Í síðustu viku birti Viðskiptablaðið nafnlausan pistill undir dulnefninu „Óðinn“, þar sem því var enn og aftur haldið fram að skortur á byggingarlóðum í Reykjavík væri meginskýringin á hækkandi fasteignaverði . Enn fremur voru ummæli Dags B. Eggertssonar borgarstjóra um að hækkanirnar hafi fyrst og fremst verið vegna lágra vaxta afskrifuð sem „dellukenning“, þar sem verð haldi áfram að hækka þrátt fyrir að stýrivextir hafi hækkað á síðustu mánuðum.
Staðhæfingar huldumannsins Óðins um að lóðaverð drífi áfram verðhækkanir á fasteignamarkaðnum halda hins vegar ekki vatni. Þvert á móti virðist sem vaxtalækkanir Seðlabankans hafi verið veigamikill áhrifaþáttur yfirstandandi hækkana, rétt eins og „dellukenning“ Dags segir til um, ef marka helstu greiningaraðila og þróunina erlendis.
Máttur góðrar sögu
Sagan um að lóðaskorturinn sé orsakavaldur fasteignaverðshækkana er ekki ný. Hún hefur verið ofarlega í umræðunni frá því að Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri nefndi að þéttingarstefna borgarinnar hefði áhrif á fasteignaverð á fundi peningastefnunefndar síðasta sumar og hefur henni einnig verið haldið uppi af Samtökum iðnaðarins.
Nú þegar stutt er í sveitarstjórnarkosningar hefur sagan svo verið notuð á meðal andstæðinga meirihlutans í borgarstjórn og fylgismanna þeirra sem ástæða fyrir því að hverfa eigi frá þéttingarstefnunni.
Það er skiljanlegt að þessi saga hafi náð miklum vinsældum, enda byggir hún á einföldum rökum. Samkvæmt henni hefur aukin áhersla á þéttingu byggðar leitt til samdráttar á byggingarlóðum, sem sé helsti flöskuhálsinn í uppbyggingu nýrra íbúða. Með færri nýjum íbúðum ætti svo að myndast skortur á fasteignamarkaðnum, sem leiði til ört hækkandi verðs á húsnæði.
En þótt sagan sé góð er hún ekki endilega sönn. Lítið bendir til þess að lóðaskortur í Reykjavík hafi verið helsta mótstaðan gegn því að ekki hafi verið meira byggt á síðustu árum, vandamálin á fasteignamarkaðnum eiga sér margþættari skýringar.
Bæði framboðs- og eftirspurnaráhrif
Til að skilja þróunina þarf bæði að horfa til eftirspurnarinnar eftir íbúðarhúsnæði, sem hefur stóraukist í kjölfar faraldursins, og framboðs þess, sem hefur ekki náð að aukast jafnhratt til að mæta þessari eftirspurn. Vegna samspils þessara þátta hefur verðið snarhækkað og íbúðum á sölu snarfækkað.
Það eru margar ástæður fyrir því að eftirspurn eftir íbúðahúsnæði fór að aukast eftir að faraldurinn byrjaði. Að hluta til er það vegna vaxtalækkana Seðlabankans í byrjun ársins 2020, en þær drógu verulega úr greiðslubyrði húsnæðislána. Einnig er líklegt að aukinn sparnaður hafi þar spilað inn í, sem og launahækkanir starfsmanna.
Ólíkt því sem Óðinn heldur fram eru þessar ástæður ekki búnar til af „kenningarsmiðum Samfylkingarinnar“, heldur eru þær tiltölulega óumdeildar á meðal hagfræðinga hérlendis. Þær má meðal annars finna í Peningamálum Seðlabankans og í greiningum frá Landsbankanum og Íslandsbanka. Meira að segja Bjarni Benediktsson, fjármálaráðherra og formaður Sjálfstæðisflokksins, sagði í viðtali við Morgunblaðið í síðustu viku að lægri vextir og hækkuð laun hafi „án vafa“ haft áhrif á hækkunar fasteignaverðs fram til þessa.
Verðhækkunin er líka tilkomin vegna þess að fjárfesting í íbúðarhúsnæði hefur staðnað á síðustu tveimur árum, þrátt fyrir að skilyrði fyrir henni hafi batnað. Með minni vexti í fjárfestingu hefur svo fjöldi nýbygginga ekki aukist í takt við eftirspurn.
Að hluta til getur þessi stöðnun hafa verið vegna faraldursins, þar sem mikil óvissa í efnahagsþróun hafi latt byggingarverktaka til að fjárfesta í íbuðarhúsnæði. Sömuleiðis gæti verið að framleiðslutruflanir hafi sett strik í reikninginn hjá byggingariðnaðinum. Framleiðslutruflanirnar gætu bæði stafað af minni umsvifum í greininni í fyrstu bylgju faraldursins árið 2020, en einnig skorti á innfluttum byggingarhráefnum sem byrjaði að gera vart við sig í fyrra.
Samkvæmt skoðanakönnun sem Samtök iðnaðarins birtu í fyrra telja verktakarnir sjálfir að lóðaskorturinn í Reykjavík sé helsti flöskuhálsinn í húsnæðisuppbyggingu. Slík staðhæfing er hæpin þar sem yfir 700 byggingarleyfi sem gefin hafa verið út af borginni á síðustu þremur árum hafa ekki verið nýtt. Ef lóðaskorturinn væri helsti flöskuhálsinn og allir verktakar væru ólmir í að byggja hefði mátt búast við betri nýtingu á þessum leyfum .
En svör verktakanna í könnuninni eru þó vísbending um mögulegan flöskuháls í íbúðauppbyggingu í Reykjavík. Hér er tilefni fyrir Samkeppniseftirlitið til að skoða hvort lóðum og byggingarleyfum sé úthlutað með hagkvæmum hætti eða hvort fáir stórir byggingaraðilar kaupi upp flest leyfin og sitji svo á þeim á meðan smærri aðilar komast ekki að.
Við erum ekki ein
Þessar miklu verðhækkanir á húsnæðismarkaði eru hins vegar ekki séríslenskt fyrirbæri. Líkt og myndin hér að neðan sýnir hækkaði fasteignaverð um 22 prósent hér á landi frá ársbyrjun 2020 til ársloka 2021, en það er jafnt meðalhækkuninni á fasteignamarkaði í þeim OECD-löndum sem tölur eru til um. Á sama tíma hækkaði fasteignaverð um 28 prósent í Bandaríkjunum, en í Kanada námu verðhækkanirnar um 23 prósentum. Í Danmörku, Noregi og Svíþjóð námu þær svo 15 til 16 prósentum.
Rétt eins og á Íslandi hefur framboð eigna á sölu einnig minnkað hratt í mörgum þessara landa. Fasteignamarkaðurinn í Noregi, Svíþjóð og Danmörku hefur sýnt sömu merki eftirspurnarþrýstings á síðustu mánuði og hefur fjöldi lausra íbúða sjaldan verið jafnlítill í borgum þessara landa.
Hagfræðingurinn Joseph Politano sagði svo svipaða sögu af fasteignamarkaðnum í Bandaríkjunum í vikunni. Samkvæmt honum er mikill skortur á húsnæði til sölu í landinu þessa stundina, þar sem eftirspurn hefur aukist í kjölfar faraldursins en húsnæðisuppbygging hefur ekki náð að aukast jafnhratt .
Það væri ansi mikil tilviljun að önnur lönd séu að glíma við svipaðar hækkanir og skort á framboði til sölu ef húsnæðisvandinn hérlendis væri fyrst og fremst borgaryfirvöldum í Reykjavík að kenna. Sennilegra er að svipaðir þættir, líkt og heimsfaraldurinn, hafi haft áhrif til hækkunar í öllum löndum.
Aðstæður til lántöku eru mjög góðar
Í pistli sínum segir Óðinn það vera „öllum morgunljóst að aðstæður til lántöku eru ekki góðar“ þessa stundina, þar sem vextir hafi hækkað og verðbólga sé mikil. Hér má einnig gæta nokkurs misskilnings, þar sem raunar hefur sjaldan verið ódýrara að taka lán heldur en akkúrat núna.
Þvert á staðhæfingar Óðins verður lántaka venjulega hagstæðari þegar verðbólga eykst, ef verðbólguvæntingar aukast samhliða. Í slíku ástandi getur lántakandinn búist við að framtíðarafborganir verði léttari byrði en annars, þar sem þær gætu horfið inn í verðbólguna.
Líkt og Landsbankinn benti á í Hagsjá sinni í síðustu viku hafa stýrivextir ekki hækkað jafnhratt og verðbólguvæntingarnar á síðustu mánuðum . Þannig verður lántakan ódýrari, þar sem væntur raunkostnaður við að greiða af láninu minnkar.
Mynd 2 hér að ofan byggir á gögnum úr væntingakönnun sem Seðlabankinn leggur fyrir markaðsaðila, þar sem þeir eru spurðir hvað þeir búast við mikla verðbólgu og háa nafnvexti að tólf mánuðum liðnum. Mismunur þessara tveggja stærða gefur svo upp vænt raunvaxtastig.
Líkt og myndin sýnir hafa raunvextirnir hækkað nokkuð frá því að Seðlabankinn byrjaði að hækka stýrivexti. Með vaxandi verðbólgu í kjölfar innrásar Rússa í Úkraínu hefur þessi þróun þó snúist við, en nú eru væntir raunvextir lægri en þeir voru í byrjun árs. Þessa stundina eru þeir neikvæðir, sem gefur til kynna að lán eru enn talin vera mjög hagstæð, þrátt fyrir vænta stýrivaxtahækkun Seðlabankans á næstu mánuðum.
Þessir lágu væntu raunvextir er stór ástæða þess að eftirspurnin eftir húsnæði er enn mikil, jafnvel þótt íbúðaverð hafi hækkað hratt á síðustu mánuðum. Ásóknin í húsnæðislán verður að öllum líkindum mikil svo lengi sem væntir vextir á bankalánum hækka ekki hratt umfram verðbólgu.
Engin della
Umræðan um húsnæðismál er gjörn á að fara á villigötur og er hættan á því sérstaklega mikil þegar stutt er í kosningar. Útskýring Viðskiptablaðsins um að lóðaskortur sé ráðandi þáttur í verðhækkunum innanlands er góð saga, en fær ekki mikinn hljómgrunn í hagtölum. „Dellukenningin“ um áhrif lágra vaxta á íbúðaverð, auk annarra afleiðinga faraldursins, hljómar hins vegar mun sennilegri þegar verðhækkanir á fasteignamörkuðum erlendis og þróun raunvaxta hérlendis er skoðuð.
Greinin birtist fyrst í Vísbendingu 6. maí.
