Að gera það sama aftur en reikna með annarri niðurstöðu

Auglýsing

Nú ætlar fyr­ir­tæki á vegum GAMMA að fara að bjóða upp á 90 pró­sent hús­næð­is­lán. Eða rétt­ara sagt við­bót­ar­lán sem leggst ofan á þau lán sem aðrir lán­veit­endur á borð við banka og líf­eyr­is­sjóði lána sem værir veð­hlut­fall lána upp í 90 pró­sent. Þetta er gert í gegnum lána­sjóð­inn Fram­tíð­ina, sem hefur áður boðið upp á náms­lán á mun hærri kjörum en þau náms­lán sem bjóð­ast hjá LÍN.

En hér erum við að tala um hús­næð­is­lán. Lánin sem Fram­tíðin vill veita eru frá fimm til 25 ára, verð­tryggð og geta borið mis­mun­andi háa vexti, en þeir eiga það þó sam­eig­in­legt að vera háir. Ef keypt er t.d. 40 millj­óna króna íbúð og 26 millj­ónir króna fengnar að láni hjá annarri lána­stofnun og við­kom­andi leggur fram sex millj­ónir í eigið fé þá er hægt að fá rest­ina, átta millj­ónir króna, að láni hjá Fram­tíð­inni á 6,10 pró­sent verð­tryggðum vöxt­um. Til sam­an­burðar eru verð­tryggðir fastir vextir á sam­bæri­legu við­bót­ar­láni hjá Íslands­banka 4,95 pró­sent. En þar má bara skuld­setja sig upp að 80 pró­sent af mark­aðs­verð­mæti íbúð­ar. Það er því dýrt að taka 90 pró­sent lán hjá Fram­tíð­inni.

Hærra láns­hlut­fall blæs upp bólu

Það er ekki langt síðan að við fórum í gegnum umræð­una um hvort það væri skyn­sam­legt að lána meira fyrir hús­næð­is­kaup­um. Það gerðum við í febr­úar þegar bygg­inga­fé­lagið Þak hóf að bjóða 95 pró­sent lán til þeirra sem myndu kaupa íbúðir félags­ins við Kárs­nes­braut í Kópa­vogi. Fyr­ir­komu­lagið var reyndar enn glæfra­legra en hjá Fram­tíð GAMMA, en umfangið vit­an­lega mun minna. Hér áttu lán­tak­endur að taka lán og við­bót­ar­lán hjá banka en svo ætl­aði Þak að lána 15 pró­sent til við­bótar til allt að sjö ára á 9,8 pró­sent óverð­tryggðum vöxt­um.

Auglýsing

Það eru nokkur góð rök fyrir því að það sé ekki skyn­sam­legt að bjóða upp á svona háa skuld­setn­ingu. Íslend­ingar hafa til dæmis reynslu af því að bjóða upp á 90-100 pró­sent lán. Það gerðum við á árunum 2004-2008. Þá hafði hærra láns­hlut­fall þau áhrif að fast­eigna­verð hækk­aði um 74,4 pró­sent á fjórum árum. Mun­ur­inn á því ástandi og ástand­inu á hús­næð­is­mark­aði í dag er hins vegar sá að þá var nægt fram­boð, og skortur á því var þar af leið­andi ekki líka að keyra upp verð­ið. Á þessum árum var nefni­lega verið að byggja um tvö þús­und íbúðir á ári.  

Í dag vantar hins vegar 4.600 íbúðir strax inn á mark­að­inn til að jafn­vægi náist og heild­ar­þörf á upp­bygg­ingu íbúð­ar­hús­næðis á næstu þremur árum, sam­kvæmt nýlegri grein­ingu Íbúða­lána­sjóðs fyrir félags- og jafn­rétt­is­mála­ráð­herra, er níu þús­und íbúð­ir. Þessi skortur hefur gert það að verkum að hús­næð­is­verð hefur hækkað um 80 pró­sent frá byrjun árs 2010. Þetta er lang­mesta hækkun á hús­næð­is­verði í Evr­ópu á þessu tíma­bili. Og hún heldur áfram. Raun­hækkun á fast­eigna­verði á fyrstu þremur mán­uðum árs­ins í ár var sjö pró­sent og Arion banki spáir því að nafn­verðs­hækkun á árinu 2017 verði 17 pró­sent. Allar spár gera ráð fyrir því að verðið haldi áfram að hækka á næstu árum.

Fjórar ástæður fyrir neyð­ar­á­standi

Kjarn­inn hefur áður sagt frá því að fjórar sam­hang­andi ástæður geri það að verkum að ungt og/eða efna­lítið fólk getur ekki kom­ist inn á hús­næð­is­mark­að, þrátt fyrir lang­vinnt góð­æri. Allar stuðla þær að því að aðrir hópar hagn­ast á neyð þeirra sem koma ekki þaki yfir höf­uð­ið.

Meg­in­á­stæða þess neyð­ar­á­stands á hús­næð­is­mark­aði sem við búum við í dag er skortur á fram­boði. Til við­bótar eru þrjár aðrar ástæður fyrir ástand­inu.

Ein er sú að leigu­fé­lög sem rekin eru með hagn­að­ar­sjón­ar­miði (Heima­vellir og Almenna leigu­fé­lagið eru þar stærst) hafa keypt gríð­ar­lega mikið magn hús­næð­is, að stórum hluta af rík­inu. Upp­kaup félag­anna á þús­undum íbúða hafa tekið mikið magn hús­næðis út af almenna mark­aðnum og hækkað leigu­verð, enda ljóst að með ein­hverjum hætti þarf að skapa arð­sem­ina af rekstr­in­um.

Önnur er sú að aukin fjöldi ferða­manna hefur aukið vand­ann. Þeim hefur fjölgað svo mikið – úr 500 þús­und í 2,3 millj­ónir á örfáum árum – að ekki er til nægj­an­leg hefð­bundin gist­ing fyrir þá. Þess vegna fer vax­andi hluti íbúða lands­ins í að hýsa ferða­menn, og standa þar af leið­andi ekki íbúum lands­ins til boða.

Þriðja und­ir­á­stæðan er svo ann­ars vegar van­hugs­aðar aðgerðir síð­ustu rík­is­stjórnar og verk­leysi þeirra sem stjórnar hafa land­inu á und­an­förnum árum. Þar ber aðal­lega að nefna hina ömur­legu aðgerð Leið­rétt­ing­una, sem færði tekju­háum og eign­ar­miklum Íslend­ingum meg­in­þorra 72,2 millj­arða króna sem greiddir voru úr rík­is­sjóði. Pen­ing­arnir fóru því aðal­lega til þeirra sem þurftu ekki á þeim á halda. Og ullu ruðn­ings­á­hrifum á fast­eigna­mark­aði sem gera það að verkum að staða fátækra og ungra er verri fyrir vik­ið.

Sam­an­dregið hafa þessir fjórir sam­verk­andi þætt­ir: skortur á fram­boði, til­urð risa­stórra leigu­fé­laga sem rekin eru í hagn­að­ar­skyni, íbúðir sem leigðar ferða­mönnum og sam­bland aðgerða og verk­leysis síð­ustu rík­is­stjórnar stuðlað að þeirri stöðu sem er uppi í dag.

Við höfum gert þetta allt saman áður

Það er skrýtið að þurfa að segja það upp­hátt, í ljósi reynslu Íslend­inga, en lausnin á þessum vanda er ekki aukin skuld­setn­ing. Ef láns­hlut­fall er hækkað við þessar aðstæður er það sem olía á eld­inn sem logar undir hús­næð­is­mark­aðn­um. Það mun stuðla að enn frek­ari hækk­unum og skapa enn verri vanda­mál fyrir þá sem sitja eftir í íslensku sam­fé­lagi og eiga í erf­ið­leikum með að koma þaki yfir höf­uð­ið. Á ein­földu máli þýðir þetta aukið súr­efni fyrir fast­eigna­bólu, sem er þó lík­ast til þegar til stað­ar. Á end­anum mun aukið láns­hlut­fall skapa fleiri þrösk­ulda en það eyð­ir. Líf­eyr­is­sjóð­irnir eru farnir að átta sig á þessu – að aukin útlán þeirra séu mögu­lega að valda sjóðs­fé­lögum þeirra sam­fé­lags­legum skaða – og hafa sumir hverjir lækkað láns­hlut­fall sitt.

Til við­bótar má benda á það lög­mál að allt sem fer upp fer líka aftur nið­ur. Þar sem lang­flestir taka nú löng (oft­ast 40 ára) verð­tryggð lán til að kaupa hús­næði þá myndi sam­dráttur og verð­bólgu­skot hafa mikil áhrif á skulda­stöðu þeirra til skamms tíma á sama tíma og selj­an­leiki eigna myndi að öllum lík­indum drag­ast sam­an. Það þarf því ekki mikið út af að bregða til að skulda­staða ein­hvers sem skuld­setur sig upp í rjáfur verði mjög fljótt mjög vond.

Mikil áhersla hefur verið lögð á að það hér­lendis á und­an­förnum árum að forð­ast ofskuld­setn­ingu heim­ila og læra þar með af reynslu fyr­ir­hrunsár­anna. 90-100 pró­sent lánin voru t.d. til umfjöll­unar í skýrslu Rann­sókn­ar­nefndar Alþingis um aðdrag­anda og orsakir falls íslensku bank­anna 2008, sem kom út í apríl 2010. Þar sagði orð­rétt: „Þessi veg­ferð end­aði illa og varð þjóð­inni dýr­keypt.“ Undir þetta hafa Seðla­bank­inn, fjár­mála- og efna­hags­ráðu­neytið og ýmsar hag­deildir tek­ið, nú síð­ast í febr­úar 2017.

Það er nokkuð aug­ljóst að áform Fram­tíð­ar­innar hafa tví­þættan til­gang. Ann­ars vegar að ná að lána fólki pen­inga á háum vöxt­um, og hins vegar að keyra hús­næð­is­verð enn frekar upp. Það er ekk­ert óeðli­legt að fyr­ir­tæki á vegum GAMMA sé að reyna það. Leigu­fé­lag sam­stæð­unn­ar, Almenna leigu­fé­lag­ið, á enda um 1.200 íbúð­ir. Ef við­bót­ar­lán Fram­tíð­ar­inn­ar, gera fleirum kleift að taka þátt á mark­aði sem er þegar þjak­aður af skorti á fram­boði, þá mun það hækka hús­næð­is­verð. Og auka virði hús­næð­is­ins sem Almenna leigu­fé­lagið heldur á. Nær öruggt er að fleiri lán­veit­endur muni fylgja í kjöl­farið og bjóða sama láns­hlut­fall.

Það er ekki hægt að álasa GAMMA-­mönnum fyrir þetta. Þeir eru að spila eftir þeim leik­reglum sem þeim eru sett­ar. Meg­in­til­gangur kap­ít­alista eins og þeirra er aldrei sá að gera sam­fé­lags­legt gagn, heldur að græða fullt af pen­ingum fyrir sig og hlut­hafa sína. GAMMA eru góðir í því og munu halda þeirri veg­ferð áfram.

Stjórn­völd hafa hins vegar tæki­færi til að koma í veg fyrir að vand­inn sem þegar er rosa­legur verði enn aukin með þessum hætti, svo fjár­magns­eig­endur geti hagn­ast meira á hon­um. Til þess þarf vilja og póli­tískt þor. Það verður áhuga­vert að sjá hvort sitj­andi rík­is­stjórn hafi það.



Kanntu vel við Kjarnann?

Frjáls framlög lesenda eru mikilvægur þáttur í rekstri Kjarnans. Þau gera okkur kleift að halda áfram að taka þátt í umræðunni á vitrænan hátt og greina kjarnann frá hisminu fyrir lesendur. 

Kjarninn er fjölmiðill sem leggur sig fram við að upplýsa og skýra út það sem á sér stað í samfélaginu með áherslu á gæði og dýpt. 

Okkar tryggð er aðeins við lesendur. Við erum skuldbundin ykkur og værum þakklát ef þið vilduð vera með í að gera Kjarnann enn sterkari. 

Ef þú kannt vel við það efni sem þú lest á Kjarnanum viljum við hvetja þig til að styrkja okkur. Þinn styrkur er okkar styrkur.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Páll Hermannsson
Sundabraut og Sundahöfn
Kjarninn 22. nóvember 2019
Samruninn bjargaði Hringbraut frá þroti
Hringbraut var á leið í þrot og því bjargaði samnruninn við Torg, útgáfufélags Fréttablaðsins, því sem bjargað varð.
Kjarninn 22. nóvember 2019
Kraumandi óánægja hjá starfsfólki Hafró
Starfsfólk Hafrannsóknarstofnunar hefur miklar áhyggjur af því að hagræðing hjá stofnuninni muni höggva í kjarnastarfsemi stofnunarinnar.
Kjarninn 22. nóvember 2019
Þóra Sveinsdóttir
Eru konur kannski menn?
Kjarninn 22. nóvember 2019
Ilia Shumanov
Hægt að lágmarkað skaðann vegna peningaþvættis með ákveðnum skrefum
Aðstoð­ar­fram­kvæmda­stjóri Rúss­lands­deildar Tran­sparency International mun á umræðufundi í dag fjalla um hvernig alþjóð­legir hringir séu oft­ast einu skrefi á undan yfir­völdum og hvert hlut­verk milli­liða sé í pen­ingaþvætti.
Kjarninn 22. nóvember 2019
Risatogarinn Heineste kyrrsettur
Yfirvöld í Namibíu hafa ákveðið að kyrrsetja risatogarann Heineste sem er í eigu félags í Namibíu sem Samherji á hlut í, samkvæmt RÚV.
Kjarninn 22. nóvember 2019
Miðflokkurinn með 16,8 prósent – Sjálfstæðisflokkur með 18,1 prósent
Sjálfstæðisflokkurinn missir þrjú prósentustig af fylgi milli kannana og hefur aldrei mælst lægra. Miðflokkurinn tekur það fylgistap til sín.
Kjarninn 22. nóvember 2019
Blása til mótmæla – Vilja að Kristján Þór segi tafarlaust af sér
Boðað er til mótmæla á morgun, laugardag, en helstu kröfur mótmælenda eru að sjávarútvegsráðherra segi af sér embætti, Alþingi lögfesti nýja og endurskoðaða stjórnarskrá og að arður af nýtingu sameiginlegra auðlinda landsmanna renni í sjóði almennings.
Kjarninn 22. nóvember 2019
Meira úr sama flokkiLeiðari
None