Verðbólgudraugurinn versti óvinur fasteignamarkaðarins

Blikur eru nú á lofti á fasteignamarkaði en töluvert hefur hægst á verðhækkunum. Þá stefnir í að verðbólga fari hækkandi á næstunni. Fasteignafélög munu lítið annað geta gert en að hækka leiguna.

Fasteignir hús
Auglýsing

Pen­inga­stefnu­nefnd Seðla­banka Íslands ákvað í vik­unni að hækka meg­in­vext­ina um 0,25 pró­sent­ur, úr 4,25 pró­sent í 4,5 pró­sent, og er ástæðan sú að verð­bólgu­draug­ur­inn er vakn­aður og lík­legur til að belgja sig í íslensku sam­fé­lagi á næst­unni.

Spár grein­enda í banka­kerf­inu, bæði hjá stóru við­skipta­bönk­unum þremur og seðla­bank­an­um, benda til þess að verð­bólga gæti farið yfir 3 pró­sent í des­em­ber og síðan farið hratt hækk­andi næstu mán­uð­ina á eft­ir, upp fyrir 5 pró­sent.

Meiri verð­bólga í kort­unum

Spárnar eru aðeins ólík­ar, en þær gera þó ráð fyrir að verð­bólgan fari á næstu mán­uðum upp í 3,5 til 5 pró­sent, en hún mælist nú 2,8 pró­sent.

Auglýsing

Eftir mikla hækkun fast­eigna­verðs á und­an­förnum árum, einkum árin 2013 til vor­mán­aða 2017, er nú farið að hægj­ast veru­lega á verð­hækk­unum en árs­hækkun á höf­uð­borg­ar­svæð­inu mælist nú 3,9 pró­sent. Á vor­mán­uðum í fyrra mæld­ist nú 23,5 pró­sent og var þá næstum eng­inn fast­eigna­mark­aður í heim­inum sem mæld­ist með svo mikla árlega hækk­un.

Það sem skipt hefur sköpum fyrir miklar hækk­anir á fast­eigna­mark­aði, og góð efna­hags­skil­yrði í hag­kerf­inu almennt, er að það hefur tek­ist að halda verð­bólg­unni í skefj­um. Í meira en fjögur ár, þar sem fjár­magns­höft voru fyrir hendi stóran hluta tím­ans, tókst að halda verð­bólg­unni undir 2,5 pró­sent verð­bólgu­mark­að­i. 

Greinendur Arion banka spá verðlækkun á fasteignmarkaði á næstu þremur árum.Vaxta­stig hélst lágt - í sögu­legum sam­an­burði á Íslandi - og lána­kjör voru einnig með besta móti. Mik­ill vöxtur í hag­kerf­inu, ekki síst vegna mik­ils vaxtar í ferða­þjón­ust­unni, ýtti síðan enn frekar undir mikla eft­ir­spurn eftir hús­næði. Ennþá vantar umtals­verðan fjölda af íbúðum á mark­að, einkum litlar og með­al­stór­ar, til að jafn­vægi náist á mark­aðn­um. ASÍ hefur sagt að um 8 þús­und íbúðir vanti inn á mark­að­inn, til að tryggja nægi­legt fram­boð á höf­uð­borg­ar­svæð­in­u. 

Grein­ingar hafa verið nokkuð mis­vísandi, en í máli Sölva Blön­dal, hag­fræð­ings og sér­fræð­ings í fast­eigna­mark­aðn­um, á fundi Félags við­skipta- og hag­fræð­inga á dög­unum kom fram að oft sé þörfin ofmet­in. Þetta var meðal ann­ars gert að umtals­efni í ítar­legri frétta­skýr­ingu um horfur á fast­eigna­mark­aði á vef Kjarn­ans.

Sam­tals eru 4.900 íbúðir í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í dag, sam­kvæmt mati Sam­taka iðn­að­ar­ins, og er áætlað að á þessu ári komi sam­tals 2.000 íbúðir á mark­að.

Á næsta ári má gera ráð fyr­ir að þær verði 2.200 og árið 2020 fari þær upp í allt að 2.600 íbúð­ir. Á næstu 18 mán­uðum eru íbúð­irnar um 5 þús­und sem koma inn á mark­að­inn.

Verð­lækkun eða verð­hækk­un?

Spár hafa verið nokkuð mis­vísandi þegar kemur að þróun fast­eigna­verðs á næst­unni. Grein­endur Arion banka gera ráð fyrir að fast­eigna­verð lækki á næstu þremur árum, að teknu til­liti til verð­bólgu, en aðrar spár hafa gert ráð fyrir lít­ils­háttar eða hóf­legri hækk­un. Þannig er mun­ur­inn á spánum frá því að vera lækkun um 2 pró­sent á næstu árum upp í að vera hækkun um 8 pró­sent. Vandi er um þetta að spá, greini­lega.

Leigu­verð lík­legt til að hækka

Hvort sem fast­eigna­verð mun hækka eða lækka á næst­unni, þá bendir margt til þess að leigu­verð muni hækka á næst­unni. Einkum á það við um leigu­samn­inga hjá stærstu fast­eigna­fé­lögum lands­ins. Fjár­mögnun þeirra að miklu leyti verð­tryggð og er fyr­ir­sjá­an­legt að skörp hækkun á verð­bólg­unni mun leiða til þess að skuld­irnar hækki, og það smitar síðan út í leigu­verð­ið.

Má sem dæmi nefna að eina íbúða­leigu­fé­lagið sem skráð er á mark­að, Heima­vell­ir, er með nokkuð við­kvæma stöðu hvað þetta varð­ar. Skuldir félags­ins eru tæp­lega 40 millj­arð­ar, og að miklu leyti verð­tryggð­ar. Eignir félags­ins nema rúm­lega 58 millj­örð­um. Fari svo að verð­bólgan hækki skarpt, og fast­eigna­verð lækki eða hækki lítið sem ekk­ert, þá getur það verið högg fyrir efna­hag félags­ins, jafn­vel þó leigu­verð verðið hækkað á móti.

Staðan er að mörgu leyti sam­bæri­leg hjá Almenna leigu­fé­lag­inu, en það félag er ekki skráð á mark­að, en stefnt er á skrán­ingu þess.

Uppgangur í ferðaþjónustu, hefur haft töluverð áhrif á fasteignamarkaði, ekki síst vegna mikils fjölda leiguíbúða miðsvæðis í Reykjavík, á þjónustusíðum eins og Airbnb.

Sömu sögu er að segja af fast­eigna­fé­lög­unum á mark­aði atvinnu­hús­næð­is. Heild­ar­eignir Reg­ins, Eikar og Reita nema um 350 millj­örðum króna og skuldir tæp­lega 250 millj­örð­um. Skuld­irnar eru að miklu leyti verð­tryggð­ar. Skörp hækkun verð­bólgu er því lík­leg til að hækka skuld­irnar nokk­uð, að nafn­virði, og um leið myndi það leiða til hækk­unar á leigu hjá við­skipta­vinum félag­anna.

Vita­skuld er síðan sam­bæri­leg staða uppi hjá heim­ilum lands­ins, þar sem algeng­asta fjár­mögn­un­ar­form lána eru verð­tryggð lán.

Einn óvissu­þáttur fyrir þróun á fast­eigna­mark­aði á næstu árum, snýr að því hvernig kjara­við­ræður muni ganga og til hvaða aðgerða verður gripið á fast­eigna­mark­aði. Stétt­ar­fé­lögin og Sam­tök atvinnu­lífs­ins hafa sagt að grípa þurfi til aðgerða á hús­næð­is­mark­aði, en það hefur ekki nákvæm­lega verið útli­stað hverjar þær aðgerðir gætu ver­ið.



Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Oddný Harðardóttir þingmaður Samfylkingarinnar.
Segir ofsagróða stórútgerða hafa ruðningsáhrif – „Þjóðin fær ekki réttlátan hlut í arðinum“
Þingmaður Samfylkingarinnar spurði matvælaráðherra á þingi i dag hvort hún hygðist leggja fram frumvarp um breytingar á lögum sem vinna gegn samþjöppun í sjávarútveginum. Ráðherrann telur mikilvægt að grafast fyrir um þessi mál.
Kjarninn 16. maí 2022
Anna Sigríður Jóhannsdóttir
„Með hækkandi sól“
Kjarninn 16. maí 2022
Katrín Jakobsdóttir forsætisráðherra.
Ítreka stuðning við ákvörðun Finnlands og Svíþjóðar að sækja um aðild að NATO
Forsætisráðherrar Íslands, Danmerkur og Noregs hafa sent frá sér yfirlýsingu þar sem þeir segja að ríkin muni aðstoða Finnland og Svíþjóð með öllum ráðum verði öryggi þeirra ógnað áður en aðild að Atlantshafsbandalaginu gengur í gildi.
Kjarninn 16. maí 2022
Framsóknarflokkurinn í Mosfellsbæ fékk fjóra bæjarfulltrúa kjörna í svietarstjórnakosningum um helgina og er í lykilstöðu við myndun meirihluta.
Framsóknarflokkur sagður horfa til samstarfs með öðrum en Sjálfstæðisflokki í Mosfellsbæ
Samkvæmt heimildum Kjarnans telur Framsóknarflokkurinn í Mosfellsbæ niðurstöður kosninganna ákall frá kjósendum um að binda enda á stjórnartíð Sjálfstæðisflokksins. Þetta er í fyrsta sinn í rúm 50 ár sem flokkurinn er ekki sá stærsti í bænum.
Kjarninn 16. maí 2022
Þórdís Lóa Þórhallsdóttir er oddviti Viðreisnar.
Þórdís Lóa útilokar ekki meirihlutasamstarf við Sjálfstæðisflokk og Framsókn
Þótt þrír af flokkunum sem standa að fráfarandi meirihluta ætli að fylgjast að í komandi viðræðum útilokar oddviti Viðreisnar og eini borgarfulltrúi þess flokks ekki að mynda annars konar meirihluta. Það opnar glufu fyrir Sjálfstæðisflokkinn að völdum.
Kjarninn 16. maí 2022
BJörgunarmenn að störfum í Durban eftir gríðarleg flóð.
Hamfarir í Suður-Afríku tvöfalt líklegri vegna loftslagsbreytinga
Ef veðurfar væri svipað nú og það var fyrir iðnbyltingu myndu hamfarir á borð við þær sem kostuðu 435 manneskjur lífið í Suður-Afríku í apríl eiga sér stað á 40 ára fresti en ekki einu sinni á hverjum tuttugu árum.
Kjarninn 16. maí 2022
Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins, skrifar undir umsögnina ásamt aðalhagfræðingi samtakanna.
Samtök iðnaðarins vilja framlengja milljarða króna endurgreiðslur vegna byggingavinnu
Þegar kórónuveirufaraldurinn skall á voru endurgreiðslur vegna „Allir vinna“ átaksins hækkaðar upp í 100 prósent. Á tæpum tveimur árum kostaði það ríkissjóð 16,5 milljarða króna í tekjum sem voru ekki innheimtar.
Kjarninn 16. maí 2022
Tæknivarpið
Tæknivarpið
Tæknivarpið – iPod lagður til grafar
Kjarninn 16. maí 2022
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar