Týnda kynslóðin á fasteignamarkaði – ofurvald bankanna

Ævar Rafn Hafþórsson segir að þegar öllu sé á botninn hvolft þá sé það aukin framleiðni sem muni bæta íslenska húsnæðismarkaðinn.

Auglýsing

Und­ir­rit­aður gerði meist­ara­rit­gerð í fjár­mála­hag­fræði árið 2016 sem fjall­aði um fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði. Þar bar ég saman Ísland og Nor­eg. Nið­ur­staðan var sú að fram­leiðnin í Nor­egi var helm­ingi betri en hér. Ég var ein­ungis að bera saman upp­steypt fjöl­býl­is­hús svo að sam­an­burð­ur­inn yrði mark­tæk­ur. Ég ætla svo sem ekki að rekja allt það sem kemur fram í rit­gerð­inni enda er hægt að nálg­ast hana á Skemm­unn­i.­is.

En ástæðan fyrir því að ég skrifa þessa grein er sú staða sem uppi er í hag­kerf­inu. Það sem ég benti á fyrir sex árum er að raun­ger­ast og það er eins og eng­inn áhugi sé á fram­boðs­hlið bygg­ing­ar­iðn­að­ar­ins. Af hverju erum við enda­laust að lenda í þess­ari stöðu? Allar aðgerðir hingað til hafa ein­blínt á eft­ir­spurn­ar­hlið­ina sem hefur kynnt enn meira undir fast­eigna­verð. Þegar auknu fjár­magni er dælt inn á eft­ir­spurn­ar­hlið­ina þá hækkar verð því fram­boðs­hliðin er ekki að vaxa sam­hliða auk­inni eft­ir­spurn. Það er vel hægt að ímynda sér hvernig staðan væri ef fram­leiðnin hefði verið á pari við þá norsku. Kannski frekar óraun­hæft því bygg­inga­ferlið er flókið og langt og það tekur tíma að bæta fram­leiðslu­ferl­ið.

Ég fór á fund hjá Sam­tökum Iðn­að­ar­ins og Íbúða­lána­sjóði (nú HMS), árið 2017 þar sem fjallað var um fram­leiðni á bygg­inga­mark­aði. Þar gaf að líta línu­rit frá hinum Norð­ur­lönd­unum um fram­leiðni á hverju ári. Mæl­ingin á Íslandi var einn punkt­ur. Meist­ara­rit­gerð mín í fjár­mála­hag­fræði. Þetta er nátt­úru­lega mjög sér­stakt. Það er eins og það vanti allan metn­að og fag­mennsku í þessum málum hér á landi. Auk þess var því haldið fram á fund­inum að jafn­vægi næð­ist á hús­næð­is­mark­aði árið 2021! Hvernig er hægt að spá ein­hverju fram í tím­ann ef engar mæl­ingar á fram­leiðslu­getu bygg­ing­ar­iðn­að­ar­ins eru gerðar reglu­lega?

Auglýsing
Staðan á hús­næð­is­mark­aði hefur lengi stefnt í þessa átt og nú er svo komið að verð á hús­næð­i er það sem knýr inn­lenda verð­bólgu áfram að mestu leyti. Þess vegna fór ég að skoða gömlu gögnin mín aft­ur. Eins og fyrr segir þá var fram­leiðnin helm­ingi betri í Nor­egi þegar ég gerði mína rann­sókn sem mið­að­ist við bygg­ing­ar­árin 2012 til 2014. Þegar við byggðum 1000 íbúðir þá byggðu Norð­menn 1500 ( ef miðað er við 100 fm íbúð­ir). Það munar um minna á hverju ári. En hversu marga iðn­að­ar­menn og verka­menn þurfum við til þess að byggja 3000 íbúðir á hverju ári miðað við fram­leiðni áranna 2012 til 2014? 

Hér fyrir neðan er tafla sem sýnir hve mik­inn mann­skap við þurfum við bygg­ingu 3000 íbúða árlega (miðað við fram­leiðni á árunum 2012 til 2014)

Það þarf því allt að 5000 verka­menn og iðn­að­ar­menn til að byggja 3000 íbúðir árlega. Þá eru eftir þeir sem sinna öðrum verk­efn­um:

  • Bygg­ing sjúkra­húss (Land­spít­al­inn) og aðrar opin­berar bygg­ing­ar.
  • Bygg­ing þjóð­ar­leik­vangs.
  • Bygg­ing skóla (leik­skóla), sem hefur verið mikið í umræð­unni und­an­far­ið.
  • Bygg­ing iðn­aðar -og versl­un­ar­hús­næð­is.
  • Bygg­ing hús­næðis í ferða­manna­iðn­aðnum (hótel og gisti­heim­il­i).
  • Svo má ekki gleyma þeim sem sinna við­haldi og öðrum verk­efn­um.

Sök bank­anna á stöð­unni

Þann 1. des­em­ber 2018 birt­ist grein í Við­skipta­blað­inu þar sem Lands­bank­inn velti því fyrir sér hvort offram­boð af íbúðum sé framund­an. Mér þótti þetta nokkuð áhuga­vert. Engin reglu­leg árang­urs­mæl­ing er á getu bygg­ing­ar­iðn­að­ar­ins hér á landi. Þannig að sum­arið 2019 fór ég og tal­aði við verk­taka sem ég hafði verið í sam­bandi við þegar ég gerði mínar mæl­ingar á fram­leiðni árið 2016. Þeir stað­festu við mig að fjár­mála­stofn­anir hefðu dregið úr útlánum til þeirra til þess að byggja fleiri íbúð­ir. Mér fannst þetta mjög skrítið og fór að skoða sölu á steypu á þessum tíma. Það kom á dag­inn að sala á steypu hafði dreg­ist umtals­vert sam­an.

Skort­ur­inn var því fyr­ir­sjá­an­leg­ur. En þá komu aðgerð­irnar á eft­ir­spurn­ar­hlið­inni sem gjör­sam­lega kveiktu í fast­eigna­mark­aðn­um. Vextir Seðla­bank­ans fóru hratt niður og fólk end­ur­fjár­magn­aði og fyrstu kaup­endur gátu keypt á lágum vöxt­um. Nú er hins vegar staðan allt önn­ur. ­Seðla­banka­stjóri lét hafa það eftir sér að hækkun stýri­vaxta væri til þess að slá á neyslu og draga úr fjár­fest­ing­um. Þá kemur stóra spurn­ing­in. Ef það á að byggja 35.000 íbúðir á næstu 10 árum en á sama tíma á að draga úr fjár­fest­ingu, hvernig ætlar hið opin­bera að spila úr þessu ástandi? Fjár­fest­ingar eru mjög næmar fyrir vaxta­breyt­ing­um.

Sam­þjöppun eigna

Nýlega kom fram í fréttum að íbúðum fjölgar á fram­boðs­hlið­inni. Þar kom fram að ekki væri um að ræða mikla aukn­ingu á nýbygg­ing­um. Eru vextir farnir að bíta svo fast að þeir sem eru með lága greiðslu­getu sjá ekki fram á að geta greitt af íbúða­lán­um? Einnig var veð­setn­ing­ar­hlut­fall fyrir fyrstu kaup­endur lækkað í sumar úr 90% í 85%. Það sjá það allir að unga fólkið á ekki nokkurn mögu­leika á að kaupa í dag. Þannig að þeir sem eiga fjár­magn eru í kjör­stöðu að bæta við eigna­safn­ið. Það er almennt vitað að fjár­magns­eig­endur hafa verið dug­legir að sanka að sér eignum á íbúða­mark­aði und­an­far­ið. Þess vegna hlýtur það að vera áhuga­vert hvort fólkið sem keypti eign­ir þegar vextir voru lágir séu nú að missa eign­irnar í hendur fjár­magns­eig­enda. Það eru margir á því að Seðla­bank­inn hafi farið full geyst í vaxta­lækk­anir á sínum tíma. Fólk geyst­ist inn á hús­næð­is­mark­að­inn á lágum vöxtum til þess eins að lenda í vand­ræðum korteri seinna.

Áskor­anir fram­tíð­ar­innar

Ég hef svo sem skrifað um þetta áður, en ég benti á það fyrir nær 6 árum að hið opin­bera, Sam­tök Iðn­að­ar­ins og fleiri þurfa að fara gera betur í grein­ingum á fram­boðs­hlið hús­næð­is­mark­að­ar­ins. Ég er kenn­ari í Tækni­skóla Íslands og við höfum þurft að vísa hund­ruðum nem­enda frá vegna þess að það er ein­fald­lega ekki pláss fyrir þá. Í fram­tíð­inni þurfum við að vera sjálf­bær­ari á vinnu­afl í bygg­ing­ar­iðn­aði vegna þess að það er erfitt að flytja inn vinnu­afl. Ísland er langt frá meg­in­landi Evr­ópu og það getur verið algjört happ­drætti að hitta á iðn­að­ar­menn sem eru með rétt­indi og hæfni til þess að vinna á íslenskum bygg­inga­mark­aði. Auk þess er bara ekki til hús­næði til þess að hýsa þetta fólk. En þegar öllu er á botn­inn hvolft þá er aukin fram­leiðni sem mun bæta íslenska hús­næð­is­mark­að­inn. Aukin fram­leiðni hefur nefni­lega jákvæð áhrif á stýri­vexti fyrir hag­kerf­ið, það er, lækkun stýri­vaxta! Svo er ágætis áminn­ing fyrir okkur vegna reynslu fyrri ára, að bank­arnir hafa ekki alltaf rétt fyrir sér.

Höf­undur er fjár­mála­hag­fræð­ingur og stærð­fræði­kenn­ari í Tækni­skól­anum

Við þurfum á þínu framlagi að halda

Þú getur tekið beinan þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við sem vinnum á ritstjórn Kjarnans viljum hvetja þig til að vera með okkur í liði og leggja okkar góða fjölmiðli til mánaðarlegt framlag svo við getum haldið áfram að vinna fyrir lesendur, fyrir fólkið í landinu.

Kjarninn varð níu ára í sumar. Þegar hann hóf að taka við frjálsum framlögum þá varð slagorðið „Frjáls fjölmiðill fyrir andvirði kaffibolla“ til og lesendur voru hvattir til að leggja fram í það minnsta upphæð eins kaffibolla á mánuði.

Mikið vatn hefur runnið til sjávar á þeim níu árum sem Kjarninn hefur lifað. Í huga okkar á Kjarnanum hefur þörfin fyrir fjölmiðla sem veita raunverulegt aðhald og taka hlutverk sitt alvarlega aukist til muna.

Við trúum því að Kjarninn skipti máli fyrir samfélagið.

Við trúum því að sjálfstæð og vönduð blaðamennska skipti máli.

Ef þú trúir því sama þá endilega hugsaðu hvort Kjarninn er ekki allavega nokkurra kaffibolla virði á mánuði.

Vertu með okkur í liði. Þitt framlag skiptir máli.

Ritstjórn Kjarnans: Sunna Ósk Logadóttir, Þórður Snær Júlíusson, Erla María Markúsdóttir, Arnar Þór Ingólfsson, Eyrún Magnúsdóttir og Grétar Þór Sigurðsson.


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Bjarni hættir sem forstjóri Orkuveitu Reykjavíkur
Forstjóri Orkuveitu Reykjavíkur, Bjarni Bjarnason, óskaði eftir því á fundi stjórnar Orkuveitu Reykjavíkur að láta af störfum sem forstjóri í mars á næsta ári. Þá verða tólf ár liðin síðan Bjarni tók við forstjórastöðunni.
Kjarninn 26. september 2022
Halla Hrund Logadóttir orkumálastjóri.
Orkumálastýra fer spennt til vinnu á hverjum morgni – Ekki bara dökk ský í loftslagsmálum
„Það sem mun koma okkur á leiðarenda og út úr þessu hættuástandi er heitstrenging þess að vinna saman,“ segir Halla Hrund Logadóttir, forstjóri Orkustofnunar. Koma þurfi hlutunum í verk heima fyrir en ekki síður að beita sér í þágu fátækari ríkja.
Kjarninn 26. september 2022
Þjóðhættir
Þjóðhættir
Þjóðhættir – Hættið þessu fikti strákar!
Kjarninn 26. september 2022
Fyrstu meðalhraðamyndavélarnar hér á landi voru settar upp í fyrra. Ávinningurinn af þeim, í formi lægri slysakostnaðar, er sagður geta verið tífaldur á við kostnaðinn við að halda úti kerfunum.
Meðalhraðaeftirlit gæti verið „arðbærasta“ umferðaröryggismálið
Drög að nýrri umferðaröryggisáætlun stjórnvalda hafa verið birt. Þar segir að innleiðing meðalhraðaeftirlits á vegum landsins gæti talist arðbærasta umferðaröryggisframkvæmdin sem völ er á og að innleiðing slíks eftirlits verði forgangsmál næstu árin.
Kjarninn 26. september 2022
Kallað var eftir auknum kaupmætti í kröfugöngu verkalýðsins 1. maí síðastliðinn.
Kaupmáttur hefur rýrnað um 4,2 prósent á þessu ári og hefur ekki verið minni síðan 2020
Í júní síðastliðnum lauk tólf ára samfelldu skeiði þar sem kaupmáttur launa jókst, sé horft til breytinga milli ára. Á síðasta ári hefur kaupmátturinn himns vegar rýrnað um 1,6 prósent og hefur ekki verið minni síðan í lok árs 2020.
Kjarninn 26. september 2022
Guðmundur Ingi Guðbrandsson er félags- og vinnumarkaðsráðherra.
Vill lengja tímabil endurhæfingarlífeyris úr þremur árum í fimm
Stjórnvöld vilja gera fólki kleift að fá greiddan endurhæfingarlífeyri í lengri tíma en nú er gert ráð fyrir í lögum. Tilgangurinn er að reyna að fækka þeim sem fara á örorku og fjölga þeim sem snúa aftur til vinnu.
Kjarninn 26. september 2022
Tæknivarpið
Tæknivarpið
Tæknivarpið - Google Analytics bann og GTA6 myndbroti lekið
Kjarninn 26. september 2022
„Lukkuriddararnir“ í bakgarðinum
Þrír fyrrverandi þingmenn, fjögur erlend stórfyrirtæki, félag í eigu svokallaðs hrunverja og fólk úr sveitum Vesturlands koma við sögu í frásögn Sunnu Óskar Logadóttur af fundi þar sem vindorkufyrirtæki kynntu áform sín.
Kjarninn 26. september 2022
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar