Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands telur að „vísir að eignabólu á íbúðamarkaði gæti verið til staðar“ hérlendis í ljósi þess að verðhækkanir á markaðnum hafi verið langt umfram ákvarðandi þætti frá vormánuðum 2021. Líkur á stöðnun eða leiðréttingu raunverðs hafi aukist.
Þetta kemur fram í fundargerð vegna síðasta fundar fjármálastöðugleikanefndar sem fram fór um miðjan júní. Fundargerðin var birt fyrir helgi. Hlutverk nefndarinnar er að taka ákvarðanir um beitingu stjórntækja Seðlabanka Íslands varðandi fjármálastöðugleika. Á meðal þeirra tækja sem hún hefur beitt er að setja reglur um hámark veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalls íbúðalána og að leggja á hinn svokallaða sveiflujöfnunarauka, sem er ætlað að auka viðnámsþrótt fjármálafyrirtækja gagnvart sveiflutengdri kerfisáhættu og veita þeim þannig svigrúm til þess að mæta tapi og viðhalda lánsfjárframboði á álagstímum.
Í nefndinni sitja seðlabankastjóri, allir þrír varaseðlabankastjórarnir og þrír utanaðkomandi nefndarmenn.
Á fundinum ákvað fjármálastöðugleikanefnd að lækka hámarks veðsetningarhlutfall fasteignalána fyrir fyrstu kaupendur úr 90 prósentum niður í 85 prósent. Það þýðir að fyrstu kaupendur munu þurfa að geta reitt fram að minnsta kosti 15 prósent af kaupverði eignar í útborgun, í stað tíu prósenta áður.
Ástæða þess, samkvæmt fundargerðinni, eru áhyggjum fundarmanna á því að allt of margir lántakendur séu að færa sig aftur í verðtryggð lán. Það er þróun sem þeir telja varasama.
Verðhækkanir langt umfram ákvarðandi þætti
Í fundargerðinni kemur fram að nefndin hefði farið yfir stöðuna á fasteignamarkaði á fundinum þar sem kom fram að ójafnvægi milli framboðs og eftirspurnar fasteigna væri enn mikið. Þar væri mesta kerfissveiflan sem þyrfti að bregðast við um þessar mundir. „Verðhækkanir höfðu verið langt umfram ákvarðandi þætti frá vormánuðum 2021 og taldi nefndin að líkur á stöðnun eða leiðréttingu raunverðs hefði aukist. Kom fram að fasteignaverð hefði hækkað um 2,1 prósent að nafnvirði milli mánaða að meðaltali undanfarna sex mánuði og í apríl hefði fasteignaverð mælst 22,3 prósent hærra en á sama tíma 2021.“
Umframeftirspurn eftir húsnæði hafði aukist um allt land og hefði verð á fjölbýli og einbýli því hækkað mikið í öllum landsfjórðungum. „Síðustu vikur fyrir fund nefndarinnar komu þó fram vísbendingar um að framboð væri að aukast og hafði fjöldi auglýstra eigna til sölu aukist lítillega en meðalsölutíminn var enn mjög stuttur og mældist undir 30 dögum.“
Mikil ásókn í verðtryggð lán þrátt fyrir háa verðbólgu
Frá því í fyrravor hafa stýrivextir Seðlabanka Íslands hækkað um fjögur prósentustig og frá áramótum hafa þeir hækkað um 2,75 prósentustig.
Á meðan að á kórónuveirufaraldrinum stóð, og vextir voru í sögulegum lægðum, þrefölduðust óverðtryggð húsnæðislán viðskiptabankanna, fóru úr 370 milljörðum króna í 1.090 milljarða króna. Greiðslubyrði þessa hóps hefur hækkað gríðarlega samhliða vaxtahækkunum. Í nýjustu hagsjá Landsbankans var tekið dæmi af 40 milljóna króna láni á lægstu óverðtryggðu vöxtum. Vaxtabyrði þeirra hefur hækkað um 98 þúsund krónur frá því í maí í fyrra. Landsbankinn býst við því að vextir haldi áfram að hækka og að vaxtabyrðin muni aukast um 25 þúsund krónur í viðbót á þessu ári. Þá hefur hún farið úr 110 þúsund krónum á mánuði i 233 þúsund krónur á mánuði.
Margir lántakar hafa því í auknum mæli verið að festa vexti íbúðalána til allt að fimm ára undanfarið til að reyna að verja sig fyrir frekari hækkun á greiðslubyrði. Í fundargerð fjármálastöðugleikanefndar kemur fram að 54 prósent allra lána hafi með fasta vexti í apríl og 67 prósent nýrra útlána en á sama tíma í fyrra voru 44 prósent lána með fasta vexti.
Annað sem er að gerast er að hlutdeild verðtryggðra lána af nýjum fasteignalánum hefur líka verið að aukast skarpt á síðustu mánuðum. Það var 33 prósent í apríl samanborið við 28 prósent í sama mánuði í fyrra. Ávinningurinn af þessari tilfærslu er lægri greiðslubyrði til skamms tíma. Hin hliðin er þó sú að raunvextir, í ljósi þess að verðbólga er 8,8 prósent, eru orðnir yfir tíu prósent.
Verðtryggingin lifir góðu lífi
Þessi ásókn í verðtryggð lán, samhliða versnandi verðbólguhorfum, veldur fjármálastöðugleikanefnd áhyggjum.
Formaður hennar, seðlabankastjórinn Ásgeir Jónsson, hafði enda boðað dauða verðtryggingarinnar í viðtali við Fréttablaðið í júní 2020. Þar sagði hann: „Verðtryggingin var upphaflega sett á vegna þess að við réðum ekki við verðbólguna. Núna eru tímarnir breyttir. Í fyrsta sinn er það raunverulegur valkostur fyrir heimilin að skipta yfir í nafnvexti og þannig afnema verðtrygginguna að eigin frumkvæði af sínum lánum. Þetta eru mikil tímamót og fela í sér að verðtryggingin mun deyja út.“
Fjármálastöðugleikanefnd telur nú að auknar líkur séu á því að heimili landsins leiti í verðtryggð lán til að lækka greiðslubyrði til skamms tíma. „Töldu nefndarmenn að sú þróun gæti verið varasöm. Nefndin taldi mikilvægt að heimilin skuldsettu sig ekki um of byggt á forsendum sem munu að öllum líkindum ekki standast til lengri tíma litið. Einnig væri greiðslubyrði verðtryggðra lána hlutfallslega léttari í upphafi lánstímans en þyngri eftir því sem líður á hann. Verðbólgan legðist beint ofan á höfuðstól lánanna sem gæti dregið verulega úr viðnámsþrótti skuldsettra lántakenda.“
