Auglýsing

Það er nokkuð ljóst að hús­næð­is­mark­að­ur­inn er óheil­brigður þessa stund­ina. Fram­boð eigna á sölu er nú í sögu­legu lág­marki, en það hefur minnkað stöðugt frá þar­síð­asta sumri. Eft­ir­spurnin hefur á sama tíma ekki gefið eftir og því hefur íbúða­verð hækkað á ógn­ar­hraða.

Sömu­leiðis ber­ast fréttir af braski, þar sem fjár­festar geta grætt millj­ónir króna á því að kaupa íbúðir og selja þær stuttu seinna. Slík spá­kaup­mennska er merki bólu­mynd­un­ar, en það er ástand sem fæstir vilja búa við.

Senni­lega er ástandið að hluta til vegna utan­að­kom­andi aðstæðna sem erfitt hefði verið að koma í veg fyr­ir, en stjórn­völd eru þó ekki alsak­laus. Með skatta­af­slætti og öðrum þenslu­hvetj­andi aðgerðum hafa þau haldið uppi eft­ir­spurn á fast­eigna­kaupum á sama tíma og fram­boðið hefur verið ótryggt.

Auglýsing

Því miður duga engar skamm­tíma­lausnir á fram­boðs­hlið­inni, þar sem það tekur að jafn­aði tvö ár að byggja íbúð­ir. Á næstu mán­uðum geta stjórn­völd hins vegar unnið á móti verð­hækk­unum og dregið úr líkum á bólu­myndun með því að kæla íbúða­mark­að­inn.

Brot­inn hlekkur á fram­boðs­hlið­inni

Byrjum á fram­boðs­hlið­inni. Vilji hús­byggj­enda til að fjár­festa í íbúð­ar­hús­næði sveifl­ast með efna­hags­á­stand­inu. Þegar búist er við miklum hag­vexti og verð­hækk­unum sam­hliða því er fjár­fest­ing­ar­vilj­inn mik­ill, þar sem gera má ráð fyrir að nýbyggðu íbúð­irnar muni selj­ast vel og á háu verði. Sömu­leiðis minnkar vilj­inn til fjár­fest­ingar þegar efna­hag­sóvissa eykst af öfugum ástæð­um.

Þessi þróun er skýr ef litið er á tölur Hag­stofu um íbúða­fjár­fest­ingu. Sam­kvæmt þeim jókst hún á milli ára í góð­ær­inu 2003-2008, en dróst svo saman í fjár­málakrepp­unni. Sömu­leiðis kom kraftur í hana sam­hliða miklum hag­vexti frá 2015 til 2019, en þegar veiran kom til lands­ins hægði svo veru­lega á þeim vexti.

Á síð­ustu miss­erum hefur hlekk­ur­inn á milli væntra verð­hækk­ana og fjár­fest­ingar hins vegar rofn­að, en lít­ill sem eng­inn vöxtur hefur verið í íbúða­fjár­fest­ingu þrátt fyrir að stjórn­völd hafi ráð­ist í fjölda aðgerða til að ýta undir við­spyrn­una í hag­kerf­inu.

Að öðru óbreyttu mætti búast við að skarpar vaxta­lækk­anir Seðla­bank­ans myndu ýta undir fjár­fest­ingu í íbúð­um, þar sem þær leiddu til betri láns­kjara og vænt­inga um hækk­andi íbúða­verð. Sömu­leiðis mætti halda að end­ur­greiðsla á virð­is­auka­skatti vegna bygg­ing­ar­vinnu í gegnum fram­takið „Allir vinna“ myndi auka hvatann til íbúða­fjár­fest­ing­ar, þar sem upp­bygg­ing íbúða varð ódýr­ari vegna henn­ar.

Mynd: Kjarninn. Heimild: Hagstofa

Svo varð hins vegar ekki. Mögu­lega leiddi far­ald­ur­inn til of mik­illar óvissu hjá bygg­inga­verk­tök­um, sem gerði það að verkum að þeir voru ekki til­búnir að taka á sig áhætt­una sem felst í íbúða­fjár­fest­ingu.

Sjálfir hafa bygg­ing­ar­verk­takar kvartað undan því að lóða­skortur í Reykja­vík sé helsti flösku­háls­inn í hús­næð­is­upp­bygg­ingu, en þrátt fyrir það hafa hund­ruð útgef­inna bygg­ing­ar­leyfa í borg­inni ekki verið nýtt á síð­ustu þremur árum. Mögu­lega stafar þetta ósam­ræmi af því að fáir stórir bygg­ing­ar­að­ilar kaupa upp öll bygg­ing­ar­leyfin og sitja á þeim eins og ormar á gulli á meðan smærri aðilar kom­ast ekki að. Ef sú er raunin ætti Sam­keppn­is­eft­ir­litið að skoða mark­aðs­að­stæður verk­tak­anna og sjá til þess að leyf­unum sé dreift með hag­kvæmum hætti.

Önnur senni­leg skýr­ing á hökt­inu er að fram­leiðslu­trufl­anir hafi sett strik í reikn­ing­inn hjá bygg­ing­ar­iðn­að­in­um. Umsvif í atvinnu­grein­inni dróg­ust saman í kjöl­far far­ald­urs­ins árið 2020, en það ár hættu bygg­ing­ar­fram­kvæmdir um tíma vegna sótt­varn­ar­að­gerða. Í fyrra byrj­aði svo skortur á bygg­ing­ar­hrá­efnum að gera vart við sig, sem hefur senni­lega hægt á upp­bygg­ingu hús­næð­is.

Bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn virð­ist þó hafa rétt úr kútnum á síð­ustu mán­uðum, en velta og starfs­manna­fjöldi í grein­inni er nú á svip­uðu reiki og í upp­sveifl­unni fyrir far­ald­ur­inn.

Þanin eft­ir­spurn

Aðra sögu er að segja af eft­ir­spurn­ar­hlið­inni á íbúða­mark­aðn­um, en áhug­inn á hús­næð­is­kaupum jókst tölu­vert í kjöl­far stýri­vaxta­lækk­ana Seðla­bank­ans. Lík­lega hafa áhrif far­ald­urs­ins einnig spilað inn hér, þar sem ráð­stöf­un­ar­tekjur ein­stak­linga juk­ust vegna þess að minni pen­ingur fór í ýmiss konar þjón­ustu sem var af skornum skammti vegna sótt­varn­ar­að­gerða, eins og ferða­lög og veit­inga­þjón­ustu.

Hins vegar var eft­ir­spurnin eftir hús­næði byrjuð að aukast áður en far­ald­ur­inn skall á. Líkt og sést á mynd­inni hér að neð­an, sem sýnir virði fast­eigna­lána heim­il­anna hjá bönkum og líf­eyr­is­sjóðum með til­liti til þró­unar launa­vísi­töl­unn­ar, hefur vilji heim­il­anna til að skuld­setja sig auk­ist nokkuð stöðugt frá árinu 2016. Sam­kvæmt þessum mæli­kvarða er hann nú jafn­mik­ill og hann var árið 2007.

Mynd: Kjarninn. Heimild: Seðlabankinn og Hagstofa. Vísitalan er reiknuð sem hlutfall virðis íbúðalána heimila af launavísitölunni.

Að baki þess­ari þróun gætu verið margar skýr­ing­ar. Lík­lega hefur lítil verð­bólga og aukið traust gagn­vart fjár­mála­kerf­inu spilað sinn þátt, sem og vaxta­lækk­anir á árunum 2016-2018.

Það er heldur ekki ósenni­legt að ákvörðun rík­is­stjórn­ar­innar árið 2017 að heim­ila fyrstu kaup­endum að nýta sér­eign­ar­sparn­að­inn sinn í inn­borgun hús­næð­is­lánin sín skatt­frjálst hafi einnig haft áhrif. Með því jókst inn­borgun fyrstu kaup­enda tölu­vert og gátu þeir því leyft sér að kaupa sér dýr­ari hús.

Sömu­leiðis hvetja stjórn­völd í opin­berum fjár­málum til meiri skuld­setn­ingar á íbúða­mark­aðnum með því að gera sölu­hagnað á hús­næði und­an­þeg­inn fjár­magnstekju­skatti, að því gefnu að selj­end­urnir hafi keypt það að minnsta kosti tveimur árum áður. Þessi und­an­þága er ekki nýtil­kom­in, en hún veitir samt sem áður afslátt á gíraðar fjár­fest­ingar á íbúða­mark­aðn­um.

Seðla­bank­inn bregst við

Með auk­inni skuld­setn­ingu heim­il­anna og lít­inn vöxt íbúða­upp­bygg­ingar hefur hús­næð­is­verð hækkað tölu­vert, en slík þróun getur hæg­lega leitt til hús­næð­is­bólu og spá­kaup­mennsku, verði hún óáreitt.

Seðla­bank­inn fylgist nú náið með stöð­unni, en sam­kvæmt fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd hans hefur „sveiflu­tengd kerf­is­á­hætta“ á hús­næð­is­mark­aði auk­ist. Vegna þess­arar auknu áhættu ákvað nefndin að lækka veð­setn­ing­ar­hlut­fall fast­eigna­lána síð­asta sum­ar, svo að meira eigið fé þurfi í fyrstu inn­borg­un. Auk þess setti nefndin hámark á greiðslu­byrði lána til að koma í veg fyrir of mikla skuld­setn­ingu heim­il­anna í fyrra­haust.

Þessar aðgerðir hafa enn ekki dugað til þess að koma í veg fyrir aukna skuld­setn­ingu heim­il­anna ef marka má mynd­ina hér að ofan. Raunar er óvíst hversu mikil áhrif þau munu hafa og hvenær þeirra mun gæta, þar sem þetta er í fyrsta skiptið sem Seðla­bank­inn beitir þessum tækj­um, ef frá er talið þegar hann kynnti 85-90 pró­senta hámark veð­setn­ing­ar­hlut­falls árið 2017.

Mörg tæki mögu­leg

Tak­mörk Seðla­bank­ans á veð­setn­ing­ar­hlut­falli og greiðslu­byrði lána eru lík­leg til að hjálpa til við draga úr spennu á hús­næð­is­mark­aði. Hins vegar gætu stjórn­völd einnig beitt öðrum aðferð­um.

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd gæti til að mynda dregið úr íbúða­braski með því að auka eig­in­fjár­kröfur þeirra sem vilja kaupa sér íbúð sem er ekki til eigin nota. Sams konar reglur eru í gildi í Ósló, en þar geta kaup­endur íbúða sem eru ekki lög­heim­ili þeirra ein­ungis tekið 60 pró­senta hús­næð­is­lán. Með þessum aðgerðum væri þeim sem vilja kaupa íbúð til að selja hana á mun hærra verði stuttu seinna gert erf­ið­ara fyr­ir. Nú þarf að velta öllum steinum við til að koma með ráð­staf­anir til að kæla mark­að­inn.

Einnig ættu stjórn­völd að stuðla að heil­brigðri sam­keppni á milli verk­taka og koma í veg fyrir fákeppni á þeim mark­aði. Sömu­leiðis mættu þau end­ur­skoða skatta­af­slætt­ina á úttekt sér­eign­ar­sparn­aðar og sölu­hagnað fast­eigna, þar sem þeir auka hvata heim­il­anna til að skuld­setja sig. Þetta er ekki vin­sælt verk­efni, þar sem á hverjum tíma er mikið ákall og póli­tískur þrýst­ingur á að stjórn­völd styðji við eft­ir­spurn og kaup almenn­ings á íbúð­ar­hús­næði.

Brennt barn forð­ast eld­inn

Sama hvaða leið er farin er mik­il­vægt að stjórn­völd geri allt sem í valdi sínu stendur til að koma í veg fyrir bólu­mynd­un. Verð­hækk­anir síð­ustu mán­aða, ásamt vís­bend­ingum um aukna skuld­setn­ingu og fréttum af braski á íbúða­mark­aðn­um, vekja ugg og því er ekki seinna vænna að stigið sé á brems­una áður en mark­að­ur­inn fer í rússi­ban­areið sem óvíst er hvar end­ar.

Þetta er að sjálf­sögðu ekki nýtt vanda­mál. Þar sem Ísland býr við ýkt­ari hag­sveiflur en þekk­ist í nágranna­löndum okkar hefur hús­næð­is­mark­að­ur­inn verið sér­stak­lega óstöð­ug­ur, en því eru opin­ber inn­grip sér­stak­lega nauð­syn­leg hér­lendis til að vega á móti þessum sveifl­um.

Hér er líka mik­il­vægt að verka­lýðs­hreyf­ingin vinni með stjórn­völdum og krefj­ist ekki aðgerða sem auka eft­ir­spurn eftir íbúð­ar­hús­næði án þess að fram­boð fylgi því. Slíkar aðgerðir geta sett bensín á bálið og aukið óstöð­ug­leik­ann á hús­næð­is­mark­aði enn frek­ar.

Aths: Í fyrri útgáfu leið­ar­ans stóð að Seðla­bank­inn hefði aldrei beitt þjóð­hags­var­úð­ar­tækjum áður, en rétt er að þeim var líka beitt árið 2017. Leið­ar­inn hefur verið upp­færður í sam­ræmi við það.

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Úlfar Þormóðsson
Uppvakningar
Kjarninn 25. júní 2022
Ingrid Kuhlman
Að hlakka til einhvers er næstum jafn gott og að upplifa það
Kjarninn 25. júní 2022
Niðurhal Íslendinga stóreykst milli ára
Íslendingar notuðu 25 prósent meira gagnamagn á farsímaneti í fyrra en árið áður og 21 prósent meira gagnamagn í gegnum fastanet. Tæplega 76 prósent notenda á fastaneti eru nú með ljósleiðaratengingu, en þeir voru þriðjungur 2016.
Kjarninn 25. júní 2022
Af kosningavöku Framsóknarflokksins í fyrrahaust.
Framsókn hirti kjósendur í stórum stíl frá hinum stjórnarflokkunum og Miðflokki
Fylgisaukning Framsóknar í síðustu kosningum var tekin frá samstarfsflokkunum í ríkisstjórn og klofningsflokki. Átta hverjum tíu kjósendum Sjálfstæðisflokks voru úr kjarnafylginu. Framboð Sósíalista hafði neikvæð áhrif á fylgi Vinstri græna og Pírata.
Kjarninn 25. júní 2022
Hraðtíska nær nýjum hæðum með tilkomu tískurisans Shein
Kínverska fatafyrirtækið Shein hefur vaxið gríðarlega á undanförnum árum og er í dag eitt stærsta tískuvörufyrirtæki í heimi. Umhverfissinnar benda á að fötin séu úr svo litlum gæðum að oft séu þau aðeins notuð í eitt skipti áður en þau enda í ruslinu.
Kjarninn 25. júní 2022
Auður Önnu Magnúsdóttir
Af hverju nýta Íslendingar raforkuna sína svo illa?
Kjarninn 25. júní 2022
Sjö molar um seðlabankavexti úti í heimi
Verðbólga veldur því að vaxtalækkanir faraldursins eru að ganga til baka, víðar en hér á Íslandi. Kjarninn tók saman nokkra fróðleiksmola um þróun mála í ríkjum bæði nær og fjær.
Kjarninn 25. júní 2022
Flokkur Sigurðar Inga Jóhannssonar andar ofan í hálsmál flokks Bjarna Benediktssonar samkvæmt síðustu könnunum.
Framsókn mælist næstum jafn stór og Sjálfstæðisflokkurinn
Stjórnarflokkarnir hafa tapað umtalsverðu fylgi á kjörtímabilinu. Sjálfstæðisflokkurinn nær mun verr til fólks undir fertugu en annarra á meðan að Framsókn nýtur mikilla vinsælda þar. Vinstri græn mælast með þriðjungi minna fylgi en í síðustu kosningum.
Kjarninn 24. júní 2022
Meira úr sama flokkiLeiðari