Mynd: Birgir Þór Harðarson

Árið á fasteignamarkaðnum

Hærra verð, minni sölutími og aukin aðsókn í fasta vexti. Hvað gerðist á fasteignamarkaðnum á árinu sem er að líða?

Aukin spenna ein­kenndi fast­eigna­mark­að­inn á árinu, þar sem verð hækk­aði og íbúðum á sölu fækk­aði hratt. Seðla­bank­inn reyndi að bregð­ast við þess­ari þróun með vaxta­hækk­unum og þrengri lána­skil­yrð­um, en hags­muna­sam­tök skelltu skuld­inni á skipu­lags­yf­ir­völd á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Á sama tíma hefur orðið við­snún­ingur í sam­setn­ingu nýrra hús­næð­is­lána, þar sem almenn­ingur hefur sótt í örugg­ari lán til að verja sig fyrir vaxta­hækk­unum fram­tíð­ar.

Selj­enda­mark­aður

Þegar árið hófst var fast­eigna­mark­að­ur­inn á mik­illi sigl­ingu, þar sem íbúðir seld­ust hratt og margar hverjar yfir ásettu verði. Hús­næð­is- og mann­virkja­stofnun (HMS) sagði mark­að­inn vera „sann­kall­aðan selj­enda­markað“, sér­stak­lega á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Líkt og myndin hér að neðan sýnir voru verð­hækk­anir á milli mán­aða þó enn nokkuð hóf­leg­ar, en þær höfðu þá nær aldrei náð yfir einu pró­senti frá byrjun heims­far­ald­urs­ins í maí í fyrra. Á milli mars og og októ­ber tók fast­eigna­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hins vegar stökk, en þá hækk­aði það að með­al­tali um 1,7 pró­sent á milli mán­aða.

Verðhækkanirnar voru hóflegar í byrjun ársins, en tóku svo kipp í mars. Heimild: Þjóðskrá
Mynd: Kjarninn.

Sam­hliða þessum miklu verð­hækk­unum fækk­aði íbúðum á sölu, auk þess sem þær seld­ust hrað­ar. Í jan­úar voru þær að með­al­tali um þús­und tals­ins hverju sinni á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, en þeim hafði fækkað niður í 626 í des­em­ber­byrj­un. Hlut­fall íbúða sem seld­ist yfir ásettu verði á svæð­inu stórjókst á sama tíma, úr tíundu hverju íbúð í þriðju hverja íbúð. Sömu­leiðis minnk­aði með­al­sölu­tími hverrar íbúðar um tæpan fimmt­ung, eða úr 45 dögum í 37 daga. Sam­kvæmt HMS má telj­ast ólík­legt að sölu­tím­inn geti mælst mikið styttri en það.

Þessar miklu verð­hækk­anir á hús­næð­is­mark­aði var meg­in­á­stæða þess að verð­bólgan jókst á árinu úr rúmum fjórum pró­sentum í tæp fimm pró­sent. Á sama tíma minnk­aði verð­bólgan án hús­næð­is­verðs, úr tæpum fimm pró­sentum niður í rúm þrjú pró­sent.

Lóða­skortur ekki talin ástæða verð­hækk­ana

Sam­tök iðn­að­ar­ins (SI) lýstu því yfir oft á árinu að verð­hækk­an­irnar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu væru fyrst og fremst vegna fram­boðs­skorts, sem væri við­haldið á höf­uð­borg­ar­svæð­inu þar sem of fáum lóðum hafi verið úthlutað þar á síð­ustu árum. Aðal­hag­fræð­ingur sam­tak­anna sagði í við­tali við RÚV í sept­em­ber að þessi meinti lóða­skortur væri helsti flösku­háls­inn í íbúða­upp­bygg­ingu á svæð­inu í haust. Þessi flösku­háls er þó ekki sjá­an­legur ef litið er til fjölda ónýttra bygg­ing­ar­heim­ilda í Reykja­vík á síð­ustu árum, sem nema hund­ruð­um.

Gylfi Zoega, hag­fræð­ingur og nefnd­ar­maður í pen­inga­stefnu­nefnd Seðla­bank­ans, þvertók einnig fyrir kenn­ingu SI í grein sinni í tíma­rit­inu Vís­bend­ingu í haust, en þar sagði hann hús­næð­is­verð fyrst og fremst hafa hækkað vegna vaxta­lækk­ana Seðla­bank­ans. Því til stuðn­ings benti Gylfi á að vaxta­lækk­anir í nágranna­löndum Íslands í kjöl­far heims­far­ald­urs­ins hafi einnig leitt til mikla verð­hækk­ana á fast­eigna­mark­aði.

Seðla­bank­inn stígur á brems­una

Líkt og Gylfi benti á í grein sinni hækk­aði Seðla­bank­inn meg­in­vexti sína á árinu þar sem teikn væru á lofti um að hag­kerfið væri að ná sér á strik eftir efna­hags­sam­drátt­inn í kjöl­far COVID-19 far­ald­urs­ins. Því væri ekki jafn­mikil þörf á lágum vöxtum til að örva hag­kerf­ið, en sam­kvæmt honum gæti of mikil örvun leitt til vax­andi verð­bólgu.

Hækk­un­ar­hrinan byrj­aði í maí, þegar meg­in­vextir Seðla­bank­ans fóru úr 0,75 pró­sentum í 1 pró­sent. Bank­inn hækk­aði svo vext­ina sína þrisvar sinnum í við­bót í haust og eru þeir nú í tveimur pró­sent­um.

Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­bank­ans taldi einnig ástæðu til að bregð­ast við verð­hækk­unum á hús­næði með inn­gripum á lána­mark­aði. Í lok síð­asta árs sagð­ist nefndin hafa augun opin fyrir óhóf­legri skulda­söfn­un, eigna­bólu og hús­næð­is­skorti, en taldi þá ekki rétt að grípa inn strax.

Tónn­inn hafði þó breyst þegar nefndin kom saman í sept­em­ber, en þá lækk­aði nefndin hámark veð­setn­ing­ar­hlut­falls hús­næð­is­lána úr 85 pró­sentum í 80 pró­sent, auk þess sem greiðslu­byrði hús­næð­is­lána ætti almennt að tak­markast við 35 pró­sent. Þar að auki hækk­aði nefndin svo­kall­aðan sveiflu­jöfn­un­ar­auka á fjár­mála­fyr­ir­tæki, sem dregur úr skuld­setn­ingu þeirra.

Kristín Arna Björg­vins­dótt­ir, hag­fræð­ingur á fjár­mála­stöð­ug­leika­sviði Seðla­bank­ans, sagði að slíkum úrræðum væri almennt beitt ef talið er að ójafn­vægi á fast­eigna­mark­aði geti ógnað fjár­mála­stöð­ug­leika í grein sinni í Vís­bend­ingu í byrjun októ­ber.

Í kjöl­far vaxta­hækk­ana Seðla­bank­ans og inn­gripa fjár­mála­stöð­ug­leika­nefndar hefur dregið nokkuð úr verð­hækk­unum á milli mán­aða á hús­næð­is­mark­aði, líkt og sjá má á mynd hér að neð­an. Nú hækkar hús­næð­is­verð á svip­uðum hraða á milli mán­aða og fyrir ári síð­an.

Úr breyti­legum í fasta vexti

Smekkur heim­ila fyrir hús­næð­is­lánum einnig tekið miklum breyt­ingum á árinu. Í byrjun árs­ins voru rúm­lega tvö af hverjum þremur nýjum hús­næð­is­lánum heim­ila á breyti­legum vöxt­um, sem voru á þeim tíma í kringum 3,3 pró­sent fyrir óverð­tryggð lán en rétt rúm­lega tvö pró­sent fyrir verð­tryggð lán.

Líkt og sést á mynd hér að neðan hélst þetta hlut­fall nokkuð stöðugt út fyrri hluta árs­ins alveg þar til í júní, en tók svo miklum breyt­ingum í júni, þar sem það hríð­féll niður í 39 pró­sent. Síðan þá hefur það lækkað enn frekar, á meðan hlut­fall hús­næð­is­lána heim­ila með föstum vöxtum hefur auk­ist. Í nóv­em­ber voru ein­ungis fimm pró­sent nýrra hús­næð­is­lána á breyti­legum vöxt­um, á meðan 95 pró­sent þeirra voru á föstum vöxt­um.

Viðsnúningur varð í tegundum íbúðalána í sumar. Heimild: Seðlabankinn.
Mynd: Kjarninn

Seðla­banka­stjóri mælir með föstum vöxtum

Ásgeir Jóns­son seðla­banka­stjóri var­aði við því að vextir væru að fara að hækka í hlað­varps­við­tali hjá Snorra Björns­syni í lok júní, auk þess sem hann hvatti fólk til þess að festa vexti á hús­næð­is­lán­unum sín­um. „Mögu­lega ætti ég að vera skýr­ari með það að ég mæli með að fólk fest­i,“ sagði Ásgeir í við­tal­inu, sem sjá má hér að neð­an.

Með auk­inni aðsókn í hús­næð­is­lán með föstum vöxtum hefur vaxta­byrði heim­ila hækk­að, en fastir vextir á slíkum lánum eru nú tæpu pró­sentu­stigi hærri en breyti­legir vext­ir, þar sem búist er við enn frek­ari vaxta­hækk­unum frá Seðla­bank­an­um. Heim­ilin hafa því kosið að taka dýr­ari lán til þess að tryggja sig gegn væntri vaxta­hækk­un.

Kon­ráð S. Guð­jóns­son, hag­fræð­ingur og aðstoð­ar­fram­kvæmda­stjóri Við­skipta­ráðs, segir vin­sældir hús­næð­is­lána á föstum vöxtum þessa stund­ina vera full­komið skóla­bók­ar­dæmi um trú­verð­ug­leika pen­inga­stefnu. Sam­kvæmt honum þýðir þessi þróun að áhrif væntra vaxta­hækk­ana Seðla­bank­ans séu komin upp á yfir­borðið strax og gæti hún því leitt til þess að bank­inn þurfi ekki að hækka vext­ina sína jafn­mikið og hann hefði ann­ars þurft.

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Meira eftir höfundinnJónas Atli Gunnarsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar