Úr mestu hækkun í heimi í snögga kólnun

Verulega hefur hægt á verðhækkunum á húsnæði að undanförnu. Verðlækkun mældist í ágúst. Þrátt fyrir það vantar ennþá þúsundir íbúða inn á markað til að mæta framboði, einkum litlar og meðalstórar íbúðir.

airbnb
Auglýsing

Fast­eigna­verð hefur hækkað um 4,1 pró­sent á und­an­förnum 12 mán­uðum en verð­lækkun mæld­ist í ágúst frá því í sama mán­uði í fyrra. Þetta er minnsta árlega hækkun sem mælst hefur á fast­eigna­verði í sjö ár, eða frá því árið 2011.

Fast­eigna­verð hefur svo til ekk­ert hækkað á und­an­förnum sex mán­uð­um. Það er mikil breyt­ing frá því sem verið hefur á und­an­förnum árum. Fjöl­býli hefur hækkað um 3,2 pró­sent á und­an­förnu ári en ein­býl­is­hús um 6 pró­sent.

Mesta hækkun í heimi

Hækk­unin á fast­eigna­verði á und­an­förnum árum hefur verið ævin­týri lík­ust. Ekk­ert ríki upp­lifði við­líka hækk­anir sam­kvæmt skýrslu grein­ing­ar- og ráð­gjafa­fyr­ir­tæk­is­ins Knight Frank. Ís­land hefur á und­an­förnum árum verið með svip­aða þróun fast­eigna­verðs og mestu hávaxt­ar­svæði heims­ins, eins og San Francisco borg í Kali­forníu og Seattle í Was­hington ríki í Banda­ríkj­un­um. Á báðum stöðum er hús­næð­is­skortur mikið vanda­mál. Það land sem kom næst á eftir Íslandi í sam­an­tekt Kinght Frank var Nýja-­Sjá­land en þar hefur ferða­þjón­usta vaxið hratt á und­an­förnum árum, eins og á Íslandi.

Auglýsing

Tvö­földun á þremur árum

Árleg hækkun á Íslandi mæld­ist mest 23,5 pró­sent á vor­mán­uðum í fyrra, en á sama tíma var gengi krón­unnar að styrkj­ast gagn­vart helstu við­skipta­mynt­um. Sé mælt í erlendri mynt þá tvölfald­að­ist fast­eigna­verð næstum á innan við þremur árum, frá 2014 til og með 2017.

Eign sem var keypt á 250 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2014 á Íslandi var komin upp í ríf­lega 500 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2017, sé miðað við með­al­talið. Þrátt fyrir að fast­eigna­verð hafi víða hækkað hratt, einkum á ört vax­andi stór­borg­ar­svæð­um, þá er ekk­ert sem toppar þessa miklu hækkun sem varð á fast­eigna­verði á Íslandi á fyrr­nefndu tíma­bili.

Mikil kólnun

Eins og áður segir hefur orðið tölu­vert mikil kólnun á mark­aðnum á und­an­förnu ári. Árs­hækkun hefur farið úr 23,5 pró­sent í 4,1, og eru nú farnar að sjást lækk­anir á milli ára.

Þrátt fyrir það eru nýjar íbúðir að koma inn á markað þessi miss­erin sem eru með hærra fer­metra­verð en eldri íbúð­ir. Segja má að inn­koma þess­ara nýju íbúða á markað haldi lífi í hækkun fast­eigna­verðs­ins. Sér­stak­lega eru nýjar íbúðir mið­svæðis í Reykja­vík dýr­ar, og má þar nefna íbúð­irnar á Hafn­ar­torgi þar sem fer­metra­verðið á seldum íbúðum er um 900 þús­und krón­ur.

Hægt hefur verulega á hækkun fasteignaverðs að undanförnu.

Ástæðan fyrir hækk­unum á und­an­förnum árum er marg­þætt, en hefur að mati flestra sér­fræð­inga átt sér rök­réttar skýr­ing­ar. Nefna má sér­stak­lega nokkur atriði.



Í fyrsta lagi hafa laun hækkað um 20 til 30 pró­sent á und­an­förnum þremur árum, svo til heilt yfir vinnu­mark­að­inn, en fast­eigna­verð hefur sögu­lega oft fylgt launa­þró­un. Þá leiddi mikið gjald­eyr­is­inn­streymi frá ferða­mönnum - sam­hliða því að fjár­magns­höft voru fyrir hendi - til þess að krónan styrkt­ist, með til­heyr­andi jákvæðum áhrifum á verð­bólgu og vexti. Verð­bólga mælist nú 2,6 pró­sent, eða 0,1 pró­sentu yfir verð­bólgu­mark­miði Seðla­banka Íslands.

Þá hefur almenn upp­sveifla í efna­hags­líf­inu einnig haft mikið að segja. Ævin­týra­legur vöxtur ferða­þjón­ust­unn­ar, þar sem árlegum heim­sóknum ferða­manna fjölg­aði úr 450 þús­und árið 2010 í 2,7 millj­ónir í fyrra, hefur þar verið í lyk­il­hlut­verki. Áhrif Air­bnb og sam­bæri­legrar gisti­þjón­ustu á inter­net­inu hafa einnig verið mik­il, en talið er að yfir 3 þús­und íbúðir hafi verið í útleigu til ferða­manna, mið­svæðis í Reykja­vík, þegar mest var.

Einnig skipti máli að eftir hrunið var lítið sem ekk­ert byggt í þrjú ár, og var því komin upp staða á mark­aðnum þar sem upp­söfnuð þörf var orðin mik­il, loks­ins þegar upp­bygg­ing hófst. Um leið og mikil upp­sveifla hófst í ferða­þjónst­unni - með til­heyr­andi ruðn­ings­á­hrifum í hag­kerf­inu - mynd­að­ist því fljótt spenna á fast­eigna­mark­aðn­um. Eft­ir­spurn var meiri en fram­boð, og því hækk­aði verðið hratt.

Á und­an­förnum árum hafa lífs­kjör Íslend­inga batnað mikið og hafa raunar aldrei verið betri, sé horft til með­al­tals­ins, eins og Gylfi Zoega, hag­fræði­pró­fess­or, benti á ekki alls fyrir löngu. Skuld­ir, sem hlut­fall af lands­fram­leiðslu, hafa farið lækk­andi og kaup­máttur heim­ila auk­ist frá ári til árs.

Óvissu­þættir

Erfitt er að segja til um hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þró­ast á næst­unni, en það ætti ekki að koma fólki á óvart að upp­lifa í það minnsta svolitlu kólnun í fast­eigna­verðs­þró­un­inni. Það sem fer jafn hratt upp og fast­eigna­verðið á Íslandi gerði getur komið niður aft­ur.

Bent hefur verið á það að ennþá vanti þús­undir lít­illa og með­al­stórra íbúða inn á mark­að­inn til að mæta vax­andi eft­ir­spurn og sam­kvæmt því er nokkuð í það, að jafn­vægi skap­ist á mark­aðn­um, einkum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Fram til árs­ins 2020 vantar um 9 þús­und íbúð­ir, en nú þegar eru þús­undir íbúða í bygg­ingu.

Kjara­samn­ingar munu vafa­lítið hafa mikil áhrif á það hvernig fast­eigna­mark­að­ur­inn mun þróast, enda er það kaup­máttur fólks, og hvað það hefur mikið milli hand­anna, sem ræður miklu um kaup­get­una í fast­eigna­við­skipt­um. Aðrir þættir skipta einnig miklu máli, eins og hvort það kemur til nið­ur­sveiflu í ferða­þjón­ustu. Fast­eigna­mark­að­ur­inn er að mörgu leyti stærsti grunn­ur­inn í gang­verki fjár­mála­mark­að­ar­ins og því er verð­þróun næm fyrir öll breyt­ingum sem eiga sér stað í hag­kerf­inu.

Pottersen
Pottersen
Pottersen 16. þáttur: Harry fer í bað
Kjarninn 24. maí 2019
Skattakóngar eða -drottningar verða ekki opinberaðar af skattinum
Ríkisskattstjóri mun ekki senda út upplýsingar til fjölmiðla um þá 40 einstaklinga sem greiða hæstu skattana, líkt og hann hefur gert árum saman. Ástæðan er ákvörðun Persónuverndar í máli gegn Tekjur.is.
Kjarninn 24. maí 2019
Tæknivarpið
Tæknivarpið
Tæknivarpið – Huawei missir Android og ARM leyfi, nýjar Macbook Pro tölvur komnar á markað og Game of Thrones Galaxy Fold á leiðinni
Kjarninn 24. maí 2019
Ragnar Þór Ingólfsson, formaður VR.
Þakkar Miðflokksmönnum staðfestu varðandi þriðja orkupakkann
Formaður VR skorar á ríkisstjórnina að fresta málinu um þriðja orkupakkann fram á haust og biður um að þjóðin fái andrými til að kynna sér málið betur.
Kjarninn 24. maí 2019
Ýmsar jurtamjólk­urtegundir eru fá­an­leg­arhér á landi.
Sala á jurtamjólk aukist um tæplega 400 prósent
Bæði eftirspurn og úrval jurtamjólkur hafa aukist til muna hér á landi á síðustu árum. Sala á jurtamjólka hefur aukist um 386 prósent hjá matvöruverslunum Krónunnar á síðustu þremur árum.
Kjarninn 24. maí 2019
Theresa May tilkynnti þessa ákvörðun sína í morgun.
Theresa May segir af sér
Theresa May mun láta af embætti forsætisráðherra Bretlands og hætta sem leiðtogi Íhaldsflokksins 7. júní næstkomandi.
Kjarninn 24. maí 2019
Fíknivandinn breiðir úr sér
Lítið hefur gengið að vinna gegn útbreiðslu fíkniefna. Það er óhætt að segja að það sé ekki íslenskt vandamál, því stríðið gegn fíkniefnum virðist með öllu óvinnandi. Á Íslandi hefur fjöldi ungs fólks fallið frá úr of stórum skammti á skömmum tíma.
Kjarninn 24. maí 2019
Skýrsla um neyðarlánið frestað í þriðja sinn á örfáum vikum
Skýrsla um afdrif neyðarláns Seðlabanka Íslands til Kaupþings, og hvernig unnið var úr veðinu sem tekið var vegna lánsins, hefur enn og aftur verið frestað. Lánið kostaði íslenska skattgreiðendur 35 milljarða en skýrslan hefur verið í vinnslu frá 2015.
Kjarninn 24. maí 2019
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar