Óviðunandi húsnæðisástand á Íslandi

Samkvæmt nýrri skýrslu Velferðarráðuneytisins og Íbúðalánasjóðs er staða húsnæðismarkaðarins á Íslandi ólíðandi. Miklar verðsveiflur í húsnæðismarkaði hér á landi hafa haft skaðleg áhrif á húsnæðismarkaðinn og skapað óöryggi.

ABH3597.jpg húsnæði húsnæðisskortur
Auglýsing

Miklar verð­sveiflur í hús­næð­is­mark­aði hér á landi hafa haft skað­leg áhrif á húsnæð­is­mark­aði en þær orsakast aðal­lega af ann­ars vegar ytri efna­hags­að­stæðum og hins vegar sveiflum í upp­bygg­ingu húsnæð­is, ásamt skorti stjórn­valda á yfir­sýn og stefnumót­un. Þetta kemur fram í nýrri skýrslu frá Vel­ferð­ar­ráðu­neyt­inu og Íbúða­lána­sjóðs, í skýrsl­unni er greint frá stöðu hús­næð­is­mála hér á landi og þær áskor­arnir sem þar við blasa. 

Þessar sveiflur bitna mest á lág­­tekju­fólki sem verja stærri hluta tekna sinna í húsnæð­isút­gjöld en aðrir sam­félags­hóp­ar. ­Mik­ill skortur er á hús­næði hér á landi, mikil fólks­fjölgun hefur átt sér stað und­an­farin tvö ár en á sama tima hefur fjöldi byggðra íbúða verið undir lang­tíma­með­al­lagi. Stór hópur fólks býr því við þröngan kost og óör­yggi í hús­næð­is­mál­u­m. Nú stendur yfir hús­næð­is­þing á Nor­dica hót­el­inu en þar hafa verið rædd staða og þróun hús­næð­is­mála í dag og meðal ann­ars þessi nýja skýrsla

Auglýsing

Íbúða­verð hækkað meira en kaup­máttur

Mynd: ÍbúðalánasjóðurLands­menn einkum þeir tekju­lægri þurfa að verja of háum hluta af tekjum sínum í hús­næði en sam­kvæmt nýrri könnun þurfa leigj­endur að greiða um 40 pró­sent af ráð­stöf­un­ar­tekjum sínum í húsa­leigu. Kjarn­inn fjall­aði um í morgun erf­iða stöðu leigj­enda, en 92 pró­sent leigj­enda vilja ekki vera á leigu­mark­aði en hafa ekki tök á að kaupa sitt eigið hús­næði. Skortur á eigin fé og litlir raun­ hæfir mögu­leikar á að afla þess er helsti vandi margra leigj­enda í dag. 

Mikil fólks­fjölgun og skortur á hús­næði

Mikil fólks­fjölgun hefur átt sér stað hér á landi á síð­ustu árum en lands­mönnum fjölg­aði um 17.000 frá miðju ári 2016 og fram á mitt ár 2018. Þessi mikla fólks­fjölgun skýrist aðal­lega af aðflutn­ingi erlendra rík­is­borg­ara sem er drif­inn áfram af mik­illi eft­ir­spurn eftir vinnu­afli og háu launa­stigi hér á land­i. ­Fólk hefur flutt hingað til lands í enn meira mæli en á ár­unum 2004–2007 og hefur það aukið þörf á hús­næði mik­ið. 

Mynd: Íbúðalánasjóður

Við aðstæður sem þessar skap­ast mik­ill þrýst­ingur á húsnæð­is­mark­að­inn og sam­kvæmt skýrsl­unni er mikil þörf á að finna við­un­andi lausnir í húsnæð­is­málum sem hæfa fólki af erlendum upp­runa sem er í miklum mæli á leigu­mark­aði. Þeir sem flust hafa til lands­ins að und­an­förnu virð­ast almennt ekki þekkja rétt sinn á húsnæð­is­mark­aði í nægi­legum mæli og nýta sér ekki nægi­lega vel þau úr­ræði sem standa þeim til boða, þar á meðal húsnæð­is­bæt­ur. Mik­ill fjöldi þessa erlenda vinnu­afls er á leigu­mark­aði en ein­ungis 11% þeirra sem svör­uðu á pólsku könnun félags­manna Flóa­banda­lags­ins fá húsnæð­is­bæt­ur. 

Aðrir þættir sem hafa áhrif á hús­næð­is­mark­að­inn

Einn af þeim þáttum sem hefur haft ein­kenn­andi áhrif á íbúða­markað í yfir­stand­andi upp­sveiflu er skammtíma­leiga íbúða til ferða­manna. Hluti af þeirri starf­semi er í íbúðum sem eru ein­göngu not­aðar til skammtíma­leigu og í raun teknar út af hefð­bundnum húsnæð­is­mark­aði. Áætlað er að snemma á ár­inu hafi um 1.500 til 2.000 íbúðir og her­bergi verið í umfangs­­mik­illi út­leigu í gegnum vefsíð­una Air­bnb og ekki í hefð­bund­inni nýt­ingu sem íbúð­ar­húsnæð­i.  Til að setja þessar tölur í sam­hengi voru á ár­unum 2013 til 2017 sam­tals byggðar um 6.500 íbúðir hér á landi. Því má isegja að fyrir hverjar 3 til 4 íbúðir sem bætt­ust við fram­boð íbúða vegna ný­bygg­inga á und­an­förnum fimm árum hafi ein íbúð eða her­bergi horfið af mark­aðnum á móti vegna skammtíma­leig­u. 

Breytt ald­urs­sam­setn­ing þjóð­ar­innar er annar lýð­fræði­legur þáttur sem eykur eft­ir­spurn eftir íbúð­u­m ­sam­kvæmt skýrsl­unni. Með­al­aldur þjóð­ar­innar fer hækk­­andi og áætlað er að fram til árs­ins 2040 muni fólki eldra en sjötugt fjölga um 31 þúsund á meðan fjöldi þeirra sem eru 40 ára eða yngri breyt­ist lítið sem ekk­ert. Breytt ald­urs­sam­setn­ing þjóð­ar­innar hefur áhrif á eft­ir­spurn eftir húsnæði, ekki síst þar sem yfir­leitt eru færri ein­stak­lingar í heim­ili hjá eldra fólki en á heim­ilum yngri barna­fjöl­skyldna. Það þýðir að íbúðum þarf að fjölga meira en sem nemur fólks­fjölgun að því gefnu að fólk vilji vera á sama aldri þegar það flytur úr for­eldra­húsum, stofnar fjöl­skyldu og flytur loks á dval­ar­stofnun eða hjúkr­un­ar­heim­ili og verið hefur hingað til.

Loks­ins nóg byggt af íbúð­um, en ekki þær réttu

Sú staða sem uppi er á leigu­mark­aði end­ur­speglar ekki síst skort á leigu­húsnæði á viðráð­an­legu verði fyrir leigj­end­ur. Félags­legum leigu­húsnæðum og öðrum ódýrum val­kostum á mark­aði hefur ekki fjölgað í takt við þörf á und­an­förnum ár­um. Það hefur haft þau áhrif að lág­tekju­fólk á í mörgum til­fellum ekki í önnur hús að venda en almennan leigu­markað þar sem leigan er dýr­ari en í félags­lega hluta mark­að­ar­ins. Það er mat Íbúða­lána­sjóðs að miðað við núver­andi stöðu á leigu­mark­aði þurfi 5.000 til 7.000 almennar og félags­legar íbúðir til við­bótar við þær sem þegar hafa hlotið stofn­fram­lög frá sveit­ar­fé­lög­um..

Að und­an­förnu hefur fram­boð ný­bygg­inga á almenn­ um íbúða­mark­aði auk­ist víða um land. Á fyrstu sjö mán­uðum yfir­stand­andi árs voru 14 pró­sent allra íbúða­við­skipta á almennum mark­aði vegna ný­bygg­inga en til sam­an­burðar var þetta hlut­fall aðeins 3 pró­sent árið 2010 og 18 pró­sent við há­punkt síð­ustu upp­sveiflu árið 2007. Einna mest hefur upp­bygg­ingin verið í sveit­ar­­félögum í nágrenni Reykja­víkur en svo dæmi sé tekið voru 56 pró­sent allra íbúða­við­skipta í Mos­fellsbæ á fyrri hluta árs­ins vegna ný­bygg­inga.

Fjölgun íbúða uppfyllir ekki þörf Mynd: Íbúðalánasjóður

Hins vegar hefur verið gagn­rýnt að þær nýju íbúðir sem nú koma inn á mark­að­inn séu of dýrar til að henta tekju­ og eigna­minni hóp­um. Það er sann­ar­lega erfitt að finna ódýr­ar, nýjar íbúðir en aðeins um 5 pró­sent þeirra ný­byggðu íbúða sem auglýstar voru til sölu á fyrstu átta mán­uðum árs­ins voru auglýstar á verði innan við 30 millj­ónir króna og aðeins um 2 pró­sent nýrra íbúða á verði innan við 25 millj­ónir króna. 

Fjölgun húsnæð­is­lausra og utan­garðs­fólks

Einn alvar­leg­asti vand­inn sem nefndur er í húsnæð­is­mál­um  í skýrsl­unni er fjölgun húsnæð­is­lausna. Sam­­kvæmt skýrslu frá vel­ferð­ar­sviði Reykja­vík­ur­borgar voru í fyrra sam­tals 349 manns skráðir utan­garðs og/ eða heim­il­is­lausir í borg­inn­i. Það eru 95 pró­sent fleiri en þegar sam­bæri­leg mæl­ing var síð­ast gerð árið 2012. 

Utan­garðs­fólk sem glímir við áfengis og/eða vímu­efna­vanda kemur í raun ekki til greina við úthlutun almenns félag­legs leigu­hús­næðis sam­kvæmt umboðs­manni Alþing­is. Reykja­vík­ur­borg hefur þó á sínum snærum gisti­skýli og sér­tæk hús­ næð­isúr­ræði fyrir utan­garðs­fólk og af þeim 349 ein­stak­lingum sem voru skráðir utan­garðs voru 58 ein­stak­lingar sagðir búa í langt­íma­bú­setu­úr­ræðum eða 16 pró­sent hóps­ins. 

Þótt Reykja­vík­ur­borg bjóði upp á slík úr­ræði í ein­hverjum mæli er það engu að síður nið­ur­staða umboðs­manns Alþingis að borgin tryggi utan­garðs­ fólki ekki lausn við bráðum húsnæð­is­vanda, úr­ræðin séu ekki nægj­an­leg. Heim­il­is­leysi er alvar­legt lýð­heilsu­vanda­mál og í skýrsl­unni er til­greint að  mik­il­vægt að veit­endur húsnæðis og heil­brigð­is­þjón­ustu vinni saman að úr­lausn þessa mála, þar sem öruggt húsnæði getur verið veiga­mik­ill þáttur í end­ur­komu fólks inn í sam­félagið eftir veik­indi. Rúmur fjórð­ungur þeirra sem eru utan­garðs hér á landi var að ljúka við stofn­ana­vist.

Mark­mið stjórn­valda í hús­næð­is­málum

Í skýrsl­unni er fjallað um að á­byrgð stjórn­­­valda er rík þegar að kemur að því að tryggja íbúum öryggi og jafn­­ræði á hús­næð­is­­mark­aði. Stefn­u­­mót­un, umgjörð og mark­aðs­­reglur í hús­næð­is­­málum hafa mikil áhrif á lífs­­kjör hér á landi. Stefn­u­­mótun stjórn­­­valda hefur þó ekki verið nógu skýr á síð­­­ustu árum en stefn­u­­mótun um fram­­boð á mis­­mun­andi búset­u­­kostum og aðra þætti sem hafa áhrif á hús­næð­is­­markað hefur mikil áhrif á þróun fram­­boðs og eft­ir­­spurnar á mark­aðn­­­um.

Fram kemur í skýrsl­unn­i að ­fé­lags- og jafn­­rétt­is­­mála­ráð­herra er að hefja vinnu við þings­á­­lykt­un­­ar­til­lögu um stefn­u­­mótun á sviði hús­næð­is­­mála til næst­u ­fjög­urra ára sem ætlað er að tryggja lands­­mönnum öruggt hús­næð­i. Til­lagan er unnin sam­­kvæmt ný sam­­þykktum breyt­ing­um á lögum um hús­næð­is­mál. Við gerð ­til­lög­unnar verð­ur­ m.a. haft til hlið­­sjónar upp­­lýs­ingar frá íbú­a­lána­­sjóð, hús­næð­is­á­ætl­un sveit­ar­fé­laga og umræður á hús­næð­is­­þing­i. ­­Mark­mið stjórn­­­valda sem til­greind eru í skýrsl­unni er að tryggja jafn­­vægi í þróun íbúða­verðs, stöðuga upp­­­bygg­ingu íbúða í sam­ræmi við þörf og stefn­u­­mótun til fram­­tíðar á hús­næð­is­­mark­aði.

Meira úr sama flokkiInnlent