Fasteignaverðið hækkar og hækkar...hvað svo?

Undanfarin ár hafa einkennst af nær fordæmalausum hækkunum á fasteignamarkaði, sé litið til sögulegrar þróunar á Íslandi. Á undanförnum tólf mánuðum hefur fasteignaverðið á höfuðborgarsvæðinu hækkað að meðaltali um rúmlega 19 prósent.

Uppbygging er víða á höfuðborgarsvæðinu. Gert er ráð fyrir því að allt að níu þúsund nýjar íbúðir komi út á markaðinn á næstu fimm árum.
Uppbygging er víða á höfuðborgarsvæðinu. Gert er ráð fyrir því að allt að níu þúsund nýjar íbúðir komi út á markaðinn á næstu fimm árum.
Auglýsing

Allt frá því að botni var náð eftir hrun fjár­mála­kerf­is­ins, neyð­ar­laga­setn­ingu og fjár­magns­höft, árið 2010, þá hefur verðið verið að leita upp á við. Á þessu tíma­bili, frá 2010 og fram á þetta ár, hefur fast­eigna­verð tæp­lega tvö­fald­ast að með­al­tali á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, en þró­unin er þó mis­mun­andi eftir svæð­um.

Þrjú aðal­at­riði

Mesta hækk­unin hefur verið mið­svæðis í Reykja­vík, og þar spilar inn í gríð­ar­legur upp­gangur í ferða­þjón­ust­unni. Allt að þrjú þús­und íbúðir hafa horfið af mark­aði fyrir var­an­lega búsetu og verið nýttar í leigu til Air­bnb og fleiri leigu­miðl­ana fyrir ferða­menn, sam­kvæmt nýlegum grein­ing­um.

Þessi mikli upp­gangur ferða­þjón­ust­unnar hefur ýtt undir hækkun fast­eigna­verð­ins, en fleiri þættir koma þó til.

Auglýsing

Í ein­földun sagt, má segja að þrjú atriði hafi skipt sköp­um.

Í fyrsta lagi var lítið sem ekk­ert byggt af hús­næði í næstum tvö og hálft ár frá miðju ári 2008 og fram undir lok árs 2010, og því mynd­að­ist misvægi á milli fram­boðs og eft­ir­spurn­ar. Það ein­fald­lega vant­aði eignir á mark­að­inn til að mæta eft­ir­spurn­inni sem var byrjuð að örvast eftir hrun­ið.

Í öðru lagi má nefna mik­inn efna­hags­upp­gang. Hag­vöxtur hefur verið á bil­inu 4 til 7 pró­sent á árinu, und­an­farin fimm ár, og kaup­máttur hefur vaxið mikið hjá flestum hóp­um. Aukin kaup­geta, eftir að end­ur­skipu­lagn­ingu á efna­hag fyr­ir­tækja og heim­ila lauk, hefur ýtt enn frekar undir hækkun fast­eigna­verðs­ins. Verð­bólga hefur einnig hald­ist fyrir neðan 2,5 pró­sent verð­bólgu­mark­mið í á fjórða ár, en hún mælist nú 1,4 pró­sent.

Í þriðja lagi er það síðan áhrif ferða­þjón­ust­unnar á fast­eigna­mark­að­inn í heild, eins og áður seg­ir. Ævin­týra­legur vöxtur ferða­þjón­ust­unnar hefur gjör­breytt stöðu efna­hags­mála til hins betra. Gert er ráð fyrir að 2,3 millj­ónir erlendra ferða­manna komi til lands­ins á þessu ári, en árið 2010 var fjöld­inn undir 500 þús­und. 

Aðeins hægt á mark­aðnum

Hækk­an­irnar á verð­inu hafa haldið áfram, en sam­kvæmt tölum Þjóð­skrár frá 20. sept­em­ber þá er hækk­unin mun meiri á sér­býli heldur en fjöl­býli. Þrátt fyrir að sum­ar­mán­uðir hafi verið rólegri en fyrstu mán­uðir árs­ins, eru tölur um hækk­anir á milli mán­aða ennþá með allra hæsta móti. Í ágúst hækk­aði verð á sér­býl­is­eignum um 2,4 pró­sent, og á íbúðum í fjöl­býli um 0,5 pró­sent. Horft yfir eitt ár hefur verð á sér­býli hækkað um rúm­lega 20 pró­sent en verð á fjöl­býli um 18,4 pró­sent.

Airbnb og fleiri leigumiðlanir á netinu hafa haft mikil áhrif á þróun fasteignaverðs miðsvæðis í Reykjavík.Það sem helst bendir til þess að það sé að hægja á mark­aðn­um, eru tölur um fjölda við­skipta. Sé litið á fjölda við­skipta má sjá að þró­unin síð­ustu mán­uði hefur verið breyti­leg hvað fjöl­býli varðar eftir að veru­lega dró úr fjölda við­skipta í apr­íl.

Þetta var meðal þess sem var gert að umtals­efni í Hag­sjá Lands­bank­ans. Tölur um fjölda við­skipta fyrir fjöl­býli eru nú mun lægri en fyrir ári síð­an. Fjöldi við­skipta með sér­býli er hins vegar ívið minni en fyrir ári og hefur minnkað stöðugt frá því í maí. 

Sé litið á með­al­tal júní til ágúst hefur við­skiptum fækkað um 5% frá því í fyrra. Sé fjöldi við­skipta til lengri tíma skoð­aður er nokkuð ljóst að tími sam­fellds vaxtar milli ára er lið­inn, alla­vega í bili. Sé með­al­fjöldi við­skipta á þessu ári bor­inn saman við sömu stærðir á síð­ustu árum má sjá að dregið hefur úr við­skiptum bæði með fjöl­býli og sér­býli.

Vextir lækka

Eitt af því sem nú vinnur með hækkun fast­eigna­verðs er áfram­hald á lágri verð­bólgu (1,4 pró­sent) og lágir vext­ir. Pen­inga­stefnu­nefnd Seðla­banka Íslands hefur lækkað vexti að und­an­förnu, og nú í byrjun mán­að­ar­ins voru stýri­vextir lækk­aðir í 4,25 pró­sent. Það sem skiptir þó einna mestu máli, er að lána­kjör lán­veit­enda hafa verið að batna mikið að und­an­förnu. Þar eru líf­eyr­is­sjóðir leið­andi, en vextir sem þeir bjóða á hús­næð­is­lánum eru mun lægri en bank­arnir hafa verið að bjóða. 

Á und­an­förnum mán­uðum hafa líf­eyr­is­sjóð­irnir verið að styrkja sig á hús­næð­is­lána­mark­aði og nema útlán þeirra um 130 millj­örðum frá árinu 2015 þegar þeir hófu mark­visst að auka hlut­deild sína á mark­aði.

Viðskipta­bank­arnir hafa kvartað sáran undan þessu, og hafa sagt að mun­ur­inn á vaxta­kjör­unum byggi á því að bank­arnir þurfi að greiða skatta og gjöld sem líf­eyr­is­sjóð­irnir þurfi ekki. Því sé sam­keppnin skökk. En fyrir neyt­endur má segja að þetta sé frekar til góðs, þar sem fleiri og fjöl­breytt­ari mögu­leikar eru í boði.

Erfitt er að full­yrða um það, hvort fast­eigna­verð muni halda lengi áfram að hækka eða taki að lækka innan skamms. Það sem mestu skiptir fyrir þá þró­un, er hvort staða efna­hags­mála mun hald­ast góð áfram eða ekki. Ef það fer að bera á því að ferða­þjón­ustan missi byr í seglum þá gæti það til dæmis haft mikil marg­feld­is­á­hrif í hag­kerf­inu.

En eins og jafnan er með fast­eigna­við­skipti, þá eru for­sendur fólks fyrir kaupum og sölu breyti­leg­ar. Það sem er góður tími fyrir við­skipti hjá ein­um, geta verið slæm tíma­setn­ing hjá öðr­um.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Gylfi Zoega, prófessor í hagfræði.
Ekki æskilegt að einblína á fjölgun starfa í ferðaþjónustu í hálaunalandi eins og Íslandi
Prófessor í hagfræði segir að ferðaþjónusta sé grein sem þrífist best í löndum þar sem vinnuafl er ódýrt. Endurreisn ferðaþjónustu í sömu mynd og áður sé því varla æskileg, enda hafi hún að uppistöðu verið mönnum með innfluttu vinnuafli.
Kjarninn 1. júní 2020
Barnabætur og sérstakur barnabótaauki skilaði 15 milljörðum til barnafjölskyldna
Íslenska barnabótakerfið hefur verið harðlega gagnrýnt undanfarin ár fyrir að vera fyrst og fremst nokkurs konar fátækrahjálp við tekjulágar fjölskyldur. Tekjutengdu bæturnar hækkuðu lítillega í fyrra og sérstakur barnabótaauki var greiddur út á föstudag.
Kjarninn 1. júní 2020
Þorsteinn Már Baldvinsson, er annar forstjóra Samherja.
Sjávarútvegsfyrirtæki fengu 175 milljónir króna úr hlutabótaleiðinni
Tvö dótturfyrirtæki Samherja skera sig úr á meðal sjávarútvegsfyrirtækja sem nýttu hlutabótaleiðina. Alls voru 245 starfsmenn þeirra settir á leiðina. Samstæðan ætlar að endurgreiða ríkissjóði greiðslurnar sem hún fékk.
Kjarninn 1. júní 2020
Eiríkur Rögnvaldsson
Tölum íslensku við útlendinga
Kjarninn 1. júní 2020
Unnur Sverrisdóttir, forstjóri Vinnumálastofnunar.
Fyrirtækin sem ætla að endurgreiða hlutabætur fá reikning í vikunni
Stöndug fyrirtæki sem nýttu sér hlutabótaleiðina, en hafa óskað eftir því að fá að endurgreiða það sem þau fengu úr ríkissjóði í gegnum hana, munu fá send skilaboð í vikunni um hvað þau skulda og hvernig þau eiga að borga.
Kjarninn 1. júní 2020
Landamæri margra landa opna á nýjan leik á næstunni. En ferðamennska sumarsins 2020 verður með öðru sniði en venjulega.
Lokkandi ferðatilboð í skugga hættu á annarri bylgju
Lægri skattar, niðurgreiðslur á ferðum og gistingu, ókeypis gisting og læknisaðstoð ef til veikinda kemur eru meðal þeirra aðferða sem lönd ætla að beita til að lokka ferðamenn til sín. Á sama tíma vara heilbrigðisyfirvöld við hættunni á annarri bylgju.
Kjarninn 1. júní 2020
Samtal við samfélagið
Samtal við samfélagið
Samtal við samfélagið – Glæpur og refsing: Skipta kyn og kynþáttur máli?
Kjarninn 1. júní 2020
Minkar eru ræktaðir á búum víða um heim, m .a. á Íslandi, vegna feldsins.
Menn smituðust af minkum
Fólk er talið hafa borið kórónuveiruna inn í minkabú í Hollandi. Minkarnir sýktust og smituðu svo að minnsta kosti tvo starfsmenn. Engin grunur hefur vaknað um kórónuveirusmit i minkum eða öðrum dýrum hér á landi.
Kjarninn 1. júní 2020
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar