Húsnæðismarkaðurinn íslenski er einn sá minnsti í veröldinni og áhættusamasti, sökum þess að verðbólga og gengissveiflur hafa mikil áhrif á honum.
Hann inniheldur um 130 þúsund íbúðir og heildarmat þeirra er tæplega 7.300 milljarðar króna, samkvæmt fasteignamati Þjóðskrár, 2018.
Staða mála á húsnæðismarkaði er mikið til umræðu í kjaraviðræðum. Vandinn á markaðnum, sem um er rætt, er hátt leiguverð (og fasteignaverð) og of lítið framboð íbúða miðað við eftirspurn.
Ríkið getur haft afgerandi áhrif á markaðinn, með því að stuðla að hraðari uppbyggingu íbúða, og einnig með því að liðka fyrir fjármögnun.
Óhætt er að segja að ég hræðist þessar viðræður og í hvaða farveg þær eru komnar. Á vefsíðu ASÍ er svona greint frá málum, 22. janúar:
„Átakshópur um aukið framboð á íbúðum og aðrar aðgerðir til að bæta stöðu á húsnæðismarkaði hefur skilað Katrínu Jakobsdóttur, forsætisráðherra, tillögum sínum.
Að mati hópsins liggur óuppfyllt íbúðaþörf nú á bilinu fimm til átta þúsund íbúðir á landinu öllu. Mikil uppbygging íbúðarhúsnæðis er hins vegar fyrirhuguð á næstu árum og áætlað er að um tíu þúsund íbúðir verði byggðar á árum 2019–2021. Gangi þær áætlanir eftir mun óuppfyllt íbúðaþörf minnka til muna en hún verður engu að síður um tvö þúsund íbúðir í upphafi árs 2022.“
Í tillögunum, sem eru 40 talsins og fjallað hefur verið um ítarlega, meðal annars á vef Kjarnans, er sérstaklega vikið að því hvernig megi hraða uppbyggingu til að ná jafnvægi á markaðnum.
Það sem er full ástæða til að hræðast, er að því sé ekki gefinn nægilega mikill gaumur, að það er viðkvæmt mál að hræra í kröftum framboðs og eftirspurnar á jafn stórum og rótgrónum markaði eins og fasteignamarkaðnum, með sértækum aðgerðum sem eiga að vera hluti af kjarasamningum.
Þó það geti hjálpað til skemmri tíma, að hraða uppbyggingu íbúða - einkum lítilla og meðalstórra - þá getur það líka leitt til ójafnvægis síðar.
Til Íslands hafa flutt þúsundir erlendra ríkisborgara árlega, undanfarin ár, einkum til að vinna við byggingu húsnæðis og í ferðaþjónustu. Vöxturinn í hagkerfinu hefur verið knúinn áfram með þessum geirum, öðru fremur.
Þetta hefur meðal annars leitt af sér jafnvægisleysi á húsnæðismarkaði, þar sem eftirspurn hefur vaxið, ekki síst frá nýjum íbúum landsins.
Í tillögum hóps stjórnvalda og aðila vinnumarkaðarins vantar að teikna upp sviðsmyndir.
Til dæmis:
Hvað gerist ef hægist á ferðaþjónustunni? Hvað gerist eftir að það er búið að byggja upp 10 þúsund íbúðir á þremur árum?
Ekki er ólíklegt að ein sviðsmyndin líti þannig út, að fasteignaverðið muni lækka, ef aðgerðirnar sem miða að því að auka hratt framboð, koma inn á sama tíma og eftirspurn fer fallandi í hagkerfinu, meðal annars vegna erfiðara aðgengis að lánsfé.
Það er ekki víst að allir séu sáttir við það, enda gerir íslenska módelið ráð fyrir því að sparnaður fólks byggist upp í húsnæði.
Sértæku aðgerðirnar, sem útspil í kjaraviðræður, geta snúist upp í andhverfu sína fyrir heildina, jafnvel þó viljinn sé góður, ef markmiðið verður að setja nokkra milljarða króna í að byggja íbúðir og hraða byggingarferlinu. Þeir vega lítið á móti 7.300 milljörðum sem markaðurinn í heild skapar.
Vonandi munu kjaraviðræðurnar ekki einkennast af já-kórs viðhorfum, þegar kemur að fasteignamarkaðnum, því sagan sýnir að það getur illa farið ef það er gengið of hratt um gleðinnar dyr. Heimsmetin í hækkun fasteignaverðsins, frá 2017, og Íslandsmet í krönum, ættu að gefa tilefni til þess að hugsa málin til enda, og í það minnsta hafa fyrir því að teikna líka upp örlítið dekkri sviðsmyndir en „lausnamyndin“ sýnir.
Átakið um aukið framboð getur líka orðið of kraftmikið, með slæmri niðurstöðu að lokum. Full ástæða til þess að fara varlega í þessum efnum, nú þegar byrjað er að kólna í hagkerfinu eftir mikinn uppgangstíma.
