Útlánagæði nýrra íbúðalána á Íslandi fara minnkandi og hlutabréfaverð orðið of hátt

Fjármálastöðugleikanefnd hefur ákveðið að skrúfa niður súrefnið sem Seðlabankinn opnaði á inn í efnahagslífið við upphaf faraldurs. Ástæðan eru áhrif hækkandi eignaverðs á verðbólgu.Ójafnvægi fer hratt vaxandi á eignamörkuðum á Íslandi.

Þórður Snær Júlíusson 29. september 2021

Innlendir eignamarkaðir hafa tekið verulega við sér og eignaverð hækkað hratt. Margt bendir til þess að ójafnvægi fari hratt vaxandi á eignamörkuðum og óvissa hefur aukist. Þetta kemur fram í ritinu Fjármálastöðugleika sem Seðlabanki Íslands birti í dag.

Hlutabréfaverð á Íslandi hefur til að mynda hækkað um 57 prósent á síðustu tólf mánuðum og er á suma mælikvarða „orðið frekar hátt“. Frávik þess frá langtímaleitni er nú meira en það hefur verið frá árinu 2008.

Aukin skuldsetning lántaka

Í Fjármálastöðugleikaritinu segir að vísbendingar séu „um að útlánagæði nýrra íbúðalána fari minnkandi þar sem veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutföll virðist hafa hækkað þrátt fyrir mikla hækkun fasteignaverðs og ráðstöfunartekna. „Kann það bæði að skýrast af minnkandi endurfjármögnun og aukinni skuldsetningu lántaka. Gjalda ber varhug við hratt hækkandi eignaverði samhliða aukinni skuldsetningu og lakari útlánagæðum, en slíkt er merki um aukna kerfisáhættu.“

Árshækkun í krónum talið, án tillits til verðbólgu, á höfuðborgarsvæðinu mældist 11,6 prósent í lok ágúst og auglýstar eignir voru 45 prósent færri í þeim mánuði en á sama tíma árið á undan. Meðalsölutími eigna er nálægt sögulegu lágmarki og hátt hlutfall íbúða selst yfir ásettu verði. Í Fjármálastöðugleikaritinu segir að frávik íbúðaverðs frá langtímaleitni sé nú tæplega 14 prósent og hafi ekki mælst hærra síðan árið 2008. „Verðhækkanir á markaðnum hafa einnig verið umfram ákvarðandi þætti, s.s. launaþróun og byggingarkostnað.“

Fasteignalán takmörkuð

Vegna ört hækkandi fasteignaverðs, sem vigtað hefur í vaxandi verðbólgu, hefur fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands ákveðið að setja reglur um hámark greiðslubyrðar á fasteignalánum. Hún greindi frá þessu í yfirlýsingu í morgun.

Þar sagði að greiðslubyrðarhlutfall – mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána á móti mánaðarlegum ráðstöfunartekjum lántaka – fasteignalána skuli almennt takmarkast við 35 prósent en 40 prósent fyrir fyrstu kaupendur. Lánveitendum er veitt undanþága frá reglunum fyrir allt að fimm prósent heildarfjárhæðar nýrra fasteignalána sem veitt er í hverjum ársfjórðungi.

Þessar aðgerðir eru í takti við það sem Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn mælti með að yrði gert hérlendis í áliti sem hann birti í apríl. Þar sagði hann að bregðast ætti við verðhækkunum á húsnæðismarkaði og vaxandi hluta íbúðalána hjá bönkum með beitingu þjóðhagsvarúðartækja, til dæmis með reglum um hámark lánagreiðslna sem hlutfall af tekjum lántakenda eða hámarkshlut lánanna í eignasafni bankanna.

Í júní var hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda lækkað úr 85 í 80 prósent en hámarkshlutfall fyrir fyrstu kaupendur hélst óbreytt í 90 prósent.

Dregið úr svigrúmi banka til útlána

Í Fjármálastöðugleikaritinu er einnig fjallað um stöðu þeirra þriggja banka sem skilgreindir eru sem kerfislega mikilvægir: Landsbankinn, Íslandsbanki og Arion banki. Þar segir að samhliða efnahagsbatanum og auknum hagvexti hafi arðsemi bankanna aukist og dregið úr vanskilum, bæði hjá heimilum og fyrirtækjum. Þrátt fyrir mikla útlánaaukningu til heimila á síðustu mánuðum hafi bankarnir viðhaldið mjög sterkri lausafjárstöðu og í lok ágúst síðastliðins hafi þeir haft til ráðstöfunar 290 milljarða króna umfram lágmarks lausafjárkröfu Seðlabankans. Sú fjárhæð hafði þá hækkað um 43 milljarða króna á tólf mánuðum. Þar er um fjármuni að ræða sem bankarnir gætu til dæmis ákveðið að greiða eigendum sínum út í arð eða notað til að kaupa til banka eigin bréf af þeim, sem skilar sömuleiðis fjármunum í vasa hluthafa.

Fjármálastöðugleikanefnd tilkynnti því í morgun að hún hefði ákveðið að endurvekja hinn svokallaða sveiflujöfnunarauka sem var afnuminn í fyrravor til að auka þrótt kerfislega mikilvægu bankanna þriggja til að lána heimilum og fyrirtækjum.

Nefndin telur ekki lengur þörf á því viðbótarsvigrúmi. „Er það mat nefndarinnar að hratt hækkandi eignaverð samhliða aukinni skuldsetningu heimila, hafi nú þegar fært sveiflutengda kerfisáhættu að minnsta kosti á sama stig og hún var fyrir útbreiðslu farsóttarinnar.“

Sveiflujöfnunarauki Seðlabankans eru viðbótarkröfur á eigið fé fjármálafyrirtækja umfram lögbundnar eiginfjárkröfur til að sporna gegn miklum sveiflum í fjármálakerfinu. Ef mikil hætta er á þenslu getur Seðlabankinn hækkað aukann til að koma í veg fyrir of mikinn útlánavöxt, en ef hætta er á samdrætti getur bankinn lækkað aukann til að efla útlánagetu fjármálafyrirtækjanna.

Þegar sveiflujöfnunaraukinn var afnumin í mars í fyrra var það gert til að auka þrótt efnahagslífsins til að takast á við afleiðingar kórónuveirufaraldursins með því að skapa svigrúm til nýrra útlána sem átti að nema allt að 350 milljörðum króna. Þorri þessa svigrúms hefur verið nýtt í að lána til húsnæðiskaupa.

Kaupmáttur dróst saman vegna mikillar verðbólgu

Allt er þetta gert til að reyna að stemma stigu við verðbólgu, sem mælist nú 4,4 prósent síðustu tólf mánuði. Helsta ástæða þess að verðbólgan hefur verið að hækka er hækkun á íbúðaverði. Auk þess hefur verð á mat, drykkjarföngum og fatnaði hækkað sem rekja má til mikilla hækkunar á flutningskostnaði. Sá kostnaður hefur aukist bæði vegna truflana innan flutningskeðja vegna kórónuveirufaraldursins en líka vegna þess að jarðefnaeldsneyti, sem knýr áfram flutningsskip og flugvélar, er nú í hæstu hæðum og hefur ekki verið dýrara árum saman.

Hagstofan birti í dag þá niðurstöðu að kaupmáttur ráðstöfunartekna á mann hafi dregist saman um 0,3 prósentustig á öðrum ársfjórðungi 2021. Það þýðir á einföldu máli að landsmenn fá minna fyrir krónurnar í vasanum sínum en þeir fengu á sama ársfjórðungi í fyrra. Þar sem ráðstöfunartekjurnar hækkuðu um 4,1 prósent á sama tímabili drógust þær saman um mismuninn: 0,3 prósentustig.

Þetta er í fyrsta sinn sem kaupmáttur ráðstöfunartekna dregst saman á ársfjórðungi síðan í lok árs 2019. Raunar hefur það einungis gerst fjórum sinnum að kaupmáttur hafi dregist saman á ársfjórðungi miðað við sama tímabil árið áður síðan í upphafi árs 2015.