Auglýsing

Í síð­ustu viku birti Við­skipta­blaðið nafn­lausan pist­ill undir dul­nefn­inu „Óð­inn“, þar sem því var enn og aftur haldið fram að skortur á bygg­ing­ar­lóðum í Reykja­vík væri meg­in­skýr­ingin á hækk­andi fast­eigna­verði . Enn fremur voru ummæli Dags B. Egg­erts­sonar borg­ar­stjóra um að hækk­an­irnar hafi fyrst og fremst verið vegna lágra vaxta afskrifuð sem „dellu­kenn­ing“, þar sem verð haldi áfram að hækka þrátt fyrir að stýri­vextir hafi hækkað á síð­ustu mán­uð­um.

Stað­hæf­ingar huldu­manns­ins Óðins um að lóða­verð drífi áfram verð­hækk­anir á fast­eigna­mark­aðnum halda hins vegar ekki vatni. Þvert á móti virð­ist sem vaxta­lækk­anir Seðla­bank­ans hafi verið veiga­mik­ill áhrifa­þáttur yfir­stand­andi hækk­ana, rétt eins og „dellu­kenn­ing“ Dags segir til um, ef marka helstu grein­ing­ar­að­ila og þró­un­ina erlend­is.

Máttur góðrar sögu

Sagan um að lóða­skort­ur­inn sé orsaka­valdur fast­eigna­verðs­hækk­ana er ekki ný. Hún hefur verið ofar­lega í umræð­unni frá því að Ásgeir Jóns­son seðla­banka­stjóri nefndi að þétt­ing­ar­stefna borg­ar­innar hefði áhrif á fast­eigna­verð á fundi pen­inga­stefnu­nefndar síð­asta sumar og hefur henni einnig verið haldið uppi af Sam­tökum iðn­að­ar­ins.

Auglýsing

Nú þegar stutt er í sveit­ar­stjórn­ar­kosn­ingar hefur sagan svo verið notuð á meðal and­stæð­inga meiri­hlut­ans í borg­ar­stjórn og fylg­is­manna þeirra sem ástæða fyrir því að hverfa eigi frá þétt­ing­ar­stefn­unni.

Það er skilj­an­legt að þessi saga hafi náð miklum vin­sæld­um, enda byggir hún á ein­földum rök­um. Sam­kvæmt henni hefur aukin áhersla á þétt­ingu byggðar leitt til sam­dráttar á bygg­ing­ar­lóð­um, sem sé helsti flösku­háls­inn í upp­bygg­ingu nýrra íbúða. Með færri nýjum íbúðum ætti svo að mynd­ast skortur á fast­eigna­mark­aðn­um, sem leiði til ört hækk­andi verðs á hús­næði.

En þótt sagan sé góð er hún ekki endi­lega sönn. Lítið bendir til þess að lóða­skortur í Reykja­vík hafi verið helsta mót­staðan gegn því að ekki hafi verið meira byggt á síð­ustu árum, vanda­málin á fast­eigna­mark­aðnum eiga sér marg­þætt­ari skýr­ing­ar.

Bæði fram­boðs- og eft­ir­spurn­ar­á­hrif

Til að skilja þró­un­ina þarf bæði að horfa til eft­ir­spurn­ar­innar eftir íbúð­ar­hús­næði, sem hefur stór­auk­ist í kjöl­far far­ald­urs­ins, og fram­boðs þess, sem hefur ekki náð að aukast jafn­hratt til að mæta þess­ari eft­ir­spurn. Vegna sam­spils þess­ara þátta hefur verðið snar­hækkað og íbúðum á sölu snar­fækk­að.

Það eru margar ástæður fyrir því að eft­ir­spurn eftir íbúða­hús­næði fór að aukast eftir að far­ald­ur­inn byrj­aði. Að hluta til er það vegna vaxta­lækk­ana Seðla­bank­ans í byrjun árs­ins 2020, en þær drógu veru­lega úr greiðslu­byrði hús­næð­is­lána. Einnig er lík­legt að auk­inn sparn­aður hafi þar spilað inn í, sem og launa­hækk­anir starfs­manna.

Ólíkt því sem Óðinn heldur fram eru þessar ástæður ekki búnar til af „kenn­ing­ar­smiðum Sam­fylk­ing­ar­inn­ar“, heldur eru þær til­tölu­lega óum­deildar á meðal hag­fræð­inga hér­lend­is. Þær má meðal ann­ars finna í Pen­inga­málum Seðla­bank­ans og í grein­ingum frá Lands­bank­anum og Íslands­banka. Meira að segja Bjarni Bene­dikts­son, fjár­mála­ráð­herra og for­maður Sjálf­stæð­is­flokks­ins, sagði í við­tali við Morg­un­blaðið í síð­ustu viku að lægri vextir og hækkuð laun hafi „án vafa“ haft áhrif á hækk­unar fast­eigna­verðs fram til þessa.

Verð­hækk­unin er líka til­komin vegna þess að fjár­fest­ing í íbúð­ar­hús­næði hefur staðnað á síð­ustu tveimur árum, þrátt fyrir að skil­yrði fyrir henni hafi batn­að. Með minni vexti í fjár­fest­ingu hefur svo fjöldi nýbygg­inga ekki auk­ist í takt við eft­ir­spurn.

Að hluta til getur þessi stöðnun hafa verið vegna far­ald­urs­ins, þar sem mikil óvissa í efna­hags­þróun hafi latt bygg­ing­ar­verk­taka til að fjár­festa í íbuð­ar­hús­næði. Sömu­leiðis gæti verið að fram­leiðslu­trufl­anir hafi sett strik í reikn­ing­inn hjá bygg­ing­ar­iðn­að­in­um. Fram­leiðslu­trufl­an­irnar gætu bæði stafað af minni umsvifum í grein­inni í fyrstu bylgju far­ald­urs­ins árið 2020, en einnig skorti á inn­fluttum bygg­ing­ar­hrá­efnum sem byrj­aði að gera vart við sig í fyrra.

Sam­kvæmt skoð­ana­könnun sem Sam­tök iðn­að­ar­ins birtu í fyrra telja verk­tak­arnir sjálfir að lóða­skort­ur­inn í Reykja­vík sé helsti flösku­háls­inn í hús­næð­is­upp­bygg­ingu. Slík stað­hæf­ing er hæpin þar sem yfir 700 bygg­ing­ar­leyfi sem gefin hafa verið út af borg­inni á síð­ustu þremur árum hafa ekki verið nýtt. Ef lóða­skort­ur­inn væri helsti flösku­háls­inn og allir verk­takar væru ólmir í að byggja hefði mátt búast við betri nýt­ingu á þessum leyfum .

En svör verk­tak­anna í könn­un­inni eru þó vís­bend­ing um mögu­legan flösku­háls í íbúða­upp­bygg­ingu í Reykja­vík. Hér er til­efni fyrir Sam­keppn­is­eft­ir­litið til að skoða hvort lóðum og bygg­ing­ar­leyfum sé úthlutað með hag­kvæmum hætti eða hvort fáir stórir bygg­ing­ar­að­ilar kaupi upp flest leyfin og sitji svo á þeim á meðan smærri aðilar kom­ast ekki að.

Við erum ekki ein

Þessar miklu verð­hækk­anir á hús­næð­is­mark­aði eru hins vegar ekki sér­ís­lenskt fyr­ir­bæri. Líkt og myndin hér að neðan sýnir hækk­aði fast­eigna­verð um 22 pró­sent hér á landi frá árs­byrjun 2020 til árs­loka 2021, en það er jafnt með­al­hækk­un­inni á fast­eigna­mark­aði í þeim OECD-löndum sem tölur eru til um. Á sama tíma hækk­aði fast­eigna­verð um 28 pró­sent í Banda­ríkj­un­um, en í Kanada námu verð­hækk­an­irnar um 23 pró­sent­um. Í Dan­mörku, Nor­egi og Sví­þjóð námu þær svo 15 til 16 pró­sent­um.

Mynd: Kjarninn. Heimild: OECD.

Rétt eins og á Íslandi hefur fram­boð eigna á sölu einnig minnkað hratt í mörgum þess­ara landa. Fast­eigna­mark­að­ur­inn í Nor­egi, Sví­þjóð og Dan­mörku hefur sýnt sömu merki eft­ir­spurn­ar­þrýst­ings á síð­ustu mán­uði og hefur fjöldi lausra íbúða sjaldan verið jafn­lít­ill í borgum þess­ara landa.

Hag­fræð­ing­ur­inn Jos­eph Politano sagði svo svip­aða sögu af fast­eigna­mark­aðnum í Banda­ríkj­unum í vik­unni. Sam­kvæmt honum er mik­ill skortur á hús­næði til sölu í land­inu þessa stund­ina, þar sem eft­ir­spurn hefur auk­ist í kjöl­far far­ald­urs­ins en hús­næð­is­upp­bygg­ing hefur ekki náð að aukast jafn­hratt .

Það væri ansi mikil til­viljun að önnur lönd séu að glíma við svip­aðar hækk­anir og skort á fram­boði til sölu ef hús­næð­is­vand­inn hér­lendis væri fyrst og fremst borg­ar­yf­ir­völdum í Reykja­vík að kenna. Senni­legra er að svip­aðir þætt­ir, líkt og heims­far­ald­ur­inn, hafi haft áhrif til hækk­unar í öllum lönd­um.

Aðstæður til lán­töku eru mjög góðar

Í pistli sínum segir Óðinn það vera „öllum morg­un­ljóst að aðstæður til lán­töku eru ekki góð­ar“ þessa stund­ina, þar sem vextir hafi hækkað og verð­bólga sé mik­il. Hér má einnig gæta nokk­urs mis­skiln­ings, þar sem raunar hefur sjaldan verið ódýr­ara að taka lán heldur en akkúrat núna.

Þvert á stað­hæf­ingar Óðins verður lán­taka venju­lega hag­stæð­ari þegar verð­bólga eykst, ef verð­bólgu­vænt­ingar aukast sam­hliða. Í slíku ástandi getur lán­tak­and­inn búist við að fram­tíð­ar­af­borg­anir verði létt­ari byrði en ann­ars, þar sem þær gætu horfið inn í verð­bólg­una.

Líkt og Lands­bank­inn benti á í Hag­sjá sinni í síð­ustu viku hafa stýri­vextir ekki hækkað jafn­hratt og verð­bólgu­vænt­ing­arnar á síð­ustu mán­uðum . Þannig verður lán­takan ódýr­ari, þar sem væntur raun­kostn­aður við að greiða af lán­inu minnk­ar.

Mynd: Kjarninn. Heimild: Seðlabankinn.

Mynd 2 hér að ofan byggir á gögnum úr vænt­inga­könnun sem Seðla­bank­inn leggur fyrir mark­aðs­að­ila, þar sem þeir eru spurðir hvað þeir búast við mikla verð­bólgu og háa nafn­vexti að tólf mán­uðum liðn­um. Mis­munur þess­ara tveggja stærða gefur svo upp vænt raun­vaxta­stig.

Líkt og myndin sýnir hafa raun­vext­irnir hækkað nokkuð frá því að Seðla­bank­inn byrj­aði að hækka stýri­vexti. Með vax­andi verð­bólgu í kjöl­far inn­rásar Rússa í Úkra­ínu hefur þessi þróun þó snú­ist við, en nú eru væntir raun­vextir lægri en þeir voru í byrjun árs. Þessa stund­ina eru þeir nei­kvæð­ir, sem gefur til kynna að lán eru enn talin vera mjög hag­stæð, þrátt fyrir vænta stýri­vaxta­hækkun Seðla­bank­ans á næstu mán­uð­um.

Þessir lágu væntu raun­vextir er stór ástæða þess að eft­ir­spurnin eftir hús­næði er enn mik­il, jafn­vel þótt íbúða­verð hafi hækkað hratt á síð­ustu mán­uð­um. Ásóknin í hús­næð­is­lán verður að öllum lík­indum mikil svo lengi sem væntir vextir á banka­lánum hækka ekki hratt umfram verð­bólgu.

Engin della

Umræðan um hús­næð­is­mál er gjörn á að fara á villi­götur og er hættan á því sér­stak­lega mikil þegar stutt er í kosn­ing­ar. Útskýr­ing Við­skipta­blaðs­ins um að lóða­skortur sé ráð­andi þáttur í verð­hækk­unum inn­an­lands er góð saga, en fær ekki mik­inn hljóm­grunn í hag­töl­um. „Dellu­kenn­ing­in“ um áhrif lágra vaxta á íbúða­verð, auk ann­arra afleið­inga far­ald­urs­ins, hljómar hins vegar mun senni­legri þegar verð­hækk­anir á fast­eigna­mörk­uðum erlendis og þróun raun­vaxta hér­lendis er skoð­uð.

Greinin birt­ist fyrst í Vís­bend­ingu 6. maí.

Við þurfum á þínu framlagi að halda

Þú getur tekið beinan þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við sem vinnum á ritstjórn Kjarnans viljum hvetja þig til að vera með okkur í liði og leggja okkar góða fjölmiðli til mánaðarlegt framlag svo við getum haldið áfram að vinna fyrir lesendur, fyrir fólkið í landinu.

Kjarninn varð níu ára í sumar. Þegar hann hóf að taka við frjálsum framlögum þá varð slagorðið „Frjáls fjölmiðill fyrir andvirði kaffibolla“ til og lesendur voru hvattir til að leggja fram í það minnsta upphæð eins kaffibolla á mánuði.

Mikið vatn hefur runnið til sjávar á þeim níu árum sem Kjarninn hefur lifað. Í huga okkar á Kjarnanum hefur þörfin fyrir fjölmiðla sem veita raunverulegt aðhald og taka hlutverk sitt alvarlega aukist til muna.

Við trúum því að Kjarninn skipti máli fyrir samfélagið.

Við trúum því að sjálfstæð og vönduð blaðamennska skipti máli.

Ef þú trúir því sama þá endilega hugsaðu hvort Kjarninn er ekki allavega nokkurra kaffibolla virði á mánuði.

Vertu með okkur í liði. Þitt framlag skiptir máli.

Ritstjórn Kjarnans: Sunna Ósk Logadóttir, Þórður Snær Júlíusson, Erla María Markúsdóttir, Arnar Þór Ingólfsson, Eyrún Magnúsdóttir og Grétar Þór Sigurðsson.


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Seðlabankinn hafnar því að aflétta leynd um ESÍ á grundvelli almannahagsmuna
Árið 2019 var ákvæði bætt við lög um Seðlabanka Íslands sem veitir bankanum heimild til að víkja frá þagnarskylduákvæði ef hagsmunir almennings af birtingu gagna vega þyngra en hagsmunir sem mæla með leynd.
Kjarninn 6. október 2022
Í austurvegi
Í austurvegi
Í austurvegi – Komdu í leirkerið 请君入瓮
Kjarninn 6. október 2022
Jón Björnsson, forstjóri Origo.
Eigið fé Origo margfaldast við söluna í Tempo fyrir 28 milljarða króna
Árið 2009 stofnuðu starfsmenn TM Software lítið hugbúnaðarfyrirtæki, sem nefnt var Tempo. Í dag er það metið á 85,4 milljarða króna og Origo var að selja hlut sinn í því á 28 milljarða króna. Við það fer eigið fé Origo úr níu milljörðum í 31 milljarða.
Kjarninn 6. október 2022
Kjartan Magnússon borgarfulltrúi bar tillöguna fram í borgarstjórn.
Borgarhverfi framtíðarinnar eða loftslagsskógur á Geldinganesi?
Tillögu sjálfstæðismanna í borgarstjórn Reykjavíkur um að skipuleggja Geldinganes undir íbúabyggð var hafnað á fundi borgarstjórnar á þriðjudag. Afar mismunandi sjónarmið komu fram um það hvernig skyldi nýta nesið til framtíðar.
Kjarninn 5. október 2022
Jón Daníelsson
Ósvífinn endurupptökudómur
Kjarninn 5. október 2022
Samkeppniseftirlitinu falið að kortleggja stjórnunar- og eignatengsl í sjávarútvegi
Matvælaráðuneytið mun fá skýrslu um stjórnunar- og eignatengsl í sjávarútvegi afhenta fyrir lok næsta árs. Þar verða eignatengsl sjávarútvegsfyrirtækja sem hafa fengið ákveðið umfang aflaheimilda úthlutað, og áhrifavald eigenda þeirra, kortlögð.
Kjarninn 5. október 2022
Mette Frederiksen forsætisráðherra Danmerkur og formaður Sósíaldemókrataflokksins.
Kosið til þings í Danmörku 1. nóvember – Frederiksen vill mynda breiða ríkisstjórn
Mette Frederiksen forsætisráðherra Danmerkur tilkynnti á blaðamannafundi í morgun að þingkosningar yrðu haldnar í landinu 1. nóvember, eða eftir tæpar fjórar vikur.
Kjarninn 5. október 2022
Heiðrún Jónsdóttir.
Heiðrún ráðin framkvæmdastjóri Samtaka fjármálafyrirtækja
Katrín Júlíusdóttir hætti skyndilega sem framkvæmdastjóri SFF um síðustu mánaðamót. Nú hefur nýr framkvæmdastjóri verið ráðinn og hún hefur þegar hafið störf.
Kjarninn 5. október 2022
Meira úr sama flokkiLeiðari