Verðlækkun í miðborginni í kortunum

Allt stefnir í að mikið framboð af húsnæði verði í boði á næstunni, á tíma þar sem eftirspurn er að gefa nokkuð eftir. Fjallað er um stöðuna á fasteignamarkaði í Fjármálastöðugleika Seðlabanka Íslands.

airbnb
Auglýsing

Dræm sala á nýj­u­m ­í­búðum í miðbæ Reykja­víkur bendir til þess að verð­lækkun gæti ver­ið framundan á því svæði.

Þetta kemur fram í Fjár­mála­stöð­ug­leika Seðla­banka Íslands, sem kom út í morgun. Fjallað er um stöð­una á fast­eigna­mark­aði í rit­inu.

Í rit­inu segir meðal ann­ars að allt bendi til þess að mikið fram­boð nýrra íbúða - og íbúða sem áður voru í útleigu til ferða­manna - muni leiða til mik­ils fram­boðs á næstu miss­erum, á tímum þar sem eft­ir­spurnin er að dala eftir mikið upp­gangs­tíma­bil.

Auglýsing

Fjöldi nýbygginga á höfuðborgarsvæðinu, og spá um næstu ár.„Ný­bygg­ingum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hefur fjölgað mikið síð­ustu ár. Á ár­unum eftir efna­hags­á­fallið var óvenju­lítil fjár­fest­ing í íbúð­ar­hús­næð­i, ­sem leiddi til íbúða­skorts þegar eft­ir­spurn glædd­ist á ný. Sam­kvæmt ­spá Sam­taka iðn­að­ar­ins er búist við að tæp­lega 2.300 nýjar íbúð­ir komi inn á mark­að­inn á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á hverju ári næstu þrjú árin sam­an­borið við um 1.300 íbúðir á ári á síð­ustu þremur árum. Gangi spáin eftir verður fram­boð nýrra íbúða á næstu árum mun ­meira en á upp­gangs­ár­unum fyrir efna­hags­á­fall­ið, en á árunum 2006 til 2008 komu árlega um 2.100 nýjar íbúðir inn á mark­að­inn. Sam­hliða ­fjölgun nýbygg­inga hefur dregið úr skamm­tíma­út­leigu íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Þessi þróun ætti að leiða til þess að íbúðir sem áður­ voru nýttar í skamm­tíma­út­leigu komi á sölu eða í lang­tíma­leigu. Því má gera ráð fyrir að fram­boð íbúð­ar­hús­næðis á höfuð­borg­ar­svæð­in­u ­auk­ist nokkuð á næstu miss­er­um. Hins vegar virð­ist fjöldi erlendra ­starfs­manna í bygg­ing­ar­iðn­aði hafa náð hámarki ásamt því að sem­ents­sala er farin að drag­ast sam­an,“ segir meðal ann­ars í Fjár­mála­stöð­ug­leika. 

Fast­eigna­verð hefur staðið í stað und­an­farin miss­eri, sé litið til þró­unar raun­verðs. Í júlí mæld­ist verð­lækkun á fast­eigna­mark­aði en í ágúst 0,4 pró­sent hækk­un, miðað við árið á und­an. Mikil hækkun hefur verið á fast­eigna­verði á und­an­förnum árum, en mest mæld­ist árleg hækkun 23,5 pró­sent vorið 2017. Hún var þá hvergi í heim­inum meir, og sé horft til geng­is­þró­unar krón­unnar gagn­vart Banda­ríkja­dal, þá hækk­aði verðið um meira en 40 pró­sent á einu ári í Banda­ríkja­dal mælt. 

Mikil sveifla niður á við hefur verið í kaup­samn­ingum miðað við í fyrra, að því er segir í Fjár­mála­stöð­ug­leika. 

„Kaup­samn­ingum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu fækk­aði um 12% á fyrstu átta mán­uðum árs­ins miðað við sama tíma í fyrra. Fækk­un ­samn­inga um kaup á nýbygg­ingum var enn meiri eða 26%. Gögn ­yfir nýbygg­ingar á mark­aði og samn­inga um kaup á nýbygg­ing­um benda til þess að sölu­tregða sé á nýbygg­ingum í miðbæ Reykja­vík­ur­. Um 70-90% af nýjum íbúðum sem komið hafa inn á mark­að­inn á mat­svæðum utan mið­bæj­ar­ins sl. þrjú ár eru seld en ein­ungis um fjórð­ungur nýbygg­inga í miðbæ Reykja­vík­ur,“ segir í Fjár­mála­stöð­ug­leika.

Um sex pró­sent heild­ar­skulda

Skuldir bygg­inga­geirans við bank­ana hafa auk­ist und­an­farin ár sam­hliða mik­illi upp­bygg­ing­u. Þær námu um 168 millj­örðum króna í lok ágúst eða rúm­lega sex pró­sent af útlán­um til við­skipta­vina. 

Ætla má að veru­legur hluti þeirra skulda sé vegna ­bygg­ingar íbúð­ar­hús­næð­is. Raun­vöxtur útlána kerf­is­lægt mik­il­vægra banka, þ.e. Arion banka, Íslands­banka og Lands­bank­ans, til bygg­inga­geirans hefur verið nær stöðugt yfir 10 pró­sent á árs­grund­velli frá árinu 2016. Í lok ágúst mæld­ist hann um 16 pró­sent sam­an­borið við rúm­lega 15 pró­sent í árs­lok 2018. 

Þró­unin snú­ist við

Á árunum 2016 og 2017 hækk­aði íbúða­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu umfram bæði laun og leigu­verð og langt umfram bygg­ing­ar­kostn­að, sam­kvæmt upp­lýs­ingum í Fjár­mála­stöð­ug­leika. Þessi þróun hefur snú­ist við. Í lok ágúst hafði launa­vísi­talan hækkað um 4,3 pró­sent á und­an­förnum tólf mán­uð­um, vísi­tala leigu­verðs um 3,7 pró­sent og ­vísi­tala bygg­ing­ar­kostn­aðar um 4,6 pró­sent, en vísi­tala fast­eigna­verðs hafð­i hækkað um 3,6 pró­sen. Verð­bólga mælist nú þrjú pró­sent á árs­grund­velli, og stýri­vextir Seðla­banka Íslands eru 3,25 pró­sent. 

 

Styrkir þú Kjarnann?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur í sjö ár og býður almenningi upp á vandaða umfjöllun þar sem áhersla er á gæði og dýpt.  

Ef þú ert nú þegar styrkjandi leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka styrkinn með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar