Tíu staðreyndir um íslenska húsnæðismarkaðinn

Húsnæðisverð hefur hækkað gríðarlega á skömmum tíma, sölutími íbúða hefur aldrei verið styttri og fleiri en nokkru sinni áður borga yfir ásettu verði fyrir húsnæði. Hvað er eiginlega að gerast íslenska húsnæðismarkaðnum?

Byggingarsvæði
Auglýsing

1. Fáar íbúðir til sölu

Þegar fram­­boð af íbúðum var sem mest, í maí í fyrra, voru rétt tæp­­lega fjögur þús­und íbúðir til sölu á land­inu öllu. Í lok októ­ber voru þær 1.320, eða um þriðj­ungur af því sem var til sölu fyrir einu og hálfu ári. Nú eru þær, sam­kvæmt nýrri mán­að­ar­skýrslu Hús­næð­is- og mann­virkja­stofn­unar (HMS), um 1.150. Á höf­uð­borg­ar­svæð­inu eru nú 626 íbúðir til sölu en þeim fækk­aði um 38 milli mán­aða. Framan af síð­asta ári voru á þriðja þús­und íbúðir til sölu á hverjum tíma á svæð­inu. Þró­unin er sú sama í nágranna­sveit­ar­fé­lögum höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins og ann­ars staðar á lands­byggð­inni. Alls staðar hefur orðið algjört hrun á fram­boði frá þeirri stöðu sem var á fyrstu mán­uðum kór­ónu­veiru­far­ald­urs­ins.

2. Lán til heim­ila stór­aukin

Þegar kór­ónu­veiru­far­ald­ur­inn skall á greip Seðla­banki Íslands til þess ráðs að lækka eig­in­fjár­kvaðir á íslensku bank­anna til að hvetja þá til frek­ari útlána. Það átti að örva efna­hags­líf­ið.  Nýjar tölur frá bank­anum sýna að íslensku við­skipta­bank­­arnir nýttu það aukna svig­­rúm sem þeir fengu með í að lána heim­ilum til hús­næð­is­­kaupa. 

Hlut­­deild banka í útistand­andi íbúða­lánum er nú um 70 pró­­sent en var 55 pró­­sent í byrjun árs 2020. Á sama tíma hefur vaxta­munur bank­anna þriggja: Lands­bank­ans, Arion banka og Íslands­banka hald­ist svip­aður en hagn­aður þeirra stór­auk­ist. Þeir högn­uð­ust sam­tals um 60 millj­arða króna á fyrstu níu mán­uðum árs­ins 2021, sem er meira en þeir hafa hagn­ast innan árs frá árinu 2015.

3. Lægri stýri­vextir og auk­inn kaup­máttur

Þegar kór­ónu­veiru­far­ald­ur­inn skall á voru stýri­vextir Seðla­banka Íslands lækk­aðir niður í 0,75 pró­sent. Þeir höfðu aldrei verið lægri. Það þýddi að það hafði aldrei verið ódýr­ara á Íslandi að fá pen­inga að lán­i. 

Sparn­aður hrann­að­ist á sama tíma upp vegna þess að ómög­u­­legt var að eyða honum t.d. í ferða­lög vegna ferða­tak­markana, og samn­ings­bundnar launa­hækk­­­anir tók gild­i. 

Kaup­máttur lands­manna hefur því heilt yfir auk­ist sem þýðir að kaup­geta er meiri. 

4. Miklar verð­hækk­anir

Þegar eft­ir­spurn er mik­il, fram­boð lít­ið, pen­ingar eru gerðir ódýr­ari, aðgengi að lánsfé er stór­aukið og sparn­aður og kaup­máttur eykst þá er eitt algjör­lega óum­flýj­an­legt: verð á hús­næði mun hækka skarpt.

Auglýsing
Frá byrjun árs í fyrra hefur verð á hús­næði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu til að mynda hækkað um 24 pró­sent. Á síð­ustu tólf mán­uðum einum saman hefur verðið hækkað um 15,7 pró­sent fyrir fjöl­býli á svæð­inu og 17,5 pró­sent fyrir sér­býli. Á lands­byggð­inni er hækk­unin 9,2 pró­sent fyrir fjöl­býli og 13,9 pró­sent fyrir sér­býl­i. 

5. Óverð­tryggðu lánin taka yfir

Sam­hliða hefur orðið eðl­is­breyt­ing á lán­­tökum lands­­manna við það að hlut­­fall óverð­­tryggðra lána af öllum íbúða­lánum hefur hækkað gríð­­ar­­lega. Það var 27,5 pró­­sent í byrjun árs 2020 en er nú komið yfir 50 pró­­sent.

Hlut­­fall lána sem er á breyt­i­­legum vöxt­um, og fylgir því stýri­­vaxta­hækk­­un­um, hefur söm­u­­leiðis aldrei verið hærra. Í nýlegum Pen­inga­­málum sagði enda að „áhrif vaxta­breyt­inga Seðla­­bank­ans koma því fyrr fram en áður og ljóst er að nýlegra vaxta­hækk­­ana er þegar farið að gæta í greiðslu­­byrði hluta heim­ila.“ 

6. Færri kaup­samn­ingar og færri litlar íbúðir til sölu

Minna fram­boð hefur þýtt að færri kaup­samn­ingar eru gerð­ir. Þeir voru 928 í októ­ber og fækk­aði um 16 pró­sent milli mán­aða. Fyrir vikið eru fleiri að berj­ast um færri íbúð­ir. Og fleiri eru til­búnir að borga yfir ásettu verði til að ná í þær eignir sem sóst er eft­ir. 

Sér­stak­lega hefur dregið úr sölu á litlum íbúð­um, eins her­bergja og stúd­íó­í­búð­ir, á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Í byrjun síð­asta árs voru yfir eitt hund­rað slíkar til sölu en nú eru ein­ungis níu slíkar til sölu. 

7.  Hlut­fall íbúða sem selst á yfir­verði aldrei hærra

Í októ­ber seldur 37,8 pró­sent allra íbúða í fjöl­býli á höf­uð­borg­ar­svæð­inu til að mynda yfir ásettu verði sam­kvæmt sam­an­tekt HMS. Það hlut­fall hefur aldrei verið hærra frá því að mæl­ingar hófust.  

Auglýsing
Þótt aðeins hafi dregið úr hlut­falli sér­býla sem selst yfir ásettu verði frá því í sumar er það hærra en fyrir íbúðir í fjöl­býli eða 37,8 pró­sent og hækkar lít­il­lega á milli mán­aða. Sér­stak­lega er bit­ist um litlar íbúðir sam­kvæmt HMS, en stúd­íó­í­búð­ir, eins her­bergja og tveggja her­bergja íbúðir eru í 40 pró­sent til­vika að fara yfir ásettu verði. Hlut­fall sér­býla á svæð­inu sem selst yfir ásettu er enn hærra, eða 38,8 pró­sent. 

Á lands­byggð­inni fara 19 pró­sent íbúða í fjöl­býli yfir ásettu verði og 21,9 pró­sent sér­býla. 

8. Með­al­sölu­tím­inn aldrei styttri

Með­al­sölu­tími íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu var tæp­lega 37 dagar í októ­ber og hefur aldrei mælst styttri. Það tók styttri tíma að selja fjöl­býli (35 dag­ar) en sér­býli (43 dag­ar) á svæð­inu. Með­al­sölu­tím­inn var stystur á íbúðum sem seld­ust á 40 til 60 millj­ónir króna.

Á lands­byggð­inni tók 62 daga að með­al­tali að selja eignir sam­kvæmt mæl­ingum HMS. Tím­inn var styttri í nágranna­sveit­ar­fé­lögum höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins (52 dag­ar) en lengri ann­ars staðar á lands­byggð­inni (75 dag­ar). 

9. Seðla­bank­inn grípur í bremsuna 

Hratt hækk­andi fast­eigna­verð hefur verið leið­andi þáttur í að hækka verð­bólgu, sem nú mælist 4,8 pró­sent. Til að reyna að stemma stigu við þess­ari þróun hóf Seðla­bank­inn vaxta­hækk­un­ar­ferli í maí og hefur alls hækkað vexti fjórum sinnum síð­an. Þeir eru nú tvö pró­sent. 

Þá hefur Seðla­bank­inn sett reglur um hámarks­greiðslu­byrði íbúða­lána sem hlut­fall af ráð­stöf­un­ar­tekjum og lækkað hámarks­veð­hlut­föll fast­eigna­lána í þeim til­gangi að stemma stigu við eft­ir­spurn­ar­þrýst­ingi á fast­eigna­mark­að­i. 

Allt er þetta gert til að reyna að bremsa af hús­næð­is­mark­að­inn og hækk­anir á hon­um. 

10. Það þarf 27 þús­und íbúðir til 2030

Tek­ist hefur verið á um það í opin­berri umræðu hvað valdi því að fram­boðið á hús­næði sé ekki meira en raun ber vitni. Sam­tök iðn­að­ar­ins hafa til að mynda sagt að hækk­andi íbúða­verðs sé vegna lóða­skorts en Gylfi Zoega, pró­fessor í hag­fræði við Háskóla Íslands, hefur skotið þær hug­myndir niður og sagt hækk­anir vera vegna afleið­ingu af vaxta­lækk­unum og breyttri neyslu­hegð­un. 

Það liggur þó fyrir að byggja þarf umtals­vert af hús­næði, sér­stak­lega á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, í nán­ustu fram­tíð. 

Í skýrslu HMS segir að þótt umsvif á bygg­inga­mark­aði hafi dreg­ist saman frá því að þau náðu hámarki 2019 séu þau enn mikil í sögu­legu sam­hengi. „Um 3.000 íbúðir hafa verið kláraðar það sem af er ári og því útlit fyrir fækkun frá því á síð­asta ári þegar kláraðar voru tæp­lega 3.800 íbúð­ir. Áður hafði það þó aðeins gerst á upp­gangs­ár­unum 2004-2007 að kláraðar hafi verið yfir 3.000 íbúðir á ári.“

HMS hefur metið að byggja þurfi 27 þús­und íbúðir fram til árs­ins 2030 og að það þurfi 3.500 íbúðir á ári á fyrstu árum tíma­bils­ins vegna við­var­andi óupp­fylltrar íbúða­þarfar, auk­innar fólks­fjölg­unar og breyt­inga sem eru að verða á heim­il­is­gerð og ald­urs­sam­setn­ingu þjóð­ar­inn­ar. Sam­kvæmt því mati þarf að bæta í fjölda íbúða í bygg­ingu til að upp­fylla íbúða­þörf.

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Eftirlaun ráðherra og þingmanna kostuðu ríkissjóð 876 milljónir króna í fyrra
Umdeild eftirlaunalög ráðamanna frá árinu 2003 voru felld úr gildi 2009. Fjöldi ráðamanna fær þó enn greitt á grundvelli laganna, eða alls 257 fyrrverandi þingmenn og 46 fyrrverandi ráðherrar.
Kjarninn 18. janúar 2022
Úttekt á séreignarsparnaði var kynnt sem úrræði til að takast á við efnahagslegar afleiðingar faraldursins í fyrsta aðgerðarpakka ríkisstjórnarinnar, sem var kynntur í mars 2020.
Tekjur ríkissjóðs vegna úttektar á sparnaði um tíu milljörðum hærri en áætlað var
Þegar ríkisstjórnin ákvað að heimila fólki að taka út séreignarsparnað sinn til að takast á við kórónuveirufaraldurinn var reiknað með að teknir yrðu út tíu milljarðar króna. Nú stefnir í að milljarðarnir verði 38.
Kjarninn 18. janúar 2022
Rauða kjötið: Áætlunin sem á að bjarga Boris
Pólitísk framtíð Boris Johnson er um margt óljós eftir að hann baðst afsökunar á að hafa verið viðstaddur garðveislu í Downingstræti í maí 2020 þegar útgöngubann vegna COVID-19 var í gildi. „Rauða kjötið“ nefnist áætlun sem á að halda Johnson í embætti.
Kjarninn 17. janúar 2022
Þórhildur Sunna Ævarsdóttir þingmaður Pírata.
Spurði forsætisráðherra út í bréfið til Kára
Þingmaður Pírata spurði forsætisráðherra á þingi í dag hver tilgangurinn með bréfi hennar til forstjóra ÍE hefði verið og hvers vegna hún tjáði sig um afstöðu sína gagnvart úrskurði Persónuverndar við forstjóra fyrirtækisins sem úrskurðurinn fjallaði um.
Kjarninn 17. janúar 2022
Mun meira kynbundið ofbeldi í útgöngubanni
Þrátt fyrir að útgöngubann auki verulega líkur á ofbeldi gagnvart konum og transfólki hefur málaflokkurinn fengið lítið sem ekkert fjármagn í aðgerðum stjórnvalda víða um heim til að bregðast við afleiðingar heimsfaraldursins.
Kjarninn 17. janúar 2022
Heimild til að slíta félögum sett í lög 2016 – Fyrsta tilkynning send út 2022
Fyrir helgi sendi Skatturinn í fyrsta sinn út tilkynningar til 58 félaga sem hafa ekki skilað inn ársreikningum þar sem boðuð eru slit á þeim. Lögin voru sett árið 2016 en ráðherra undirritaði ekki reglugerð sem virkjaði slitaákvæðið fyrr í haust.
Kjarninn 17. janúar 2022
Umfjallanir um liprunarbréf Jakobs Frímanns og „Karlmennskuspjallið“ ekki brot á siðareglum
Hvorki DV né 24.is brutu gegn siðareglum Blaðamannafélags Íslands með umfjöllunum sínum um Jakob Frímann Magnússon annars vegar og „Karlmennskuspjallið“ hins vegar.
Kjarninn 17. janúar 2022
Greiðslubyrðin svipuð og fyrir faraldurinn
Í kjölfar mikilla vaxtalækkana hjá Seðlabankanum lækkuðu afborganir af húsnæðislánum til muna. Þessi lækkun er nú að miklu leyti gengin til baka, þar sem bæði húsnæðisverð og vextir hafa hækkað á undanförnum mánuðum.
Kjarninn 17. janúar 2022
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar