1. Íbúðamarkaðurinn farinn að kólna
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,1 prósent milli mánaða, samkvæmt nýbirtri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Það er mun minni hækkun milli mánaðar en hefur mælst milli mánaða í nokkuð langan tíma. Íbúðaverð á svæðinu hefur hækkað um 15,5 prósent síðustu sex mánuði og 25,5 prósent síðasta árið. Ef horft er aftur til upphafs kórónuveirufaraldursins, sem hófst af alvöru hérlendis í mars 2020, þá hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 48 prósent.
Á landinu öllu hækkaði íbúðaverð um 26,4 prósent frá júní í fyrra og til loka sama mánaðar í ár. Verðið hækkaði meira í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðinu og annars staðar á landsbyggðinni en í höfuðborginni sjálfri og sveitarfélögunum sem liggja að henni.
Athyglisvert er að frá sumrinu 2020 hefur verðbil á íbúðum aukist þannig að dýrar íbúðir virðast hafa hækkað meira í verði en ódýrar, samkvæmt samantekt HMS.
2. Gripið til erfiðra aðgerða til að kæla markaðinn
Seðlabanki Íslands hefur hækkað stýrivexti úr 0,75 prósent í 4,75 prósent frá því í maí í fyrra. Auk þess hefur bankinn hert lánaskilyrði til að takmarka enn frekar aðgengi ýmissa hópa að lánsfjármögnun til íbúðarkaupa. Þetta er gert til að takast á við verðbólgu, sem mælist 9,9 prósent, en helsti drifkraftur hennar eru gríðarlegar hækkanir á húsnæðisverði. Segja má að Seðlabankinn hafi sjálfur leikið lykilhlutverk í því að skapa þær aðstæður sem hann er nú að leysa með því að lækka vexti niður í 0,75 prósent á sínum tíma, sem voru lægstu vextir í Íslandssögunni, og með því að auka útlánagetu viðskiptabanka um mörg hundruð milljarða króna með því að afnema tímabundið svokallaðan sveiflujöfnunarauka sem leggst ofan á eigið fé þeirra.
Vert er að taka fram að á meðan að stýrivextir hækkuðu tvö prósentustig frá því í maí á þessu ári hefur verðbólgan vaxið um fimm prósentustig á sama tíma. Því hafa stýrivextir lækkað að raunvirði. Í umfjöllun HMS segir að stýrivextir hafi nú verið lægri en verðbólga allt frá því í apríl 2020. „Aldrei áður hafa þeir verið undir verðbólgu í svo langan tíma.“
3. Hærri vextir leiða til hærri greiðslubyrði
Vegna ofangreindra aðgerða þá fjölgar þeim sem standast ekki greiðslumat. Hærri vextir leiða enda til þess að greiðslubyrði af lánum eykst, jafnvel þótt krónunum í vasa viðkomandi fjölgi ekkert milli mánaða.
Ein þeirra takmarkana sem Seðlabankinn fyrirskipaði um í júní var að þegar fólk tekur verðtryggð lán þá eigi greiðslumat miða við greiðslubyrði af láni sem er minnst með þrjú prósent vöxtum og mest til 25 ára, jafnvel þótt lánið sé á lægri vöxtum (lægstu verðtryggðu vextirnir eru 1,3 prósent) og lánstíminn lengri (hægt er að taka verðtryggð lán til lengri tíma en 25 ára).
Í mánaðarskýrslu HMS kemur fram að heimili með hámarksgreiðslugetu uppá 200 þúsund krónur á mánuði gátu í apríl tekið 47 milljóna króna verðtryggt lán en geta nú mest fengið 35 milljónir króna að láni. Ef þau vildu taka óverðtryggt lán þá gátu þau tekið 72 milljónir króna í apríl en vegna nýrra krafna og hærri vaxta gætu þau nú mest tekið 42 milljónir króna. „Því má ætla að margir verði afhuga íbúðarkaupum á næstunni. Ef stýrivextir halda áfram að hækka mun hámarkslánsfjárhæð sem heimilin geta tekið minnka enn frekar,“ segir í skýrslunni.
4. Framboð íbúða að aukast
Þessar aðgerðir eru farnar að bíta og íbúðamarkaðurinn því staðfest farinn að kólna eftir að hafa verið svo funheitur mánuðum saman. Svo funheitur að fjármálastöðugleikanefnd Seðlabankans viðurkenndi í júní að „vísir að eignabólu á íbúðamarkaði gæti verið til staðar“hérlendis í ljósi þess að verðhækkanir á markaðnum hafi verið langt umfram ákvarðandi þætti frá vormánuðum 2021. Líkur á stöðnun eða leiðréttingu raunverðs hafi aukist.
Þetta sést til að mynda á því að ef horft er á sex mánaða hlaupandi meðaltal þá hafa kaupsamningar ekki verið færri frá því í apríl 2015.
Eitt stærsta merkið um þá kólnun sem er eiga sér stað á markaðnum er þó aukið framboð íbúða.
