Undirritaður gerði meistararitgerð í fjármálahagfræði árið 2016 sem fjallaði um framleiðni á byggingamarkaði. Þar bar ég saman Ísland og Noreg. Niðurstaðan var sú að framleiðnin í Noregi var helmingi betri en hér. Ég var einungis að bera saman uppsteypt fjölbýlishús svo að samanburðurinn yrði marktækur. Ég ætla svo sem ekki að rekja allt það sem kemur fram í ritgerðinni enda er hægt að nálgast hana á Skemmunni.is.
En ástæðan fyrir því að ég skrifa þessa grein er sú staða sem uppi er í hagkerfinu. Það sem ég benti á fyrir sex árum er að raungerast og það er eins og enginn áhugi sé á framboðshlið byggingariðnaðarins. Af hverju erum við endalaust að lenda í þessari stöðu? Allar aðgerðir hingað til hafa einblínt á eftirspurnarhliðina sem hefur kynnt enn meira undir fasteignaverð. Þegar auknu fjármagni er dælt inn á eftirspurnarhliðina þá hækkar verð því framboðshliðin er ekki að vaxa samhliða aukinni eftirspurn. Það er vel hægt að ímynda sér hvernig staðan væri ef framleiðnin hefði verið á pari við þá norsku. Kannski frekar óraunhæft því byggingaferlið er flókið og langt og það tekur tíma að bæta framleiðsluferlið.
Ég fór á fund hjá Samtökum Iðnaðarins og Íbúðalánasjóði (nú HMS), árið 2017 þar sem fjallað var um framleiðni á byggingamarkaði. Þar gaf að líta línurit frá hinum Norðurlöndunum um framleiðni á hverju ári. Mælingin á Íslandi var einn punktur. Meistararitgerð mín í fjármálahagfræði. Þetta er náttúrulega mjög sérstakt. Það er eins og það vanti allan metnað og fagmennsku í þessum málum hér á landi. Auk þess var því haldið fram á fundinum að jafnvægi næðist á húsnæðismarkaði árið 2021! Hvernig er hægt að spá einhverju fram í tímann ef engar mælingar á framleiðslugetu byggingariðnaðarins eru gerðar reglulega?
Hér fyrir neðan er tafla sem sýnir hve mikinn mannskap við þurfum við byggingu 3000 íbúða árlega (miðað við framleiðni á árunum 2012 til 2014)
Það þarf því allt að 5000 verkamenn og iðnaðarmenn til að byggja 3000 íbúðir árlega. Þá eru eftir þeir sem sinna öðrum verkefnum:
- Bygging sjúkrahúss (Landspítalinn) og aðrar opinberar byggingar.
- Bygging þjóðarleikvangs.
- Bygging skóla (leikskóla), sem hefur verið mikið í umræðunni undanfarið.
- Bygging iðnaðar -og verslunarhúsnæðis.
- Bygging húsnæðis í ferðamannaiðnaðnum (hótel og gistiheimili).
- Svo má ekki gleyma þeim sem sinna viðhaldi og öðrum verkefnum.
Sök bankanna á stöðunni
Þann 1. desember 2018 birtist grein í Viðskiptablaðinu þar sem Landsbankinn velti því fyrir sér hvort offramboð af íbúðum sé framundan. Mér þótti þetta nokkuð áhugavert. Engin regluleg árangursmæling er á getu byggingariðnaðarins hér á landi. Þannig að sumarið 2019 fór ég og talaði við verktaka sem ég hafði verið í sambandi við þegar ég gerði mínar mælingar á framleiðni árið 2016. Þeir staðfestu við mig að fjármálastofnanir hefðu dregið úr útlánum til þeirra til þess að byggja fleiri íbúðir. Mér fannst þetta mjög skrítið og fór að skoða sölu á steypu á þessum tíma. Það kom á daginn að sala á steypu hafði dregist umtalsvert saman.
Skorturinn var því fyrirsjáanlegur. En þá komu aðgerðirnar á eftirspurnarhliðinni sem gjörsamlega kveiktu í fasteignamarkaðnum. Vextir Seðlabankans fóru hratt niður og fólk endurfjármagnaði og fyrstu kaupendur gátu keypt á lágum vöxtum. Nú er hins vegar staðan allt önnur. Seðlabankastjóri lét hafa það eftir sér að hækkun stýrivaxta væri til þess að slá á neyslu og draga úr fjárfestingum. Þá kemur stóra spurningin. Ef það á að byggja 35.000 íbúðir á næstu 10 árum en á sama tíma á að draga úr fjárfestingu, hvernig ætlar hið opinbera að spila úr þessu ástandi? Fjárfestingar eru mjög næmar fyrir vaxtabreytingum.
Samþjöppun eigna
Nýlega kom fram í fréttum að íbúðum fjölgar á framboðshliðinni. Þar kom fram að ekki væri um að ræða mikla aukningu á nýbyggingum. Eru vextir farnir að bíta svo fast að þeir sem eru með lága greiðslugetu sjá ekki fram á að geta greitt af íbúðalánum? Einnig var veðsetningarhlutfall fyrir fyrstu kaupendur lækkað í sumar úr 90% í 85%. Það sjá það allir að unga fólkið á ekki nokkurn möguleika á að kaupa í dag. Þannig að þeir sem eiga fjármagn eru í kjörstöðu að bæta við eignasafnið. Það er almennt vitað að fjármagnseigendur hafa verið duglegir að sanka að sér eignum á íbúðamarkaði undanfarið. Þess vegna hlýtur það að vera áhugavert hvort fólkið sem keypti eignir þegar vextir voru lágir séu nú að missa eignirnar í hendur fjármagnseigenda. Það eru margir á því að Seðlabankinn hafi farið full geyst í vaxtalækkanir á sínum tíma. Fólk geystist inn á húsnæðismarkaðinn á lágum vöxtum til þess eins að lenda í vandræðum korteri seinna.
Áskoranir framtíðarinnar
Ég hef svo sem skrifað um þetta áður, en ég benti á það fyrir nær 6 árum að hið opinbera, Samtök Iðnaðarins og fleiri þurfa að fara gera betur í greiningum á framboðshlið húsnæðismarkaðarins. Ég er kennari í Tækniskóla Íslands og við höfum þurft að vísa hundruðum nemenda frá vegna þess að það er einfaldlega ekki pláss fyrir þá. Í framtíðinni þurfum við að vera sjálfbærari á vinnuafl í byggingariðnaði vegna þess að það er erfitt að flytja inn vinnuafl. Ísland er langt frá meginlandi Evrópu og það getur verið algjört happdrætti að hitta á iðnaðarmenn sem eru með réttindi og hæfni til þess að vinna á íslenskum byggingamarkaði. Auk þess er bara ekki til húsnæði til þess að hýsa þetta fólk. En þegar öllu er á botninn hvolft þá er aukin framleiðni sem mun bæta íslenska húsnæðismarkaðinn. Aukin framleiðni hefur nefnilega jákvæð áhrif á stýrivexti fyrir hagkerfið, það er, lækkun stýrivaxta! Svo er ágætis áminning fyrir okkur vegna reynslu fyrri ára, að bankarnir hafa ekki alltaf rétt fyrir sér.
Höfundur er fjármálahagfræðingur og stærðfræðikennari í Tækniskólanum
