Peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands ákvað í vikunni að hækka meginvextina um 0,25 prósentur, úr 4,25 prósent í 4,5 prósent, og er ástæðan sú að verðbólgudraugurinn er vaknaður og líklegur til að belgja sig í íslensku samfélagi á næstunni.
Spár greinenda í bankakerfinu, bæði hjá stóru viðskiptabönkunum þremur og seðlabankanum, benda til þess að verðbólga gæti farið yfir 3 prósent í desember og síðan farið hratt hækkandi næstu mánuðina á eftir, upp fyrir 5 prósent.
Meiri verðbólga í kortunum
Spárnar eru aðeins ólíkar, en þær gera þó ráð fyrir að verðbólgan fari á næstu mánuðum upp í 3,5 til 5 prósent, en hún mælist nú 2,8 prósent.
Eftir mikla hækkun fasteignaverðs á undanförnum árum, einkum árin 2013 til vormánaða 2017, er nú farið að hægjast verulega á verðhækkunum en árshækkun á höfuðborgarsvæðinu mælist nú 3,9 prósent. Á vormánuðum í fyrra mældist nú 23,5 prósent og var þá næstum enginn fasteignamarkaður í heiminum sem mældist með svo mikla árlega hækkun.
Það sem skipt hefur sköpum fyrir miklar hækkanir á fasteignamarkaði, og góð efnahagsskilyrði í hagkerfinu almennt, er að það hefur tekist að halda verðbólgunni í skefjum. Í meira en fjögur ár, þar sem fjármagnshöft voru fyrir hendi stóran hluta tímans, tókst að halda verðbólgunni undir 2,5 prósent verðbólgumarkaði.
Vaxtastig hélst lágt - í sögulegum samanburði á Íslandi - og lánakjör voru einnig með besta móti. Mikill vöxtur í hagkerfinu, ekki síst vegna mikils vaxtar í ferðaþjónustunni, ýtti síðan enn frekar undir mikla eftirspurn eftir húsnæði. Ennþá vantar umtalsverðan fjölda af íbúðum á markað, einkum litlar og meðalstórar, til að jafnvægi náist á markaðnum. ASÍ hefur sagt að um 8 þúsund íbúðir vanti inn á markaðinn, til að tryggja nægilegt framboð á höfuðborgarsvæðinu.
Greiningar hafa verið nokkuð misvísandi, en í máli Sölva Blöndal, hagfræðings og sérfræðings í fasteignamarkaðnum, á fundi Félags viðskipta- og hagfræðinga á dögunum kom fram að oft sé þörfin ofmetin. Þetta var meðal annars gert að umtalsefni í ítarlegri fréttaskýringu um horfur á fasteignamarkaði á vef Kjarnans.
Samtals eru 4.900 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu í dag, samkvæmt mati Samtaka iðnaðarins, og er áætlað að á þessu ári komi samtals 2.000 íbúðir á markað.
Á næsta ári má gera ráð fyrir að þær verði 2.200 og árið 2020 fari þær upp í allt að 2.600 íbúðir. Á næstu 18 mánuðum eru íbúðirnar um 5 þúsund sem koma inn á markaðinn.
Verðlækkun eða verðhækkun?
Spár hafa verið nokkuð misvísandi þegar kemur að þróun fasteignaverðs á næstunni. Greinendur Arion banka gera ráð fyrir að fasteignaverð lækki á næstu þremur árum, að teknu tilliti til verðbólgu, en aðrar spár hafa gert ráð fyrir lítilsháttar eða hóflegri hækkun. Þannig er munurinn á spánum frá því að vera lækkun um 2 prósent á næstu árum upp í að vera hækkun um 8 prósent. Vandi er um þetta að spá, greinilega.
Leiguverð líklegt til að hækka
Hvort sem fasteignaverð mun hækka eða lækka á næstunni, þá bendir margt til þess að leiguverð muni hækka á næstunni. Einkum á það við um leigusamninga hjá stærstu fasteignafélögum landsins. Fjármögnun þeirra að miklu leyti verðtryggð og er fyrirsjáanlegt að skörp hækkun á verðbólgunni mun leiða til þess að skuldirnar hækki, og það smitar síðan út í leiguverðið.
Má sem dæmi nefna að eina íbúðaleigufélagið sem skráð er á markað, Heimavellir, er með nokkuð viðkvæma stöðu hvað þetta varðar. Skuldir félagsins eru tæplega 40 milljarðar, og að miklu leyti verðtryggðar. Eignir félagsins nema rúmlega 58 milljörðum. Fari svo að verðbólgan hækki skarpt, og fasteignaverð lækki eða hækki lítið sem ekkert, þá getur það verið högg fyrir efnahag félagsins, jafnvel þó leiguverð verðið hækkað á móti.
Staðan er að mörgu leyti sambærileg hjá Almenna leigufélaginu, en það félag er ekki skráð á markað, en stefnt er á skráningu þess.
Sömu sögu er að segja af fasteignafélögunum á markaði atvinnuhúsnæðis. Heildareignir Regins, Eikar og Reita nema um 350 milljörðum króna og skuldir tæplega 250 milljörðum. Skuldirnar eru að miklu leyti verðtryggðar. Skörp hækkun verðbólgu er því líkleg til að hækka skuldirnar nokkuð, að nafnvirði, og um leið myndi það leiða til hækkunar á leigu hjá viðskiptavinum félaganna.
Vitaskuld er síðan sambærileg staða uppi hjá heimilum landsins, þar sem algengasta fjármögnunarform lána eru verðtryggð lán.
Einn óvissuþáttur fyrir þróun á fasteignamarkaði á næstu árum, snýr að því hvernig kjaraviðræður muni ganga og til hvaða aðgerða verður gripið á fasteignamarkaði. Stéttarfélögin og Samtök atvinnulífsins hafa sagt að grípa þurfi til aðgerða á húsnæðismarkaði, en það hefur ekki nákvæmlega verið útlistað hverjar þær aðgerðir gætu verið.
