Á Íslandi eru um 130 þúsund heimili. Stjórnvöld gera ráð fyrir að um 2.300 íbúðir verði byggðar á næstu fjórum árum í almennu íbúðakerfi, sem kallast Leiguheimili, og er fyrirmyndin sótt til Danmerkur.
Þar er rótgróin hefð fyrir leigumarkaði, enda landið með kjölfestu byggð á einu stærsta borgarsvæði Norðurlandanna, Kaupmannahafnarsvæðinu. Þar búa um 2,5 milljónir manna eða tæplega átta sinnum fleiri en á Íslandi.
Veruleiki borgarsvæða
Leigumarkaðir eru sterkastir í borgarbyggðum um allan heim, og einkum og sér í lagi þar sem fjölbýlishúsabyggðir eru sem þéttastar. Leigumarkaðurinn í landinu á sér langa sögu, sem teygir sig aftur um nokkur hundruð ár, þegar stoðgrind skipulags Kaupmannahafnar varð til.
Þetta svipar til grunnins að baki fasteignamörkuðum í borgum víða um heim, hvort sem horft til er Bandaríkjanna eða Evrópu. Það er hluti af veruleika borgarsamfélaga að vera með rótgróinn leigumarkað, sem oft er rekinn af stórum fasteignafélögum, sem ýmist eru í eigu einkafjárfesta, hins opinbera (ríkis eða sveitarfélaga) eða stéttarfélaga. En regluverkið er misjafnt og aðstæður mismunandi.
Leiguheimilakerfið var kynnt fyrir aðilum í byggingariðnaði á Grand hóteli í vikunni.
Gert er ráð fyrir því að þessar ódýru leiguíbúðir verði 20 til 30 prósentum ódýrari en markaðsverð á leigumarkaði er í dag, að því er fram kom í máli Eyglóar Harðardóttur, ráðherra húsnæðismála.
Meðaltekjur og undir
Skilyrði er fyrir því að íbúðirnar séu leigðar til fólks með meðaltekjur og undir, en það má ekki segja íbúum upp leigunni þó að tekjur heimilisins fari yfir hámarkið á meðan þeir eru íbúar þar. Tekjumörkin fyrir einstakling eru ríflega 395 þúsund krónur á mánuði, en 554 þúsund fyrir pör.
Fyrir hvert barn hækka mörkin um tæplega hundrað þúsund krónur.
Íbúðalánasjóður á að halda utan um þetta nýja kerfi, sem er ekki hluti af félagslega húsnæðiskerfinu. Sjálfseignastofnanir, sveitarfélög og lögaðilar munu geta reist ódýrar leiguíbúðir í þessum tilgangi og fengið 30% stofnframlag frá ríki og sveitarfélögum til þess. Ríkið mun styðja um 18% og sveitarfélög 12%, og skilyrði fyrir stuðningnum verður að leigt sé út til fólks með meðaltekjur eða lægri tekjur.
Hver vinnur í lottóinu?
Öll kerfi hafa sína kosti og galla, enda aðstæður fólks misjafnar þegar kemur að skuldbindingu á fasteignamarkaði, hvort sem það er vegna kaupa eða leigu.
En Leiguheimili eru með einn augljósan ókost sem fróðlegt verður að sjá hvernig á að leysa þannig að sanngirni og jafnræði sé gætt. Það snýr að því, hvernig fólk verður valið til að búa í þessum nýju niðurgreiddu íbúðum? Hópurinn sem fellur innan þeirra skilyrða sem sett eru, er miklu stærri en svo að hann komist í 2.300 íbúðir. Og margt bendir til þess að hópurinn stækki stöðugt, enda hefur ungt fólk setið hefur þegar kemur að bætingu lífskjara og stór hluti þess á erfitt með að komast inn á fasteignamarkað.
Leiguheimilin breyta heldur litlu sem engu fyrir markaðinn í heild, enda innan við tvö prósent af heildarstærð hans, eins og staða mála er núna. Íbúðafjöldinn sem á að byggja upp er svipaður fjöldi og þarf að byggja upp á hverju ári til að mæta náttúrulegri eftirspurn á markaðnum á höfuðborgsvæðinu, líklega heldur lægri. Sár vöntun er nú á litlum og meðalstórum íbúðum.
Talað er um í kynningu á þessu íbúðaformi að um „byltingu“ sé að ræða á leigumarkaði, og má það til sanns vegar færa. En eingungis fyrir þá útvöldu sem fá að búa í íbúðunum. Þetta er ekki lítið eða léttvægt atriði, heldur stórt og mikið.
Hvert er markmiðið með aðgerðinni til lengdar litið? Ef það á að sækja fyrirmyndir á fasteignamarkaði út fyrir landsteinanna, þá er mikilvægt að skoða aðstæðurnar í heild sem fyrir eru. Og hvernig úrræðin hafa orðið til, í hvaða samhengi, í hvað skipulagsaðstæðum
Það má færa sterk rök fyrir því að miklar breytingar á fasteignamarkaði á Íslandi, þar sem leigumarkaður er stækkaður og styrktur á kostnað séreignarstefnu, séu erfiðar hér á landi.
Breytir litlu sem engu
Þessi ráðagerð um að greiða niður 2.300 íbúðir af heildinni dugar ekki til að breyta neinu sem heitið getur á fasteignamarkaði, og stuðlar ekki að meira jafnvægi á fasteignamarkaði. Hún gerir ekkert annað en að búa til aðstæður fyrir útvalda til að borga lága leigu. Á meðan munu þúsundir einstaklinga, einkum ungt fólk, horfa á í forundran, og auðvitað leita allra leiða til að komast fram fyrir röðina og inn í íbúðirnar. Þær veita meira fjárhagslegt skjól en aðrar.
Það væri óskandi að stjórnvöld myndu nú horfast í augu við það, að aðgerðir sem gripið hefur verið til á fasteignamarkaði, þar á meðal 80 milljarða veðhlutfallabæting fólks – einkum eldra fólks á höfuðborgarsvæðinu – hefur engin vandamál leyst eða leiðrétt. Það þarf meira til að breyta markaði sem er 6.300 milljarðar króna sé mið tekið af fasteignamati, og stækkar sífellt milli ára.
Mikil gróska í ferðaþjónustu hefur einnig haft töluverð áhrif, en um 3.000 íbúðir eru í útleigu fyrir ferðamenn miðsvæðis í Reykjavík sem annars væru á fasteignamarkaðnum. Reglur um 90 daga leigu íbúða á ári gætu breytt þessari þróun, en tíminn á þó eftir að leiða það í ljós. Reynslan erlendis frá er sú að erfiðlega hefur gengið að ná utan um neikvæð áhrif af Airbnb og fleiri leigusíðum.
Eilífð leit að jafnvægi
Jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar, rétt og samræmd stýring skipulags á höfuðborgarsvæðinu – sem hefur verið vegamikið vandamál á svæðinu í gegnum tíðina – er það eina sem stjórnmálamenn geta gert til að skapa réttar aðstæður fyrir heilbrigðan fasteignamarkað, þar sem val um búsetuúrræði ræður ríkjum.
Það er þó óþarfi að finna þessum aðgerðum allt til forráttu, enda er markmiðið með þeim göfugt. Að koma þaki yfir þá sem þurfa sárast á því að halda. En það er ekki ósanngjarnt að benda á að til að breyta hlutum til batnaðar, það er sjálfu gangverkinu á markaðnum, þá þarf að stuðla að meira jafnvægi til lengri tíma, langtímasýn í skipulagi og öðrum þáttum sem ýta undir stöðugleika. Skammtímalækningar eru góðar til síns brúks, en eins og orðið bendir til þá hafa þær takmörkuð áhrif. Þær duga skammt.
