Útlánagæði nýrra íbúðalána á Íslandi fara minnkandi og hlutabréfaverð orðið of hátt

Fjármálastöðugleikanefnd hefur ákveðið að skrúfa niður súrefnið sem Seðlabankinn opnaði á inn í efnahagslífið við upphaf faraldurs. Ástæðan eru áhrif hækkandi eignaverðs á verðbólgu.Ójafnvægi fer hratt vaxandi á eignamörkuðum á Íslandi.

samsettmyndfjármál.jpg
Auglýsing

Inn­lendir eigna­mark­aðir hafa tekið veru­lega við sér og eigna­verð hækkað hratt.  Margt bendir til þess að ójafn­vægi fari hratt vax­andi á eigna­mörk­uðum og óvissa hefur auk­ist. Þetta kemur fram í rit­inu Fjár­mála­stöð­ug­leika sem Seðla­banki Íslands birti í dag.

Hluta­bréfa­verð á Íslandi hefur til að mynda hækkað um 57 pró­sent á síð­ustu tólf mán­uðum og er á suma mæli­kvarða „orðið frekar hátt“. Frá­vik þess frá lang­tíma­leitni er nú meira en það hefur verið frá árinu 2008. 

Aukin skuld­setn­ing lán­taka

Í Fjár­mála­stöð­ug­leika­rit­inu segir að vís­bend­ingar séu „um að útlána­gæði nýrra íbúða­lána fari minnk­andi þar sem veð­setn­ing­ar- og greiðslu­byrð­ar­hlut­föll virð­ist hafa hækkað þrátt fyrir mikla hækkun fast­eigna­verðs og ráð­stöf­un­ar­tekna. „Kann það bæði að skýr­ast af minnk­andi end­ur­fjár­mögnun og auk­inni skuld­setn­ingu lán­taka. Gjalda ber var­hug við hratt hækk­andi eigna­verði sam­hliða auk­inni skuld­setn­ingu og lak­ari útlána­gæð­um, en slíkt er merki um aukna kerf­is­á­hætt­u.“

Árs­hækkun í krónum talið, án til­lits til verð­bólgu, á höf­uð­borg­ar­svæð­inu mæld­ist 11,6 pró­sent í lok ágúst og aug­lýstar eignir voru 45 pró­sent færri í þeim mán­uði en á sama tíma árið á und­an. Með­al­sölu­tími eigna er nálægt sögu­legu lág­marki og hátt hlut­fall íbúða selst yfir ásettu verði. Í Fjár­mála­stöð­ug­leika­rit­inu segir að frá­vik íbúða­verðs frá lang­tíma­leitni sé nú tæp­lega 14 pró­sent og hafi ekki mælst hærra síðan árið 2008. „Verð­hækk­anir á mark­aðnum hafa einnig verið umfram ákvarð­andi þætti, s.s. launa­þróun og bygg­ing­ar­kostn­að.“

Fast­eigna­lán tak­mörkuð

Vegna ört hækk­­andi fast­eigna­verðs, sem vigtað hefur í vax­andi verð­­bólgu, hefur fjár­­­mála­­stöð­ug­­leika­­nefnd Seðla­­banka Íslands ákveðið að setja reglur um hámark greiðslu­­byrðar á fast­­eigna­lán­­um. Hún greindi frá þessu í yfir­lýs­ingu í morg­un. 

Þar sagði að greiðslu­­byrð­­ar­hlut­­fall – mán­að­­ar­­leg greiðslu­­byrði fast­­eigna­lána á móti mán­að­­ar­­legum ráð­­stöf­un­­ar­­tekjum lán­­taka – fast­­eigna­lána skuli almennt tak­­markast við 35 pró­­sent en 40 pró­­sent fyrir fyrstu kaup­end­­ur. Lán­veit­endum er veitt und­an­þága frá regl­unum fyrir allt að fimm pró­­sent heild­­ar­fjár­­hæðar nýrra fast­­eigna­lána sem veitt er í hverjum árs­fjórð­ungi.

Auglýsing
Þessar aðgerðir eru í takti við það sem Alþjóða­gjald­eyr­is­­sjóð­­ur­inn mælti með að yrði gert hér­­­lendis í áliti sem hann birti í apr­íl. Þar sagði hann að bregð­­ast ætti við verð­hækk­­unum á hús­næð­is­­mark­aði og vax­andi hluta íbúða­lána hjá bönkum með beit­ingu þjóð­hags­var­úð­­ar­tækja, til dæmis með reglum um hámark lána­greiðslna sem hlut­­­fall af tekjum lán­tak­enda eða hámarks­­­hlut lán­anna í eigna­safni bank­anna. 

Í júní var hámark veð­­setn­ing­­ar­hlut­­falls fast­­eigna­lána til neyt­enda lækkað úr 85 í 80 pró­­sent en hámarks­­hlut­­fall fyrir fyrstu kaup­endur hélst óbreytt í 90 pró­­sent.

Dregið úr svig­rúmi banka til útlána

Í Fjár­mála­stöð­ug­leika­rit­inu er einnig fjallað um stöðu þeirra þriggja banka sem skil­greindir eru sem kerf­is­lega mik­il­vægir: Lands­bank­inn, Íslands­banki og Arion banki. Þar segir að sam­hliða efna­hags­bat­anum og auknum hag­vexti hafi arð­semi bank­anna auk­ist og dregið úr van­skil­um, bæði hjá heim­ilum og fyr­ir­tækj­um. Þrátt fyrir mikla útlána­aukn­ingu til heim­ila á síð­ustu mán­uðum hafi bank­arnir við­haldið mjög sterkri lausa­fjár­stöðu og í lok ágúst síð­ast­lið­ins hafi þeir haft til ráð­stöf­unar 290 millj­arða króna umfram lág­marks lausa­fjár­kröfu Seðla­bank­ans. Sú fjár­hæð hafði þá hækkað um 43 millj­arða króna á tólf mán­uð­um. Þar er um fjár­muni að ræða sem bank­arnir gætu til dæmis ákveðið að greiða eig­endum sínum út í arð eða notað til að kaupa til banka eigin bréf af þeim, sem skilar sömu­leiðis fjár­munum í vasa hlut­hafa. 

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd til­kynnti því í morgun að hún hefði ákveðið að end­­ur­vekja hinn svo­­kall­aða sveiflu­­jöfn­un­­ar­auka sem var afn­um­inn í fyrra­vor til að auka þrótt kerf­is­lega mik­il­vægu bank­anna þriggja til að lána heim­ilum og fyr­ir­tækj­u­m.

Auglýsing
Nefndin telur ekki lengur þörf á því við­­bót­­ar­svig­­rúmi. „Er það mat nefnd­­ar­innar að hratt hækk­­andi eigna­verð sam­hliða auk­inni skuld­­setn­ingu heim­ila, hafi nú þegar fært sveiflu­tengda kerf­is­á­hættu að minnsta kosti á sama stig og hún var fyrir útbreiðslu far­­sótt­­ar­inn­­ar.“ 

Sveiflu­­­jöfn­un­­­ar­­­auki Seðla­­­bank­ans eru við­­­bót­­­ar­­­kröfur á eigið fé fjár­­­­­mála­­­fyr­ir­tækja umfram lög­­­bundnar eig­in­fjár­­­­­kröfur til að sporna gegn miklum sveiflum í fjár­­­­­mála­­­kerf­inu. Ef mikil hætta er á þenslu getur Seðla­­­bank­inn hækkað auk­ann til að koma í veg fyrir of mik­inn útlána­vöxt, en ef hætta er á sam­drætti getur bank­inn lækkað auk­ann til að efla útlána­­­getu fjár­­­­­mála­­­fyr­ir­tækj­anna. 

Þegar sveiflu­­jöfn­un­­ar­auk­inn var afnumin í mars í fyrra var það gert til að auka þrótt efna­hags­lífs­ins til að takast á við afleið­ingar kór­ón­u­veiru­far­ald­­ur­s­ins ­með því að skapa svig­­­rúm til nýrra útlána sem átti að nema allt að 350 millj­­­örðum króna. Þorri þessa svig­­rúms hefur verið nýtt í að lána til hús­næð­is­­kaupa. 

Kaup­máttur dróst saman vegna mik­illar verð­bólgu

Allt er þetta gert til að reyna að stemma stigu við verð­bólgu, sem mælist nú 4,4 pró­sent síð­ustu tólf mán­uði. Helsta ástæða þess að verð­bólgan hefur verið að hækka er hækkun á íbúða­verði. Auk þess hefur verð á mat, drykkj­ar­föngum og fatn­aði hækkað sem rekja má til mik­illa hækk­unar á flutn­ings­kostn­aði. Sá kostn­aður hefur auk­ist bæði vegna trufl­ana innan flutn­ings­keðja vegna kór­ónu­veiru­far­ald­urs­ins en líka vegna þess að jarð­efna­elds­neyti, sem knýr áfram flutn­ings­skip og flug­vél­ar, er nú í hæstu hæðum og hefur ekki verið dýr­ara árum sam­an.

