Húsnæðismál voru eitt helsta kosningamálið fyrir síðustu Alþingiskosningar, sem fram fóru árið 2013. Þau voru líka í algjöru aðalhlutverki í síðustu sveitarstjórnarkosningum, sérstaklega í höfuðborginni Reykjavík. Ástæðan er einföld: stór og sístækkandi hópur landsmanna á í miklum erfiðleikum með að koma þaki yfir höfuðið.
Ástæður þessa eru nokkrar og samverkandi. Hér hefur verið byggt allt of lítið á undanförnum árum, þær íbúðir sem byggðar hafa verið eru of stórar og dýrar fyrir þann hóp sem er mest þurfandi, fjármagnshöftin og gróðavonin hafa ýtt fagfjárfestum út í risavaxin uppkaup á íbúðahúsnæði, hertar lánareglur gera meðaljóninum erfiðara fyrir að standast greiðslumat og svo eru það auðvitað ferðamennirnir. Stór hluti þeirra litlu og meðalstóru íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem áður voru á almennum leigumarkaði eru nú fyrst og síðast leigðar til ferðamanna fyrir mun hærra verð en áður fékkst fyrir þetta.
Allt þetta hefur þrýst húsnæðisverði hratt upp. Og leiguverði jafnvel enn hraðar, með þeim afleiðingum að jafnvel meðaltekjufólk á Íslandi er á hrakhólum milli allt of dýrra leiguíbúða vegna þess að það sér sér ekki fært að leggja til hliðar fyrir útborgun á sama tíma og það greiðir þorra ráðstöfunartekna sinna í húsnæðiskostnað á leigumarkaði.
Það ríkir neyðarástand á íslenskum húsnæðismarkaði. Og það er stjórnvalda að bregðast við því neyðarástandi með einhverjum hætti. Mikið er talað, bæði hjá ríki og borg, en er það að skila einhverju?
Lofað upp í ermina á sér
Í stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnar Framsóknarflokks og Sjálfstæðisflokks er eitt áherslumál efst á blaði: Heimilin. Það áherslumál snérist raunar fyrst og fremst um leiðréttingu á verðtryggðum húsnæðisskuldum hluta landsmanna, eða rúmlega þriðjungi þeirra. Þorri þeirra rúmlega 80 milljarða króna sem greiddur var út sem skaðabætur fyrir verðbólguskot eftirhrunsáranna fór til fólks í kringum fimmtugt og fjórðungur upphæðarinnar fór til tekjuhæsta fimmtungs þeirra sem sóttu um leiðréttingu. Þá fengu 1.250 manns sem áttu yfir 100 milljónir króna í hreinni eign húsnæðisskuldir sínar leiðréttar.
Greiðsla leiðréttingarinnar er ein ástæða þess að einkaneysla hefur aukist hratt undanfarið. Önnur ástæða þessarar þenslu eru þær háu launahækkanir sem tekið hafa gildi á almenna og opinbera vinnumarkaðnum undanfarið, í kjölfar þess að laun lækna voru hækkuð um tugi prósenta með samningum við ríkið í upphafi árs. Raunar hefur vöxtur einkaneyslu ekki verið hraðari í níu ár og hún drífur áfram þann hagvöxt sem landið upplifir nú um stundir.
Hitt ríka áherslumálið tengt heimilinum í landinu var að breyta sem flestum húsnæðislánum úr verðtryggðum í óvertryggð, meðal annars til að „koma í veg fyrir þensluhvetjandi áhrif leiðréttingarinnar“.
Í stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnarinnar var lögð rík áhersla á heimilin í landinu. Sú áhersla snérist fyrst og fremst um skuldaleiðréttingu og aðgerðir til að draga úr fjölda verðtryggðra lána.
Þessu takmarki hefur alls ekki verið náð. Þegar nýju bankarnir hófu að bjóða upp á óvertryggð lán með föstum vöxtum til þriggja eða fimm ára 2011 hoppuðu margir lántakendur á þann vagn, enda verðbólga á þeim tíma oftast á bilinu 5-6 prósent.
Síðan þá hefur hún hríðlækkað og hefur nú verið undir verðbólgumarkmiði Seðlabankans, 2,5 prósent, í eitt og hálft ár. Samhliða hafa íslenskir lántakendur valið að taka verðtryggð lán frekar en óverðtryggð og er skiptingin undanfarin misseri þannið að á milli 60 og 70 prósent nýrra lána eru verðtryggð. Ástæðan: fólk borgar 30 prósent minna í afborganir að jafnaði af verðtryggðum lánum en óverðtryggðum og hefur því meira fé til annarra hluta á milli handanna. Svo spilar mögulega inn í að komið er fordæmi fyrir því að ríkissjóður greiði verðtryggðum húsnæðisskuldurum skaðabætur ef verðbólga yfir ákveðið tímabil hækkar skarpt.
Ljóst er að almenningur kýs með veskinu og vill verðtryggðu lánin. Eina sýnilega leiðin til þess að það breytist er ef vextir á óverðtryggðum lánum verði lækkaðir umtalsvert. Viðskiptabankarnir, sem starfa á markaði, munu ekki gera slíkt sjálfir. Því þyrftu stjórnvöld að grípa inn í með íþyngjandi lagasetningu til að skikka bankana til að græða minna, niðurgreiða lán með skattfé eða taka upp nýjan gjaldmiðil sem útheimti ekki jafn háa vexti, til að breyta þessari forgangsröðun.
Nú eða bíða bara eftir næsta verðbólguskoti.
Gríðarleg vöntun á húsnæði
Síðar í stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnarinnar, undir kafla sem heitir „Velferðarmál“ segir: „Ríkisstjórnin leggur áherslu á að landsmenn búi við öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins og hafi raunverulegt val um búsetuform.“
Staðan á íslenskum húsnæðismarkaði er þannig að eftir bankahrun var ákveðið offramboð af húsnæði eftir þensluárin sem á undan höfðu komið. Á fimm ára tímabili, 2009 til 2013, var hins vegar einungis lokið við byggingu um tvö þúsund íbúða. Greiningar sýna að það þurfi að byggja um 1.500 til 1.800 íbúðir á ári til að mæta eðlilegri eftirspurn. Það vantaði því allt að sjö þúsund íbúðir á þessu árabili til að svala þeirri þörf sem er fyrir íbúðir á þessu árabili, án þess að tillit sé tekið til þess offramboðs sem var til staðar við hrunið, sem var þó einungis brot af þessari tölu.
Í mars síðastliðnum voru 2.274 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu, samkvæmt talningu Samtaka iðnaðarins. Um tvö ár tekur að byggja nýja íbúð og því þurfa um þrjú þúsund íbúðir að vera í byggingu á hverjum tíma til að mæta neðri mörkum eðlilegrar eftirspurnar hérlendis.
Í nýbirtu fjárlagafrumvarpi ríkisstjórnarinnar segir að „hár byggingarkostnaður miðað við íbúðaverð er helsta ástæða þess hversu lítil íbúðafjárfesting síðustu ára hefur verið en hækkandi húsnæðisverð hefur ýtt undir frekari fjárfestingar“.
Fjögur þúsund íbúðir leigðar út til ferðamanna
Ýmislegt annað hefur hins vegar einnig spilað inn í. Ferðamönnum hefur til að mynda fjölgað gríðarlega á Íslandi undanfarin ár og allar spár gera ráð fyrir því að sú aukning haldi hratt áfram. Í fyrra komu tæplega ein milljón slíkra hingað til lands og í ár er búist við því að þeir verði 1,3 milljónir. Á næsta ári gætu þeir orðið um 1,5 milljónir. Árið 2010 voru þeir undir 500 þúsund.
Allir þessir ferðamenn þurfa vitanlega að gista einhversstaðar og því er í gangi gullgrafaraæði í byggingu hótela. Sú hraða uppbygging gistirýmis gerir það að verkum að vöntun er á vinnuafli, sérstaklega fagmenntuðu, til að byggja íbúðir.
Um fjögur þúsund íbúðir á landinu eru leigðar út til ferðamanna.
Og þótt að varla megi sjást auður grasbali á höfuðborgarsvæðinu án þess að fjárfestingafélag, stýrt af fyrrum bankastarfsmönnum með alla vasa fulla af lífeyrissjóðspeningum byggi þar hótel, er framboð gistingar á hótelum fjarri því að mæta þeirri eftirspurn sem er til staðar.
Þess vegna eru um fjögur þúsund íbúðir á Íslandi í útleigu til ferðamanna, að mati Samtaka atvinnulífsins. Þetta eru íbúðir sem ella væru á almennun leigumarkaði. Ferðamenn leigja til skamms tíma í einu og því fæst hærra verð fyrir hverja útleigða nótt en á almennum leigumarkaði.
Þar að auki hafa fagfjárfestar sett upp ýmsa sjóði og félög sem kaupa upp íbúðarhúsnæði. Til skamms tíma hagnast þeir á hækkandi leiguverði og til lengri tíma á hærra húsnæðisverði. Þessir sjóðir og félög hafa verið að kaupa upp húsnæði víðsvegar um höfuðborgarsvæðið, þó aðallega í miðborginni og í hverfunum í kringum það. Um er að ræða hundruðir íbúða hið minnsta.
Þessi staða þrýstir bæði upp verði á húsnæði og leiguverði.
Reykjavík ekki í stakk búin að lækka lóðaverð
Það er rétt sem fram kemur í fjárlagafrumvarpinu að byggingakostnaður íbúa sé hár og að það auki á vandann á húsnæðismarkaði. Þær nýju ibúðir sem hafa verið byggðar undanfarin ár, og eru í byggingu, eru flest allar allt of dýrar fyrir þá sem vilja koma sér inn á húsnæðismarkaðinn.
Dagur B. Eggertsson, borgarstjóri Reykjavíkur. Borgin glímir við mikinn rekstrarvanda. Mynd: Anton.
Stór hluti í byggingarkostnaði er lóðaverð. Miðað við þá afleitu stöðu sem er uppi í rekstri Reykjavíkurborgar ( tap af rekstri borgarinnar var yfir þrír milljarðar króna á fyrri hluta þessa árs) má ekki búast við að verð á lóðum verði lækkað handvirkt. Raunar hefur Dagur B. Eggertsson, borgarstjóri Reykjavíkur, útskýrt tapið á fyrri hluta ársins með því að lóðasala hafi tafist. Þær tekjur muni vinnast upp á síðari hluta ársins 2015.
Í nóvember í fyrra lagði Dagur fram tillögu að áætlun um uppbyggingu 500 félagslegra leiguíbúða, á næstu fimm árum í Reykjavík. Þar er gert ráð fyrir að Reykjavíkurborg leggi til tíu prósent eigið fé í kaup á íbúðunum 500 og að ríkið leggi til 20 prósent. Sex borgarfulltrúar Samfylkingar, Bjartrar framtíðar, Vinstri grænna, Pírata og Sjálfstæðisflokksins samþykktu áætlunina. Margir, meðal annars borgarfulltrúi Framsóknar og flugvallarvina, hafa gagnrýnt þessa áætlun og sagt að það þurfi að byggja mun meira. Nóg sé komið af tali.
Færri hafa efni á að standa á eigin fótum
Og hvert hefur þessi þróun á húsnæðismarkaði, sem rakin er hér að ofan, skilað okkur?
Samhliða strangari lánaskilmálum hjá bönkum, meðal annars vegna nýrra laga um neytendalán sem tóku gildi árið 2013, hafa gert lág- og meðaltekjufólki sem ekki eiga kost á fjárhagslegri meðgjöf fjölskyldu eða vandamanna erfitt, og oft ómögulegt, að kaupa fasteign.
Fyrir þriggja herbergja íbúð í mörgum hverfum á höfuðborgarsvæðinu í dag er hægt að búast við því að þurfa að greiða um 30 milljónir króna hið minnsta, þótt vissulega sé töluverður verðmunur milli hverfa og hægt sé að finna ódýrari lausnir. Verð á íbúðarhúsnæði hefur enda hækkað um 41,8 prósent frá ársbyrjun 2011, samkvæmt minnisblaði sem Eygló Harðardóttir, félags og húsnæðismálaráðherra, kynnti á fundi ríkisstjórnar á þriðjudag.
Nýir fasteignakaupendur þurfa því að eiga að minnsta kosti sex milljónir króna til að ráðast í þá fjárfestingu. Það eiga fæstir.
Þessi staða hefur orsakað það að í dag býr tæplega 40 prósent Íslendinga á aldrinum 20 til 29 ára enn heima hjá foreldrum sínum. Í Danmörku er það hlutfall tíu prósent. Þá hefur meðalaldur fyrstu kaupenda hækkað skarpt og er í dag 29 ár.
Þeir sem leigja hafa illa efni á að leigja
Þegar fjölskyldur geta ekki keypt íbúðir sökum fjárskorts, í húsnæðiskerfi sem byggir á séreignastefnu, þá leita þær vitanlega út á leigumarkaðinn. Íslenskum heimilum á leigumarkaði fjölgaði um þrettán þúsund á árunum 2007 til 2013, eða um sjö þúsund umfram fjölgun heimila í landinu á því tímabili. Þeim hefur vafalitið fjölgað síðan og keppa þar við hvort annað og allaferðamennina um hvert laust leiguhúsnæði. Leiga á 70-80 fermetra þriggja herbergja íbúð í Reykjavík í ágúst kostaði að meðaltali 145 til 165 þúsund krónur á mánuði í ágúst síðastliðnum.
Leiguverð á húsnæðismarkaði hefur hækkað um 40,2 prósent frá ársbyrjun 2011. Um 45 prósent launamanna hérlendis voru með heildarlaun á bilinu 300-500 þúsund krónur á mánuði á árinu 2014.
Leiguverð á húsnæðismarkaði hefur hækkað um 40,2 prósent frá ársbyrjun 2011. Um 45 prósent launamanna hérlendis voru með heildarlaun á bilinu 300-500 þúsund krónur á mánuði á árinu 2014.
Ráðstöfunartekjur þessa hóps, eftir skatta og gjöld, oftast nær á bilinu 215 til 350 þúsund krónur. Það þýðir að einstæðingur með 300 þúsund krónur í laun á mánuði sem þyrfti að leigja sér íbúð á höfuðborgarsvæðinu myndi nota yfir 70 prósent af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæðiskostnað. Sá sem væri með 500 þúsund krónur í heildarlaun myndi nota um 45 prósent af ráðstöfunartekjum sínum.
Þá eiga þeir eftir að borga fyrir allt hitt sem þarf til að lifa.
Ástandið er ekki að fara að lagast mikið
Miðað við hversu mikill tími hefur farið í að ræða um neyðarástandið á húsnæðismarkaði og ósjálfbærni íslenskra húsnæðislánakerfisins mætti ætla að næsta ár yrði ár verka hjá íslenskum stjórnvöldum. Nú yrðu ermar brettar upp og vandamálið tæklað af þeirri alvöru sem ástandið kallar á. Miðað við fjárlagafrumvarp ríkisstjórnarinnar virðist það ekki vera ætlunin.
Þar er lítill kafli um aðgerðir í húsnæðismálum sem í segir að miklu máli skipti að hið opinbera stuðli að auknu framboði og lægri byggingarkostnaði „þannig að stöðugleiki og eðlilegt jafnvægi náist á sem skemmstum tíma á fasteignamarkaði ásamt því að spornað sé gegn því að sértækar aðgerðir hins opinbera ýti undir eftirspurn og þar með hærri húsnæðiskostnað“.
Eygló Harðardóttir, félags- og húsnæðismálaráðherra, hefur ekki gengið vel að koma tillögum að úrbótum á húsnæðismarkaði í gegnum ríkisstjórnina sem hún situr í.
Síðan eru boðaðar tvenns konar aðgerðir. Önnur snýst um að auðvelda ungu fólki fyrstu kaup með óútfærðum stuðningi hins opinbera.
Hitt úrræðið, sem er útfært, snýst um að auka stuðning við leigjendur með því að lækka skatta á leigutekjur úr 14 prósent í tíu prósent „í þeim tilgangi að lækka leiguverð og auka framboð leiguíbúða.“ Margir hafa áhyggjur af því að leigusalar muni ekki skila þessum skattalækkunum til neytenda, heldur stinga þeim sjálfir í vasann, enda eftirspurn eftir eign þeirra mun meiri en framboðið.
Samhliða á að hækka húsaleigubætur um rúmlega einn milljarð króna. Ef miðað sé við að heimili landsins séu um 130 þúsund talsins, og að um 30 prósent þeirra séu á leigumarkaði, leigja um 39 þúsund fjölskyldur húsnæði hérlendis. Ef einum milljarði króna er skipt niður á þessar fjölskyldur gerir það rúmlega 2.100 krónur á mánuði.
Að lokum ætlar ríkisstjórnin að hrinda af stað „átaki í byggingu félagslegra leiguíbúða þar sem lögð verður áhersla á að fjölga hagkvæmum og ódýrum íbúðum til að tryggja tekjulágum fjölskyldum leiguhúsnæði til lengri tíma. Stefnt er að því að byggja allt að 2.300 íbúðir á næstu fjórum árum, þ.e. á árunum 2016–2019, og allt að 600 íbúðir árlega. Ráðgert er að á næsta ári verði hafist handa við að reisa allt að 400 íbúðir og til þess varið 1,5 mia.kr. í ný framlög.“
Vandamálið við þessa áætlun er að sitjandi ríkisstjórn er ekki með umboð nema út þetta kjörtímabil, sem klárast á vormánuðum 2017. Af þeim 2.300 íbúðum sem hún er að loka á fjögurra ára tímabili er hún því einungis í færum til að tryggja að hafist verði handa við að reisa þær 400 sem áætlað er að hefjast handa við á næsta ári. Líkt og kom fram hér að ofan er það langt frá því að svala þeirri þörf sem er á húsnæðismarkaði.
