Verðbólgudraugurinn versti óvinur fasteignamarkaðarins

Blikur eru nú á lofti á fasteignamarkaði en töluvert hefur hægst á verðhækkunum. Þá stefnir í að verðbólga fari hækkandi á næstunni. Fasteignafélög munu lítið annað geta gert en að hækka leiguna.

Fasteignir hús
Auglýsing

Pen­inga­stefnu­nefnd Seðla­banka Íslands ákvað í vik­unni að hækka meg­in­vext­ina um 0,25 pró­sent­ur, úr 4,25 pró­sent í 4,5 pró­sent, og er ástæðan sú að verð­bólgu­draug­ur­inn er vakn­aður og lík­legur til að belgja sig í íslensku sam­fé­lagi á næst­unni.

Spár grein­enda í banka­kerf­inu, bæði hjá stóru við­skipta­bönk­unum þremur og seðla­bank­an­um, benda til þess að verð­bólga gæti farið yfir 3 pró­sent í des­em­ber og síðan farið hratt hækk­andi næstu mán­uð­ina á eft­ir, upp fyrir 5 pró­sent.

Meiri verð­bólga í kort­unum

Spárnar eru aðeins ólík­ar, en þær gera þó ráð fyrir að verð­bólgan fari á næstu mán­uðum upp í 3,5 til 5 pró­sent, en hún mælist nú 2,8 pró­sent.

Auglýsing

Eftir mikla hækkun fast­eigna­verðs á und­an­förnum árum, einkum árin 2013 til vor­mán­aða 2017, er nú farið að hægj­ast veru­lega á verð­hækk­unum en árs­hækkun á höf­uð­borg­ar­svæð­inu mælist nú 3,9 pró­sent. Á vor­mán­uðum í fyrra mæld­ist nú 23,5 pró­sent og var þá næstum eng­inn fast­eigna­mark­aður í heim­inum sem mæld­ist með svo mikla árlega hækk­un.

Það sem skipt hefur sköpum fyrir miklar hækk­anir á fast­eigna­mark­aði, og góð efna­hags­skil­yrði í hag­kerf­inu almennt, er að það hefur tek­ist að halda verð­bólg­unni í skefj­um. Í meira en fjögur ár, þar sem fjár­magns­höft voru fyrir hendi stóran hluta tím­ans, tókst að halda verð­bólg­unni undir 2,5 pró­sent verð­bólgu­mark­að­i. 

Greinendur Arion banka spá verðlækkun á fasteignmarkaði á næstu þremur árum.Vaxta­stig hélst lágt - í sögu­legum sam­an­burði á Íslandi - og lána­kjör voru einnig með besta móti. Mik­ill vöxtur í hag­kerf­inu, ekki síst vegna mik­ils vaxtar í ferða­þjón­ust­unni, ýtti síðan enn frekar undir mikla eft­ir­spurn eftir hús­næði. Ennþá vantar umtals­verðan fjölda af íbúðum á mark­að, einkum litlar og með­al­stór­ar, til að jafn­vægi náist á mark­aðn­um. ASÍ hefur sagt að um 8 þús­und íbúðir vanti inn á mark­að­inn, til að tryggja nægi­legt fram­boð á höf­uð­borg­ar­svæð­in­u. 

Grein­ingar hafa verið nokkuð mis­vísandi, en í máli Sölva Blön­dal, hag­fræð­ings og sér­fræð­ings í fast­eigna­mark­aðn­um, á fundi Félags við­skipta- og hag­fræð­inga á dög­unum kom fram að oft sé þörfin ofmet­in. Þetta var meðal ann­ars gert að umtals­efni í ítar­legri frétta­skýr­ingu um horfur á fast­eigna­mark­aði á vef Kjarn­ans.

Sam­tals eru 4.900 íbúðir í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í dag, sam­kvæmt mati Sam­taka iðn­að­ar­ins, og er áætlað að á þessu ári komi sam­tals 2.000 íbúðir á mark­að.

Á næsta ári má gera ráð fyr­ir að þær verði 2.200 og árið 2020 fari þær upp í allt að 2.600 íbúð­ir. Á næstu 18 mán­uðum eru íbúð­irnar um 5 þús­und sem koma inn á mark­að­inn.

Verð­lækkun eða verð­hækk­un?

Spár hafa verið nokkuð mis­vísandi þegar kemur að þróun fast­eigna­verðs á næst­unni. Grein­endur Arion banka gera ráð fyrir að fast­eigna­verð lækki á næstu þremur árum, að teknu til­liti til verð­bólgu, en aðrar spár hafa gert ráð fyrir lít­ils­háttar eða hóf­legri hækk­un. Þannig er mun­ur­inn á spánum frá því að vera lækkun um 2 pró­sent á næstu árum upp í að vera hækkun um 8 pró­sent. Vandi er um þetta að spá, greini­lega.

Leigu­verð lík­legt til að hækka

Hvort sem fast­eigna­verð mun hækka eða lækka á næst­unni, þá bendir margt til þess að leigu­verð muni hækka á næst­unni. Einkum á það við um leigu­samn­inga hjá stærstu fast­eigna­fé­lögum lands­ins. Fjár­mögnun þeirra að miklu leyti verð­tryggð og er fyr­ir­sjá­an­legt að skörp hækkun á verð­bólg­unni mun leiða til þess að skuld­irnar hækki, og það smitar síðan út í leigu­verð­ið.

Má sem dæmi nefna að eina íbúða­leigu­fé­lagið sem skráð er á mark­að, Heima­vell­ir, er með nokkuð við­kvæma stöðu hvað þetta varð­ar. Skuldir félags­ins eru tæp­lega 40 millj­arð­ar, og að miklu leyti verð­tryggð­ar. Eignir félags­ins nema rúm­lega 58 millj­örð­um. Fari svo að verð­bólgan hækki skarpt, og fast­eigna­verð lækki eða hækki lítið sem ekk­ert, þá getur það verið högg fyrir efna­hag félags­ins, jafn­vel þó leigu­verð verðið hækkað á móti.

Staðan er að mörgu leyti sam­bæri­leg hjá Almenna leigu­fé­lag­inu, en það félag er ekki skráð á mark­að, en stefnt er á skrán­ingu þess.

Uppgangur í ferðaþjónustu, hefur haft töluverð áhrif á fasteignamarkaði, ekki síst vegna mikils fjölda leiguíbúða miðsvæðis í Reykjavík, á þjónustusíðum eins og Airbnb.

Sömu sögu er að segja af fast­eigna­fé­lög­unum á mark­aði atvinnu­hús­næð­is. Heild­ar­eignir Reg­ins, Eikar og Reita nema um 350 millj­örðum króna og skuldir tæp­lega 250 millj­örð­um. Skuld­irnar eru að miklu leyti verð­tryggð­ar. Skörp hækkun verð­bólgu er því lík­leg til að hækka skuld­irnar nokk­uð, að nafn­virði, og um leið myndi það leiða til hækk­unar á leigu hjá við­skipta­vinum félag­anna.

Vita­skuld er síðan sam­bæri­leg staða uppi hjá heim­ilum lands­ins, þar sem algeng­asta fjár­mögn­un­ar­form lána eru verð­tryggð lán.

Einn óvissu­þáttur fyrir þróun á fast­eigna­mark­aði á næstu árum, snýr að því hvernig kjara­við­ræður muni ganga og til hvaða aðgerða verður gripið á fast­eigna­mark­aði. Stétt­ar­fé­lögin og Sam­tök atvinnu­lífs­ins hafa sagt að grípa þurfi til aðgerða á hús­næð­is­mark­aði, en það hefur ekki nákvæm­lega verið útli­stað hverjar þær aðgerðir gætu ver­ið.



Persónuvernd segir Báru hafa brotið gegn lögum með upptöku
Stjórn Persónuverndar hefur komist að því að Bára Halldórsdóttir hafi brotið gegn lögum um persónuvernd, með upptöku sinni á spjalli Alþingismanna á Klaustur bar.
Kjarninn 22. maí 2019
Kærkomin vaxtalækkun - Frekari vaxtalækkun í pípunum?
Það kom ekki á óvart að meginvextir Seðlabanka Íslands hafi lækkað í morgun. Nú er spurningin: verður gengið enn lengra?
Kjarninn 22. maí 2019
Tveir landsréttardómarar sækja um embætti landsréttardómara
Þrír þeirra sem sækja um stöðu Landsréttardómara eru á meðal þeirra fjögurra sem Sigríður Á. Andersen fjarlægði af lista sem hæfisnefnd hafði lagt fyrir. Tveir aðrir umsækjendur eru á meðal þeirra fjögurra sem Sigríður bætti á listann.
Kjarninn 22. maí 2019
Helga Dögg Sverrisdóttir
Nemendur beita kennara ofbeldi
Kjarninn 22. maí 2019
Aðsókn í listkennsludeild LHÍ eykst um ríflega 120 prósent
Aðsókn í listkennsludeild Listaháskóla Íslands jókst um ríflega 120 prósent á milli áranna 2018 og 2019 en nú standa yfir inntökuviðtöl við deildina.
Kjarninn 22. maí 2019
Sólveig Anna Jónsdóttir, formaður Eflingar.
Efling kallar eftir ábendingum um vanefndir
Efling hefur fengið ábendingar um að fyrirtæki hafi brugðist við launahækkunum í nýjum kjarasamningi með því að taka af starfsfólki bónusa, aukagreiðslur og ýmis konar hlunnindi. Félagið kallar eftir frekari ábendingum frá félagsmönnum um slíkar aðgerðir.
Kjarninn 22. maí 2019
Katrín Jakobsdóttir
„Líkamar kvenna eru dregnir inn í pólitíska umræðu“
Forsætisráðherra segir að líkamar kvenna séu dregnir inn í pólitíska umræðu með hætti sem ætti að heyra sögunni til og grafið sé undan fyrri sigrum í baráttu kvenna fyrir yfirráðum yfir sínum eigin líkama.
Kjarninn 22. maí 2019
Ástráður Haraldsson
Ástráður meðal umsækjenda um stöðu landsréttardómara
Ástráður Haraldsson, héraðsdómari, er á meðal þeirra sem sóttu um lausa stöðu landsréttardómara, en umsóknarfrestur rann út síðastliðinn mánudag.
Kjarninn 22. maí 2019
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar