Dræm sala á nýjum íbúðum í miðbæ Reykjavíkur bendir til þess að verðlækkun gæti verið framundan á því svæði.
Þetta kemur fram í Fjármálastöðugleika Seðlabanka Íslands, sem kom út í morgun. Fjallað er um stöðuna á fasteignamarkaði í ritinu.
Í ritinu segir meðal annars að allt bendi til þess að mikið framboð nýrra íbúða - og íbúða sem áður voru í útleigu til ferðamanna - muni leiða til mikils framboðs á næstu misserum, á tímum þar sem eftirspurnin er að dala eftir mikið uppgangstímabil.
„Nýbyggingum á höfuðborgarsvæðinu hefur fjölgað mikið síðustu ár. Á
árunum eftir efnahagsáfallið var óvenjulítil fjárfesting í íbúðarhúsnæði,
sem leiddi til íbúðaskorts þegar eftirspurn glæddist á ný. Samkvæmt
spá Samtaka iðnaðarins er búist við að tæplega 2.300 nýjar íbúðir
komi inn á markaðinn á höfuðborgarsvæðinu á hverju ári næstu þrjú
árin samanborið við um 1.300 íbúðir á ári á síðustu þremur árum. Gangi spáin eftir verður framboð nýrra íbúða á næstu árum mun
meira en á uppgangsárunum fyrir efnahagsáfallið, en á árunum 2006
til 2008 komu árlega um 2.100 nýjar íbúðir inn á markaðinn. Samhliða
fjölgun nýbygginga hefur dregið úr skammtímaútleigu íbúða á höfuðborgarsvæðinu. Þessi þróun ætti að leiða til þess að íbúðir sem áður
voru nýttar í skammtímaútleigu komi á sölu eða í langtímaleigu. Því
má gera ráð fyrir að framboð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu
aukist nokkuð á næstu misserum. Hins vegar virðist fjöldi erlendra
starfsmanna í byggingariðnaði hafa náð hámarki ásamt því að sementssala er farin að dragast saman,“ segir meðal annars í Fjármálastöðugleika.
Fasteignaverð hefur staðið í stað undanfarin misseri, sé litið til þróunar raunverðs. Í júlí mældist verðlækkun á fasteignamarkaði en í ágúst 0,4 prósent hækkun, miðað við árið á undan. Mikil hækkun hefur verið á fasteignaverði á undanförnum árum, en mest mældist árleg hækkun 23,5 prósent vorið 2017. Hún var þá hvergi í heiminum meir, og sé horft til gengisþróunar krónunnar gagnvart Bandaríkjadal, þá hækkaði verðið um meira en 40 prósent á einu ári í Bandaríkjadal mælt.
Mikil sveifla niður á við hefur verið í kaupsamningum miðað við í fyrra, að því er segir í Fjármálastöðugleika.
„Kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fækkaði um 12% á fyrstu átta mánuðum ársins miðað við sama tíma í fyrra. Fækkun samninga um kaup á nýbyggingum var enn meiri eða 26%. Gögn yfir nýbyggingar á markaði og samninga um kaup á nýbyggingum benda til þess að sölutregða sé á nýbyggingum í miðbæ Reykjavíkur. Um 70-90% af nýjum íbúðum sem komið hafa inn á markaðinn á matsvæðum utan miðbæjarins sl. þrjú ár eru seld en einungis um fjórðungur nýbygginga í miðbæ Reykjavíkur,“ segir í Fjármálastöðugleika.
Um sex prósent heildarskulda
Skuldir byggingageirans við bankana hafa aukist undanfarin ár samhliða mikilli uppbyggingu. Þær námu um 168 milljörðum króna í lok ágúst eða rúmlega sex prósent af útlánum til viðskiptavina.
Ætla má að verulegur hluti þeirra skulda sé vegna byggingar íbúðarhúsnæðis. Raunvöxtur útlána kerfislægt mikilvægra banka, þ.e. Arion banka, Íslandsbanka og Landsbankans, til byggingageirans hefur verið nær stöðugt yfir 10 prósent á ársgrundvelli frá árinu 2016. Í lok ágúst mældist hann um 16 prósent samanborið við rúmlega 15 prósent í árslok 2018.
Þróunin snúist við
Á árunum 2016 og 2017 hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu umfram bæði laun og leiguverð og langt umfram byggingarkostnað, samkvæmt upplýsingum í Fjármálastöðugleika. Þessi þróun hefur snúist við. Í lok ágúst hafði launavísitalan hækkað um 4,3 prósent á undanförnum tólf mánuðum, vísitala leiguverðs um 3,7 prósent og vísitala byggingarkostnaðar um 4,6 prósent, en vísitala fasteignaverðs hafði hækkað um 3,6 prósen. Verðbólga mælist nú þrjú prósent á ársgrundvelli, og stýrivextir Seðlabanka Íslands eru 3,25 prósent.
