Úr mestu hækkun í heimi í snögga kólnun

Verulega hefur hægt á verðhækkunum á húsnæði að undanförnu. Verðlækkun mældist í ágúst. Þrátt fyrir það vantar ennþá þúsundir íbúða inn á markað til að mæta framboði, einkum litlar og meðalstórar íbúðir.

airbnb
Auglýsing

Fast­eigna­verð hefur hækkað um 4,1 pró­sent á und­an­förnum 12 mán­uðum en verð­lækkun mæld­ist í ágúst frá því í sama mán­uði í fyrra. Þetta er minnsta árlega hækkun sem mælst hefur á fast­eigna­verði í sjö ár, eða frá því árið 2011.

Fast­eigna­verð hefur svo til ekk­ert hækkað á und­an­förnum sex mán­uð­um. Það er mikil breyt­ing frá því sem verið hefur á und­an­förnum árum. Fjöl­býli hefur hækkað um 3,2 pró­sent á und­an­förnu ári en ein­býl­is­hús um 6 pró­sent.

Mesta hækkun í heimi

Hækk­unin á fast­eigna­verði á und­an­förnum árum hefur verið ævin­týri lík­ust. Ekk­ert ríki upp­lifði við­líka hækk­anir sam­kvæmt skýrslu grein­ing­ar- og ráð­gjafa­fyr­ir­tæk­is­ins Knight Frank. Ís­land hefur á und­an­förnum árum verið með svip­aða þróun fast­eigna­verðs og mestu hávaxt­ar­svæði heims­ins, eins og San Francisco borg í Kali­forníu og Seattle í Was­hington ríki í Banda­ríkj­un­um. Á báðum stöðum er hús­næð­is­skortur mikið vanda­mál. Það land sem kom næst á eftir Íslandi í sam­an­tekt Kinght Frank var Nýja-­Sjá­land en þar hefur ferða­þjón­usta vaxið hratt á und­an­förnum árum, eins og á Íslandi.

Auglýsing

Tvö­földun á þremur árum

Árleg hækkun á Íslandi mæld­ist mest 23,5 pró­sent á vor­mán­uðum í fyrra, en á sama tíma var gengi krón­unnar að styrkj­ast gagn­vart helstu við­skipta­mynt­um. Sé mælt í erlendri mynt þá tvölfald­að­ist fast­eigna­verð næstum á innan við þremur árum, frá 2014 til og með 2017.

Eign sem var keypt á 250 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2014 á Íslandi var komin upp í ríf­lega 500 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2017, sé miðað við með­al­talið. Þrátt fyrir að fast­eigna­verð hafi víða hækkað hratt, einkum á ört vax­andi stór­borg­ar­svæð­um, þá er ekk­ert sem toppar þessa miklu hækkun sem varð á fast­eigna­verði á Íslandi á fyrr­nefndu tíma­bili.

Mikil kólnun

Eins og áður segir hefur orðið tölu­vert mikil kólnun á mark­aðnum á und­an­förnu ári. Árs­hækkun hefur farið úr 23,5 pró­sent í 4,1, og eru nú farnar að sjást lækk­anir á milli ára.

Þrátt fyrir það eru nýjar íbúðir að koma inn á markað þessi miss­erin sem eru með hærra fer­metra­verð en eldri íbúð­ir. Segja má að inn­koma þess­ara nýju íbúða á markað haldi lífi í hækkun fast­eigna­verðs­ins. Sér­stak­lega eru nýjar íbúðir mið­svæðis í Reykja­vík dýr­ar, og má þar nefna íbúð­irnar á Hafn­ar­torgi þar sem fer­metra­verðið á seldum íbúðum er um 900 þús­und krón­ur.

Hægt hefur verulega á hækkun fasteignaverðs að undanförnu.

Ástæðan fyrir hækk­unum á und­an­förnum árum er marg­þætt, en hefur að mati flestra sér­fræð­inga átt sér rök­réttar skýr­ing­ar. Nefna má sér­stak­lega nokkur atriði.



Í fyrsta lagi hafa laun hækkað um 20 til 30 pró­sent á und­an­förnum þremur árum, svo til heilt yfir vinnu­mark­að­inn, en fast­eigna­verð hefur sögu­lega oft fylgt launa­þró­un. Þá leiddi mikið gjald­eyr­is­inn­streymi frá ferða­mönnum - sam­hliða því að fjár­magns­höft voru fyrir hendi - til þess að krónan styrkt­ist, með til­heyr­andi jákvæðum áhrifum á verð­bólgu og vexti. Verð­bólga mælist nú 2,6 pró­sent, eða 0,1 pró­sentu yfir verð­bólgu­mark­miði Seðla­banka Íslands.

Þá hefur almenn upp­sveifla í efna­hags­líf­inu einnig haft mikið að segja. Ævin­týra­legur vöxtur ferða­þjón­ust­unn­ar, þar sem árlegum heim­sóknum ferða­manna fjölg­aði úr 450 þús­und árið 2010 í 2,7 millj­ónir í fyrra, hefur þar verið í lyk­il­hlut­verki. Áhrif Air­bnb og sam­bæri­legrar gisti­þjón­ustu á inter­net­inu hafa einnig verið mik­il, en talið er að yfir 3 þús­und íbúðir hafi verið í útleigu til ferða­manna, mið­svæðis í Reykja­vík, þegar mest var.

Einnig skipti máli að eftir hrunið var lítið sem ekk­ert byggt í þrjú ár, og var því komin upp staða á mark­aðnum þar sem upp­söfnuð þörf var orðin mik­il, loks­ins þegar upp­bygg­ing hófst. Um leið og mikil upp­sveifla hófst í ferða­þjónst­unni - með til­heyr­andi ruðn­ings­á­hrifum í hag­kerf­inu - mynd­að­ist því fljótt spenna á fast­eigna­mark­aðn­um. Eft­ir­spurn var meiri en fram­boð, og því hækk­aði verðið hratt.

Á und­an­förnum árum hafa lífs­kjör Íslend­inga batnað mikið og hafa raunar aldrei verið betri, sé horft til með­al­tals­ins, eins og Gylfi Zoega, hag­fræði­pró­fess­or, benti á ekki alls fyrir löngu. Skuld­ir, sem hlut­fall af lands­fram­leiðslu, hafa farið lækk­andi og kaup­máttur heim­ila auk­ist frá ári til árs.

Óvissu­þættir

Erfitt er að segja til um hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þró­ast á næst­unni, en það ætti ekki að koma fólki á óvart að upp­lifa í það minnsta svolitlu kólnun í fast­eigna­verðs­þró­un­inni. Það sem fer jafn hratt upp og fast­eigna­verðið á Íslandi gerði getur komið niður aft­ur.

Bent hefur verið á það að ennþá vanti þús­undir lít­illa og með­al­stórra íbúða inn á mark­að­inn til að mæta vax­andi eft­ir­spurn og sam­kvæmt því er nokkuð í það, að jafn­vægi skap­ist á mark­aðn­um, einkum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Fram til árs­ins 2020 vantar um 9 þús­und íbúð­ir, en nú þegar eru þús­undir íbúða í bygg­ingu.

Kjara­samn­ingar munu vafa­lítið hafa mikil áhrif á það hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þróast, enda er það kaup­máttur fólks, og hvað það hefur mikið milli hand­anna, sem ræður miklu um kaup­get­una í fast­eigna­við­skipt­um. Aðrir þættir skipta einnig miklu máli, eins og hvort það kemur til nið­ur­sveiflu í ferða­þjón­ustu. Fast­eigna­mark­að­ur­inn er að mörgu leyti stærsti grunn­ur­inn í gang­verki fjár­mála­mark­að­ar­ins og því er verð­þróun næm fyrir öll breyt­ingum sem eiga sér stað í hag­kerf­inu.

Ari Trausti Guðmundsson
Lagabreyting er varðar fiskeldi
Kjarninn 21. október 2018
Glæpamenn í jakkafötum
„Þeir ganga um í jakkafötum en eru glæpamenn“. Þetta er lýsing danska forsætisráðherrans á mönnum sem hafa orðið uppvísir að einhverju stærsta skattsvikamáli sem sögur fara af. Um er að ræða jafngildi um það bil tíu þúsund milljarða íslenskra króna.
Kjarninn 21. október 2018
Íslendingar borga þriðjung af því sem Danir borga fyrir kalda vatnið
Ódýrast er að nota kalt vatn á Íslandi af Norðurlöndunum.
Kjarninn 20. október 2018
María Pétursdóttir
Starfsgetumat – Upp á líf og dauða
Kjarninn 20. október 2018
Árni Finnsson
Verndarhagsmunir og sjálfbærni hvalveiða
Kjarninn 20. október 2018
Erfitt fyrir Íslendinga að hugsa langt fram í tímann og byggja innviði
Ragna Árnadóttir, aðstoðarforstjóri Landsvirkjunar, segir að stundum þurfi einfaldlega að taka ákvarðanir og gera það sem er hagkvæmast og hentugast á hverjum tíma. Það virðist erfitt fyrir Íslendinga og við þurfum að taka okkur á í þeim efnum.
Kjarninn 20. október 2018
„Kannski ætti lögmaðurinn að prófa sitt eigið meðal“
Stjórnendur síðunnar Karlar gera merkilega hluti hafa sent frá sér yfirlýsingu.
Kjarninn 20. október 2018
Bragginn við Nauthólsveg 100.
Ekki farið eftir innkaupareglum Reykjavíkurborgar
Það tók borgarlögmann 14 mánuði að vinna álit sem kallað var eftir í ágúst 2017. Samkvæmt því var endurbygging braggans við Nauthólsveg 100 ekki útboðsskylt en aftur á móti hafi ekki verið farið eftir innkaupareglum Reykjavíkurborgar.
Kjarninn 20. október 2018
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar