Úr mestu hækkun í heimi í snögga kólnun

Verulega hefur hægt á verðhækkunum á húsnæði að undanförnu. Verðlækkun mældist í ágúst. Þrátt fyrir það vantar ennþá þúsundir íbúða inn á markað til að mæta framboði, einkum litlar og meðalstórar íbúðir.

airbnb
Auglýsing

Fast­eigna­verð hefur hækkað um 4,1 pró­sent á und­an­förnum 12 mán­uðum en verð­lækkun mæld­ist í ágúst frá því í sama mán­uði í fyrra. Þetta er minnsta árlega hækkun sem mælst hefur á fast­eigna­verði í sjö ár, eða frá því árið 2011.

Fast­eigna­verð hefur svo til ekk­ert hækkað á und­an­förnum sex mán­uð­um. Það er mikil breyt­ing frá því sem verið hefur á und­an­förnum árum. Fjöl­býli hefur hækkað um 3,2 pró­sent á und­an­förnu ári en ein­býl­is­hús um 6 pró­sent.

Mesta hækkun í heimi

Hækk­unin á fast­eigna­verði á und­an­förnum árum hefur verið ævin­týri lík­ust. Ekk­ert ríki upp­lifði við­líka hækk­anir sam­kvæmt skýrslu grein­ing­ar- og ráð­gjafa­fyr­ir­tæk­is­ins Knight Frank. Ís­land hefur á und­an­förnum árum verið með svip­aða þróun fast­eigna­verðs og mestu hávaxt­ar­svæði heims­ins, eins og San Francisco borg í Kali­forníu og Seattle í Was­hington ríki í Banda­ríkj­un­um. Á báðum stöðum er hús­næð­is­skortur mikið vanda­mál. Það land sem kom næst á eftir Íslandi í sam­an­tekt Kinght Frank var Nýja-­Sjá­land en þar hefur ferða­þjón­usta vaxið hratt á und­an­förnum árum, eins og á Íslandi.

Auglýsing

Tvö­földun á þremur árum

Árleg hækkun á Íslandi mæld­ist mest 23,5 pró­sent á vor­mán­uðum í fyrra, en á sama tíma var gengi krón­unnar að styrkj­ast gagn­vart helstu við­skipta­mynt­um. Sé mælt í erlendri mynt þá tvölfald­að­ist fast­eigna­verð næstum á innan við þremur árum, frá 2014 til og með 2017.

Eign sem var keypt á 250 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2014 á Íslandi var komin upp í ríf­lega 500 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2017, sé miðað við með­al­talið. Þrátt fyrir að fast­eigna­verð hafi víða hækkað hratt, einkum á ört vax­andi stór­borg­ar­svæð­um, þá er ekk­ert sem toppar þessa miklu hækkun sem varð á fast­eigna­verði á Íslandi á fyrr­nefndu tíma­bili.

Mikil kólnun

Eins og áður segir hefur orðið tölu­vert mikil kólnun á mark­aðnum á und­an­förnu ári. Árs­hækkun hefur farið úr 23,5 pró­sent í 4,1, og eru nú farnar að sjást lækk­anir á milli ára.

Þrátt fyrir það eru nýjar íbúðir að koma inn á markað þessi miss­erin sem eru með hærra fer­metra­verð en eldri íbúð­ir. Segja má að inn­koma þess­ara nýju íbúða á markað haldi lífi í hækkun fast­eigna­verðs­ins. Sér­stak­lega eru nýjar íbúðir mið­svæðis í Reykja­vík dýr­ar, og má þar nefna íbúð­irnar á Hafn­ar­torgi þar sem fer­metra­verðið á seldum íbúðum er um 900 þús­und krón­ur.

Hægt hefur verulega á hækkun fasteignaverðs að undanförnu.

Ástæðan fyrir hækk­unum á und­an­förnum árum er marg­þætt, en hefur að mati flestra sér­fræð­inga átt sér rök­réttar skýr­ing­ar. Nefna má sér­stak­lega nokkur atriði.



Í fyrsta lagi hafa laun hækkað um 20 til 30 pró­sent á und­an­förnum þremur árum, svo til heilt yfir vinnu­mark­að­inn, en fast­eigna­verð hefur sögu­lega oft fylgt launa­þró­un. Þá leiddi mikið gjald­eyr­is­inn­streymi frá ferða­mönnum - sam­hliða því að fjár­magns­höft voru fyrir hendi - til þess að krónan styrkt­ist, með til­heyr­andi jákvæðum áhrifum á verð­bólgu og vexti. Verð­bólga mælist nú 2,6 pró­sent, eða 0,1 pró­sentu yfir verð­bólgu­mark­miði Seðla­banka Íslands.

Þá hefur almenn upp­sveifla í efna­hags­líf­inu einnig haft mikið að segja. Ævin­týra­legur vöxtur ferða­þjón­ust­unn­ar, þar sem árlegum heim­sóknum ferða­manna fjölg­aði úr 450 þús­und árið 2010 í 2,7 millj­ónir í fyrra, hefur þar verið í lyk­il­hlut­verki. Áhrif Air­bnb og sam­bæri­legrar gisti­þjón­ustu á inter­net­inu hafa einnig verið mik­il, en talið er að yfir 3 þús­und íbúðir hafi verið í útleigu til ferða­manna, mið­svæðis í Reykja­vík, þegar mest var.

Einnig skipti máli að eftir hrunið var lítið sem ekk­ert byggt í þrjú ár, og var því komin upp staða á mark­aðnum þar sem upp­söfnuð þörf var orðin mik­il, loks­ins þegar upp­bygg­ing hófst. Um leið og mikil upp­sveifla hófst í ferða­þjónst­unni - með til­heyr­andi ruðn­ings­á­hrifum í hag­kerf­inu - mynd­að­ist því fljótt spenna á fast­eigna­mark­aðn­um. Eft­ir­spurn var meiri en fram­boð, og því hækk­aði verðið hratt.

Á und­an­förnum árum hafa lífs­kjör Íslend­inga batnað mikið og hafa raunar aldrei verið betri, sé horft til með­al­tals­ins, eins og Gylfi Zoega, hag­fræði­pró­fess­or, benti á ekki alls fyrir löngu. Skuld­ir, sem hlut­fall af lands­fram­leiðslu, hafa farið lækk­andi og kaup­máttur heim­ila auk­ist frá ári til árs.

Óvissu­þættir

Erfitt er að segja til um hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þró­ast á næst­unni, en það ætti ekki að koma fólki á óvart að upp­lifa í það minnsta svolitlu kólnun í fast­eigna­verðs­þró­un­inni. Það sem fer jafn hratt upp og fast­eigna­verðið á Íslandi gerði getur komið niður aft­ur.

Bent hefur verið á það að ennþá vanti þús­undir lít­illa og með­al­stórra íbúða inn á mark­að­inn til að mæta vax­andi eft­ir­spurn og sam­kvæmt því er nokkuð í það, að jafn­vægi skap­ist á mark­aðn­um, einkum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Fram til árs­ins 2020 vantar um 9 þús­und íbúð­ir, en nú þegar eru þús­undir íbúða í bygg­ingu.

Kjara­samn­ingar munu vafa­lítið hafa mikil áhrif á það hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þróast, enda er það kaup­máttur fólks, og hvað það hefur mikið milli hand­anna, sem ræður miklu um kaup­get­una í fast­eigna­við­skipt­um. Aðrir þættir skipta einnig miklu máli, eins og hvort það kemur til nið­ur­sveiflu í ferða­þjón­ustu. Fast­eigna­mark­að­ur­inn er að mörgu leyti stærsti grunn­ur­inn í gang­verki fjár­mála­mark­að­ar­ins og því er verð­þróun næm fyrir öll breyt­ingum sem eiga sér stað í hag­kerf­inu.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Efsta lagið á Íslandi á nær öll verðbréf í beinni eigu einstaklinga hérlendis
Á sex ára tímabili hefur verðbréfaeign Íslendinga vaxið um 192 milljarða króna, eða um 52 prósent. Af þeirri upphæð hefur 175 milljarðar króna farið til þeirra tíu prósenta landsmanna sem mest eiga, eða 91 prósent.
Kjarninn 27. september 2020
Vörur Gaza Company byggja hvort tveggja á íslenskum og palenstínskum hefðum í saumaskap.
Gjöf frá Gaza
Markmið verkefnisins Gjöf frá Gaza er að hjálpa palestínskum konum að halda fjárhagslegu sjálfstæði sínu svo þær geti framfleytt sér og fjölskyldum sínum. Nú má kaupa vörur Gaza Company á Karolinafund og styðja þannig við verkefnið.
Kjarninn 27. september 2020
Eggert Gunnarsson
Stórihvellur
Kjarninn 27. september 2020
Sólveig Anna Jónsdóttir
Nokkur orð um stöðuna
Kjarninn 27. september 2020
Halldór Benjamín var gestur í Silfrinu í dag.
Segir algjöran skort hafa verið á samtali
Halldór Benjamín Þorbergsson sagði í Silfrinu í morgun að verkalýðshreyfingin hefði hafnað því að eiga í samtali um útfærsluatriði Lífskjarasamnings. Kosning fyrirtækja innan SA um afstöðu til uppsagnar kjarasamninga hefst á morgun.
Kjarninn 27. september 2020
Tuttugu ný smit innanlands – fjölgar á sjúkrahúsi
Fjórir einstaklingar liggja nú á sjúkrahúsi vegna COVID-19 og fjölgar um tvo milli daga. Einn sjúklingur er á gjörgæslu.
Kjarninn 27. september 2020
Framundan er stór krísa en við höfum val
„Okkar lærdómur af heimsfaraldrinum er sá að við höfum gengið of hart fram gagnvart náttúrunni og það er ekki víst að leiðin sem við vorum á sé sú besta,“ segir Stefán Gíslason, umhverfisstjórnunarfræðingur.
Kjarninn 27. september 2020
James Albert Bond er hér til vinstri ásamt Daniel Craig sem hefur farið með hlutverk njósnarans James Bond síðustu ár.
Bond, James Bond
Margir kannast við eina frægustu persónu hvíta tjaldsins, James Bond njósnara hennar hátignar. Sem ætíð sleppur lifandi, þótt stundum standi tæpt. Færri vita að til var breskur njósnari með sama nafni, sá starfaði fyrir Breta í Póllandi.
Kjarninn 27. september 2020
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar