1. Fáar íbúðir til sölu
Þegar framboð af íbúðum var sem mest, í maí í fyrra, voru rétt tæplega fjögur þúsund íbúðir til sölu á landinu öllu. Í lok október voru þær 1.320, eða um þriðjungur af því sem var til sölu fyrir einu og hálfu ári. Nú eru þær, samkvæmt nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS), um 1.150. Á höfuðborgarsvæðinu eru nú 626 íbúðir til sölu en þeim fækkaði um 38 milli mánaða. Framan af síðasta ári voru á þriðja þúsund íbúðir til sölu á hverjum tíma á svæðinu. Þróunin er sú sama í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins og annars staðar á landsbyggðinni. Alls staðar hefur orðið algjört hrun á framboði frá þeirri stöðu sem var á fyrstu mánuðum kórónuveirufaraldursins.
2. Lán til heimila stóraukin
Þegar kórónuveirufaraldurinn skall á greip Seðlabanki Íslands til þess ráðs að lækka eiginfjárkvaðir á íslensku bankanna til að hvetja þá til frekari útlána. Það átti að örva efnahagslífið. Nýjar tölur frá bankanum sýna að íslensku viðskiptabankarnir nýttu það aukna svigrúm sem þeir fengu með í að lána heimilum til húsnæðiskaupa.
Hlutdeild banka í útistandandi íbúðalánum er nú um 70 prósent en var 55 prósent í byrjun árs 2020. Á sama tíma hefur vaxtamunur bankanna þriggja: Landsbankans, Arion banka og Íslandsbanka haldist svipaður en hagnaður þeirra stóraukist. Þeir högnuðust samtals um 60 milljarða króna á fyrstu níu mánuðum ársins 2021, sem er meira en þeir hafa hagnast innan árs frá árinu 2015.
3. Lægri stýrivextir og aukinn kaupmáttur
Þegar kórónuveirufaraldurinn skall á voru stýrivextir Seðlabanka Íslands lækkaðir niður í 0,75 prósent. Þeir höfðu aldrei verið lægri. Það þýddi að það hafði aldrei verið ódýrara á Íslandi að fá peninga að láni.
Sparnaður hrannaðist á sama tíma upp vegna þess að ómögulegt var að eyða honum t.d. í ferðalög vegna ferðatakmarkana, og samningsbundnar launahækkanir tók gildi.
Kaupmáttur landsmanna hefur því heilt yfir aukist sem þýðir að kaupgeta er meiri.
4. Miklar verðhækkanir
Þegar eftirspurn er mikil, framboð lítið, peningar eru gerðir ódýrari, aðgengi að lánsfé er stóraukið og sparnaður og kaupmáttur eykst þá er eitt algjörlega óumflýjanlegt: verð á húsnæði mun hækka skarpt.
5. Óverðtryggðu lánin taka yfir
Samhliða hefur orðið eðlisbreyting á lántökum landsmanna við það að hlutfall óverðtryggðra lána af öllum íbúðalánum hefur hækkað gríðarlega. Það var 27,5 prósent í byrjun árs 2020 en er nú komið yfir 50 prósent.
Hlutfall lána sem er á breytilegum vöxtum, og fylgir því stýrivaxtahækkunum, hefur sömuleiðis aldrei verið hærra. Í nýlegum Peningamálum sagði enda að „áhrif vaxtabreytinga Seðlabankans koma því fyrr fram en áður og ljóst er að nýlegra vaxtahækkana er þegar farið að gæta í greiðslubyrði hluta heimila.“
6. Færri kaupsamningar og færri litlar íbúðir til sölu
Minna framboð hefur þýtt að færri kaupsamningar eru gerðir. Þeir voru 928 í október og fækkaði um 16 prósent milli mánaða. Fyrir vikið eru fleiri að berjast um færri íbúðir. Og fleiri eru tilbúnir að borga yfir ásettu verði til að ná í þær eignir sem sóst er eftir.
Sérstaklega hefur dregið úr sölu á litlum íbúðum, eins herbergja og stúdíóíbúðir, á höfuðborgarsvæðinu. Í byrjun síðasta árs voru yfir eitt hundrað slíkar til sölu en nú eru einungis níu slíkar til sölu.
7. Hlutfall íbúða sem selst á yfirverði aldrei hærra
Í október seldur 37,8 prósent allra íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu til að mynda yfir ásettu verði samkvæmt samantekt HMS. Það hlutfall hefur aldrei verið hærra frá því að mælingar hófust.
Á landsbyggðinni fara 19 prósent íbúða í fjölbýli yfir ásettu verði og 21,9 prósent sérbýla.
8. Meðalsölutíminn aldrei styttri
Meðalsölutími íbúða á höfuðborgarsvæðinu var tæplega 37 dagar í október og hefur aldrei mælst styttri. Það tók styttri tíma að selja fjölbýli (35 dagar) en sérbýli (43 dagar) á svæðinu. Meðalsölutíminn var stystur á íbúðum sem seldust á 40 til 60 milljónir króna.
Á landsbyggðinni tók 62 daga að meðaltali að selja eignir samkvæmt mælingum HMS. Tíminn var styttri í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins (52 dagar) en lengri annars staðar á landsbyggðinni (75 dagar).
9. Seðlabankinn grípur í bremsuna
Hratt hækkandi fasteignaverð hefur verið leiðandi þáttur í að hækka verðbólgu, sem nú mælist 4,8 prósent. Til að reyna að stemma stigu við þessari þróun hóf Seðlabankinn vaxtahækkunarferli í maí og hefur alls hækkað vexti fjórum sinnum síðan. Þeir eru nú tvö prósent.
Þá hefur Seðlabankinn sett reglur um hámarksgreiðslubyrði íbúðalána sem hlutfall af ráðstöfunartekjum og lækkað hámarksveðhlutföll fasteignalána í þeim tilgangi að stemma stigu við eftirspurnarþrýstingi á fasteignamarkaði.
Allt er þetta gert til að reyna að bremsa af húsnæðismarkaðinn og hækkanir á honum.
10. Það þarf 27 þúsund íbúðir til 2030
Tekist hefur verið á um það í opinberri umræðu hvað valdi því að framboðið á húsnæði sé ekki meira en raun ber vitni. Samtök iðnaðarins hafa til að mynda sagt að hækkandi íbúðaverðs sé vegna lóðaskorts en Gylfi Zoega, prófessor í hagfræði við Háskóla Íslands, hefur skotið þær hugmyndir niður og sagt hækkanir vera vegna afleiðingu af vaxtalækkunum og breyttri neysluhegðun.
Það liggur þó fyrir að byggja þarf umtalsvert af húsnæði, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, í nánustu framtíð.
Í skýrslu HMS segir að þótt umsvif á byggingamarkaði hafi dregist saman frá því að þau náðu hámarki 2019 séu þau enn mikil í sögulegu samhengi. „Um 3.000 íbúðir hafa verið kláraðar það sem af er ári og því útlit fyrir fækkun frá því á síðasta ári þegar kláraðar voru tæplega 3.800 íbúðir. Áður hafði það þó aðeins gerst á uppgangsárunum 2004-2007 að kláraðar hafi verið yfir 3.000 íbúðir á ári.“
HMS hefur metið að byggja þurfi 27 þúsund íbúðir fram til ársins 2030 og að það þurfi 3.500 íbúðir á ári á fyrstu árum tímabilsins vegna viðvarandi óuppfylltrar íbúðaþarfar, aukinnar fólksfjölgunar og breytinga sem eru að verða á heimilisgerð og aldurssamsetningu þjóðarinnar. Samkvæmt því mati þarf að bæta í fjölda íbúða í byggingu til að uppfylla íbúðaþörf.