Hag­stofan birti í dag þá nið­ur­stöðu að kaup­máttur ráð­stöf­un­ar­tekna á mann hafi dreg­ist saman um 0,3 pró­sentu­stig  á öðrum árs­fjórð­ungi 2021. Það þýðir á ein­földu máli að lands­menn fá minna fyrir krón­urnar í vas­anum sínum en þeir fengu á sama árs­fjórð­ungi í fyrra. Þar sem ráð­stöf­un­ar­tekj­urnar hækk­uðu um 4,1 pró­sent á sama tíma­bili dróg­ust þær saman um mis­mun­inn: 0,3 pró­sentu­stig.

Þetta er í fyrsta sinn sem kaup­máttur ráð­stöf­un­ar­tekna dregst saman á árs­fjórð­ungi síðan í lok árs 2019. Raunar hefur það ein­ungis gerst fjórum sinnum að kaup­máttur hafi dreg­ist saman á árs­fjórð­ungi miðað við sama tíma­bil árið áður síðan í upp­hafi árs 2015.

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Milljónir barna búa við hrikalegar aðstæður á átakasvæðum.
Pyntuð. Nauðgað. Drepin.
Börn á átakasvæðum eru ekki óhult á leiðinni í skólann. Ekki heldur á leiðinni á heilsugæslustöðina. Eða inni á heimilum sínum. Ofbeldi er kerfisbundið beitt gegn þeim. Þau eru látin bera sprengjur, þvinguð í hjónabönd. Svipt öryggi og vernd.
Kjarninn 28. júní 2022
Sigrún Huld Þorgrímsdóttir
Það er líf eftir greiningu
Kjarninn 28. júní 2022
Nicola Sturgeon fyrsti ráðherra Skotlands.
Stefnir á atkvæðagreiðslu um sjálfstætt Skotland í október 2023
Nicola Sturgeon leiðtogi Skoska þjóðarflokksins stefnir á að halda þjóðaratkvæðagreiðslu um sjálfstæði Skotlands á ný næsta haust – með eða án leyfis bresku ríkisstjórnarinnar.
Kjarninn 28. júní 2022
Guðmundur Andri Thorsson
Ráfað um í Keflavíkurgöngu
Kjarninn 28. júní 2022
Samkvæmt tilkynningu frá Borgarlínu er gert ráð fyrir því að vagnar Borgarlínunnar byrji að ganga á milli Hamraborgar og Háskóla Íslands árið 2025, þrátt fyrir að framkvæmdum á þeim kafla verði ekki að fullu lokið þá.
Tímalínu framkvæmda við fyrstu lotu Borgarlínu seinkað
Endurskoðuð tímaáætlun framkvæmda við fyrstu lotu Borgarlínu gerir ráð fyrir því að framkvæmdalok verði á árunum 2026 og 2027, en ekki 2024 eða 2025 eins og lagt var upp með. Samstilling við aðrar framkvæmdir, eins og Sæbrautarstokk, spila inn í.
Kjarninn 28. júní 2022
Það að vera kvenkyns lögmaður eykur líkur á að mál falli umbjóðandanum í vil samkvæmt nýrri íslenskri rannsókn.
Kvenkyns lögmenn líklegri til að vinna mál í héraði
Kvenkyns málflytjendur skila betri árangri fyrir dómstólum og eldri dómarar eru líklegri til að dæma varnaraðila í vil en þeir sem yngri eru, samkvæmt nýrri íslenskri rannsókn.
Kjarninn 28. júní 2022
Örn Bárður Jónsson
Þungunarrof, samkynhneigð og kynusli
Kjarninn 28. júní 2022
Katrín Jakobsdóttir, formaður Vinstri grænna og forsætisráðherra, og Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri.
Ætlar ekki að láta Seðlabankann afhenda sér gögn um ráðstöfun opinberra hagsmuna
Seðlabanki Íslands hefur ekki viljað leggja mat á hagsmuni almennings af birtingu upplýsinga um þá sem fengu að nýta sér fjárfestingaleið hans né af því að stöðugleikasamnirnir við kröfuhafa verði gerðir opinberir.
Kjarninn 28. júní 2022
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiInnlent