Miklar verðsveiflur í húsnæðismarkaði hér á landi hafa haft skaðleg áhrif á húsnæðismarkaði en þær orsakast aðallega af annars vegar ytri efnahagsaðstæðum og hins vegar sveiflum í uppbyggingu húsnæðis, ásamt skorti stjórnvalda á yfirsýn og stefnumótun. Þetta kemur fram í nýrri skýrslu frá Velferðarráðuneytinu og Íbúðalánasjóðs, í skýrslunni er greint frá stöðu húsnæðismála hér á landi og þær áskorarnir sem þar við blasa.
Þessar sveiflur bitna mest á lágtekjufólki sem verja stærri hluta tekna sinna í húsnæðisútgjöld en aðrir samfélagshópar. Mikill skortur er á húsnæði hér á landi, mikil fólksfjölgun hefur átt sér stað undanfarin tvö ár en á sama tima hefur fjöldi byggðra íbúða verið undir langtímameðallagi. Stór hópur fólks býr því við þröngan kost og óöryggi í húsnæðismálum. Nú stendur yfir húsnæðisþing á Nordica hótelinu en þar hafa verið rædd staða og þróun húsnæðismála í dag og meðal annars þessi nýja skýrsla
Íbúðaverð hækkað meira en kaupmáttur
Landsmenn einkum þeir tekjulægri þurfa að verja of háum hluta af tekjum sínum í húsnæði en samkvæmt nýrri könnun þurfa leigjendur að greiða um 40 prósent af ráðstöfunartekjum sínum í húsaleigu. Kjarninn fjallaði um í morgun erfiða stöðu leigjenda, en 92 prósent leigjenda vilja ekki vera á leigumarkaði en hafa ekki tök á að kaupa sitt eigið húsnæði. Skortur á eigin fé og litlir raun hæfir möguleikar á að afla þess er helsti vandi margra leigjenda í dag.
Mikil fólksfjölgun og skortur á húsnæði
Mikil fólksfjölgun hefur átt sér stað hér á landi á síðustu árum en landsmönnum fjölgaði um 17.000 frá miðju ári 2016 og fram á mitt ár 2018. Þessi mikla fólksfjölgun skýrist aðallega af aðflutningi erlendra ríkisborgara sem er drifinn áfram af mikilli eftirspurn eftir vinnuafli og háu launastigi hér á landi. Fólk hefur flutt hingað til lands í enn meira mæli en á árunum 2004–2007 og hefur það aukið þörf á húsnæði mikið.
Við aðstæður sem þessar skapast mikill þrýstingur á húsnæðismarkaðinn og samkvæmt skýrslunni er mikil þörf á að finna viðunandi lausnir í húsnæðismálum sem hæfa fólki af erlendum uppruna sem er í miklum mæli á leigumarkaði. Þeir sem flust hafa til landsins að undanförnu virðast almennt ekki þekkja rétt sinn á húsnæðismarkaði í nægilegum mæli og nýta sér ekki nægilega vel þau úrræði sem standa þeim til boða, þar á meðal húsnæðisbætur. Mikill fjöldi þessa erlenda vinnuafls er á leigumarkaði en einungis 11% þeirra sem svöruðu á pólsku könnun félagsmanna Flóabandalagsins fá húsnæðisbætur.
Aðrir þættir sem hafa áhrif á húsnæðismarkaðinn
Einn af þeim þáttum sem hefur haft einkennandi áhrif á íbúðamarkað í yfirstandandi uppsveiflu er skammtímaleiga íbúða til ferðamanna. Hluti af þeirri starfsemi er í íbúðum sem eru eingöngu notaðar til skammtímaleigu og í raun teknar út af hefðbundnum húsnæðismarkaði. Áætlað er að snemma á árinu hafi um 1.500 til 2.000 íbúðir og herbergi verið í umfangsmikilli útleigu í gegnum vefsíðuna Airbnb og ekki í hefðbundinni nýtingu sem íbúðarhúsnæði. Til að setja þessar tölur í samhengi voru á árunum 2013 til 2017 samtals byggðar um 6.500 íbúðir hér á landi. Því má isegja að fyrir hverjar 3 til 4 íbúðir sem bættust við framboð íbúða vegna nýbygginga á undanförnum fimm árum hafi ein íbúð eða herbergi horfið af markaðnum á móti vegna skammtímaleigu.
Breytt aldurssamsetning þjóðarinnar er annar lýðfræðilegur þáttur sem eykur eftirspurn eftir íbúðum samkvæmt skýrslunni. Meðalaldur þjóðarinnar fer hækkandi og áætlað er að fram til ársins 2040 muni fólki eldra en sjötugt fjölga um 31 þúsund á meðan fjöldi þeirra sem eru 40 ára eða yngri breytist lítið sem ekkert. Breytt aldurssamsetning þjóðarinnar hefur áhrif á eftirspurn eftir húsnæði, ekki síst þar sem yfirleitt eru færri einstaklingar í heimili hjá eldra fólki en á heimilum yngri barnafjölskyldna. Það þýðir að íbúðum þarf að fjölga meira en sem nemur fólksfjölgun að því gefnu að fólk vilji vera á sama aldri þegar það flytur úr foreldrahúsum, stofnar fjölskyldu og flytur loks á dvalarstofnun eða hjúkrunarheimili og verið hefur hingað til.
Loksins nóg byggt af íbúðum, en ekki þær réttu
Sú staða sem uppi er á leigumarkaði endurspeglar ekki síst skort á leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði fyrir leigjendur. Félagslegum leiguhúsnæðum og öðrum ódýrum valkostum á markaði hefur ekki fjölgað í takt við þörf á undanförnum árum. Það hefur haft þau áhrif að lágtekjufólk á í mörgum tilfellum ekki í önnur hús að venda en almennan leigumarkað þar sem leigan er dýrari en í félagslega hluta markaðarins. Það er mat Íbúðalánasjóðs að miðað við núverandi stöðu á leigumarkaði þurfi 5.000 til 7.000 almennar og félagslegar íbúðir til viðbótar við þær sem þegar hafa hlotið stofnframlög frá sveitarfélögum..
Að undanförnu hefur framboð nýbygginga á almenn um íbúðamarkaði aukist víða um land. Á fyrstu sjö mánuðum yfirstandandi árs voru 14 prósent allra íbúðaviðskipta á almennum markaði vegna nýbygginga en til samanburðar var þetta hlutfall aðeins 3 prósent árið 2010 og 18 prósent við hápunkt síðustu uppsveiflu árið 2007. Einna mest hefur uppbyggingin verið í sveitarfélögum í nágrenni Reykjavíkur en svo dæmi sé tekið voru 56 prósent allra íbúðaviðskipta í Mosfellsbæ á fyrri hluta ársins vegna nýbygginga.
Hins vegar hefur verið gagnrýnt að þær nýju íbúðir sem nú koma inn á markaðinn séu of dýrar til að henta tekju og eignaminni hópum. Það er sannarlega erfitt að finna ódýrar, nýjar íbúðir en aðeins um 5 prósent þeirra nýbyggðu íbúða sem auglýstar voru til sölu á fyrstu átta mánuðum ársins voru auglýstar á verði innan við 30 milljónir króna og aðeins um 2 prósent nýrra íbúða á verði innan við 25 milljónir króna.
Fjölgun húsnæðislausra og utangarðsfólks
Einn alvarlegasti vandinn sem nefndur er í húsnæðismálum í skýrslunni er fjölgun húsnæðislausna. Samkvæmt skýrslu frá velferðarsviði Reykjavíkurborgar voru í fyrra samtals 349 manns skráðir utangarðs og/ eða heimilislausir í borginni. Það eru 95 prósent fleiri en þegar sambærileg mæling var síðast gerð árið 2012.
Utangarðsfólk sem glímir við áfengis og/eða vímuefnavanda kemur í raun ekki til greina við úthlutun almenns félaglegs leiguhúsnæðis samkvæmt umboðsmanni Alþingis. Reykjavíkurborg hefur þó á sínum snærum gistiskýli og sértæk hús næðisúrræði fyrir utangarðsfólk og af þeim 349 einstaklingum sem voru skráðir utangarðs voru 58 einstaklingar sagðir búa í langtímabúsetuúrræðum eða 16 prósent hópsins.
Þótt Reykjavíkurborg bjóði upp á slík úrræði í einhverjum mæli er það engu að síður niðurstaða umboðsmanns Alþingis að borgin tryggi utangarðs fólki ekki lausn við bráðum húsnæðisvanda, úrræðin séu ekki nægjanleg. Heimilisleysi er alvarlegt lýðheilsuvandamál og í skýrslunni er tilgreint að mikilvægt að veitendur húsnæðis og heilbrigðisþjónustu vinni saman að úrlausn þessa mála, þar sem öruggt húsnæði getur verið veigamikill þáttur í endurkomu fólks inn í samfélagið eftir veikindi. Rúmur fjórðungur þeirra sem eru utangarðs hér á landi var að ljúka við stofnanavist.
Markmið stjórnvalda í húsnæðismálum
Í skýrslunni er fjallað um að ábyrgð stjórnvalda er rík þegar að kemur að því að tryggja íbúum öryggi og jafnræði á húsnæðismarkaði. Stefnumótun, umgjörð og markaðsreglur í húsnæðismálum hafa mikil áhrif á lífskjör hér á landi. Stefnumótun stjórnvalda hefur þó ekki verið nógu skýr á síðustu árum en stefnumótun um framboð á mismunandi búsetukostum og aðra þætti sem hafa áhrif á húsnæðismarkað hefur mikil áhrif á þróun framboðs og eftirspurnar á markaðnum.
Fram kemur í skýrslunni að félags- og jafnréttismálaráðherra er að hefja vinnu við þingsályktunartillögu um stefnumótun á sviði húsnæðismála til næstu fjögurra ára sem ætlað er að tryggja landsmönnum öruggt húsnæði. Tillagan er unnin samkvæmt ný samþykktum breytingum á lögum um húsnæðismál. Við gerð tillögunnar verður m.a. haft til hliðsjónar upplýsingar frá íbúalánasjóð, húsnæðisáætlun sveitarfélaga og umræður á húsnæðisþingi. Markmið stjórnvalda sem tilgreind eru í skýrslunni er að tryggja jafnvægi í þróun íbúðaverðs, stöðuga uppbyggingu íbúða í samræmi við þörf og stefnumótun til framtíðar á húsnæðismarkaði.
