Ástæður þess að það er neyðarástand á íslenska húsnæðismarkaðnum

Fjórar samhangandi ástæður hafa gert það að verkum að ungt og/eða efnalítið fólk getur ekki komist inn á húsnæðismarkað, þrátt fyrir langvinnt góðæri. Allar stuðla þær að því að aðrir hópar hagnast á neyð þeirra sem koma ekki þaki yfir höfuðið. Farið var yfir málið í nýjum sjónvarpsþætti Kjarnans.

Í mars voru birtar tölur um hagvöxt á Íslandi. Á síðasta ári var hann sá mesti síðan árið 2007, eða 7,2 prósent. Eitt land í heiminum var með meiri hagvöxt á árinu 2016, Indland. Ásamt ferðaþjónustu er aukin einkaneysla helsta ástæða hins mikla hagvaxtar. Gríðarlegar launahækkanir gerðu það að verkum að kaupmáttur hefur aukist um 15 prósent frá því í maí 2015. Það er um það bil sú aukning sem eðlilegt væri að taka út á tíu árum.

Það er því góðæri á Íslandi samkvæmt öllum hagtölum. Og það hefur staðið yfir nær óslitið frá árinu 2011. Samt hefur ríkisstjórn landsins sett saman aðgerðarhóp sem á að bregðast við neyðarástandi á húsnæðismarkaði. Þorsteinn Víglundsson, ráðherra húsnæðismála, sagði í samtali við Kjarnann 23. febrúar að aðstæður væru svo knýjandi að vinna hópsins þyrfti að vera lokið innan mánaðar. Sú vinna hefur nú dregist á langin eftir því sem aðgerðarhópurinn hefur kafað dýpra ofan í vandann. 

Hvernig má það vera að það ríki góðæri þegar sífellt stærri hópur landsmanna getur ekki komið sér þaki yfir höfuðið? Þegar fjórir af hverjum tíu fullorðnum einstaklingum á aldrinum 20-29 ára búa enn heima hjá sér? Þegar sífellt fleiri landsmenn búa í hjólhýsum?

Fyrir því eru nokkar ástæður. Flestar þeirra hafa legið fyrir í nokkuð langan tíma án þess að brugðist hafi verið við þeim með aðgerðum sem miða að því að uppfylla þá grunnþörf mannsins að eiga sér heimili. 

Húsnæðismál voru umræðuefni fyrsta þáttar Kjarnans á sjónvarpsstöðinni Hringbraut, sem fór í loftið í gærkvöldi. Þar fóru þáttarstjórnendur og ritstjórar Kjarnans, Þórður Snær Júlíusson og Þórunn Elísabet Bogadóttir, yfir helstu ástæður þess að ástandið er eins og það er, á hvaða hópum það bitnar helst, hverjir græða á því og og hvað sé hægt að gera? Þorsteinn Víglundsson, ráðherra húsnæðismála, var gestur þáttarins og sagði frá þeim aðgerðum sem hægt sé að grípa til.

Verðið hækkar stanslaust og framboðið er allt of lítið

Stærsta ástæðan er sú að hér er byggt of lítið af húsnæði, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, til að mæta eftirspurn. Nokkrir af stærstu árgöngum Íslandssögunnar fæddust snemma á tíunda áratugnum. Þessir árgangar eru nú að verða fullorðið fólk og það fullorðna fólk berst nú við alla hina sem er ekki til húsnæði fyrir um allar íbúðir sem koma á markað. Þeim hefur reyndar fækkað frekar en fjölgað á undanförnum árum vegna fjölda þeirra sem notaðar eru undir gistingu fyrir ferðamenn, en komum betur að því síðar.

Lögmálið um framboð og eftirspurn segir okkur að ef lítið er til af vöru sem margir vilja kaupa þá hækkar hún skarpt í verði. Og það er nákvæmlega það sem hefur gerst á íslenska húsnæðismarkaðnum. Frá árslokum 2010 hefur húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 78 prósent. Leiguverð hefur á sama tíma hækkað um 64 prósent.

Auglýsing

Allar spár eru sammála um að verðið muni ekki gera neitt annað en að hækka á næstu árum, enda vantar mörg þúsund íbúðir til að svala eftirspurn. Arion banki komst að þeirri niðurstöðu í nýlegri greiningu sinni að það muni þurfa að byggja átta þúsund íbúðir á næstu þremur árum. Líklega þarf um 1.800 til 2.000 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu á ári en á á síðustu þremur árum hefur fjölgun þeirra á ári verið undir eitt þúsund. Til samanburðar má benda á að jafn margar bættust við á landinu öllu árið 2007 og samtals á tímabilinu 2009-2015. 

Ný greining Íbúðalánasjóðs, sem gerða var fyrir aðgerðarhóp félags- og jafnréttismálaráðherra, sýnir enn svartari stöðu. Samkvæmt henni vantar nú þegar 4.600 íbúðir og byggja þarf níu þúsund íbúðir til loka árs 2018 til að ná jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar. 

Íbúðalánasjóður telur líka að um eitt þúsund íbúðir séu í sölu um þessar mundir, en þær ættu að vera um 3.000 miðað við stærð markaðarins. Ekki hafa verið jafn fáar íbúðir til sölu og nú í ellefu ár og meðalsölutími hefur aldrei verið styttri. Eignir seljast nú oft á sýningardegi. Til að bæta gráu ofan á svart þá eru þær íbúðir sem eru í byggingu flestar í verðflokkum sem þeir hópar sem eru í mestu neyðinni eiga ekki möguleika á að kaupa. Íslendingar eru til dæmis að byggja hærra hlutfall af íbúðum sem eru stærri en 100 fermetrar en við vorum að gera fyrir tíu árum síðan.

Sveitarfélögin benda á að þau séu að fjölga íbúðum eins hratt og þau geta, og innan þeirra réttmætu þéttingarmarkmiða sem þau hafa sett sér. Það er nauðsynlegt að þétta höfuðborgarsvæðið umtalsvert, enda umfang þess á stærð við bandaríska milljónaborg. Það gengur hins vegar afar hægt. Þrátt fyrir að íbúðir sem samþykktar eru í deiliskipulagi í Reykjavík séu fimm þúsund og íbúðir í skipulagi sem er í vinnslu séu 4.300 þá var einungis hafin bygging á 876 íbúðum á síðastliðnum 12 mánuðum.

Allar greiningar sýna að staða á húsnæðismarkaði ræðst að miklu leyti á tekjum. Þ.e. þeir sem eru með minni tekjur eru í meiri vandræðum með að koma sér inn á eignarmarkað og búa við mun meira óöryggi í húsnæðismálum og leigumarkaði. Þetta hljómar örugglega rökrétt staða í eyrum flestra í ljósi þess að við búum í markaðsdrifnu samfélagi en staðreyndin er samt sem áður sú að eftir hrun hefur þeim fjölgað mjög sem tilheyra lægstu tekjubilunum sem eru á almennum leigumarkaði. Og leigjendur eiga mun erfiðara með að láta enda ná saman en þeir sem eiga húsnæði.

Dæmisaga: Sagan af Jóni og Sigurjóni

Jón og Sigurjón eru samstarfsfélagar og með sömu meðallaunin sem háskólamenntaðir millistjórnendur í ráðsettu fyrirtæki. Árið 2011 gáfu foreldrar Jóns honum sex milljónir króna í útborgun fyrir 30 milljóna króna íbúð. Foreldrar Sigurjóns eru ekki í neinni aðstöðu til að aðstoða hann fjárhagslega, vegna þess að þau eiga engar eignir né sparnað. Sigurjón er því á leigumarkaði.

Hver er staða þeirra í dag?

Íbúðin sem Jón keypti sér er nú metin á 53,4 milljónir króna. Hann er búinn að greiða niður fimm milljónir af láninu sem hann tók með nýtingu séreignarsparnaðarúrræðis og skuldar því um 19 milljónir króna. Ef Jón myndi selja íbúðina sína í dag ætti hann 34,4 milljónir króna, að meðtaldri peningagjöfinni frá foreldrum hans. Jón gæti því endurgreitt foreldrum sínum alla upphæðina sem hann fékk frá þeim en samt átt 28,4 milljónir króna.

Sigurjón er enn á leigumarkaði þar sem leiguverð hefur hækkað um 63 prósent. Hann er því enn að eyða stórum hluta af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæðiskostnað og nær ekki að leggja neitt sem máli skiptir fyrir, jafnvel þótt laun og kaupmáttur hafi aukist umtalsvert. Þessi þróun hefur líka hindrað hann í því að ráðast í séreignarsparnað. Hann á því hreina eign upp á núll krónur.

Niðurstaðan: Húsnæðiseigandinn Jón hefur hagnast mjög en Sigurjón, sem er fastur á leigumarkaði og á ekki kost á fyrirgreiðslu foreldra, er fastur í sömu hjólförum og árið 2011.

Hinn hópurinn sem setið hefur eftir er ungt fólk. Í greiningu Arion banka á húsnæðismarkaðnum, sem birt var í lok janúar, kom fram að Íslendingar undir þrítugu hefðu setið verulega eftir í kaupmætti á árunum 1990-2014. Kaupmáttur þeirra jókst um níu prósent á tímabilinu á meðan að kaupmáttur 30-64 ára jókst um 52 prósent á sama tíma.

Helstu fórnarlömb neyðarástandsins á húsnæðismarkaði eru því tveir hópar: fátækasti hluti landsmanna og ungt fólk sem kemst ekki inn á markaðinn.

Þröskuldarnir sem erfitt er fyrir þetta fólk að yfirstíga tengjast fyrst og fremst skorti á eigin fé. Þ.e. þau eiga ekki fyrir útborgun í íbúð og lágar tekjur þeirra leyfa ekki sparnað, sérstaklega þegar leiguverð fer stighækkandi og étur alltaf upp stærri hlutfall af ráðstöfunartekjum þeirra. Ofan á allt er húsnæðisverðið auðvitað alltaf að hækka, sem gerir það að verkum að það þarf alltaf meira og meira af peningum í útborgun. Til að setja þetta upp í dæmi má benda á að prýðileg þriggja herbergja 75 fermetra íbúð sem kostaði 20 milljónir króna árið 2010 hefði kallað á fjórar milljónir króna í útborgun. Verð á sömu íbúð í dag er um 36,2 milljónir króna. Útborgunin þyrfti að vera 7,2 milljónir króna. Í ljósi þess að bestu mögulegu innlánsvextir veita ávöxtun sem er langt undir þeim hækkunum sem eru á húsnæðismarkaði er ljóst að skipulegur sparnaður gerir ekkert til þess að hjálpa þessu fólki.

Samandregið er ómögulegt fyrir flesta að eignast þak yfir höfuðið án þess að vera með sterkt bakland sem er tilbúið að hjálpa fjárhagslega. Réttara er líklega að segja bakland sem hefur bolmagn til þess að hjálpa með útborgun, þar sem flestir eru tilbúnir að hjálpa börnunum sínum út í lífið með öllum tiltækum ráðum.

Allt þetta gerir það að verkum að þeir sem hafa eignast húsnæði sjá eign sína vaxa stjarnfræðilega ár frá ári. Eigið fé Íslend­inga í fast­eignum þeirra tvö­fald­að­ist í krónum talið frá lokum árs­ins 2010 til loka árs 2015. Eigið fé þeirra, þ.e. eign miðað við fast­eigna­mat að frá­dregnum skuld­um, var 1.146 millj­arðar króna í lok árs 2010 en 2.284 millj­arðar króna fimm árum síð­ar. Þau tíu pró­sent fjöl­skyldna sem áttu mest eigið fé í fast­eignum í lok tíma­bils­ins juku það um tæp­lega 500 millj­arða króna á því. Miðað við hækkanir sem orðið hafa á árinu 2016 og það sem af er árinu 2017 má líkast til bæta einhverjum hundruð milljarða króna við þessa tölu.

Hinir sem eru ekki í þeirri stöðu að geta keypt sér húsnæði, eru skildir eftir. Ríkir geta því eignast heimili og peninga á meðan að fátækari geta það ekki. Stéttaskiptingin verður varla skýrari.

Leigufélög sem rekin eru með hagnaðarsjónarmiði

Ein ástæða þess að leigumarkaður hefur orðið erfiðari á undanförnum árum er innreið leigufélaga sem rekin eru með hagnaðarsjónarmiði. Þau rökstyðja tilveru sína með því að þau tryggi stöðugleika, húsnæðisöryggi og langtímaleigu sem skort hafi á leigumarkaði þar sem húsnæðiseigandi var að leigja sína eign til leigjenda, oft til skemmri tíma.

Það má segja að tilurð leigufélaga eigi rætur sínar að rekja til spákaupmennsku vegna hækkandi íbúðaverðs. Aðilar á vegum fjármálafyrirtækisins Gamma hófu að kaupa upp íbúðarhúsnæði í miðborg og Vesturbæ Reykjavíkur af miklum móði á árunum 2012 og 2013. 

Í byrjun árs 2014 voru íbúðirnar orðnar 350 og Gísli Hauksson, þáverandi forstjóri GAMMA, sagði í samtali við Kjarnann að markmiðið væri að koma á fót öflugu leigufélagi að skandinavískri fyrirmynd. Hann vildi ekki upplýsa hverjir það væru sem hefðu fjárfest í þessu verkefni GAMMA en sagði að lífeyrissjóðir landsins væru þar fyrirferðamiklir.

GAMMA hélt áfram að bæta hratt við íbúðum og keypti nú í öðrum hverfum líka. Til varð Almenna leigufélagið. Þeir sjóðir GAMMA sem standa að baki því högnuðust um 840 milljónir króna á árinu 2015. Almenna leigufélagið tvöfaldaði sig að stærð í fyrra þegar það keypti Leigufélagið Klett af Íbúðalánasjóði á tíu milljarða króna. Nú á Almenna leigufélagið yfir 1.100 íbúðir og ljóst að starfsemin gefur vel af sér. Leiguverð hefur enda hækkað um 46,5 prósent frá því að GAMMA og tengd fyrirtæki hófu innreið sína á markaðinn.

Ferðamennirnir sem heimsækja Íslands þurfa auðvitað að gista einhversstaðar. Og hluti af húsnæðismarkaðnum fer í þá starfsemi, sem gerir ástandið á honum enn verra.
Mynd: Birgir Þór Harðarson

GAMMA er þó ekki eini stóri aðilinn sem hefur séð hagnaðarvon í því að kaupa íbúðarhúsnæði og setja það í útleigu. Stærsta félagið á þeim markaði heitir Heimavellir, sem var stofnað árið 2014. Það hefur margfaldast að stærð á skömmum tíma, og fjórfaldaðist meðal annars milli áranna 2015 og 2016. Heimavellir eiga um 1.800 íbúðir. Þær hefur það eignast með uppkaupum á húsnæði og kaupum á heilu leigufélögunum. Í nóvember 2016 var til að mynda tilkynnt um að Leigufélagið Ásabyggð á Ásbrú, gömlu herstöðinni á Miðnesheiði, hefði runnið inn í Heimavelli. Ásabyggð átti 716 leiguíbúðir.

Stefnt er að því að skrá Heimavelli á markað en eigendur eru í dag á sjötta tug. Sumir þeirra eru þó stærri en aðrir. Stærstu hluthafar Heimavalla eru fyrirtækin Gani ehf. og Snæból ehf. með 9,4 prósent hvort. Gani er í eigu Tómasar Kristjánssonar og Snæból er í eigu Finns Reys Stefánssonar og Steinunnar Jónsdóttur. Auk þess eiga þau saman tvö félög, M75 ehf. og Klasa fjárfestingu ehf., sem samtals eiga 9,5 prósent í Heimavöllum. Þá á Stálskip ehf., sem rak áratugum saman útgerð en seldi hana fárið 2014 fyrir tíu milljarða króna, 9,1 prósent hlut. Á meðal annarra eigenda er félag sem er að hluta í eigu Kaupfélags Skagfirðinga. Fréttatíminn greindi frá því fyrr í mars að hagnaður Heimavalla hefði verið 2,2 milljarðar króna í fyrra.

Því er ljóst að þessir tveir stóru milliliðir fyrir leiguíbúða og leigjenda hagnast um marga milljarða króna á ári. Og að sá hagnaður kemur einungis úr tveimur áttum: úr vasa leigjenda vegna hækkunar á leiguverði og vegna hækkunar á bókfærðu virði fasteigna.

Ferðamenn auka vandann

Sá efnahagslegi viðsnúningur sem orðið hefur á Íslandi á undanförnum árum er fyrst og síðast vegna fjölgunar ferðamanna. Á örfáum árum hefur þeim fjölgað úr 500 þúsund í tvær milljónir. Á þessu ári er búist við 2,3 milljónum slíkra.

Ferðamenn þurfa náttúrulega að gista einhvers staðar og þrátt fyrir mikla fjárfestingu í hótelum þá hefur uppbygging þeirra á Íslandi ekki haldið í við fjölgun ferðamanna. Hluti íbúða landsins, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, fara því í að hýsa ferðamenn. Og standa þar af leiðandi ekki íbúum landsins til boða.

Í greiningu Arion banka frá því í janúar sagði að allt að 3.200 íbúðir eða herbergi séu til leigu á Airbnb eða í annarri heimagistingu. Í skýrslu Íslandsbanka um stöðu ferðaþjónustu hérlendis sem birt var í vikunni kom fram að þeim Airbnb íbúðum sem eru í útleigu öllum stundum hérlendis sé að fjölga hratt. Árið 2015 hafi þær verið að meðaltali 300 en hafi verið 809 í fyrra. Það er aukningu um 509 íbúðir á einu ári. Til samanburðar voru 399 fullgerðar nýjar íbúðir í Reykjavík á árinu 2016, og fjölgun íbúða í heilsársútleigu á Airbnb því umtalsvert umfram fjölgun nýrra íbúða í Reykjavík á sama tímabili. Íslandsbanki telur ruðningsáhrif á fasteignaverð vegna Airbnb vera „veruleg“. Þ.e. þessi starfsemi hækkar fasteignaverð.

Reynt hefur verið, með veikum mætti, að koma í veg fyrir að íbúðarhúsnæði hérlendis notist með þessum hætti. Um síðustu áramót tóku til dæmis gildi lög þar sem kveðið á um tak­mark­anir á útleigu íbúða í gegn­um ­síður eins og Airbnb. Ekki verður heim­ilt að leigja út lengur en 90 daga á ári, eða svo lengi sem tekjur eru undir tveimur millj­ónum króna. Eftirliti með framfylgd laganna er þó verulega ábótavant og margir hafa kallað eftir enn frekari takmörkunum á útilegu með þessum hætti, t.d. að hámarksdagafjöldi sem heimilaður sé verði 30 dagar.

Mikilvægt sé að forgangsraðað sé í þágu þeirra sem hér búa þegar kemur að húsnæðismálum.

Aðgerðir og verkleysi ríkisstjórnar

Sá vandi sem nú er við að etja hefur blasað við árum saman, en hefur samt sem áður fengið að ágerast og jafnvel verið ýktur með aðgerðum stjórnvalda. Það er ekki fyrr en nú, með skipan aðgerðarhóps fjögurra ráðherra, sem ríkisstjórn hefur nálgast þá staðreynd að þúsundir Íslendinga glíma við bráðavanda á húsnæðismarkaði sem neyðarástand.

Síðasta ríkisstjórn Sjálfstæðisflokks og Framsóknarflokks var með eitt áherslumál efst á blaði í stefnuyfirlýsingu sinni: Heimilin.

Eygló Harðardóttir var ráðherra húsnæðismála á síðasta kjörtímabili. Henni varð lítið ágengt að takast á við neyðina á húsnæðismarkaði.
Mynd: Birgir Þór Harðarson

Í reynd snerist það áherslumál fyrst og fremst um tvö kosningamál Framsóknarflokksins. Annað var leiðrétting á verðtryggðum skuldum og hitt afnám verðtryggingar. Fyrra málið var útfært þannig að 72,2 milljarðar króna voru millifærðir út ríkissjóði til hluta þeirra Íslendinga sem voru með verðtryggð lán á árunum 2008 og 2009. Í skýrslu sem birt var í byrjun þessa árs kom fram að tekjuhæstu tíu prósent landsmanna fengu 30 prósent af upphæðinni og eignarmeiri hluti þjóðarinnar fékk 52 milljarða króna í sinn hlut. Peningarnir fóru því aðallega til ríkra sem þurftu ekki á þeim að halda. Og ullu ruðningsáhrifum á fasteignamarkaði sem gera það að verkum að staða fátækra og ungra er verri fyrir vikið.

Afnám verðtryggingar féll síðan um sjálft sig þar sem Íslendingar vilja miklu frekar taka verðtryggð lán en óverðtryggð. Tilraun til að banna örlitlum hluta landsmanna að taka 40 ára verðtryggð jafngreiðslulán – þeim hluta sem myndi hvort eð er aldrei taka slík lán – var nánast hlegin út af sviðinu og frumvarp þess efnis varð aldrei að lögum.

Ríkisstjórnin lagði líka fram frumvarp um stuðning til kaupa á fyrstu íbúð, sem varð að lögum. Í því fólst að fyrstu íbúðakaupendur myndu fá 15 milljarða króna skattafslátt á tíu ára tímabili gegn því að nota séreignasparnað sinn í safna fyrir íbúð. Vert er að taka fram að þeir sem safna séreign eru fyrst og síðast þeir sem hafa hærri tekjur eða þeir sem eiga foreldra sem eru með hærri tekjur. Fyrsta fasteign er því úrræði sem nýtist best börnum ríkra.

Eygló Harðardóttir, félags- og húsnæðismálaráðherra í þeirri ríkisstjórn, boðaði frumvörp um stórtækar aðgerðir á húsnæðismarkaði haustið 2014. Við tók margra ára rifrildi við Sjálfstæðisflokkinn um hvað aðgerðirnar mættu kosta og á endanum voru einu umbæturnar sem samþykktar voru frumvarp um almennar íbúðir og frumvarp um húsnæðisbætur. Þau frumvörp voru hins vegar ekki samþykkt fyrr en í byrjun júní 2016, eftir margra ára aðgerðarleysi.

Samandregið hafa þessir fjórir samverkandi þættir: skortur á framboði, tilurð risastórra leigufélaga sem rekin eru í hagnaðarskyni, íbúðir sem leigðar ferðamönnum og sambland aðgerða og verkleysis síðustu ríkisstjórnar stuðlað að þeirri stöðu sem er uppi í dag. Þ.e. algjöru neyðarástandi á húsnæðismarkaði.

Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar