Aukin spenna einkenndi fasteignamarkaðinn á árinu, þar sem verð hækkaði og íbúðum á sölu fækkaði hratt. Seðlabankinn reyndi að bregðast við þessari þróun með vaxtahækkunum og þrengri lánaskilyrðum, en hagsmunasamtök skelltu skuldinni á skipulagsyfirvöld á höfuðborgarsvæðinu. Á sama tíma hefur orðið viðsnúningur í samsetningu nýrra húsnæðislána, þar sem almenningur hefur sótt í öruggari lán til að verja sig fyrir vaxtahækkunum framtíðar.
Þegar árið hófst var fasteignamarkaðurinn á mikilli siglingu, þar sem íbúðir seldust hratt og margar hverjar yfir ásettu verði. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) sagði markaðinn vera „sannkallaðan seljendamarkað“, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu.
Líkt og myndin hér að neðan sýnir voru verðhækkanir á milli mánaða þó enn nokkuð hóflegar, en þær höfðu þá nær aldrei náð yfir einu prósenti frá byrjun heimsfaraldursins í maí í fyrra. Á milli mars og og október tók fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hins vegar stökk, en þá hækkaði það að meðaltali um 1,7 prósent á milli mánaða.
Samhliða þessum miklu verðhækkunum fækkaði íbúðum á sölu, auk þess sem þær seldust hraðar. Í janúar voru þær að meðaltali um þúsund talsins hverju sinni á höfuðborgarsvæðinu, en þeim hafði fækkað niður í 626 í desemberbyrjun. Hlutfall íbúða sem seldist yfir ásettu verði á svæðinu stórjókst á sama tíma, úr tíundu hverju íbúð í þriðju hverja íbúð. Sömuleiðis minnkaði meðalsölutími hverrar íbúðar um tæpan fimmtung, eða úr 45 dögum í 37 daga. Samkvæmt HMS má teljast ólíklegt að sölutíminn geti mælst mikið styttri en það.
Þessar miklu verðhækkanir á húsnæðismarkaði var meginástæða þess að verðbólgan jókst á árinu úr rúmum fjórum prósentum í tæp fimm prósent. Á sama tíma minnkaði verðbólgan án húsnæðisverðs, úr tæpum fimm prósentum niður í rúm þrjú prósent.
Samtök iðnaðarins (SI) lýstu því yfir oft á árinu að verðhækkanirnar á höfuðborgarsvæðinu væru fyrst og fremst vegna framboðsskorts, sem væri viðhaldið á höfuðborgarsvæðinu þar sem of fáum lóðum hafi verið úthlutað þar á síðustu árum. Aðalhagfræðingur samtakanna sagði í viðtali við RÚV í september að þessi meinti lóðaskortur væri helsti flöskuhálsinn í íbúðauppbyggingu á svæðinu í haust. Þessi flöskuháls er þó ekki sjáanlegur ef litið er til fjölda ónýttra byggingarheimilda í Reykjavík á síðustu árum, sem nema hundruðum.
Gylfi Zoega, hagfræðingur og nefndarmaður í peningastefnunefnd Seðlabankans, þvertók einnig fyrir kenningu SI í grein sinni í tímaritinu Vísbendingu í haust, en þar sagði hann húsnæðisverð fyrst og fremst hafa hækkað vegna vaxtalækkana Seðlabankans. Því til stuðnings benti Gylfi á að vaxtalækkanir í nágrannalöndum Íslands í kjölfar heimsfaraldursins hafi einnig leitt til mikla verðhækkana á fasteignamarkaði.
Líkt og Gylfi benti á í grein sinni hækkaði Seðlabankinn meginvexti sína á árinu þar sem teikn væru á lofti um að hagkerfið væri að ná sér á strik eftir efnahagssamdráttinn í kjölfar COVID-19 faraldursins. Því væri ekki jafnmikil þörf á lágum vöxtum til að örva hagkerfið, en samkvæmt honum gæti of mikil örvun leitt til vaxandi verðbólgu.
Hækkunarhrinan byrjaði í maí, þegar meginvextir Seðlabankans fóru úr 0,75 prósentum í 1 prósent. Bankinn hækkaði svo vextina sína þrisvar sinnum í viðbót í haust og eru þeir nú í tveimur prósentum.
Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabankans taldi einnig ástæðu til að bregðast við verðhækkunum á húsnæði með inngripum á lánamarkaði. Í lok síðasta árs sagðist nefndin hafa augun opin fyrir óhóflegri skuldasöfnun, eignabólu og húsnæðisskorti, en taldi þá ekki rétt að grípa inn strax.
Tónninn hafði þó breyst þegar nefndin kom saman í september, en þá lækkaði nefndin hámark veðsetningarhlutfalls húsnæðislána úr 85 prósentum í 80 prósent, auk þess sem greiðslubyrði húsnæðislána ætti almennt að takmarkast við 35 prósent. Þar að auki hækkaði nefndin svokallaðan sveiflujöfnunarauka á fjármálafyrirtæki, sem dregur úr skuldsetningu þeirra.
Kristín Arna Björgvinsdóttir, hagfræðingur á fjármálastöðugleikasviði Seðlabankans, sagði að slíkum úrræðum væri almennt beitt ef talið er að ójafnvægi á fasteignamarkaði geti ógnað fjármálastöðugleika í grein sinni í Vísbendingu í byrjun október.
Í kjölfar vaxtahækkana Seðlabankans og inngripa fjármálastöðugleikanefndar hefur dregið nokkuð úr verðhækkunum á milli mánaða á húsnæðismarkaði, líkt og sjá má á mynd hér að neðan. Nú hækkar húsnæðisverð á svipuðum hraða á milli mánaða og fyrir ári síðan.
Smekkur heimila fyrir húsnæðislánum einnig tekið miklum breytingum á árinu. Í byrjun ársins voru rúmlega tvö af hverjum þremur nýjum húsnæðislánum heimila á breytilegum vöxtum, sem voru á þeim tíma í kringum 3,3 prósent fyrir óverðtryggð lán en rétt rúmlega tvö prósent fyrir verðtryggð lán.
Líkt og sést á mynd hér að neðan hélst þetta hlutfall nokkuð stöðugt út fyrri hluta ársins alveg þar til í júní, en tók svo miklum breytingum í júni, þar sem það hríðféll niður í 39 prósent. Síðan þá hefur það lækkað enn frekar, á meðan hlutfall húsnæðislána heimila með föstum vöxtum hefur aukist. Í nóvember voru einungis fimm prósent nýrra húsnæðislána á breytilegum vöxtum, á meðan 95 prósent þeirra voru á föstum vöxtum.
Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri varaði við því að vextir væru að fara að hækka í hlaðvarpsviðtali hjá Snorra Björnssyni í lok júní, auk þess sem hann hvatti fólk til þess að festa vexti á húsnæðislánunum sínum. „Mögulega ætti ég að vera skýrari með það að ég mæli með að fólk festi,“ sagði Ásgeir í viðtalinu, sem sjá má hér að neðan.
Með aukinni aðsókn í húsnæðislán með föstum vöxtum hefur vaxtabyrði heimila hækkað, en fastir vextir á slíkum lánum eru nú tæpu prósentustigi hærri en breytilegir vextir, þar sem búist er við enn frekari vaxtahækkunum frá Seðlabankanum. Heimilin hafa því kosið að taka dýrari lán til þess að tryggja sig gegn væntri vaxtahækkun.
Konráð S. Guðjónsson, hagfræðingur og aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs, segir vinsældir húsnæðislána á föstum vöxtum þessa stundina vera fullkomið skólabókardæmi um trúverðugleika peningastefnu. Samkvæmt honum þýðir þessi þróun að áhrif væntra vaxtahækkana Seðlabankans séu komin upp á yfirborðið strax og gæti hún því leitt til þess að bankinn þurfi ekki að hækka vextina sína jafnmikið og hann hefði annars þurft.
