Úr mestu hækkun í heimi í snögga kólnun

Verulega hefur hægt á verðhækkunum á húsnæði að undanförnu. Verðlækkun mældist í ágúst. Þrátt fyrir það vantar ennþá þúsundir íbúða inn á markað til að mæta framboði, einkum litlar og meðalstórar íbúðir.

airbnb
Auglýsing

Fast­eigna­verð hefur hækkað um 4,1 pró­sent á und­an­förnum 12 mán­uðum en verð­lækkun mæld­ist í ágúst frá því í sama mán­uði í fyrra. Þetta er minnsta árlega hækkun sem mælst hefur á fast­eigna­verði í sjö ár, eða frá því árið 2011.

Fast­eigna­verð hefur svo til ekk­ert hækkað á und­an­förnum sex mán­uð­um. Það er mikil breyt­ing frá því sem verið hefur á und­an­förnum árum. Fjöl­býli hefur hækkað um 3,2 pró­sent á und­an­förnu ári en ein­býl­is­hús um 6 pró­sent.

Mesta hækkun í heimi

Hækk­unin á fast­eigna­verði á und­an­förnum árum hefur verið ævin­týri lík­ust. Ekk­ert ríki upp­lifði við­líka hækk­anir sam­kvæmt skýrslu grein­ing­ar- og ráð­gjafa­fyr­ir­tæk­is­ins Knight Frank. Ís­land hefur á und­an­förnum árum verið með svip­aða þróun fast­eigna­verðs og mestu hávaxt­ar­svæði heims­ins, eins og San Francisco borg í Kali­forníu og Seattle í Was­hington ríki í Banda­ríkj­un­um. Á báðum stöðum er hús­næð­is­skortur mikið vanda­mál. Það land sem kom næst á eftir Íslandi í sam­an­tekt Kinght Frank var Nýja-­Sjá­land en þar hefur ferða­þjón­usta vaxið hratt á und­an­förnum árum, eins og á Íslandi.

Auglýsing

Tvö­földun á þremur árum

Árleg hækkun á Íslandi mæld­ist mest 23,5 pró­sent á vor­mán­uðum í fyrra, en á sama tíma var gengi krón­unnar að styrkj­ast gagn­vart helstu við­skipta­mynt­um. Sé mælt í erlendri mynt þá tvölfald­að­ist fast­eigna­verð næstum á innan við þremur árum, frá 2014 til og með 2017.

Eign sem var keypt á 250 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2014 á Íslandi var komin upp í ríf­lega 500 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2017, sé miðað við með­al­talið. Þrátt fyrir að fast­eigna­verð hafi víða hækkað hratt, einkum á ört vax­andi stór­borg­ar­svæð­um, þá er ekk­ert sem toppar þessa miklu hækkun sem varð á fast­eigna­verði á Íslandi á fyrr­nefndu tíma­bili.

Mikil kólnun

Eins og áður segir hefur orðið tölu­vert mikil kólnun á mark­aðnum á und­an­förnu ári. Árs­hækkun hefur farið úr 23,5 pró­sent í 4,1, og eru nú farnar að sjást lækk­anir á milli ára.

Þrátt fyrir það eru nýjar íbúðir að koma inn á markað þessi miss­erin sem eru með hærra fer­metra­verð en eldri íbúð­ir. Segja má að inn­koma þess­ara nýju íbúða á markað haldi lífi í hækkun fast­eigna­verðs­ins. Sér­stak­lega eru nýjar íbúðir mið­svæðis í Reykja­vík dýr­ar, og má þar nefna íbúð­irnar á Hafn­ar­torgi þar sem fer­metra­verðið á seldum íbúðum er um 900 þús­und krón­ur.

Hægt hefur verulega á hækkun fasteignaverðs að undanförnu.

Ástæðan fyrir hækk­unum á und­an­förnum árum er marg­þætt, en hefur að mati flestra sér­fræð­inga átt sér rök­réttar skýr­ing­ar. Nefna má sér­stak­lega nokkur atriði.



Í fyrsta lagi hafa laun hækkað um 20 til 30 pró­sent á und­an­förnum þremur árum, svo til heilt yfir vinnu­mark­að­inn, en fast­eigna­verð hefur sögu­lega oft fylgt launa­þró­un. Þá leiddi mikið gjald­eyr­is­inn­streymi frá ferða­mönnum - sam­hliða því að fjár­magns­höft voru fyrir hendi - til þess að krónan styrkt­ist, með til­heyr­andi jákvæðum áhrifum á verð­bólgu og vexti. Verð­bólga mælist nú 2,6 pró­sent, eða 0,1 pró­sentu yfir verð­bólgu­mark­miði Seðla­banka Íslands.

Þá hefur almenn upp­sveifla í efna­hags­líf­inu einnig haft mikið að segja. Ævin­týra­legur vöxtur ferða­þjón­ust­unn­ar, þar sem árlegum heim­sóknum ferða­manna fjölg­aði úr 450 þús­und árið 2010 í 2,7 millj­ónir í fyrra, hefur þar verið í lyk­il­hlut­verki. Áhrif Air­bnb og sam­bæri­legrar gisti­þjón­ustu á inter­net­inu hafa einnig verið mik­il, en talið er að yfir 3 þús­und íbúðir hafi verið í útleigu til ferða­manna, mið­svæðis í Reykja­vík, þegar mest var.

Einnig skipti máli að eftir hrunið var lítið sem ekk­ert byggt í þrjú ár, og var því komin upp staða á mark­aðnum þar sem upp­söfnuð þörf var orðin mik­il, loks­ins þegar upp­bygg­ing hófst. Um leið og mikil upp­sveifla hófst í ferða­þjónst­unni - með til­heyr­andi ruðn­ings­á­hrifum í hag­kerf­inu - mynd­að­ist því fljótt spenna á fast­eigna­mark­aðn­um. Eft­ir­spurn var meiri en fram­boð, og því hækk­aði verðið hratt.

Á und­an­förnum árum hafa lífs­kjör Íslend­inga batnað mikið og hafa raunar aldrei verið betri, sé horft til með­al­tals­ins, eins og Gylfi Zoega, hag­fræði­pró­fess­or, benti á ekki alls fyrir löngu. Skuld­ir, sem hlut­fall af lands­fram­leiðslu, hafa farið lækk­andi og kaup­máttur heim­ila auk­ist frá ári til árs.

Óvissu­þættir

Erfitt er að segja til um hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þró­ast á næst­unni, en það ætti ekki að koma fólki á óvart að upp­lifa í það minnsta svolitlu kólnun í fast­eigna­verðs­þró­un­inni. Það sem fer jafn hratt upp og fast­eigna­verðið á Íslandi gerði getur komið niður aft­ur.

Bent hefur verið á það að ennþá vanti þús­undir lít­illa og með­al­stórra íbúða inn á mark­að­inn til að mæta vax­andi eft­ir­spurn og sam­kvæmt því er nokkuð í það, að jafn­vægi skap­ist á mark­aðn­um, einkum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Fram til árs­ins 2020 vantar um 9 þús­und íbúð­ir, en nú þegar eru þús­undir íbúða í bygg­ingu.

Kjara­samn­ingar munu vafa­lítið hafa mikil áhrif á það hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þróast, enda er það kaup­máttur fólks, og hvað það hefur mikið milli hand­anna, sem ræður miklu um kaup­get­una í fast­eigna­við­skipt­um. Aðrir þættir skipta einnig miklu máli, eins og hvort það kemur til nið­ur­sveiflu í ferða­þjón­ustu. Fast­eigna­mark­að­ur­inn er að mörgu leyti stærsti grunn­ur­inn í gang­verki fjár­mála­mark­að­ar­ins og því er verð­þróun næm fyrir öll breyt­ingum sem eiga sér stað í hag­kerf­inu.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Lífeyrissjóður verzlunarmanna hefur aðsetur í Húsi verslunarinnar
Tæp tíu prósent útistandandi sjóðfélagalána LIVE í greiðsluhléi
Sjóðfélagalán í greiðsluhléi nema samtals um ellefu milljörðum króna. Til samanburðar námu útistandandi sjóðfélagalán Lífeyrissjóðs verzlunarmanna við lok árs 2019 rúmum 120 milljörðum. Ávöxtun sjóðsins á fyrstu fjórum mánuðum ársins áætluð 3,5 prósent.
Kjarninn 3. júní 2020
Tæknivarpið
Tæknivarpið
Tæknivarpið – Twitter tekur á rugli og Síminn sektaður
Kjarninn 3. júní 2020
Ástþór Ólafsson
Árið 1970 og upp úr
Kjarninn 3. júní 2020
Bjarni Benediktsson formaður Sjálfstæðisflokksins.
Sjálfstæðisflokkurinn áfram nærri kjörfylgi í nýrri könnun Gallup
Afar litlar breytingar urðu á fylgi flokka á milli mánaða, samkvæmt nýjum þjóðarpúlsi Gallup. Sjálfstæðisflokkurinn er áfram nærri kjörfylgi sínu og stuðningur við ríkisstjórnina mælist tæp 60 prósent á meðal þeirra sem taka afstöðu.
Kjarninn 3. júní 2020
Sex sakborningar í málinu, þeirra á meðal Bernhard Esau og Sacky Shanghala fyrrverandi ráðherrar í ríkisstjórn Namibíu, verða í gæsluvarðhaldi til 28. ágúst.
Namibísk yfirvöld hafa óskað liðsinnis Interpol vegna Samherjamálsins
Sex menn sem hafa verið í haldi namibískra yfirvalda vegna rannsóknar á Samherjaskjölunum verða áfram í haldi til 28. ágúst. Rannsókn málsins hefur reynst flókin og haf namibísk yfirvöld beðið Interpol um aðstoð.
Kjarninn 3. júní 2020
Fólk hefur flykkst á markaði víðsvegar um Indland eftir að útgöngubanni var aflétt.
Smitum á Indlandi fjölgar ört
Stjórnvöld á Indlandi eru að hefjast handa við að aflétta umfangsmesta útgöngubanni sem sett var á í kjölfar kórónuveirufaraldursins. Sjúkrahús í Mumbai hafa vart undan við að sinna sýktum en fellibylurinn Nisarga herjar nú á nágrenni borgarinnar.
Kjarninn 3. júní 2020
Samtök ferðaþjónustunnar telja að um 250 þúsund ferðamenn gætu komið hingað til lands það sem eftir lifir árs.
Ferðamenn greiði kostnað af skimun
Með greiðslu ferðamanna fyrir sýnatöku má stuðla að því að þeir sem sækja landið heim séu efnameiri ferðamenn sem eyði meiru og dvelji lengur, segir í greinargerð fjármálaráðuneytisins um hagræn áhrif þess að aflétta ferðatakmörkunum til Íslands.
Kjarninn 3. júní 2020
Ekkert pláss fyrir íhald í stjórnmálum næstu árin
Alvarlegt ástand er nú komið upp í íslensku efnahagslífi. Mörg hundruð milljarða króna tap í ríkisrekstri er fyrirsjáanlegt, tugir þúsunda verða án atvinnu að öllu leyti eða hluta og þúsundir fyrirtækja standa frammi fyrir algjörri óvissu.
Kjarninn 3. júní 2020
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar