ast að með­al­tali á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, en þró­unin er þó mis­mun­andi eftir svæð­um.

Þrjú aðal­at­riði

Mesta hækk­unin hefur verið mið­svæðis í Reykja­vík, og þar spilar inn í gríð­ar­legur upp­gangur í ferða­þjón­ust­unni. Allt að þrjú þús­und íbúðir hafa horfið af mark­aði fyrir var­an­lega búsetu og verið nýttar í leigu til Air­bnb og fleiri leigu­miðl­ana fyrir ferða­menn, sam­kvæmt nýlegum grein­ing­um.

Þessi mikli upp­gangur ferða­þjón­ust­unnar hefur ýtt undir hækkun fast­eigna­verð­ins, en fleiri þættir koma þó til.

Auglýsing

Í ein­földun sagt, má segja að þrjú atriði hafi skipt sköp­um.

Í fyrsta lagi var lítið sem ekk­ert byggt af hús­næði í næstum tvö og hálft ár frá miðju ári 2008 og fram undir lok árs 2010, og því mynd­að­ist misvægi á milli fram­boðs og eft­ir­spurn­ar. Það ein­fald­lega vant­aði eignir á mark­að­inn til að mæta eft­ir­spurn­inni sem var byrjuð að örvast eftir hrun­ið.

Í öðru lagi má nefna mik­inn efna­hags­upp­gang. Hag­vöxtur hefur verið á bil­inu 4 til 7 pró­sent á árinu, und­an­farin fimm ár, og kaup­máttur hefur vaxið mikið hjá flestum hóp­um. Aukin kaup­geta, eftir að end­ur­skipu­lagn­ingu á efna­hag fyr­ir­tækja og heim­ila lauk, hefur ýtt enn frekar undir hækkun fast­eigna­verðs­ins. Verð­bólga hefur einnig hald­ist fyrir neðan 2,5 pró­sent verð­bólgu­mark­mið í á fjórða ár, en hún mælist nú 1,4 pró­sent.

Í þriðja lagi er það síðan áhrif ferða­þjón­ust­unnar á fast­eigna­mark­að­inn í heild, eins og áður seg­ir. Ævin­týra­legur vöxtur ferða­þjón­ust­unnar hefur gjör­breytt stöðu efna­hags­mála til hins betra. Gert er ráð fyrir að 2,3 millj­ónir erlendra ferða­manna komi til lands­ins á þessu ári, en árið 2010 var fjöld­inn undir 500 þús­und. 

Aðeins hægt á mark­aðnum

Hækk­an­irnar á verð­inu hafa haldið áfram, en sam­kvæmt tölum Þjóð­skrár frá 20. sept­em­ber þá er hækk­unin mun meiri á sér­býli heldur en fjöl­býli. Þrátt fyrir að sum­ar­mán­uðir hafi verið rólegri en fyrstu mán­uðir árs­ins, eru tölur um hækk­anir á milli mán­aða ennþá með allra hæsta móti. Í ágúst hækk­aði verð á sér­býl­is­eignum um 2,4 pró­sent, og á íbúðum í fjöl­býli um 0,5 pró­sent. Horft yfir eitt ár hefur verð á sér­býli hækkað um rúm­lega 20 pró­sent en verð á fjöl­býli um 18,4 pró­sent.

Airbnb og fleiri leigumiðlanir á netinu hafa haft mikil áhrif á þróun fasteignaverðs miðsvæðis í Reykjavík.Það sem helst bendir til þess að það sé að hægja á mark­aðn­um, eru tölur um fjölda við­skipta. Sé litið á fjölda við­skipta má sjá að þró­unin síð­ustu mán­uði hefur verið breyti­leg hvað fjöl­býli varðar eftir að veru­lega dró úr fjölda við­skipta í apr­íl.

Þetta var meðal þess sem var gert að umtals­efni í Hag­sjá Lands­bank­ans. Tölur um fjölda við­skipta fyrir fjöl­býli eru nú mun lægri en fyrir ári síð­an. Fjöldi við­skipta með sér­býli er hins vegar ívið minni en fyrir ári og hefur minnkað stöðugt frá því í maí. 

Sé litið á með­al­tal júní til ágúst hefur við­skiptum fækkað um 5% frá því í fyrra. Sé fjöldi við­skipta til lengri tíma skoð­aður er nokkuð ljóst að tími sam­fellds vaxtar milli ára er lið­inn, alla­vega í bili. Sé með­al­fjöldi við­skipta á þessu ári bor­inn saman við sömu stærðir á síð­ustu árum má sjá að dregið hefur úr við­skiptum bæði með fjöl­býli og sér­býli.

Vextir lækka

Eitt af því sem nú vinnur með hækkun fast­eigna­verðs er áfram­hald á lágri verð­bólgu (1,4 pró­sent) og lágir vext­ir. Pen­inga­stefnu­nefnd Seðla­banka Íslands hefur lækkað vexti að und­an­förnu, og nú í byrjun mán­að­ar­ins voru stýri­vextir lækk­aðir í 4,25 pró­sent. Það sem skiptir þó einna mestu máli, er að lána­kjör lán­veit­enda hafa verið að batna mikið að und­an­förnu. Þar eru líf­eyr­is­sjóðir leið­andi, en vextir sem þeir bjóða á hús­næð­is­lánum eru mun lægri en bank­arnir hafa verið að bjóða. 

Á und­an­förnum mán­uðum hafa líf­eyr­is­sjóð­irnir verið að styrkja sig á hús­næð­is­lána­mark­aði og nema útlán þeirra um 130 millj­örðum frá árinu 2015 þegar þeir hófu mark­visst að auka hlut­deild sína á mark­aði.

Viðskipta­bank­arnir hafa kvartað sáran undan þessu, og hafa sagt að mun­ur­inn á vaxta­kjör­unum byggi á því að bank­arnir þurfi að greiða skatta og gjöld sem líf­eyr­is­sjóð­irnir þurfi ekki. Því sé sam­keppnin skökk. En fyrir neyt­endur má segja að þetta sé frekar til góðs, þar sem fleiri og fjöl­breytt­ari mögu­leikar eru í boði.

Erfitt er að full­yrða um það, hvort fast­eigna­verð muni halda lengi áfram að hækka eða taki að lækka innan skamms. Það sem mestu skiptir fyrir þá þró­un, er hvort staða efna­hags­mála mun hald­ast góð áfram eða ekki. Ef það fer að bera á því að ferða­þjón­ustan missi byr í seglum þá gæti það til dæmis haft mikil marg­feld­is­á­hrif í hag­kerf­inu.

En eins og jafnan er með fast­eigna­við­skipti, þá eru for­sendur fólks fyrir kaupum og sölu breyti­leg­ar. Það sem er góður tími fyrir við­skipti hjá ein­um, geta verið slæm tíma­setn­ing hjá öðr­um.

Vilt þú vera með?

Frjálsir, hugrakkir fjölmiðlar eru ómetanlegir en ekki ókeypis. Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda og með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur í sjö ár og við ætlum að standa vaktina áfram og bjóða almenningi upp á vandaða umfjöllun þar sem áhersla er á gæði og dýpt.  

Fyrir þá lesendur sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka styrkinn með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Úr 11 í 20 – smitum fjölgar á ný
Tuttugu manns greindust með COVID-19 innanlands í gær og er það mikil fjölgun frá því í fyrradag þegar smitin voru ellefu. 176 eru nú í einangrun með sjúkdóminn.
Kjarninn 27. nóvember 2020
Borgarstjóri: Getum ekki beðið – breyta verður lögum og tryggja öryggi leigjenda
„Eldsvoðinn á Bræðraborgarstíg hafði mjög mikil áhrif á mig persónulega og ég fann fyrir mikilli frústrasjón og sorg,“ segir Dagur B. Eggertsson borgarstjóri og stjórnarformaður slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins. „Hvernig getur svona gerst?“
Kjarninn 27. nóvember 2020
Halldór Gunnarsson í Holti.
Segir eiginkonur Miðflokksmanna ekki kjósa flokkinn vegna Gunnars Braga Sveinssonar
Flokksráðsfulltrúi í Miðflokknum segir bæði konur og bændur ólíklegri til að kjósa Miðflokkinn ef Gunnar Bragi Sveinsson býður sig áfram fram fyrir flokkinn. Hann gagnrýnir tilgang aukalandsþings sem haldið var um liðna helgi.
Kjarninn 27. nóvember 2020
Ari Trausti Guðmundsson, þingmaður VG.
Ari Trausti ætlar ekki að bjóða sig fram aftur
Eini þingmaður VG í Suðurkjördæmi mun ekki bjóða sig fram aftur í næstu Alþingiskosningum.
Kjarninn 26. nóvember 2020
Bjarni Benediktsson er fjármála- og efnahagsráðherra.
Óskað eftir heimild fyrir ríkissjóð til að taka allt að 360 milljarða króna lán í erlendri mynt
Heildarskuldir ríkissjóðs verða 1.251 milljarðar króna um komandi áramót, eða 431 milljarði króna hærri en lagt var upp með á fjárlögum ársins 2020. Vextir hafa hins vegar lækkað mikið á árinu og vaxtagjöld hafa hlutfallslega hækkað mun minna en skuldir.
Kjarninn 26. nóvember 2020
Saga Japans
Saga Japans
Saga Japans – 27. þáttur: Konungdæmið í norðri
Kjarninn 26. nóvember 2020
Kolbeinn Óttarsson Proppé
Aðgerðir fyrir fólk – staðreyndir skipta máli
Kjarninn 26. nóvember 2020
„Látum Amazon borga“
Starfsmenn Amazon munu á svörtum föstudegi efna til mótmæla og jafnvel verkfalla á starfsstöðvum Amazon víða um heim. Alþýðusamband Íslands er orðið þátttakandi í alþjóðlegri herferð undir yfirskriftinni „Látum Amazon borga“.
Kjarninn 26. nóvember 2020
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar