Vísir að eignabólu á íbúðamarkaði – „Varasöm“ ásókn í verðtryggð lán

Þrátt fyrir að verðbólgan, sem er nú 8,8 prósent, leggist ofan á höfuðstól verðtryggðra lána þá hefur ásókn í þau stóraukist. Fjármálastöðugleikanefnd hefur áhyggjur af þessu og telur þróunina varasama. Líkur á leiðréttingu á íbúðamarkaði hafa aukist.

Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri er formaður fjármálastöðugleikanefndar.
Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri er formaður fjármálastöðugleikanefndar.
Auglýsing

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­banka Íslands telur að „vísir að eigna­bólu á íbúða­mark­aði gæti verið til stað­ar“ hér­lendis í ljósi þess að verð­hækk­anir á mark­aðnum hafi verið langt umfram ákvarð­andi þætti frá vor­mán­uðum 2021. Líkur á stöðnun eða leið­rétt­ingu raun­verðs hafi auk­ist. 

Þetta kemur fram í fund­ar­gerð vegna síð­asta fundar fjár­mála­stöð­ug­leika­nefndar sem fram fór um miðjan júní. Fund­ar­gerðin var birt fyrir helgi. Hlut­verk nefnd­ar­innar er að taka ákvarð­anir um beit­ingu stjórn­tækja Seðla­banka Íslands varð­andi fjár­mála­stöð­ug­leika. Á meðal þeirra tækja sem hún hefur beitt er að setja reglur um hámark veð­setn­ing­ar- og greiðslu­byrð­ar­hlut­falls íbúða­lána og að leggja á hinn svo­kall­aða sveiflu­jöfn­un­ar­auka, sem er ætlað að auka við­náms­þrótt fjár­mála­fyr­ir­tækja gagn­vart sveiflu­tengdri kerf­is­á­hættu og veita þeim þannig svig­rúm til þess að mæta tapi og við­halda láns­fjár­fram­boði á álags­tím­um. 

Í nefnd­inni sitja seðla­banka­stjóri, allir þrír vara­seðla­banka­stjór­arnir og þrír utan­að­kom­andi nefnd­ar­menn. 

Á fund­inum ákvað fjár­­­­­mála­­­stöð­ug­­­leika­­­nefnd að lækka hámarks veð­­­­setn­ing­­­­ar­hlut­­­­fall fast­­­­eigna­lána fyrir fyrstu kaup­endur úr 90 pró­­­­sentum niður í 85 pró­­­­sent. Það þýðir að fyrstu kaup­endur munu þurfa að geta reitt fram að minnsta kosti 15 pró­­­­sent af kaup­verði eignar í útborg­un, í stað tíu pró­­­­senta áður.

Auglýsing
Nefndin setti einnig fram nýtt við­mið um vexti við útreikn­ing greiðslu­­byrðar í reglum sínum um hámark greiðslu­­byrðar fast­­eigna­lána til neyt­enda. Vext­irnir sem lán­veit­endum er gert að horfa til eru nú að lág­­marki þrjú pró­­sent fyrir verð­­tryggð lán og 5,5 pró­­sent fyrir óverð­­tryggð íbúða­lán. Þá ákvað nefndin að stytta hámarks­­láns­­tíma við útreikn­ing greiðslu­­byrðar fyrir verð­­tryggð lán og miða þar við 25 ár. Breyt­ing­unum á greiðslu­­byrð­­ar­hlut­­falli er ætlað að efla áhætt­u­vit­und lán­tak­enda við val þeirra milli láns­­forma.

Ástæða þess, sam­kvæmt fund­ar­gerð­inni, eru áhyggjum fund­ar­manna á því að allt of margir lán­tak­endur séu að færa sig aftur í verð­tryggð lán. Það er þróun sem þeir telja vara­sama.

Verð­hækk­anir langt umfram ákvarð­andi þætti

Í fund­ar­gerð­inni kemur fram að nefndin hefði farið yfir stöð­una á fast­eigna­mark­aði á fund­inum þar sem kom fram að ójafn­vægi milli fram­boðs og eft­ir­spurnar fast­eigna væri enn mik­ið. Þar væri mesta kerf­is­sveiflan sem þyrfti að bregð­ast við um þessar mund­ir. „Verð­hækk­anir höfðu verið langt umfram ákvarð­andi þætti frá vor­mán­uðum 2021 og taldi nefndin að líkur á stöðnun eða leið­rétt­ingu raun­verðs hefði auk­ist. Kom fram að fast­eigna­verð hefði hækkað um 2,1 pró­sent að nafn­virði milli mán­aða að með­al­tali und­an­farna sex mán­uði og í apríl hefði fast­eigna­verð mælst 22,3 pró­sent hærra en á sama tíma 2021.“

Umfram­eft­ir­spurn eftir hús­næði hafði auk­ist um allt land og hefði verð á fjöl­býli og ein­býli því hækkað mikið í öllum lands­fjórð­ung­um. „Síð­ustu vikur fyrir fund nefnd­ar­innar komu þó fram vís­bend­ingar um að fram­boð væri að aukast og hafði fjöldi aug­lýstra eigna til sölu auk­ist lít­il­lega en með­al­sölu­tím­inn var enn mjög stuttur og mæld­ist undir 30 dög­um.“

Mikil ásókn í verð­tryggð lán þrátt fyrir háa verð­bólgu

Frá því í fyrra­vor hafa stýri­vextir Seðla­banka Íslands hækkað um fjögur pró­sentu­stig og frá ára­mótum hafa þeir hækkað um 2,75 pró­sentu­stig. 

Á meðan að á kór­ónu­veiru­far­aldr­inum stóð, og vextir voru í sögu­legum lægð­um, þre­­föld­uð­ust óverð­­tryggð hús­næð­is­lán við­­skipta­­bank­anna, fóru úr 370 millj­­örðum króna í 1.090 millj­­arða króna. Greiðslu­byrði þessa hóps hefur hækkað gríð­ar­lega sam­hliða vaxta­hækk­un­um. Í nýj­­ustu hag­sjá Lands­­bank­ans var tekið dæmi af 40 millj­­óna króna láni á lægstu óverð­­tryggðu vöxt­­um. Vaxta­­byrði þeirra hefur hækkað um 98 þús­und krónur frá því í maí í fyrra. Lands­­bank­inn býst við því að vextir haldi áfram að hækka og að vaxta­­byrðin muni aukast um 25 þús­und krónur í við­­bót á þessu ári. Þá hefur hún farið úr 110 þús­und krónum á mán­uði i 233 þús­und krónur á mán­uð­i. 

Margir lán­takar hafa því í auknum mæli verið að festa vexti íbúða­lána til allt að fimm ára und­an­farið til að reyna að verja sig fyrir frek­ari hækkun á greiðslu­byrði. Í fund­ar­gerð fjár­mála­stöð­ug­leika­nefndar kemur fram að 54 pró­sent allra lána hafi með fasta vexti í apríl og 67 pró­sent nýrra útlána en á sama tíma í fyrra voru 44 pró­sent lána með fasta vext­i. 

Annað sem er að ger­ast er að hlut­deild verð­tryggðra lána af nýjum fast­eigna­lánum hefur líka verið að aukast skarpt á síð­ustu mán­uð­um. Það var 33 pró­sent í apríl sam­an­borið við 28 pró­sent í sama mán­uði í fyrra. Ávinn­ing­ur­inn af þess­ari til­færslu er lægri greiðslu­byrði til skamms tíma. Hin hliðin er þó sú að raun­vext­ir, í ljósi þess að verð­bólga er 8,8 pró­sent, eru orðnir yfir tíu pró­sent.

Verð­trygg­ingin lifir góðu lífi

Þessi ásókn í verð­tryggð lán, sam­hliða versn­andi verð­bólgu­horf­um, veldur fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd áhyggj­um.

­For­maður henn­ar, seðla­banka­stjór­inn Ásgeir Jóns­son, hafði enda boðað dauða verð­trygg­ing­ar­innar í við­tali við Frétta­blaðið í júní 2020. Þar sagði hann: „Verð­­trygg­ingin var upp­­haf­­lega sett á vegna þess að við réðum ekki við verð­­bólg­una. Núna eru tím­­arnir breytt­­ir. Í fyrsta sinn er það raun­veru­­legur val­­kostur fyrir heim­ilin að skipta yfir í nafn­vexti og þannig afnema verð­­trygg­ing­una að eigin frum­­kvæði af sínum lán­­um. Þetta eru mikil tíma­­mót og fela í sér að verð­­trygg­ingin mun deyja út.“

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd telur nú að auknar líkur séu á því að heim­ili lands­ins leiti í verð­tryggð lán til að lækka greiðslu­byrði til skamms tíma. „Töldu nefnd­ar­menn að sú þróun gæti verið vara­söm. Nefndin taldi mik­il­vægt að heim­ilin skuld­settu sig ekki um of byggt á for­sendum sem munu að öllum lík­indum ekki stand­ast til lengri tíma lit­ið. Einnig væri greiðslu­byrði verð­tryggðra lána hlut­falls­lega létt­ari í upp­hafi láns­tím­ans en þyngri eftir því sem líður á hann. Verð­bólgan legð­ist beint ofan á höf­uð­stól lán­anna sem gæti dregið veru­lega úr við­náms­þrótti skuld­settra lán­tak­enda.“

Við þurfum á þínu framlagi að halda

Þú getur tekið beinan þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við sem vinnum á ritstjórn Kjarnans viljum hvetja þig til að vera með okkur í liði og leggja okkar góða fjölmiðli til mánaðarlegt framlag svo við getum haldið áfram að vinna fyrir lesendur, fyrir fólkið í landinu.

Kjarninn varð níu ára í sumar. Þegar hann hóf að taka við frjálsum framlögum þá varð slagorðið „Frjáls fjölmiðill fyrir andvirði kaffibolla“ til og lesendur voru hvattir til að leggja fram í það minnsta upphæð eins kaffibolla á mánuði.

Mikið vatn hefur runnið til sjávar á þeim níu árum sem Kjarninn hefur lifað. Í huga okkar á Kjarnanum hefur þörfin fyrir fjölmiðla sem veita raunverulegt aðhald og taka hlutverk sitt alvarlega aukist til muna.

Við trúum því að Kjarninn skipti máli fyrir samfélagið.

Við trúum því að sjálfstæð og vönduð blaðamennska skipti máli.

Ef þú trúir því sama þá endilega hugsaðu hvort Kjarninn er ekki allavega nokkurra kaffibolla virði á mánuði.

Vertu með okkur í liði. Þitt framlag skiptir máli.

Ritstjórn Kjarnans: Sunna Ósk Logadóttir, Þórður Snær Júlíusson, Erla María Markúsdóttir, Arnar Þór Ingólfsson, Eyrún Magnúsdóttir og Grétar Þór Sigurðsson.


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Ingrid Kuhlman
Að rækta með sér von er lykillinn að farsælu lífi
Kjarninn 28. nóvember 2022
Isabel dos Santos er elsta dóttir fyrrverandi forseta Angóla.
Forríka forsetadóttirin: „Ég er ekki í felum“
Dóttir fyrrverandi forseta Angóla, milljarðamæringurinn Isabel dos Santos, segist ekki á flótta undan réttvísinni. Stjórnvöld í heimalandi hennar hafa beðið alþjóða lögregluna, Interpol, um aðstoð við að hafa uppi á henni.
Kjarninn 28. nóvember 2022
Heiðrún Lind Marteinsdóttir er framkvæmdstjóri Samtaka fyrirtækja í sjávarútvegi. Hún skrifar undir umsögnina.
SFS styðja frumvarp Svandísar um að hækka veiðigjöld á næsta ári en lækka þau árin á eftir
Ríkisstjórnin setti inn heimild fyrir útgerðir til að fresta skattgreiðslum á meðan að á kórónuveirufaraldrinum stóð. Sjávarútvegur skilaði methagnaði á meðan. Allt stefndi í að veiðigjöld yrðu fyrir vikið mun lægri en fjárlagafrumvarpið gerir ráð fyrir.
Kjarninn 28. nóvember 2022
Litla-Sandfell í Þrengslum myndaðist í gosi undir jökli fyrir þúsundum ára.
„Til að búa til sement og steypu þarf að fórna“ Litla-Sandfelli
Eden Mining, sem ætlar að mylja Litla-Sandfell niður til útflutnings, er virkilega annt um loftslag jarðar ef marka má svör fyrirtækisins við gagnrýni stofnana á framkvæmdina. „Það er óraunhæft að öll íslensk náttúra verði ósnortin um aldur og ævi.“
Kjarninn 28. nóvember 2022
Ferðamenn við íshellana í Kötlujökli.
Vísa ásökunum um hótanir á bug
EP Power Minerals, fyrirtækið sem hyggur á námuvinnslu á Mýrdalssandi segir engan fulltrúa sinn hafa hótað ferðaþjónustufyrirtækjum svæðinu líkt og þau haldi fram. Skuldinni er skellt á leigjendur meðeigenda að jörðinni Hjörleifshöfða.
Kjarninn 28. nóvember 2022
Gylfi Zoega, prófessor í hagfræði sem situr í peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands.
Ætti ríkið að greiða hverri nýrri kynslóð „heimanmund“ til þess að byrja ævina á?
Gylfi Zoega, prófessor í hagfræði, veltir fyrir sér þriðju leiðinni sem sameini hagkvæmni húsnæðismarkaðar og réttlætiskennd okkar gagnvart því að allir eigi rétt á þaki yfir höfuðið.
Kjarninn 27. nóvember 2022
Bjarni Bjarnason, forstjóri Orkuveitu Reykjavíkur, var í viðtali í Silfrinu á RÚV. Mynd / Aðsend.
Hugmyndir um útbreidd vindorkuver „alls ekki raunhæfar”
Bjarni Bjarnason forstjóri Orkuveitu Reykjavíkur varar við því að reist verði mörg vindorkuver á skömmum tíma. Hann segir fyrirtæki sem sækist eftir því að reisa vindorkuver ekki gera það til að bjarga loftslaginu heldur hugsi um ágóða.
Kjarninn 27. nóvember 2022
Búa til vistvæn leikföng og vörur fyrir börn
Tveir Íslendingar í Noregi safna fyrir næstu framleiðslu á nýrri leikfangalínu á Karolina Fund.
Kjarninn 27. nóvember 2022
Meira úr sama flokkiInnlent