Fasteignaverð hefur hækkað um 4,1 prósent á undanförnum 12 mánuðum en verðlækkun mældist í ágúst frá því í sama mánuði í fyrra. Þetta er minnsta árlega hækkun sem mælst hefur á fasteignaverði í sjö ár, eða frá því árið 2011.
Fasteignaverð hefur svo til ekkert hækkað á undanförnum sex mánuðum. Það er mikil breyting frá því sem verið hefur á undanförnum árum. Fjölbýli hefur hækkað um 3,2 prósent á undanförnu ári en einbýlishús um 6 prósent.
Mesta hækkun í heimi
Hækkunin á fasteignaverði á undanförnum árum hefur verið ævintýri líkust. Ekkert ríki upplifði viðlíka hækkanir samkvæmt skýrslu greiningar- og ráðgjafafyrirtækisins Knight Frank. Ísland hefur á undanförnum árum verið með svipaða þróun fasteignaverðs og mestu hávaxtarsvæði heimsins, eins og San Francisco borg í Kaliforníu og Seattle í Washington ríki í Bandaríkjunum. Á báðum stöðum er húsnæðisskortur mikið vandamál. Það land sem kom næst á eftir Íslandi í samantekt Kinght Frank var Nýja-Sjáland en þar hefur ferðaþjónusta vaxið hratt á undanförnum árum, eins og á Íslandi.
Tvöföldun á þremur árum
Árleg hækkun á Íslandi mældist mest 23,5 prósent á vormánuðum í fyrra, en á sama tíma var gengi krónunnar að styrkjast gagnvart helstu viðskiptamyntum. Sé mælt í erlendri mynt þá tvölfaldaðist fasteignaverð næstum á innan við þremur árum, frá 2014 til og með 2017.
Eign sem var keypt á 250 þúsund Bandaríkjadali árið 2014 á Íslandi var komin upp í ríflega 500 þúsund Bandaríkjadali árið 2017, sé miðað við meðaltalið. Þrátt fyrir að fasteignaverð hafi víða hækkað hratt, einkum á ört vaxandi stórborgarsvæðum, þá er ekkert sem toppar þessa miklu hækkun sem varð á fasteignaverði á Íslandi á fyrrnefndu tímabili.
Mikil kólnun
Eins og áður segir hefur orðið töluvert mikil kólnun á markaðnum á undanförnu ári. Árshækkun hefur farið úr 23,5 prósent í 4,1, og eru nú farnar að sjást lækkanir á milli ára.
Þrátt fyrir það eru nýjar íbúðir að koma inn á markað þessi misserin sem eru með hærra fermetraverð en eldri íbúðir. Segja má að innkoma þessara nýju íbúða á markað haldi lífi í hækkun fasteignaverðsins. Sérstaklega eru nýjar íbúðir miðsvæðis í Reykjavík dýrar, og má þar nefna íbúðirnar á Hafnartorgi þar sem fermetraverðið á seldum íbúðum er um 900 þúsund krónur.
Ástæðan fyrir hækkunum á undanförnum árum er margþætt, en hefur að mati flestra sérfræðinga átt sér rökréttar skýringar. Nefna má sérstaklega nokkur atriði.
Í fyrsta lagi hafa laun hækkað um 20 til 30 prósent á undanförnum þremur árum, svo til heilt yfir vinnumarkaðinn, en fasteignaverð hefur sögulega oft fylgt launaþróun. Þá leiddi mikið gjaldeyrisinnstreymi frá ferðamönnum - samhliða því að fjármagnshöft voru fyrir hendi - til þess að krónan styrktist, með tilheyrandi jákvæðum áhrifum á verðbólgu og vexti. Verðbólga mælist nú 2,6 prósent, eða 0,1 prósentu yfir verðbólgumarkmiði Seðlabanka Íslands.
Þá hefur almenn uppsveifla í efnahagslífinu einnig haft mikið að segja. Ævintýralegur vöxtur ferðaþjónustunnar, þar sem árlegum heimsóknum ferðamanna fjölgaði úr 450 þúsund árið 2010 í 2,7 milljónir í fyrra, hefur þar verið í lykilhlutverki. Áhrif Airbnb og sambærilegrar gistiþjónustu á internetinu hafa einnig verið mikil, en talið er að yfir 3 þúsund íbúðir hafi verið í útleigu til ferðamanna, miðsvæðis í Reykjavík, þegar mest var.
Einnig skipti máli að eftir hrunið var lítið sem ekkert byggt í þrjú ár, og var því komin upp staða á markaðnum þar sem uppsöfnuð þörf var orðin mikil, loksins þegar uppbygging hófst. Um leið og mikil uppsveifla hófst í ferðaþjónstunni - með tilheyrandi ruðningsáhrifum í hagkerfinu - myndaðist því fljótt spenna á fasteignamarkaðnum. Eftirspurn var meiri en framboð, og því hækkaði verðið hratt.
Á undanförnum árum hafa lífskjör Íslendinga batnað mikið og hafa raunar aldrei verið betri, sé horft til meðaltalsins, eins og Gylfi Zoega, hagfræðiprófessor, benti á ekki alls fyrir löngu. Skuldir, sem hlutfall af landsframleiðslu, hafa farið lækkandi og kaupmáttur heimila aukist frá ári til árs.
Óvissuþættir
Erfitt er að segja til um hvernig fasteignamarkaðurinn mun þróast á næstunni, en það ætti ekki að koma fólki á óvart að upplifa í það minnsta svolitlu kólnun í fasteignaverðsþróuninni. Það sem fer jafn hratt upp og fasteignaverðið á Íslandi gerði getur komið niður aftur.
Bent hefur verið á það að ennþá vanti þúsundir lítilla og meðalstórra íbúða inn á markaðinn til að mæta vaxandi eftirspurn og samkvæmt því er nokkuð í það, að jafnvægi skapist á markaðnum, einkum á höfuðborgarsvæðinu. Fram til ársins 2020 vantar um 9 þúsund íbúðir, en nú þegar eru þúsundir íbúða í byggingu.
Kjarasamningar munu vafalítið hafa mikil áhrif á það hvernig fasteignamarkaðurinn mun þróast, enda er það kaupmáttur fólks, og hvað það hefur mikið milli handanna, sem ræður miklu um kaupgetuna í fasteignaviðskiptum. Aðrir þættir skipta einnig miklu máli, eins og hvort það kemur til niðursveiflu í ferðaþjónustu. Fasteignamarkaðurinn er að mörgu leyti stærsti grunnurinn í gangverki fjármálamarkaðarins og því er verðþróun næm fyrir öll breytingum sem eiga sér stað í hagkerfinu.
