Fáar athuga­semdir bár­ust Hafn­ar­fjarð­arbæ vegna aug­lýs­ingar á nýju deiliskipu­lagi Óseyr­ar­hverfis, sem til stendur að bygg­ist upp ofan við Suð­ur­höfn­ina í Hafn­ar­firði. Á reitnum er í dag atvinnu­hús­næði á nokkrum lóð­um, en gert er ráð fyrir að öll húsin víki og allt að 735 íbúðir verði byggðar í 25 fjöl­býl­is­hús­um, sem verði á bil­inu þriggja til sex hæða há.

Ein­ungis tvær athuga­semdir bár­ust við skipu­lagið frá almennum borg­urum í bænum og voru þær sam­hljóma. Í þeim var lýst yfir ánægju með nýtt deiliskipu­lag hverf­is­ins. „Það er löngu tíma­bært að hanna hverfið að nýju til prýði fyrir bæinn. Von­andi verður haf­ist handa sem allra fyrst,“ sagði í athuga­semdum íbú­anna, sem eru nágrannar í Suð­ur­bænum í Hafn­ar­firði.

Skipu­lags­svæðið sem um ræðir afmarkast af Hval­eyr­ar­braut, Fornu­búð­um, Óseyr­ar­braut og Stapa­götu, en inni á þessu svæði eru meðal ann­ars í dag tvö bíla­verk­stæði, sigl­inga­vöru­versl­un, fisk­búð og ýmis léttur iðn­aður ann­ar.

Hafn­ar­fjarð­ar­bær hélt opinn kynn­ing­ar­fund um deiliskipu­lagið 30. júní, en frestur til þess að senda inn athuga­semdir rann út 22. júlí. Kjarn­inn fékk athuga­semdir um skipu­lagið afhentar eftir að þær voru kynntar kjörnum full­trúum á fundi skipu­lags­ráðs bæj­ar­ins í þar­síð­ustu viku.

Upp­bygg­ing mik­ils fjölda íbúða á þessum slóðum er hluti af frek­ari umbreyt­ingu sem Hafn­ar­fjarð­ar­bær er með í píp­unum á svæð­inu við Flens­borg­ar­höfn/­Suð­ur­höfn, sem virða má fyrir sér í mynd­bandi hér að neð­an, sem unnið var í tengslum við sam­þykkt ramma­skipu­lags svæð­is­ins árið 2020.

Leyfi­legt hámarks­bygg­ing­ar­magn ofanjarðar eru 68.428 fer­metrar og við bæt­ist að heim­ild er fyrir því að byggja bíla­kjall­ara undir öllum reitn­um, sem gæti orðið alls 32.823 fer­metr­ar. Heild­ar­bygg­ing­ar­magnið er því yfir 101 þús­und fer­metr­ar, sam­kvæmt til­lög­unni.

Einn lóð­ar­hafi vill aukið nýt­ing­ar­hlut­fall á sinni lóð

Eig­andi einnar fast­eignar inni á skipu­lags­svæð­inu skil­aði inn umsögn til Hafn­ar­fjarð­ar­bæj­ar, en það var for­svars­maður félags­ins Sýn­inga­ljós ehf. sem á fast­eign að Hval­eyr­ar­braut 12, um 1.500 fer­metra atvinnu- og iðn­að­ar­hús­næði.

Athuga­semd lóð­ar­hafans snýr fyrst og fremst að fyr­ir­hug­uðu nýt­ing­ar­hlut­falli lóð­ar­inn­ar, en sam­kvæmt deiliskipu­lags­til­lög­unni á nýt­ing­ar­hlut­fallið á lóð hans að verða 1,44, sem er það lægsta á reitnum öll­um, en meðal nýt­ing­ar­hlut­fall í skipu­lag­inu ofanjarðar er 2,08.

Heilt yfir er nýt­ing­ar­hlut­fallið í skipu­lag­inu þó 3,1 að með­töldum risa­vöxnum bíla­kjall­ar­an­um, sem heim­ild er fyr­ir. Að nýt­ing­ar­hlut­fallið sé 3,1 þýðir að bygg­ing­ar­fer­metrar á reitnum geta orðið rúm­lega þrefalt fleiri en fer­metra­tala upp­bygg­ing­ar­svæð­is­ins.

„Ástæða þess að nýt­ing­ar­hlut­fall á lóð umbjóð­anda míns er mun lægra en með­al­talið er sú að um helm­ingur af lóð­inni er tek­inn undir torg í stað bygg­ing­ar. Þetta getur umbjóð­andi minn ekki sætt sig við enda er þá ekki gætt jafn­ræðis milli núver­andi lóð­ar­hafa á reitn­um,“ segir í umsögn­inni frá Sýn­ing­ar­ljósum, sem lög­manns­stofa skrif­aði fyrir hönd lóð­ar­hafans. Þar er einnig farið fram á að nýt­ing­ar­hlut­fallið á lóð­inni verði auk­ið, að minnsta kosti upp í með­al­nýt­ing­ar­hlut­fall reits­ins og því lýst yfir að ef til­lagan verði sam­þykkt óbreytt áskilji lóð­ar­haf­inn sér rétt til þess að fá til­lög­unni hnekkt, eða gera kröfur á hendur bænum um skaða­bætur eða inn­lausn eigna.

Búa eigi til eina lóð úr svæð­inu ef bíla­kjall­ari á að vera sam­tengdur

Emb­ætt­is­maður sem fæst við fast­eigna­skrán­ingu hjá Hafn­ar­fjarð­arbæ gerði athuga­semd við skipu­lag­ið, þar sem fram kemur að ef kvöð eigi að vera um almennan gegn­u­makstur bíla­kjall­ara allra lóð­anna, eins og skipu­lags­til­laga gerir ráð fyr­ir, væri rétt­ast að búa til eina stóra lóð úr svæð­inu.

„Að láta lóð­irnar standa eins og þær eru og með bíla­kjall­ara þar sem hægt er að aka á milli lóða/­eigna, þýðir að kostn­að­ar­matið verður aldrei rétt og eign­ar­hald bíla­stæða­kjall­ara yrði mjög flók­ið,“ segir í athuga­semd fast­eigna­skrán­ingar bæj­ar­ins, þar sem bent er á að dæmi séu um að lóðir með sam­eig­in­legum bíla­kjall­ara hafi verið sam­ein­að­ar, t.d. í Skugga­hverf­inu í Reykja­vík og svo lóðin með stóra sam­eig­in­lega bíla­kjall­ar­anum undir Hörpu­/Hafn­ar­torgi.

„Ef bíla­kjall­ari á að flæða á milli lóða, þá þarf að sam­eina allar lóð­irnar í eina lóð og gera eigna­skipta­yf­ir­lýs­ingu þar sem kemur fram hvað hver og einn eig­andi á í bygg­ing­ar­rétti á lóð þ.e. % eða fer­metra,“ segir í umsögn­inni.

HS Veitur spyrja hver hafi heim­ilað að spenni­stöð verði rifin

HS Veitur sendu frá sér athuga­semdir við skipu­lag­ið, en fyr­ir­tækið nefnir í umsögn­inni að við fyrri aðal­skipu­lags­breyt­ingar hjá bænum árið 2020, sem deiliskipu­lag Óseyr­ar­hverf­is­ins sam­ræm­ist, hafi HS Veitur bent á að fyr­ir­tækið væri með spenni­stöðvar í rekstri innan skipu­lags­svæð­is­ins og að óskað hefði verið eftir góðri sam­vinnu við bæj­ar­yf­ir­völd.

Engin svör hafa hins vegar borist síð­an, að sögn HS Veitna, og segir fyr­ir­tækið að ekk­ert sam­band hafi verið haft sam­band við fyr­ir­tækið þrátt fyrir að það eigi og reki spenni­stöð við innan skipu­lags­svæð­is­ins við Óseyr­ar­braut 5A og sé með lóð­ar­leigu­samn­ing undir hana fram til árs­ins 2087. Fyr­ir­tækið virð­ist svo undr­andi á því að talað sé um hús­næðið sem hýsir spenni­stöð­ina sem „bygg­ingu sem megi víkja“ í aug­lýstu deiliskipu­lagi og spyr fyr­ir­tækið ein­fald­lega: „Hvaðan koma þær heim­ild­ir?“

Þá segja HS Veitur að það muni þurfa 3-4 spenni­stöðvar til þess að anna raf­orku­þörf hverf­is­ins sem til stendur að byggja á þessum reit, en að ekki sé að sjá að gert sé ráð fyrir neinum spenni­stöðvum í bygg­ing­unum né lóð­ar­reitum undir spenni­stöðv­ar.

Einnig segir fyr­ir­tækið að ekki sé tekið til­lit til veitu­lagna og færslu háspennu­strengja í aug­lýstum deiliskipu­lags­til­lögum og mælir með því að kostn­aður við að færa hvoru tveggja fari á lóð­ar­hafa í hinu nýja Óseyr­ar­hverfi.

Fjögur meg­in­torg, níu inn­garðar og vist­gata á reitnum

Deiliskipu­lags­til­laga reits­ins, sem aug­lýst var, gerir sem áður segir ráð fyrir yfir sjöhund­ruð íbúðum í alls 25 fjöl­býl­is­hús­um. Heim­ild er til þess að byggja bíla­kjall­ara undir öllum reitn­um, jafn­vel á tveimur hæð­um.

Innan reits­ins munu húsin standa stak­stæð og dreifast nokkuð óreglu­lega um svæð­ið. Segir í til­lög­unni að þar sé horft til eldra byggða­mynstur í Hafn­ar­firði. Engar umferð­ar­götur verða innan reits­ins, en aðkoma neyð­ar­bíla er hugsuð um vist­götu sem á að skera reit­inn frá austri til vest­urs og verður aðal­göngu­leiðin um svæð­ið. Fjórar minni göngu­leiðir skera svo reit­inn frá norðri til suð­urs, en fjögur meg­in­torg eiga að verða á svæð­inu sam­kvæmt skipu­lags­til­lög­unni, auk níu minni inn­garða.

„Til að skapa sem best skjól fyrir verstu vind­átt­unum sem eru austan og suð­aust­anátt, er sér­stak­lega horft til upp­brots garð­rýma og stíga sem liggja eftir þessum átt­um, sem hjálpar til við að bjróta vind­inn. Áþekk hæð bygg­inga á öllum reitnum þar sem eng­inn bygg­ing sker sig úr í hæð, er auk þess með til að veita vindi yfir svæðið í stað þess að fanga hann og beina niður í garð­rým­in,“ segir einnig í skipu­lags­til­lög­unni.

Innan reits­ins munu húsin standa stak­stæð, og segir í til­lög­unni að þar sé horft til eldra byggða­mynstur í Hafn­ar­firði. Engar umferð­ar­götur verða innan reits­ins, en aðkoma neyð­ar­bíla er hugsuð um vist­götu sem á að skera reit­inn frá austri til vest­urs og verður aðal­göngu­leiðin um svæð­ið. Fjórar minni göngu­leiðir skera svo reit­inn frá norðri til suð­urs, en fjögur meg­in­torg eiga að verða á svæð­inu sam­kvæmt skipu­lags­til­lög­unni, auk níu minni inn­garða.

„Til að skapa sem best skjól fyrir verstu vind­átt­unum sem eru austan og suð­aust­anátt, er sér­stak­lega horft til upp­brots garð­rýma og stíga sem liggja eftir þessum átt­um, sem hjálpar til við að brjóta vind­inn. Áþekk hæð bygg­inga á öllum reitnum þar sem eng­inn bygg­ing sker sig úr í hæð, er auk þess með til að veita vindi yfir svæðið í stað þess að fanga hann og beina niður í garð­rým­in,“ segir einnig í skipu­lags­til­lög­unni.