Fasteignaverðið hækkar og hækkar...hvað svo?

Undanfarin ár hafa einkennst af nær fordæmalausum hækkunum á fasteignamarkaði, sé litið til sögulegrar þróunar á Íslandi. Á undanförnum tólf mánuðum hefur fasteignaverðið á höfuðborgarsvæðinu hækkað að meðaltali um rúmlega 19 prósent.

Uppbygging er víða á höfuðborgarsvæðinu. Gert er ráð fyrir því að allt að níu þúsund nýjar íbúðir komi út á markaðinn á næstu fimm árum.
Uppbygging er víða á höfuðborgarsvæðinu. Gert er ráð fyrir því að allt að níu þúsund nýjar íbúðir komi út á markaðinn á næstu fimm árum.
Auglýsing

Allt frá því að botni var náð eftir hrun fjár­mála­kerf­is­ins, neyð­ar­laga­setn­ingu og fjár­magns­höft, árið 2010, þá hefur verðið verið að leita upp á við. Á þessu tíma­bili, frá 2010 og fram á þetta ár, hefur fast­eigna­verð tæp­lega tvö­fald­ast að með­al­tali á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, en þró­unin er þó mis­mun­andi eftir svæð­um.

Þrjú aðal­at­riði

Mesta hækk­unin hefur verið mið­svæðis í Reykja­vík, og þar spilar inn í gríð­ar­legur upp­gangur í ferða­þjón­ust­unni. Allt að þrjú þús­und íbúðir hafa horfið af mark­aði fyrir var­an­lega búsetu og verið nýttar í leigu til Air­bnb og fleiri leigu­miðl­ana fyrir ferða­menn, sam­kvæmt nýlegum grein­ing­um.

Þessi mikli upp­gangur ferða­þjón­ust­unnar hefur ýtt undir hækkun fast­eigna­verð­ins, en fleiri þættir koma þó til.

Auglýsing

Í ein­földun sagt, má segja að þrjú atriði hafi skipt sköp­um.

Í fyrsta lagi var lítið sem ekk­ert byggt af hús­næði í næstum tvö og hálft ár frá miðju ári 2008 og fram undir lok árs 2010, og því mynd­að­ist misvægi á milli fram­boðs og eft­ir­spurn­ar. Það ein­fald­lega vant­aði eignir á mark­að­inn til að mæta eft­ir­spurn­inni sem var byrjuð að örvast eftir hrun­ið.

Í öðru lagi má nefna mik­inn efna­hags­upp­gang. Hag­vöxtur hefur verið á bil­inu 4 til 7 pró­sent á árinu, und­an­farin fimm ár, og kaup­máttur hefur vaxið mikið hjá flestum hóp­um. Aukin kaup­geta, eftir að end­ur­skipu­lagn­ingu á efna­hag fyr­ir­tækja og heim­ila lauk, hefur ýtt enn frekar undir hækkun fast­eigna­verðs­ins. Verð­bólga hefur einnig hald­ist fyrir neðan 2,5 pró­sent verð­bólgu­mark­mið í á fjórða ár, en hún mælist nú 1,4 pró­sent.

Í þriðja lagi er það síðan áhrif ferða­þjón­ust­unnar á fast­eigna­mark­að­inn í heild, eins og áður seg­ir. Ævin­týra­legur vöxtur ferða­þjón­ust­unnar hefur gjör­breytt stöðu efna­hags­mála til hins betra. Gert er ráð fyrir að 2,3 millj­ónir erlendra ferða­manna komi til lands­ins á þessu ári, en árið 2010 var fjöld­inn undir 500 þús­und. 

Aðeins hægt á mark­aðnum

Hækk­an­irnar á verð­inu hafa haldið áfram, en sam­kvæmt tölum Þjóð­skrár frá 20. sept­em­ber þá er hækk­unin mun meiri á sér­býli heldur en fjöl­býli. Þrátt fyrir að sum­ar­mán­uðir hafi verið rólegri en fyrstu mán­uðir árs­ins, eru tölur um hækk­anir á milli mán­aða ennþá með allra hæsta móti. Í ágúst hækk­aði verð á sér­býl­is­eignum um 2,4 pró­sent, og á íbúðum í fjöl­býli um 0,5 pró­sent. Horft yfir eitt ár hefur verð á sér­býli hækkað um rúm­lega 20 pró­sent en verð á fjöl­býli um 18,4 pró­sent.

Airbnb og fleiri leigumiðlanir á netinu hafa haft mikil áhrif á þróun fasteignaverðs miðsvæðis í Reykjavík.Það sem helst bendir til þess að það sé að hægja á mark­aðn­um, eru tölur um fjölda við­skipta. Sé litið á fjölda við­skipta má sjá að þró­unin síð­ustu mán­uði hefur verið breyti­leg hvað fjöl­býli varðar eftir að veru­lega dró úr fjölda við­skipta í apr­íl.

Þetta var meðal þess sem var gert að umtals­efni í Hag­sjá Lands­bank­ans. Tölur um fjölda við­skipta fyrir fjöl­býli eru nú mun lægri en fyrir ári síð­an. Fjöldi við­skipta með sér­býli er hins vegar ívið minni en fyrir ári og hefur minnkað stöðugt frá því í maí. 

Sé litið á með­al­tal júní til ágúst hefur við­skiptum fækkað um 5% frá því í fyrra. Sé fjöldi við­skipta til lengri tíma skoð­aður er nokkuð ljóst að tími sam­fellds vaxtar milli ára er lið­inn, alla­vega í bili. Sé með­al­fjöldi við­skipta á þessu ári bor­inn saman við sömu stærðir á síð­ustu árum má sjá að dregið hefur úr við­skiptum bæði með fjöl­býli og sér­býli.

Vextir lækka

Eitt af því sem nú vinnur með hækkun fast­eigna­verðs er áfram­hald á lágri verð­bólgu (1,4 pró­sent) og lágir vext­ir. Pen­inga­stefnu­nefnd Seðla­banka Íslands hefur lækkað vexti að und­an­förnu, og nú í byrjun mán­að­ar­ins voru stýri­vextir lækk­aðir í 4,25 pró­sent. Það sem skiptir þó einna mestu máli, er að lána­kjör lán­veit­enda hafa verið að batna mikið að und­an­förnu. Þar eru líf­eyr­is­sjóðir leið­andi, en vextir sem þeir bjóða á hús­næð­is­lánum eru mun lægri en bank­arnir hafa verið að bjóða. 

Á und­an­förnum mán­uðum hafa líf­eyr­is­sjóð­irnir verið að styrkja sig á hús­næð­is­lána­mark­aði og nema útlán þeirra um 130 millj­örðum frá árinu 2015 þegar þeir hófu mark­visst að auka hlut­deild sína á mark­aði.

Viðskipta­bank­arnir hafa kvartað sáran undan þessu, og hafa sagt að mun­ur­inn á vaxta­kjör­unum byggi á því að bank­arnir þurfi að greiða skatta og gjöld sem líf­eyr­is­sjóð­irnir þurfi ekki. Því sé sam­keppnin skökk. En fyrir neyt­endur má segja að þetta sé frekar til góðs, þar sem fleiri og fjöl­breytt­ari mögu­leikar eru í boði.

Erfitt er að full­yrða um það, hvort fast­eigna­verð muni halda lengi áfram að hækka eða taki að lækka innan skamms. Það sem mestu skiptir fyrir þá þró­un, er hvort staða efna­hags­mála mun hald­ast góð áfram eða ekki. Ef það fer að bera á því að ferða­þjón­ustan missi byr í seglum þá gæti það til dæmis haft mikil marg­feld­is­á­hrif í hag­kerf­inu.

En eins og jafnan er með fast­eigna­við­skipti, þá eru for­sendur fólks fyrir kaupum og sölu breyti­leg­ar. Það sem er góður tími fyrir við­skipti hjá ein­um, geta verið slæm tíma­setn­ing hjá öðr­um.

Katrín Baldursdóttir
Flokksskírteini leið til frama
Kjarninn 16. júlí 2019
Lífeyrisjóður verzlunarmanna lækkar óverðtryggða vexti
Lífeyrissjóður verzlunarmanna hefur lækkað fasta vexti á óverðtryggðum lánum úr 6,12 prósentum í 5,14 prósent. Í kjölfar breytingarinnar eru þetta lægstu föstu vextir óverðtryggðra lána sem í boði eru.
Kjarninn 16. júlí 2019
Íslenska ríkið braut gegn Styrmi og Júlíusi
Mannréttindadómstóll Evrópu telur íslenska ríkið hafa brotið gegn Styrmi Þór Bragasyni, fyrrum forstjóra MP banka, og Júlíusi Sigurþórssyni, fyrrum framkvæmdastjóra vörustýringasviðs Húsasmiðjunnar.
Kjarninn 16. júlí 2019
Duterte íhugar að slíta stjórnmálasambandi við Ísland
Rodrigo Duterte, forseti Filippseyja, íhugar alvarlega að slíta stjórnmálasambandi við Ísland í kjölfar ályktunar Íslands í mannréttindaráði Sameinuðu þjóðanna.
Kjarninn 16. júlí 2019
Píratar greiddu gegn tilnefningu Birgittu í trúnaðarráð flokksins
Birgitta Jónsdóttir mun ekki sitja í trúnaðarráði Pírata eftir að tilnefningu hennar í ráðið var hafnað í atkvæðagreiðslu á félagsfundi Pírata. Alls kusu 55 gegn og 13 með tilnefningu Birgittu í trúnaðarráð Pírata.
Kjarninn 16. júlí 2019
Persónuvernd annar ekki eftirspurn
Eftir að ný persónuverndarlöggjöf tók gildi síðasta sumar hefur kvörtunum til Persónuverndar fjölgað um 70 prósent en löggjöfin gerir fólki kleift að stýra sínum persónuupplýsingum betur. Persónuvernd hefur ekki náð að sinna eftirspurn að öllu leyti.
Kjarninn 16. júlí 2019
Ástþór Ólafsson
Styrkjandi áhrif til eftirbreytni
Kjarninn 15. júlí 2019
Magnús Halldórsson
Lausnin er að draga tjöldin frá
Kjarninn 15. júlí 2019
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar