Nú ætlar fyrirtæki á vegum GAMMA að fara að bjóða upp á 90 prósent húsnæðislán. Eða réttara sagt viðbótarlán sem leggst ofan á þau lán sem aðrir lánveitendur á borð við banka og lífeyrissjóði lána sem værir veðhlutfall lána upp í 90 prósent. Þetta er gert í gegnum lánasjóðinn Framtíðina, sem hefur áður boðið upp á námslán á mun hærri kjörum en þau námslán sem bjóðast hjá LÍN.
En hér erum við að tala um húsnæðislán. Lánin sem Framtíðin vill veita eru frá fimm til 25 ára, verðtryggð og geta borið mismunandi háa vexti, en þeir eiga það þó sameiginlegt að vera háir. Ef keypt er t.d. 40 milljóna króna íbúð og 26 milljónir króna fengnar að láni hjá annarri lánastofnun og viðkomandi leggur fram sex milljónir í eigið fé þá er hægt að fá restina, átta milljónir króna, að láni hjá Framtíðinni á 6,10 prósent verðtryggðum vöxtum. Til samanburðar eru verðtryggðir fastir vextir á sambærilegu viðbótarláni hjá Íslandsbanka 4,95 prósent. En þar má bara skuldsetja sig upp að 80 prósent af markaðsverðmæti íbúðar. Það er því dýrt að taka 90 prósent lán hjá Framtíðinni.
Hærra lánshlutfall blæs upp bólu
Það er ekki langt síðan að við fórum í gegnum umræðuna um hvort það væri skynsamlegt að lána meira fyrir húsnæðiskaupum. Það gerðum við í febrúar þegar byggingafélagið Þak hóf að bjóða 95 prósent lán til þeirra sem myndu kaupa íbúðir félagsins við Kársnesbraut í Kópavogi. Fyrirkomulagið var reyndar enn glæfralegra en hjá Framtíð GAMMA, en umfangið vitanlega mun minna. Hér áttu lántakendur að taka lán og viðbótarlán hjá banka en svo ætlaði Þak að lána 15 prósent til viðbótar til allt að sjö ára á 9,8 prósent óverðtryggðum vöxtum.
Það eru nokkur góð rök fyrir því að það sé ekki skynsamlegt að bjóða upp á svona háa skuldsetningu. Íslendingar hafa til dæmis reynslu af því að bjóða upp á 90-100 prósent lán. Það gerðum við á árunum 2004-2008. Þá hafði hærra lánshlutfall þau áhrif að fasteignaverð hækkaði um 74,4 prósent á fjórum árum. Munurinn á því ástandi og ástandinu á húsnæðismarkaði í dag er hins vegar sá að þá var nægt framboð, og skortur á því var þar af leiðandi ekki líka að keyra upp verðið. Á þessum árum var nefnilega verið að byggja um tvö þúsund íbúðir á ári.
Í dag vantar hins vegar 4.600 íbúðir strax inn á markaðinn til að jafnvægi náist og heildarþörf á uppbyggingu íbúðarhúsnæðis á næstu þremur árum, samkvæmt nýlegri greiningu Íbúðalánasjóðs fyrir félags- og jafnréttismálaráðherra, er níu þúsund íbúðir. Þessi skortur hefur gert það að verkum að húsnæðisverð hefur hækkað um 80 prósent frá byrjun árs 2010. Þetta er langmesta hækkun á húsnæðisverði í Evrópu á þessu tímabili. Og hún heldur áfram. Raunhækkun á fasteignaverði á fyrstu þremur mánuðum ársins í ár var sjö prósent og Arion banki spáir því að nafnverðshækkun á árinu 2017 verði 17 prósent. Allar spár gera ráð fyrir því að verðið haldi áfram að hækka á næstu árum.
Fjórar ástæður fyrir neyðarástandi
Kjarninn hefur áður sagt frá því að fjórar samhangandi ástæður geri það að verkum að ungt og/eða efnalítið fólk getur ekki komist inn á húsnæðismarkað, þrátt fyrir langvinnt góðæri. Allar stuðla þær að því að aðrir hópar hagnast á neyð þeirra sem koma ekki þaki yfir höfuðið.
Meginástæða þess neyðarástands á húsnæðismarkaði sem við búum við í dag er skortur á framboði. Til viðbótar eru þrjár aðrar ástæður fyrir ástandinu.
Ein er sú að leigufélög sem rekin eru með hagnaðarsjónarmiði (Heimavellir og Almenna leigufélagið eru þar stærst) hafa keypt gríðarlega mikið magn húsnæðis, að stórum hluta af ríkinu. Uppkaup félaganna á þúsundum íbúða hafa tekið mikið magn húsnæðis út af almenna markaðnum og hækkað leiguverð, enda ljóst að með einhverjum hætti þarf að skapa arðsemina af rekstrinum.
Önnur er sú að aukin fjöldi ferðamanna hefur aukið vandann. Þeim hefur fjölgað svo mikið – úr 500 þúsund í 2,3 milljónir á örfáum árum – að ekki er til nægjanleg hefðbundin gisting fyrir þá. Þess vegna fer vaxandi hluti íbúða landsins í að hýsa ferðamenn, og standa þar af leiðandi ekki íbúum landsins til boða.
Þriðja undirástæðan er svo annars vegar vanhugsaðar aðgerðir síðustu ríkisstjórnar og verkleysi þeirra sem stjórnar hafa landinu á undanförnum árum. Þar ber aðallega að nefna hina ömurlegu aðgerð Leiðréttinguna, sem færði tekjuháum og eignarmiklum Íslendingum meginþorra 72,2 milljarða króna sem greiddir voru úr ríkissjóði. Peningarnir fóru því aðallega til þeirra sem þurftu ekki á þeim á halda. Og ullu ruðningsáhrifum á fasteignamarkaði sem gera það að verkum að staða fátækra og ungra er verri fyrir vikið.
Samandregið hafa þessir fjórir samverkandi þættir: skortur á framboði, tilurð risastórra leigufélaga sem rekin eru í hagnaðarskyni, íbúðir sem leigðar ferðamönnum og sambland aðgerða og verkleysis síðustu ríkisstjórnar stuðlað að þeirri stöðu sem er uppi í dag.
Við höfum gert þetta allt saman áður
Það er skrýtið að þurfa að segja það upphátt, í ljósi reynslu Íslendinga, en lausnin á þessum vanda er ekki aukin skuldsetning. Ef lánshlutfall er hækkað við þessar aðstæður er það sem olía á eldinn sem logar undir húsnæðismarkaðnum. Það mun stuðla að enn frekari hækkunum og skapa enn verri vandamál fyrir þá sem sitja eftir í íslensku samfélagi og eiga í erfiðleikum með að koma þaki yfir höfuðið. Á einföldu máli þýðir þetta aukið súrefni fyrir fasteignabólu, sem er þó líkast til þegar til staðar. Á endanum mun aukið lánshlutfall skapa fleiri þröskulda en það eyðir. Lífeyrissjóðirnir eru farnir að átta sig á þessu – að aukin útlán þeirra séu mögulega að valda sjóðsfélögum þeirra samfélagslegum skaða – og hafa sumir hverjir lækkað lánshlutfall sitt.
Til viðbótar má benda á það lögmál að allt sem fer upp fer líka aftur niður. Þar sem langflestir taka nú löng (oftast 40 ára) verðtryggð lán til að kaupa húsnæði þá myndi samdráttur og verðbólguskot hafa mikil áhrif á skuldastöðu þeirra til skamms tíma á sama tíma og seljanleiki eigna myndi að öllum líkindum dragast saman. Það þarf því ekki mikið út af að bregða til að skuldastaða einhvers sem skuldsetur sig upp í rjáfur verði mjög fljótt mjög vond.
Mikil áhersla hefur verið lögð á að það hérlendis á undanförnum árum að forðast ofskuldsetningu heimila og læra þar með af reynslu fyrirhrunsáranna. 90-100 prósent lánin voru t.d. til umfjöllunar í skýrslu Rannsóknarnefndar Alþingis um aðdraganda og orsakir falls íslensku bankanna 2008, sem kom út í apríl 2010. Þar sagði orðrétt: „Þessi vegferð endaði illa og varð þjóðinni dýrkeypt.“ Undir þetta hafa Seðlabankinn, fjármála- og efnahagsráðuneytið og ýmsar hagdeildir tekið, nú síðast í febrúar 2017.
Það er nokkuð augljóst að áform Framtíðarinnar hafa tvíþættan tilgang. Annars vegar að ná að lána fólki peninga á háum vöxtum, og hins vegar að keyra húsnæðisverð enn frekar upp. Það er ekkert óeðlilegt að fyrirtæki á vegum GAMMA sé að reyna það. Leigufélag samstæðunnar, Almenna leigufélagið, á enda um 1.200 íbúðir. Ef viðbótarlán Framtíðarinnar, gera fleirum kleift að taka þátt á markaði sem er þegar þjakaður af skorti á framboði, þá mun það hækka húsnæðisverð. Og auka virði húsnæðisins sem Almenna leigufélagið heldur á. Nær öruggt er að fleiri lánveitendur muni fylgja í kjölfarið og bjóða sama lánshlutfall.
Það er ekki hægt að álasa GAMMA-mönnum fyrir þetta. Þeir eru að spila eftir þeim leikreglum sem þeim eru settar. Megintilgangur kapítalista eins og þeirra er aldrei sá að gera samfélagslegt gagn, heldur að græða fullt af peningum fyrir sig og hluthafa sína. GAMMA eru góðir í því og munu halda þeirri vegferð áfram.
Stjórnvöld hafa hins vegar tækifæri til að koma í veg fyrir að vandinn sem þegar er rosalegur verði enn aukin með þessum hætti, svo fjármagnseigendur geti hagnast meira á honum. Til þess þarf vilja og pólitískt þor. Það verður áhugavert að sjá hvort sitjandi ríkisstjórn hafi það.