5. Fólki sem vantar þak yfir höfuðið fjölgar
Fyrir utan ódýrt lánsfjármagn þá hefur umtalsverð fólksfjölgun á Íslandi síðastliðið ár ráðið umtalsverðu um þær hækkanir sem orðið hafa á markaði. Fleira fólki vantar húsnæði til að búa í. Frá miðju ári 2021 hefur landsmönnum fjölgað um næstum tíu þúsund. Þar ræður mestu mikil aukning erlendra ríkisborgara, en þeim hefur fjölgað um rúmlega 7.500 frá þeim tíma og eru nú yfir 60 þúsund talsins hérlendis. Um 60 prósent hinna nýju borgara hefur sest að á höfuðborgarsvæðinu, eða rúmlega 4.500 talsins.
Fólki hefur fjölgað mun hraðar en nýjum íbúðum. Framboð af nýjum íbúðum hefur nær þrefaldast frá því að það var í lágmarki í febrúar, en þó eru aðeins 149 nýjar íbúðir til sölu núna sem er talsvert undir sögulegu meðaltali.
6. Eftirspurnin enn sterk
Ein birtingarmynd þess að vísir að bólu hafi verið til staðar á íbúðamarkaði er þegar eftirspurnin er svo sterk að íbúðir seljast í miklum mæli yfir ásettu verði. Það gerist þegar margir eru um hverja íbúð sem sett er á sölu og nokkurs konar örvænting getur orðið eftir því að fá þá íbúð sem sóst er eftir að kaupa. Þá teygir fólk sig lengra en það hefði gert ef fleiri valkostir væru í boði.
Þegar mest var á þessu ári, í apríl síðastliðnum, seldust 54,3 prósent allra íbúða á landinu yfir ásettu verði. Þessi staða er sérstaklega sýnileg á höfuðborgarsvæðinu þar sem 62,7 prósent íbúða í júní seldust yfir ásettu verði. Til að skilja hversu óvenjuleg þessi staða er má benda á að frá árinu 2013 hefur hlutfall þeirra íbúða sem seldust yfir ásettu verði ekki farið yfir 15 prósent af seldum íbúðum, ef undanskilið er tímabil sem stóð frá árinu 2016 og fram á árið 2018. Þá fór hlutfallið þó hæst í rúmlega 30 prósent.
7. Sölutími enn afar stuttur
Í maí síðastliðnum var sett með. Það fól í sér að sölutími íbúða á höfuðborgarsvæðinu hafði aldrei verið styttri að meðaltali í Íslandssögunni en í þeim mánuði, þegar hann var 35,8 dagar. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins var einnig um met að ræða þar sem meðalsölutíminn var 44,1 dagur.
8. Leiguverð hækkar líka
Þótt leiguverð hafi ekki hækkað með sama ofsa og íbúðarverð þá hefur leiguverð á höfuðborgarsvæðinu þó hækkað um 9,6 prósent frá því í júní í fyrra og til loka sama mánaðar í ár. Í nágrannasveitarfélögum þess nemur árshækkunin 10,1 prósentum og 7,5 prósent annar staðar á landsbyggðinni.
Í umfjöllum HMS kemur fram að meðalfjárhæð greiddrar leigu á höfuðborgarsvæðinu hafi verið 207.200 krónur í júlí, sem er tæplega tíu þúsund krónum meira en hún var ári áður. Árshækkun leigu er minni en verðbólga og því hefur meðalfjárhæð leigu lækkað að raunvirði.
Það er ódýrara að leigja annars staðar á landinu. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins var meðalfjárhæð leigu 179 þúsund krónur í júní og 144.900 krónur annast staðar á landsbyggðinni.
9. Bankarnir auka við hlutdeild sína
Þegar kórónuveirufaraldurinn skall á greip Seðlabanki Íslands til þess ráðs að lækka eiginfjárkvaðir á íslensku bankanna til að hvetja þá til frekari útlána. Það átti að örva efnahagslífið.
Íslensku viðskiptabankarnir nýttu það aukna svigrúm sem þeir fengu með í að lána heimilum til húsnæðiskaupa.
Hlutdeild banka í útistandandi íbúðalánum er nú yfir 70 prósent en var 55 prósent í byrjun árs 2020. Á þessu tímabili hafa bankarnir hagnast um tugi milljarða króna og undanfarið hefur vaxtamunur þeirra farið hækkandi.
Hlutdeild lífeyrissjóða, sem var fyrir ekki svo löngu 29 prósent, er nú um 22 prósent. Hlutdeild HMS/Íbúðalánasjóðs, sem var 45 prósent í byrjun árs 2014, er nú undir sjö prósent.
10. Óverðtryggðu lánin nálgast 60 prósent
Samhliða ofangreindri þróun hefur orðið eðlisbreyting á lántökum landsmanna við það að hlutfall óverðtryggðra lána af öllum íbúðalánum hefur hækkað gríðarlega. Það var 27,5 prósent í byrjun árs 2020 en er nú komið í 56 prósent. Hlutfall lána sem er á breytilegum vöxtum, og fylgir því stýrivaxtahækkunum, hefur sömuleiðis aldrei verið hærra.
Miklar hækkanir stýrivaxta hafa þó dregið úr vinsældum óverðtryggðra lána, sem fela í sér hærri greiðslubyrði.
