Auglýsing

Ingólfur Bend­er, aðal­hag­fræð­ingur Sam­taka iðn­að­ar­ins, sagði í við­tali við RÚV fyrr í mán­uð­inum að mikil vöntun væri á íbúðum í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Aðspurður hver væri ástæðan á bak við þessa vöntun sagði hann: „Kannski fyrst og fremst skortur á lóða­fram­boði. Við höfum fundið það hjá okkar félags­mönnum að þeir kvarta yfir því að það sé lítið fram­boð. Og það er helsti flösku­háls­inn í þessu.“

Borg­ar­full­trúar í minni­hluta borg­ar­stjórnar Reykja­víkur – sem og rit­stjórnir Morg­un­blaðs­ins og Við­skipta­blaðs­ins – hafa notað ummæli Ing­ólfs og ann­ara sem eru á hans máli sem rök fyrir því að hverfa frá áformum um þétt­ingu byggðar og úthluta fleiri lóðum á borg­ar­mörk­un­um. Að þeirra mati við­halda borg­ar­yf­ir­völd fram­boðs­skorti á hús­næði með því að ein­blína á að byggja inn á við.

Þessi meinti lóða­skortur í Reykja­vík virð­ist hins vegar eiga sér litla stoð í raun­veru­leik­an­um. Það er rétt að upp­söfnuð þörf fyrir hús­næði hefur auk­ist í borg­inni, þar sem fjöldi íbúða hefur ekki auk­ist í takt við mann­fjölg­un. Þó lítur út fyrir að vanda­málið strandi ekki á borg­inni, heldur annað hvort verk­tökum sem vilja ekki byggja eða bönkum sem vilja ekki lána.

Auglýsing

Byggjum meira

Það er nokkuð ljóst að byggja þyrfti fleiri íbúðir hér á landi. Eftir mikla spennu und­an­farin miss­eri hefur fram­boð á íbúðum til sölu dreg­ist hratt sam­an, til að mynda er fjöldi lausra íbúða í fjöl­býl­is­húsum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu nú ein­ungis fjórð­ungur af því sem hann var fyrir rúmu ári síð­an.

Líkt og Hús­næð­is- og mann­virkja­stofnun hefur einnig ítrekað minnst á hefur mynd­ast upp­söfnuð íbúða­þörf á land­inu, en sam­kvæmt stofn­un­inni þyrfti að byggja um þrjú þús­und íbúðir á ári um allt land út þennan ára­tug til losna við hana.

Ef við ein­beitum okkur að hús­næð­is­mál­unum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sjáum við einnig merki um vax­andi þörf á íbúða­upp­bygg­ingu. Ein leið til að meta slíka þörf er með því að skoða íbúða­fjölda fyrir hvern hugs­an­legan kaup­anda. Myndin hér að neðan sýnir hlut­fall íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á hverja 100 íbúa sem eru yfir tví­tugu, en þar má sjá að fram­boðið á hvern full­orð­inn íbúa hefur hægt og rólega minnkað á síð­ustu tíu árum. Höf­uð­borg­ar­svæðið þyrfti nú sex þús­und íbúðir í við­bót til að geta boðið íbúum sínum upp á jafn­mikið húsa­skjól og árið 2005.

Sam­hliða þess­ari þróun hafa aðstæður margra á hús­næð­is­mark­aði versnað tölu­vert, en sam­kvæmt félags­vísum Hag­stof­unnar fjölg­aði þeim sem bjuggu við þröngan húsa­kost hér­lendis úr 25 þús­und árið 2005 í tæp 50 þús­und á árinu 2018.

Mynd: Kjarninn. Heimild: Hagstofa og Þjóðskrá

Fleiri leyfi en verk­efni

Miðað við upp­safn­aða þörf liggur því fyrir að of lítið hefur verið byggt af íbúðum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á síð­ustu árum. Gætu sveit­ar­fé­lög­in, og þá helst Reykja­vík­ur­borg, ekki ýtt undir slíka upp­bygg­ingu með því að veita fleiri bygg­ing­ar­leyfi fyrir íbúð­ar­hús­næði?

Svarið við þeirri spurn­ingu er jú, svo lengi sem fólk hefur getu og vilja til að byggja. Á árunum 2017 og 2018 virð­ist borgin einmitt hafa gert það, en líkt og sést á mynd­inni hér að neðan fjölg­aði verk­efnum sem fram­kvæmd­ar­að­ilar hófust við að vinna sam­hliða því sem borgin gaf út fleiri bygg­ing­ar­leyfi.

Á árunum 2018 og 2019 var fjöldi útgef­inna bygg­ing­ar­leyfa í Reykja­vík hins vegar langt umfram fjölda fram­kvæmda. Í fyrra voru svo verk­efnin fleiri en útgefin leyfi, en ef tekið er til­lit til afgangs­ins sem mynd­að­ist á árunum á undan var enn til­tölu­lega mikið af bygg­ing­ar­verk­efnum í borg­inni sem höfðu ekki hafist, þrátt fyrir að hafa fengið leyfi.

Á fyrstu sex mán­uðum árs­ins virð­ist þessi afgangur hafa auk­ist enn frekar, en sam­kvæmt upp­lýs­ingum frá Reykja­vík­ur­borg gaf borgin út 850 bygg­ing­ar­leyfi á þessum tíma, á meðan ráð­ist var í upp­bygg­ingu um 620 íbúða . Ef fjöldi fram­kvæmda er bor­inn saman við fjölda leyfa má áætla að alls hafi um 700 ónýtt bygg­ing­ar­leyfi verið gefin út af borg­inni frá byrjun árs 2018. Það munar um minna.

Mynd: Kjarninn. Heimild: Reykjavíkurborg.

Hvar er þá flösku­hálsinn?

Það tekur langan tíma að byggja hús. Venju­lega er miðað við að íbúðir verði ekki full­byggðar fyrr en tveimur árum eftir að haf­ist var handa við að reisa þær. Á sama tíma getur eft­ir­spurn eftir hús­næði tekið miklum breyt­ingum á skömmum tíma, þar sem það gæti skyndi­lega orðið eft­ir­sótt­ara að kaupa sér íbúð ef tekjur aukast eða vaxta­kjör hús­næð­is­lána batna.

Þetta mis­ræmi á milli breyt­inga í fram­boði og eft­ir­spurn er ein af meg­in­á­stæðum þess að miklar sveiflur geta orðið á hús­næð­is­verði.

Líkt og myndin að ofan sýnir minnk­aði íbúða­upp­bygg­ing í Reykja­vík tölu­vert árið 2019, ef miðað er við árið á und­an. Þessi minnkun ætti að leiða til minni fjölda full­kláraðra íbúða í ár, tveimur árum seinna, en sú virð­ist einmitt vera raunin sam­kvæmt nýj­ustu taln­ingu Sam­taka iðn­að­ar­ins.

En hvað veldur þessum sam­drætti? Það er hæpið að hún sé vegna lóða­skorts, þar sem fjöldi ónýttra bygg­ing­ar­leyfa var til staðar á þessum tíma. Lík­legra er að aðrir þættir hafi verið hér að verki.

Þriðja myndin hér að neðan sýnir virði nýrra útlána íslensku bank­anna til hús­næð­is­upp­bygg­ingar að frá­dregnum upp­greiðslum eftir árs­helm­ing­um, en hún er byggð á upp­lýs­ingum frá Seðla­bank­anum. Sam­kvæmt henni hélst virðið nokkuð stöðugt í 15 millj­örðum frá árs­byrjun 2016 fram að miðju ári 2019. Á seinni hluta sama árs hrundi hins vegar virði nýju lán­anna og var það komið undir núllið. Þetta þýðir að upp­greiðslur við­skipta­vina á gömlu lán­unum sínum voru meiri heldur en virði nýrrar lán­töku.

Síðan þá hefur virði nettó útlána í bygg­ing­ar­geir­anum lengst af verið nei­kvætt, en sam­kvæmt nýj­ustu tölum Seðla­bank­ans jókst lán­taka loks ekki aftur fyrr en í sum­ar.

Mynd: Kjarninn. Heimild: Seðlabankinn.

Vaxta­lækk­unin skil­aði sér ekki til verk­tak­anna

Eins öfug­snúið og það hljómar minnk­uðu útlánin til fyr­ir­tækja vegna hús­næð­is­upp­bygg­ingar sam­hliða vaxta­lækk­unum Seðla­bank­ans, sem hófust árið 2019. Þetta er á skjön við ætlun bank­ans, sem vildi örva fjár­fest­ingar þar sem hag­kerfið var farið að kólna, fyrst vegna gjald­þrots flug­fé­lags­ins WOW air og loðnu­brests og síðar vegna heims­far­ald­urs­ins.

Vaxta­lækk­an­irnar leiddu til meiri eft­ir­spurnar eftir lán­töku í banka­kerf­inu, þar sem kjörin urðu hag­stæð­ari. Þetta sést glögg­lega þegar útlán bank­anna eru skoð­uð, en þau eru nú um fimmt­ungi meiri en þau voru fyrir tveimur árum síð­an.

Hins vegar voru nýju útlán bank­anna nær ein­ungis til heim­ila, ekki fyr­ir­tækja. Á meðan lán­taka heim­ila umfram upp­greiðslur rúm­lega fjór­fald­að­ist í fyrra minnk­aði hún tölu­vert til fyr­ir­tækja og þá sér­stak­lega til bygg­ing­ar­starf­semi og mann­virkja­gerð­ar, líkt og þriðja myndin sýn­ir.

Hvers vegna juk­ust ekki útlánin til bygg­ing­ar­að­ila þegar vextir lækk­uðu? Ein mögu­leg skýr­ing á því er að þeir hafi ekki viljað taka lán vegna óvissu í hag­kerf­inu. Það væri þó und­ar­leg ákvörð­un, þar sem miklar hækk­anir á fast­eigna­verði á síð­ustu miss­erum benda til þess að slíkar fjár­fest­ingar yrðu arð­bær­ar.

Önnur skýr­ing á þessu ósam­ræmi er að bank­arnir hafi síður viljað lána til bygg­ing­ar­starf­semi heldur en hús­næð­is­kaupa. Tak­mörk voru á því hversu mikið af útlánum bank­arnir gátu veitt á þessum lágu vöxt­um, þar sem þeir þurftu sjálfir að fjár­magna þau með lán­töku.

Því er lík­legt að bank­arnir hafi sett hús­næð­is­lán, sem bera til­tölu­lega litla áhættu fyrir bank­ana þessa stund­ina, framar í for­gangs­röð­ina heldur en fyr­ir­tækja­lán, sem eru alla­jafna áhættu­sam­ari. Bene­dikt Gísla­son, banka­stjóri Arion banka, sagði til dæmis sjálfur í við­tali við Við­skipta­blaðið í fyrra að það væri yfir­lýst stefna bank­ans að minnka lána­safn til fyr­ir­tækja.

Ekki bara lóðir

Hús­næð­is­mark­að­ur­inn er ekki eins og hver annar mark­aður með fjár­fest­ing­ar, heldur hefur hann mun áþreif­an­legri áhrif á lífs­skil­yrði fólks. Með of litlu fram­boði eykst hús­næðisó­ör­yggi og fleiri þurfa að búa við þrengri kost en hefðu ann­ars kos­ið.

Hús­næð­is­upp­bygg­ing þarf að aukast veru­lega á höf­uð­borg­ar­svæð­inu til að létta á þeirri íbúða­þörf sem hefur safn­ast upp á und­an­förnum árum. Til þess þarf að upp­ræta alla flösku­hálsa í kerf­inu sem hafa komið í veg fyrir upp­bygg­ingu þar.

Miðað við fjölda ónýttra bygg­ing­ar­heim­ilda á íbúð­ar­hús­næði í Reykja­vík hefur meintur lóða­skortur þó ekki verið flösku­háls­inn í íbúða­upp­bygg­ingu á síð­ustu árum. Frekar ætti að beina sjónum að bygg­ing­ar­fyr­ir­tækj­unum eða bönk­unum sem veita þeim lán.

Að því sögðu er mik­il­vægt að Reykja­vík­ur­borg gefi út fleiri leyfi fyrir upp­bygg­ingu íbúð­ar­hús­næðis en hún hefur áður gert til að stuðla að auk­inni upp­bygg­ingu á næstu árum. En ljóst er að fleira þarf til svo að fram­boðsvand­inn á höf­uð­borg­ar­svæð­inu verði leyst­ur.

Greinin birt­ist fyrst í Vís­bend­ingu þann 22. októ­ber.

Styrkir þú Kjarnann?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur í sjö ár og býður almenningi upp á vandaða umfjöllun þar sem áhersla er á gæði og dýpt.  

Ef þú ert nú þegar styrkjandi leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka styrkinn með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Um 80 prósent HIV smitaðra í Afríku eru undir fimmtugu. Meðferð vegna veirusýkingingarinnar hefur fallið í skuggann af faraldri COVID-19.
„Leikvöllur“ veirunnar hvergi stærri en í sunnanverðri Afríku
HIV smitaðir sem ekki hafa fengið viðeigandi meðferð eru í margfalt meiri hættu á að deyja úr COVID-19. Vísbendingar eru auk þess um að líkami þeirra sé eins og útungunarvél fyrir ný afbrigði veirunnar. Óréttlát dreifing bóluefna er grafalvarlegur vandi.
Kjarninn 5. desember 2021
Ástandið er að eyðileggja líf allra – Á vappinu í stórborginni Hólagarði
Á næstunni munu Auður Jónsdóttir rithöfundur og Bára Huld Beck blaðamaður rúnta um úthverfi höfuðborgarsvæðisins og kanna bæði stemninguna og rekstrarskilyrðin í kófinu í hinum ýmsu verslunarkjörnum. Hólagarður var fyrsti viðkomustaðurinn.
Kjarninn 5. desember 2021
Líkin í lestinni og fangarnir fjórir
Í tíu daga hefur dönsk freigáta lónað skammt undan landi á Gíneuflóa. Áhöfnin bíður fyrirmæla danskra stjórnvalda um hvað gera skuli við óvenjulega fragt um borð í skipinu: fjögur lík og fjóra fanga.
Kjarninn 5. desember 2021
Hanna Katrín Friðriksson, þingmaður Viðreisnar, bað um skýrsluna á sínum tíma.
Vill fá að vita af hverju upplýsingar um fjárfestingar útgerðarfélaga voru felldar út
Í lok ágúst var birt skýrsla sem átti að sýna krosseignatengsl eða ítök útgerðarfélaga í einstökum fyrirtækjum, en að mati þess þingmanns sem bað um hana gerði hún hvorugt. Síðar kom í ljós að mikilvægar upplýsingar voru felldar út fyrir birtingu.
Kjarninn 4. desember 2021
Ingrid Kuhlman
Dánaraðstoð: Óttinn við misnotkun er ástæðulaus
Kjarninn 4. desember 2021
Guðni Th. Jóhannesson, forseti Íslands, ásamt Agnesi M. Sigurðardóttur, biskup Íslands.
Sóknargjöld lækka um 215 milljónir króna milli ára
Milljarðar króna renna úr ríkissjóði til trúfélaga á hverju ári. Langmest fer til þjóðkirkjunnar og í fyrra var ákveðið að hækka tímabundið einn tekjustofn trúfélaga um 280 milljónir króna. Nú hefur sú tímabundna hækkun verið felld niður.
Kjarninn 4. desember 2021
Íbúðafjárfesting hefur dregist saman á árinu, á sama tíma og verð hefur hækkað og auglýstum íbúðum á sölu hefur fækkað.
Mikill samdráttur í íbúðafjárfestingu í ár
Fjárfestingar í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis hefur dregist saman á síðustu mánuðum, samhliða mikilli verðhækkun og fækkun íbúða á sölu. Samkvæmt Hagstofu er búist við að íbúðafjárfesting verði rúmlega 8 prósentum minni í ár heldur en í fyrra.
Kjarninn 4. desember 2021
„Ég fór með ekkert á milli handanna nema lífið og dóttur mína“
Þolandi heimilisofbeldis – umkomulaus í ókunnugu landi og á flótta – bíður þess að íslensk stjórnvöld sendi hana og unga dóttur hennar úr landi. Hún flúði til Íslands fyrr á þessu ári og hefur dóttir hennar náð að blómstra eftir komuna hingað til lands.
Kjarninn 4. desember 2021
Meira úr sama flokkiLeiðari