Mynd: Birgir Þór Harðarson

Nýr veruleiki íslenska húsnæðislántakandans

Lánakjör Íslendinga á húsnæðislánamarkaði hafa gjörbreyst á örfáum árum. Fyrir hrun voru húsnæðislán heimila veðmál um hvernig annað hvort verðbólga eða gengi krónu myndi þróast, og ofan á það þurftu þau að borga svimandi háa vexti. Í dag eru bestu verðtryggðu vextir undir tvö prósent, verðbólga hefur verið lág árum saman og óverðtryggðir vextir eru lægri en þeir sem stóðu til boða á verðtryggðum lánum árið 2008.

Í ágúst 2004, fyrir 15 árum, fékk Íbúða­lána­sjóður sam­keppni á hús­næð­is­lána­mark­aði. Þá ákvað KB banki, síðar Kaup­þing, að byrja að lána til við­skipta­vina sinna á 4,4 pró­sent verð­tryggðum föstum vöxt­um. Hægt var að fá lánað allt að 80 pró­sent af verð­mati fast­eignar ef hún var á höf­uð­borg­ar­svæð­inu eða Akur­eyri en 60 pró­sent ann­ars­staðar á land­inu.

Aðrir við­skipta­bankar þess tíma, og spari­sjóð­ir, fylgdu í kjöl­farið og innan nokk­urra mán­aða voru þeir farnir að und­ir­bjóða hvorn ann­an. Áður en árið 2004 var úti var hægt að fá 100 pró­sent hús­næð­is­lán. Það var sem­sagt hægt að kaupa sér íbúð eða hús án þess að leggja fram eina krónu. Vert er þó að taka fram að þá þurfti að taka við­bót­ar­lán fyrir síð­asta fimmt­ungi kaup­verðs­ins, sem voru á verri kjörum og oftar en ekki með styttri láns­tíma. Helsti mark­hóp­ur­inn fyrir þessi lán var ungt fólk sem þurfti að fjár­magna sín fyrstu íbúða­kaup. Lægst fóru verð­tryggðu vext­irnir í 4,15 pró­sent. 

Í byrjun árs 2006 fóru vext­irnir hins vegar að hækka umtals­vert og þegar komið var inn á árið 2008 voru þeir meira og minna yfir sex til sjö pró­sent verð­tryggt hjá stóru við­skipta­bönk­unum þremur auk þess sem að veð­hlut­fall tók að lækka. Hægt var að fá aðeins skap­legri vexti hjá Íbúða­lána­sjóði en þar var hámarks­upp­hæð á lánum sem gerði þau ekki að raun­hæfum val­kosti fyrir stóran hluta almenn­ings, í ljósi þess að hús­næð­is­verð hafði hækkað hratt. 

Veðjað á verð­bólgu eða gengi krónu

Óverð­tryggð hús­næð­is­lán voru ekki almennt í boði á þessum árum. Um 90 pró­sent þeirrar upp­hæðar sem hafði verið lánað út til kaupa á hús­næði í byrjun árs 2008 var því í formi verð­tryggðra lána. Restin voru geng­is­tryggð lán, stundum kölluð mynt­körfu­lán, þar sem lán­tak­inn tók í raun lán í öðrum gjald­miðli en íslensku krón­unni og fékk skap­legri vexti á móti. Áhættan sem við­kom­andi tók var sú að ef íslenska krónan veikt­ist þá hækk­aði höf­uð­stóll láns­ins í takti við það. 

Á árinu 2008 veikt­ist hún um tugi pró­senta sem stökk­breytti geng­is­lán­un­um. Mörg þeirra voru síðar dæmd ólög­leg og þeir sem voru með slík komu margir hverjir ansi vel undan hrun­inu, enda þurftu þeir ein­ungis að greiða lága óver­tryggða vexti í stað­inn. Þeir sem voru með geng­is­tryggð lán sem voru ekki ólög­leg, eða höfðu lent á fjár­hags­legum vegg áður en að nið­ur­staða dóm­stóla í þeim málum lá fyr­ir, misstu hins vegar margir hverjir heim­ilin sín. Og sumir fóru í þrot. 

En fyrir meg­in­þorra þjóð­ar­innar voru 4,15 til allt að sjö pró­sent verð­tryggðir fastir vextir raun­veru­leik­inn. Þegar við bæt­ist að verð­bólga, sem reikn­ast sem verð­bætur á höf­uð­stól verð­tryggðra lána, var á bil­inu 5,8 til 18,1 pró­sent á árinu 2008 var ljóst að leitun var á verri stað í heim­inum til að taka hús­næð­is­lán en Íslandi á þessum árum. 

Til­tekt og áfram slök kjör

Eftir banka­hrunið var ráð­ist í margar sér­tækar aðgerðir til að mæta gríð­ar­legri skuld­setn­ingu heim­ila sem þetta umhverfi hafði leitt af sér. Þar ber að nefna greiðslur frá fjár­mála­fyr­ir­tækjum til lán­tak­enda vegna ólög­mætis geng­is­lána, sér­tækrar skulda­að­lög­unar og svo­kall­aðrar 110 pró­sent leið­ar. Rík­is­sjóður greiddi síðan fyrst sér­stakar vaxta­bætur til þeirra sem voru með verð­tryggð hús­næð­is­lán og svo Leið­rétt­ing­una til hluta þeirra sem voru með slík lán á árunum 2008 og 2009 í skaða­bætur fyrir verð­bólgu­skot þeirra ára. Sam­an­lagður kostn­aður vegna þess­ara aðgerða hljóp á hund­ruðum millj­arða króna. 

Hluti þeirra kom til fram­kvæmda þegar fast­eigna­verð hafði hækkað marg­falt umfram verð­bólgu og mark­að­ur­inn því búinn að leið­rétta verð­bólgu­skot eft­ir­hrunsár­anna. 

Mark­aðs­kjörin sem stóðu vænt­an­legum íbúða­kaup­endum til boða skán­uðu ekki mikið á fyrstu árunum eftir hrun. Sam­kvæmt sam­an­tekt Lands­bank­ans voru raun­vextir á verð­tryggðum lánum á árunum 2008-2012 5,78 pró­sent. End­ur­reistu við­skipta­bank­arnir hófu að bjóða upp á óverð­tryggð lán eftir hrunið en það var ekki fyrr en á árinu 2010 sem slík lán­taka fór aðeins að taka við sér. Kjörin voru þó áfram sem áður frekar slök í öllum sam­an­burði við þau sam­fé­lög sem Íslend­ingar vilja bera sig saman við. 

Fólk fast í fang­elsi upp­greiðslu­gjalda

Sam­hliða betra efna­hags­ár­ferði lækk­uðu vaxta­kjör bank­anna hægt og rólega næstu árin. Þegar komið var fram á haustið 2015 buðu þeir upp á 70 pró­sent grunn­lán á verð­tryggðum vöxtum sem teygðu sig frá 3,65 pró­sentum í 4,3 pró­sent. Ódýr­ustu óverð­tryggðu lánin báru 7,15 pró­sent vext­i. 

Ýmis­legt hafði þó verið gert til að bæta stöðu lán­tak­enda á þessum árum, meðal ann­ars með laga­breyt­ingum sem leiddu af sér miklar tak­mark­anir á upp­greiðslu­gjöldum og lægri lán­töku­gjöld. Geta fólks til að hreyfa sig á milli lána­forma var því mun meiri en áður. Sá hreyf­an­leiki náði, og nær, reyndar ein­ungis til þeirra sem eru ekki fastir í gömlum lánum frá þeim tíma sem mörg hund­ruð þús­und króna upp­greiðslu­gjöld voru heim­il, og tryggja að margir kveðji ekki afar óhag­stæð lán sín. Í fyrra­vor voru til að mynda enn 7.533 lán hjá Íbúða­lána­sjóði útistand­andi sem voru með upp­greiðslu­þókn­un. Ógjald­fall­inn upp­greiðslu­gjöld þeirra lána, sem voru 93 millj­arða króna virði, voru 5,5 millj­arðar króna. 

Meðvitaðri neytendur skipta um lán í takti við aðstæður

Frá því að líf­eyr­is­sjóð­irnir fóru að bjóða upp á óverð­tryggð hús­næð­is­lán haustið 2015 þá hafa verð­tryggðu lánin nær alltaf verið vin­sælli hjá sjóðsfélögum þeirra. Breyt­ing varð á því síðla árs í fyrra, nánar til­tekið í nóv­em­ber 2018, þegar tekin óverð­tryggð lán voru nán­ast sama upp­hæð og þau sem voru verð­tryggð. Í des­em­ber sama ár gerð­ist það svo í fyrsta sinn að sjóðsfélagar líf­eyr­is­sjóða tóku hærri upp­hæð óverð­tryggða að láni innan mán­aðar en verð­tryggða. Í þeim mán­uði voru rúm­lega 60 pró­sent allra útlána líf­eyr­is­sjóða óverð­tryggð. Þá hafði verð­bólga hækkað nokkuð skarpt á skömmum tíma eftir að hafa verið undir 2,5 pró­sent verð­bólgu­mark­miði Seðla­bank­ans árum sam­an. Í júlí 2018 fór hún yfir það mark­mið í fyrsta sinn í meira en fjögur ár og í des­em­ber mæld­ist hún 3,7 pró­sent.

Ljóst er að þessar svipt­ingar höfðu áhrif á lán­tökur sjóðsfélaga líf­eyr­is­sjóða, þótt að lækk­andi láns­hlut­fall nokk­urra af stærstu líf­eyr­is­sjóðum lands­ins hafi líka getað spilað þar inn í. Heild­ar­út­lán líf­eyr­is­sjóða til sjóðsfélaga sinna fóru lækk­andi mán­uði til mán­aðar frá júlí­mán­uði 2018 og fram í jan­úar árið eft­ir, á meðan að verð­bólgan var að að aukast. Í des­em­ber 2018 námu heild­ar­út­lán, bæði verð­tryggð og óverð­tryggð, ein­ungis um 56 pró­sent af því sem sjóð­irnir höfðu lánað í sama mán­uði árið áður.

Í jan­úar 2019 var verð­bólgan enn há, mæld­ist 3,4 pró­sent, og sjóðsfélagar héldu því áfram að taka frekar óverð­tryggð lán en verð­tryggð, enda hefur verð­bólga bein áhrif á þróun höf­uð­stóls verð­tryggðra lána. Það var þó aug­ljós­lega að fær­ast meira öryggi í hús­næð­is­mark­að­inn vegna þess að heild­ar­lán­taka fór úr tæp­lega 9,1 millj­arði króna í jan­úar úr tæp­lega 5,1 millj­arði króna í mán­uð­inum á und­an, og var umtals­vert hærri en í jan­úar 2018.

Í febr­úar 2019 var hærri heild­ar­upp­hæð tekin að láni hjá líf­eyr­is­sjóðum til hús­næð­is­kaupa en í saman mán­uði árið áður en áhug­inn á verð­tryggðum lánum jókst og fleiri lán­tak­endur tóku slík lán en óverð­tryggð. Sú staða hefur hald­ist síð­ustu mán­uði og við­snún­ing­ur­inn náði hámarki í júní þegar um 67 pró­sent allra nýrra útlána líf­eyr­is­sjóða voru verð­tryggð.

Sá hópur lán­tak­enda hjá Íbúða­lána­sjóði sem ákvað að borga upp­greiðslu­gjaldið á árinum 2016 og 2017 til að geta fært hús­næð­is­fjár­mögnun sína ann­að, alls 3.449 ein­stak­ling­ar, greiddu að með­al­tali 466 þús­und krónur í slíkt gjald. 

Hvað var það sem fékk fólk til að greiða að jafn­aði næstum hálfa milljón króna til til að sleppa úr við­skiptum hjá Íbúða­lána­sjóði á þessum árum, og enn aðra til að greiða sam­bæri­leg upp­greiðslu­gjöld sem voru á lánum frá við­skipta­bönk­um? Svarið er ein­falt, það var varð eðl­is­breyt­ing á íslenskum hús­næð­is­mark­aði síðla árs 2015.

Allt breytt­ist haustið 2015

Í októ­ber það ár til­kynnti Líf­eyr­is­sjóður verzl­un­ar­manna, næst stærsti líf­eyr­is­sjóður lands­ins, að hann myndi lækka vexti, hækka láns­hlut­fall upp í 75 pró­sent, lækka lán­töku­kostnað um fjórð­ung og hóf að bjóða upp á óverð­tryggð lán. Verð­tryggðu breyti­legu vext­irnir fóru niður í 3,2 pró­sent og óverð­tryggð vext­irnir voru 6,97 pró­sent. Aðrir líf­eyr­is­sjóðir fóru af sama krafti inn á hús­næð­is­lána­mark­að­inn á þessum tíma og allt í einu höfðu þau lána­kjör sem buð­ust því fólki sem upp­fyllti skil­yrði til lán­töku hjá líf­eyr­is­sjóðum gjör­breyst, nán­ast yfir nótt­u. 

Lánin voru auð­vitað ekki ódýr í alþjóð­legu sam­hengi, en þau voru það þegar horft var á Íslands­sög­una. Og þau áttu bara eftir að lækka.

Þeir hópar landsmanna sem eiga í erfiðleikum með að komast inn á eignarmarkað, t.d. láglaunafólk, öryrkjar og einstæðingar, hafa ekki notið þeirra bættu kjara á húsnæðismarkaði sem orðið hafa á undanförnum árum. Þess í stað hefur húsnæðiskostnaður margra þeirra sem eru fastir á dýrum leigumarkaði hækkað sem hlutfall af tekjum, og gert þeim enn erfiðara fyrir að safna fyrir húsnæði.
Mynd: Bára Huld Beck

Til þess að geta tekið líf­eyr­is­sjóðs­lánin þurfti að hafa greitt í þann sjóð sem tekið var lán hjá og eiga fjórð­ung af kaup­verð­inu eða mark­aðsvirði þeirrar eignar sem verið var að fjár­magna. Í ljósi þess að for­dæma­laus hækkun varð á hækkun á verði íbúða­hús­næðis á árunum 2010 til 2017, þar sem verðið rúm­lega tvö­fald­að­ist, var það auð­sótt fyrir alla sem höfðu komið inn á eign­ar­markað fyrir það tíma­bil eða á fyrri hluta þess. Og lík­ast til fyrir flesta sem það gerðu á árunum 2015 og 2016 lík­a. 

Snemma á árinu 2017 fóru verð­tryggðir hús­næð­is­vextir í fyrsta sinn undir þrjú pró­sent. 

„Skugga­banka­starf­sem­in“ sem gagn­að­ist neyt­endum

Þessi breyt­ing gerði það að verkum að lán­tak­endur flykkt­ust til líf­eyr­is­sjóð­anna. Hlut­deild þeirra óx jafnt og þétt. Ástæða þess að þeir gátu boðið lægri vexti var sú að þeir þurftu ekki að greiða ýmis konar kostnað og skatta sem við­skipta­bank­arnir þurftu að greiða, og veltu yfir á neyt­end­ur. Þar beit mest hinn svo­kall­aði banka­skattur og önnur sér­tæk skatt­lagn­ing sem við­skipta­bankar þurfa að greiða en aðrir lán­veiti­end­ur, eins og líf­eyr­is­sjóð­ir, ekki. Í umsögn sem Sam­tök fjár­mála­fyr­ir­tækja sendu efna­hags- og við­skipta­nefnd Alþingis í maí 2016 beindu sam­tökin því til Alþingis að líf­eyr­is­­sjóðum ætti að vera óheim­ilt að lána til ein­stak­l­inga og fyr­ir­tækja og köll­uðu beinar lán­veit­ingar sjóð­anna „skugga­­banka­­starf­­sem­i“. Alþingi varð ekki við þeirri beiðni.

Katrín Júl­í­us­dótt­ir, fram­­kvæmda­­stjóri sam­tak­anna og fyrr­ver­andi fjár­­­mála­ráð­herra, sagði í sjón­varps­þætti á Hring­braut í maí 2017 að ­sam­keppn­is­­­staða bank­anna hefði skekkst mjög mikið og það gæti til lengri tíma haft mjög alvar­­­leg áhrif á eigna­­­söfn þess­­­ara banka. „Við skulum þá ekki gleyma því að bank­­­arnir eru í eigu rík­­­is­ins og skatt­­­borg­­ar­anna að tveimur þriðju hluta til. Þannig að virði eigna skatt­­­borg­­ar­anna í þessu til­­­viki eru og geta rýrnað þegar til lengri tíma lætur ef þessi skattur heldur áfram vegna þess að sam­keppn­is­­­staðan er ekki sú sama.“

Líf­eyr­is­sjóð­irnir stíga á brems­una

Þegar leið á árið 2017 virt­ist sem að árangur líf­eyr­is­sjóð­anna á þessum mark­aði væri farin að vera nán­ast of góð­ur. Líf­eyr­is­sjóður verzl­un­ar­manna, sem hefur verið einna stór­tæk­astur í útl­anum til sjóðs­fé­laga, lækk­aði veð­hlut­fall á sjóðs­fé­lags­lánum úr 75 í 70 pró­sent sum­arið 2017. LSR lækk­aði sitt láns­hlut­fall með sama hætti 2018 og Gildi fylgdi eftir um síð­ust ármót. Þar með höfðu allir þrír stærstu líf­eyr­is­sjóðir lands­ins skert aðgengi að lánum hjá sér. Nokkrir sjóðir bjóða enn upp á 75 pró­sent lán. Þeir eru Söfn­un­ar­sjóður líf­eyr­is­rétt­inda, Lífs­verk, Brú og Stapi. Aðrir sjóðir lána á bil­inu 60 til 70 pró­sent af kaup­verð­i. 

Vaxta­kjör líf­eyr­is­sjóð­anna hafa hins vegar haldið áfram að batna. Tveir líf­eyr­is­­­sjóð­ir, Almenni líf­eyr­is­­­sjóð­­­ur­inn og Birta, bjóða nú upp á verð­­­tryggða breyt­i­­­lega vexti sem eru undir tveimur pró­­­sent­­­um. Almenni líf­eyr­is­­­sjóð­­­ur­inn býður upp á bestu slíku vext­ina, eða 1,84 pró­­­sent, og lánar sjóðs­fé­lögum sínum sem greitt hafa í sjóð­inn síð­­­­­ustu þrjá mán­uði fyrir allt að 70 pró­­­sent af kaup­verði. Birta, sem er fjórði stærsti líf­eyr­is­­­sjóður lands­ins, lánar hins vegar þeim sjóðs­fé­lögum sem greitt hafa í sjóð­inn síð­­­­­ustu þrjá mán­uði fyrir allt að 65 pró­­­sent af kaup­verði á 1,97 pró­­­sent verð­­­tryggðum breyt­i­­­legum vöxt­u­m. 

Óverð­tryggðir vextir orðnir lægri en verð­tryggðir voru 2008

Óverð­­tryggðir vextir hafa líka lækkað mjög skarpt. Líf­eyr­is­­­sjóður verzl­un­ar­manna lækk­­aði til að mynda  fasta óverð­­­tryggða vexti sína um miðjan síð­­­asta mánuð og fóru þeir þá úr 6,12 pró­­­sentum í 5,14 pró­­­sent, sem þýðir um 16 pró­­­sent lækk­­­un. 

Hópurinn sem er útilokaður

Eigið fé landsmanna í fasteignum tæplega þrefaldaðist á árunum 2010 til 2017, og var 3.174 milljarðar króna í lok þess síðarnefnda. Þrennt orsakar þessa mikla hækkun. Stærsta ástæðan er sú að fasteignaverð rúmlega tvöfaldaðist á tímabilinu. Þá hafa ríki og fjármálafyrirtæki ráðist í allskyns sértækar aðgerðir sem hafa fært háar fjárhæðir til þeirra sem eru á eigendamarkaði. Þá hefur verðbólga haldist lág yfir langt tímabil og lánakjör samhliða batnað umtalsvert. Allt þetta hefur gagnast þeim sem eiga húsnæði, eða geta komið sér í stöðu til að kaupa slíkt, en gerir stöðu hinna sem sitja eftir að sama skapi verri.

Tölur benda til þess að þessar aðstæður hafi gert aðgengi hluta fyrstu kaupenda inn á markaðinn betra og í nýrri mánaðarskýrslu Íbúðarlánasjóðs kom fram að fyrstu íbúðarkaupendum hefði fjölgað meira en annars konar íbúðarkaupendum frá árinu 2009 og að á öðrum ársfjórðungi 2019 hefðu þeir verið 27,7 prósent.

Í skýrslu sem Velferðarráðuneytið og Íbúðarlánasjóður birtu í lok október í fyrra kom hins vegar fram að heilt yfir væri staða húsnæðismarkaðarins hér á landi ólíðandi vegna verðsveiflna sem eru á honum, og orsakast meðal annars af auknu lánaframboði. Þær sveiflur bitna mest á lágtekjufólki sem verji stærri hluta tekna sinna í húsnæðisútgjöld, sérstaklega á leigumarkaði, en aðrir samfélagshópar. ­Mik­ill skortur hefur verið á hús­næði hér á landi, mikil fólks­fjölgun hefur átt sér stað und­an­farin ár vegna mikillar fjölgunar á erlendum ríkisborgurum sem hafa flutt hingað til lands til að starfa, en á sama tima hefur fjöldi byggðra íbúða verið undir lang­tíma­með­al­lagi. Stór hópur fólks býr því við þröngan kost og óör­yggi í hús­næð­is­mál­u­m. Sá hópur er ólíklegastur til að njóta góðs af betri lánakjörum og lántökuskilyrðum sem boðist hafa á síðustu árum.

Eftir þá breyt­ingu eru þeir vextir hag­­­stæð­­­ustu föstu óverð­­­tryggðu vextir sem standa íslenskum íbúð­­­ar­­­kaup­endum til boða. Birta býður hins vegar upp á betri breyt­i­­­lega óverð­­­tryggða vexti til þeirra sjóðs­fé­laga sem upp­­­­­fylla skil­yrði til lán­­­töku. Þeir geta fengið allt að 65 pró­­­sent af kaup­verði á 4,85 pró­­­sent vöxtum hjá þeim sjóði. Sú breyt­ing átti sér stað í byrjun júlí.

Við­skipta­bank­arnir eru eftir sem áður eft­ir­bátar líf­eyr­i­s­jóð­anna þegar kemur að vaxta­kjör­um. Bestu verð­­tryggðu vextir sem við­­skipta­­banki býður eru hjá Lands­­bank­an­um, sem lánar grunn­lán á 3,25 pró­­sent vöxt­­um. Hann býður líka best allra við­­skipta­­bank­anna þegar kemur að óverð­­tryggðum vöxt­um, eða 5,58 pró­­sent. Því munar tæp­lega 77 pró­sent á bestu vaxta­kjörum líf­eyr­is­sjóðs á verð­tryggðum lánum og því besta sem við­skipta­banki getur boð­ið. Á óverð­tyggðu kjör­unum á sam­bæri­legum lánum hjá líf­ey­irs­sjóði ann­ars vegar og við­skipta­banka hins vegar er mun minni mun­ur, en samt tæp níu pró­sent. 

Vextir gætu lækkað enn frekar

Meg­in­vextir Seðla­banka Íslands, oft­ast nefndir stýri­vext­ir, hafa lækkað alls um 0,75 pró­sentu­stig á síð­ustu miss­erum og standa nú í 3,75 pró­sent­um. Þeir eru vissu­lega afar háir í flestum alþjóð­legum sam­an­burði, enda vextir nei­kvæðir um þessar mundir í mörgum lönd­um. 

Vænt­ingar grein­ing­ar­að­ila eru að þeir muni halda áfram að lækka í nán­ustu fram­tíð og að sú lend­ing sem íslenskt efna­hags­líf er að fara í gegnum vegna sam­dráttar í lands­fram­leiðslu í ár geti verið mýkt með pen­inga­stefn­unni, og þar með vaxta­lækk­un­um, en leiði ekki til geng­is­fell­ingar eða verð­bólgu­skots. Þetta sé mögu­legt vegna þess að Ísland standi þrátt fyrir allt vel. Hér er við­skipta­af­gang­ur, eignir erlendis eru umfram skuldir og heim­ili lands­ins hafa frekar ein­beitt sér að sparn­aði en einka­neyslu á síð­ustu árum. 

Haldi stýri­vextir áfram að lækka munu hús­næð­is­lána­kjör lands­manna halda áfram að batna. 



Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar