Mynd: Birgir Þór Harðarson

Nýr veruleiki íslenska húsnæðislántakandans

Lánakjör Íslendinga á húsnæðislánamarkaði hafa gjörbreyst á örfáum árum. Fyrir hrun voru húsnæðislán heimila veðmál um hvernig annað hvort verðbólga eða gengi krónu myndi þróast, og ofan á það þurftu þau að borga svimandi háa vexti. Í dag eru bestu verðtryggðu vextir undir tvö prósent, verðbólga hefur verið lág árum saman og óverðtryggðir vextir eru lægri en þeir sem stóðu til boða á verðtryggðum lánum árið 2008.

Í ágúst 2004, fyrir 15 árum, fékk Íbúðalánasjóður samkeppni á húsnæðislánamarkaði. Þá ákvað KB banki, síðar Kaupþing, að byrja að lána til viðskiptavina sinna á 4,4 prósent verðtryggðum föstum vöxtum. Hægt var að fá lánað allt að 80 prósent af verðmati fasteignar ef hún var á höfuðborgarsvæðinu eða Akureyri en 60 prósent annarsstaðar á landinu.

Aðrir viðskiptabankar þess tíma, og sparisjóðir, fylgdu í kjölfarið og innan nokkurra mánaða voru þeir farnir að undirbjóða hvorn annan. Áður en árið 2004 var úti var hægt að fá 100 prósent húsnæðislán. Það var semsagt hægt að kaupa sér íbúð eða hús án þess að leggja fram eina krónu. Vert er þó að taka fram að þá þurfti að taka viðbótarlán fyrir síðasta fimmtungi kaupverðsins, sem voru á verri kjörum og oftar en ekki með styttri lánstíma. Helsti markhópurinn fyrir þessi lán var ungt fólk sem þurfti að fjármagna sín fyrstu íbúðakaup. Lægst fóru verðtryggðu vextirnir í 4,15 prósent. 

Í byrjun árs 2006 fóru vextirnir hins vegar að hækka umtalsvert og þegar komið var inn á árið 2008 voru þeir meira og minna yfir sex til sjö prósent verðtryggt hjá stóru viðskiptabönkunum þremur auk þess sem að veðhlutfall tók að lækka. Hægt var að fá aðeins skaplegri vexti hjá Íbúðalánasjóði en þar var hámarksupphæð á lánum sem gerði þau ekki að raunhæfum valkosti fyrir stóran hluta almennings, í ljósi þess að húsnæðisverð hafði hækkað hratt. 

Veðjað á verðbólgu eða gengi krónu

Óverðtryggð húsnæðislán voru ekki almennt í boði á þessum árum. Um 90 prósent þeirrar upphæðar sem hafði verið lánað út til kaupa á húsnæði í byrjun árs 2008 var því í formi verðtryggðra lána. Restin voru gengistryggð lán, stundum kölluð myntkörfulán, þar sem lántakinn tók í raun lán í öðrum gjaldmiðli en íslensku krónunni og fékk skaplegri vexti á móti. Áhættan sem viðkomandi tók var sú að ef íslenska krónan veiktist þá hækkaði höfuðstóll lánsins í takti við það. 

Auglýsing

Á árinu 2008 veiktist hún um tugi prósenta sem stökkbreytti gengislánunum. Mörg þeirra voru síðar dæmd ólögleg og þeir sem voru með slík komu margir hverjir ansi vel undan hruninu, enda þurftu þeir einungis að greiða lága óvertryggða vexti í staðinn. Þeir sem voru með gengistryggð lán sem voru ekki ólögleg, eða höfðu lent á fjárhagslegum vegg áður en að niðurstaða dómstóla í þeim málum lá fyrir, misstu hins vegar margir hverjir heimilin sín. Og sumir fóru í þrot. 

En fyrir meginþorra þjóðarinnar voru 4,15 til allt að sjö prósent verðtryggðir fastir vextir raunveruleikinn. Þegar við bætist að verðbólga, sem reiknast sem verðbætur á höfuðstól verðtryggðra lána, var á bilinu 5,8 til 18,1 prósent á árinu 2008 var ljóst að leitun var á verri stað í heiminum til að taka húsnæðislán en Íslandi á þessum árum. 

Tiltekt og áfram slök kjör

Eftir bankahrunið var ráðist í margar sértækar aðgerðir til að mæta gríðarlegri skuldsetningu heimila sem þetta umhverfi hafði leitt af sér. Þar ber að nefna greiðslur frá fjármálafyrirtækjum til lántakenda vegna ólögmætis gengislána, sértækrar skuldaaðlögunar og svokallaðrar 110 prósent leiðar. Ríkissjóður greiddi síðan fyrst sérstakar vaxtabætur til þeirra sem voru með verðtryggð húsnæðislán og svo Leiðréttinguna til hluta þeirra sem voru með slík lán á árunum 2008 og 2009 í skaðabætur fyrir verðbólguskot þeirra ára. Samanlagður kostnaður vegna þessara aðgerða hljóp á hundruðum milljarða króna. 

Hluti þeirra kom til framkvæmda þegar fasteignaverð hafði hækkað margfalt umfram verðbólgu og markaðurinn því búinn að leiðrétta verðbólguskot eftirhrunsáranna. 

Auglýsing

Markaðskjörin sem stóðu væntanlegum íbúðakaupendum til boða skánuðu ekki mikið á fyrstu árunum eftir hrun. Samkvæmt samantekt Landsbankans voru raunvextir á verðtryggðum lánum á árunum 2008-2012 5,78 prósent. Endurreistu viðskiptabankarnir hófu að bjóða upp á óverðtryggð lán eftir hrunið en það var ekki fyrr en á árinu 2010 sem slík lántaka fór aðeins að taka við sér. Kjörin voru þó áfram sem áður frekar slök í öllum samanburði við þau samfélög sem Íslendingar vilja bera sig saman við. 

Fólk fast í fangelsi uppgreiðslugjalda

Samhliða betra efnahagsárferði lækkuðu vaxtakjör bankanna hægt og rólega næstu árin. Þegar komið var fram á haustið 2015 buðu þeir upp á 70 prósent grunnlán á verðtryggðum vöxtum sem teygðu sig frá 3,65 prósentum í 4,3 prósent. Ódýrustu óverðtryggðu lánin báru 7,15 prósent vexti. 

Ýmislegt hafði þó verið gert til að bæta stöðu lántakenda á þessum árum, meðal annars með lagabreytingum sem leiddu af sér miklar takmarkanir á uppgreiðslugjöldum og lægri lántökugjöld. Geta fólks til að hreyfa sig á milli lánaforma var því mun meiri en áður. Sá hreyfanleiki náði, og nær, reyndar einungis til þeirra sem eru ekki fastir í gömlum lánum frá þeim tíma sem mörg hundruð þúsund króna uppgreiðslugjöld voru heimil, og tryggja að margir kveðji ekki afar óhagstæð lán sín. Í fyrravor voru til að mynda enn 7.533 lán hjá Íbúðalánasjóði útistandandi sem voru með uppgreiðsluþóknun. Ógjaldfallinn uppgreiðslugjöld þeirra lána, sem voru 93 milljarða króna virði, voru 5,5 milljarðar króna. 

Meðvitaðri neytendur skipta um lán í takti við aðstæður

Frá því að líf­eyr­is­sjóð­irnir fóru að bjóða upp á óverð­tryggð hús­næð­is­lán haustið 2015 þá hafa verð­tryggðu lánin nær alltaf verið vin­sælli hjá sjóðsfélögum þeirra. Breyt­ing varð á því síðla árs í fyrra, nánar til­tekið í nóv­em­ber 2018, þegar tekin óverð­tryggð lán voru nán­ast sama upp­hæð og þau sem voru verð­tryggð. Í des­em­ber sama ár gerð­ist það svo í fyrsta sinn að sjóðsfélagar líf­eyr­is­sjóða tóku hærri upp­hæð óverð­tryggða að láni innan mán­aðar en verð­tryggða. Í þeim mán­uði voru rúm­lega 60 pró­sent allra útlána líf­eyr­is­sjóða óverð­tryggð. Þá hafði verð­bólga hækkað nokkuð skarpt á skömmum tíma eftir að hafa verið undir 2,5 pró­sent verð­bólgu­mark­miði Seðla­bank­ans árum sam­an. Í júlí 2018 fór hún yfir það mark­mið í fyrsta sinn í meira en fjögur ár og í des­em­ber mæld­ist hún 3,7 pró­sent.

Ljóst er að þessar svipt­ingar höfðu áhrif á lán­tökur sjóðsfélaga líf­eyr­is­sjóða, þótt að lækk­andi láns­hlut­fall nokk­urra af stærstu líf­eyr­is­sjóðum lands­ins hafi líka getað spilað þar inn í. Heild­ar­út­lán líf­eyr­is­sjóða til sjóðsfélaga sinna fóru lækk­andi mán­uði til mán­aðar frá júlí­mán­uði 2018 og fram í jan­úar árið eft­ir, á meðan að verð­bólgan var að að aukast. Í des­em­ber 2018 námu heild­ar­út­lán, bæði verð­tryggð og óverð­tryggð, ein­ungis um 56 pró­sent af því sem sjóð­irnir höfðu lánað í sama mán­uði árið áður.

Í jan­úar 2019 var verð­bólgan enn há, mæld­ist 3,4 pró­sent, og sjóðsfélagar héldu því áfram að taka frekar óverð­tryggð lán en verð­tryggð, enda hefur verð­bólga bein áhrif á þróun höf­uð­stóls verð­tryggðra lána. Það var þó aug­ljós­lega að fær­ast meira öryggi í hús­næð­is­mark­að­inn vegna þess að heild­ar­lán­taka fór úr tæp­lega 9,1 millj­arði króna í jan­úar úr tæp­lega 5,1 millj­arði króna í mán­uð­inum á und­an, og var umtals­vert hærri en í jan­úar 2018.

Í febr­úar 2019 var hærri heild­ar­upp­hæð tekin að láni hjá líf­eyr­is­sjóðum til hús­næð­is­kaupa en í saman mán­uði árið áður en áhug­inn á verð­tryggðum lánum jókst og fleiri lán­tak­endur tóku slík lán en óverð­tryggð. Sú staða hefur hald­ist síð­ustu mán­uði og við­snún­ing­ur­inn náði hámarki í júní þegar um 67 pró­sent allra nýrra útlána líf­eyr­is­sjóða voru verð­tryggð.

Sá hópur lántakenda hjá Íbúðalánasjóði sem ákvað að borga uppgreiðslugjaldið á árinum 2016 og 2017 til að geta fært húsnæðisfjármögnun sína annað, alls 3.449 einstaklingar, greiddu að meðaltali 466 þúsund krónur í slíkt gjald. 

Hvað var það sem fékk fólk til að greiða að jafnaði næstum hálfa milljón króna til til að sleppa úr viðskiptum hjá Íbúðalánasjóði á þessum árum, og enn aðra til að greiða sambærileg uppgreiðslugjöld sem voru á lánum frá viðskiptabönkum? Svarið er einfalt, það var varð eðlisbreyting á íslenskum húsnæðismarkaði síðla árs 2015.

Allt breyttist haustið 2015

Í október það ár tilkynnti Lífeyrissjóður verzlunarmanna, næst stærsti lífeyrissjóður landsins, að hann myndi lækka vexti, hækka lánshlutfall upp í 75 prósent, lækka lántökukostnað um fjórðung og hóf að bjóða upp á óverðtryggð lán. Verðtryggðu breytilegu vextirnir fóru niður í 3,2 prósent og óverðtryggð vextirnir voru 6,97 prósent. Aðrir lífeyrissjóðir fóru af sama krafti inn á húsnæðislánamarkaðinn á þessum tíma og allt í einu höfðu þau lánakjör sem buðust því fólki sem uppfyllti skilyrði til lántöku hjá lífeyrissjóðum gjörbreyst, nánast yfir nóttu. 

Lánin voru auðvitað ekki ódýr í alþjóðlegu samhengi, en þau voru það þegar horft var á Íslandssöguna. Og þau áttu bara eftir að lækka.

Þeir hópar landsmanna sem eiga í erfiðleikum með að komast inn á eignarmarkað, t.d. láglaunafólk, öryrkjar og einstæðingar, hafa ekki notið þeirra bættu kjara á húsnæðismarkaði sem orðið hafa á undanförnum árum. Þess í stað hefur húsnæðiskostnaður margra þeirra sem eru fastir á dýrum leigumarkaði hækkað sem hlutfall af tekjum, og gert þeim enn erfiðara fyrir að safna fyrir húsnæði.
Mynd: Bára Huld Beck

Til þess að geta tekið lífeyrissjóðslánin þurfti að hafa greitt í þann sjóð sem tekið var lán hjá og eiga fjórðung af kaupverðinu eða markaðsvirði þeirrar eignar sem verið var að fjármagna. Í ljósi þess að fordæmalaus hækkun varð á hækkun á verði íbúðahúsnæðis á árunum 2010 til 2017, þar sem verðið rúmlega tvöfaldaðist, var það auðsótt fyrir alla sem höfðu komið inn á eignarmarkað fyrir það tímabil eða á fyrri hluta þess. Og líkast til fyrir flesta sem það gerðu á árunum 2015 og 2016 líka. 

Snemma á árinu 2017 fóru verðtryggðir húsnæðisvextir í fyrsta sinn undir þrjú prósent. 

„Skuggabankastarfsemin“ sem gagnaðist neytendum

Þessi breyting gerði það að verkum að lántakendur flykktust til lífeyrissjóðanna. Hlutdeild þeirra óx jafnt og þétt. Ástæða þess að þeir gátu boðið lægri vexti var sú að þeir þurftu ekki að greiða ýmis konar kostnað og skatta sem viðskiptabankarnir þurftu að greiða, og veltu yfir á neytendur. Þar beit mest hinn svokallaði bankaskattur og önnur sértæk skattlagning sem viðskiptabankar þurfa að greiða en aðrir lánveitiendur, eins og lífeyrissjóðir, ekki. Í umsögn sem Samtök fjármálafyrirtækja sendu efnahags- og viðskiptanefnd Alþingis í maí 2016 beindu samtökin því til Alþingis að líf­eyr­is­sjóðum ætti að vera óheim­ilt að lána til ein­stak­linga og fyr­ir­tækja og köll­uðu beinar lán­veit­ingar sjóð­anna „skugga­banka­starf­sem­i“. Alþingi varð ekki við þeirri beiðni.

Auglýsing

Katrín Júl­í­us­dótt­ir, fram­kvæmda­stjóri sam­tak­anna og fyrr­ver­andi fjár­mála­ráð­herra, sagði í sjónvarpsþætti á Hringbraut í maí 2017 að sam­keppn­is­­staða bank­anna hefði skekkst mjög mikið og það gæti til lengri tíma haft mjög alvar­­leg áhrif á eigna­­söfn þess­­ara banka. „Við skulum þá ekki gleyma því að bank­­arnir eru í eigu rík­­is­ins og skatt­­borg­ar­anna að tveimur þriðju hluta til. Þannig að virði eigna skatt­­borg­ar­anna í þessu til­­viki eru og geta rýrnað þegar til lengri tíma lætur ef þessi skattur heldur áfram vegna þess að sam­keppn­is­­staðan er ekki sú sama.“

Lífeyrissjóðirnir stíga á bremsuna

Þegar leið á árið 2017 virtist sem að árangur lífeyrissjóðanna á þessum markaði væri farin að vera nánast of góður. Lífeyrissjóður verzlunarmanna, sem hefur verið einna stórtækastur í útlanum til sjóðsfélaga, lækkaði veðhlutfall á sjóðsfélagslánum úr 75 í 70 prósent sumarið 2017. LSR lækkaði sitt lánshlutfall með sama hætti 2018 og Gildi fylgdi eftir um síðust ármót. Þar með höfðu allir þrír stærstu lífeyrissjóðir landsins skert aðgengi að lánum hjá sér. Nokkrir sjóðir bjóða enn upp á 75 prósent lán. Þeir eru Söfnunarsjóður lífeyrisréttinda, Lífsverk, Brú og Stapi. Aðrir sjóðir lána á bilinu 60 til 70 prósent af kaupverði. 

Vaxtakjör lífeyrissjóðanna hafa hins vegar haldið áfram að batna. Tveir líf­eyr­is­­sjóð­ir, Almenni líf­eyr­is­­sjóð­­ur­inn og Birta, bjóða nú upp á verð­­tryggða breyt­i­­lega vexti sem eru undir tveimur pró­­sent­­um. Almenni líf­eyr­is­­sjóð­­ur­inn býður upp á bestu slíku vext­ina, eða 1,84 pró­­sent, og lánar sjóðsfélögum sínum sem greitt hafa í sjóð­inn síð­­­ustu þrjá mán­uði fyrir allt að 70 pró­­sent af kaup­verði. Birta, sem er fjórði stærsti líf­eyr­is­­sjóður lands­ins, lánar hins vegar þeim sjóðsfélögum sem greitt hafa í sjóð­inn síð­­­ustu þrjá mán­uði fyrir allt að 65 pró­­sent af kaup­verði á 1,97 pró­­sent verð­­tryggðum breyt­i­­legum vöxt­u­m. 

Óverðtryggðir vextir orðnir lægri en verðtryggðir voru 2008

Óverð­tryggðir vextir hafa líka lækkað mjög skarpt. Líf­eyr­is­­sjóður verzlunarmanna lækk­aði til að mynda  fasta óverð­­tryggða vexti sína um miðjan síð­­asta mánuð og fóru þeir þá úr 6,12 pró­­sentum í 5,14 pró­­sent, sem þýðir um 16 pró­­sent lækk­­un. 

Hópurinn sem er útilokaður

Eigið fé landsmanna í fasteignum tæplega þrefaldaðist á árunum 2010 til 2017, og var 3.174 milljarðar króna í lok þess síðarnefnda. Þrennt orsakar þessa mikla hækkun. Stærsta ástæðan er sú að fasteignaverð rúmlega tvöfaldaðist á tímabilinu. Þá hafa ríki og fjármálafyrirtæki ráðist í allskyns sértækar aðgerðir sem hafa fært háar fjárhæðir til þeirra sem eru á eigendamarkaði. Þá hefur verðbólga haldist lág yfir langt tímabil og lánakjör samhliða batnað umtalsvert. Allt þetta hefur gagnast þeim sem eiga húsnæði, eða geta komið sér í stöðu til að kaupa slíkt, en gerir stöðu hinna sem sitja eftir að sama skapi verri.

Tölur benda til þess að þessar aðstæður hafi gert aðgengi hluta fyrstu kaupenda inn á markaðinn betra og í nýrri mánaðarskýrslu Íbúðarlánasjóðs kom fram að fyrstu íbúðarkaupendum hefði fjölgað meira en annars konar íbúðarkaupendum frá árinu 2009 og að á öðrum ársfjórðungi 2019 hefðu þeir verið 27,7 prósent.

Í skýrslu sem Velferðarráðuneytið og Íbúðarlánasjóður birtu í lok október í fyrra kom hins vegar fram að heilt yfir væri staða húsnæðismarkaðarins hér á landi ólíðandi vegna verðsveiflna sem eru á honum, og orsakast meðal annars af auknu lánaframboði. Þær sveiflur bitna mest á lágtekjufólki sem verji stærri hluta tekna sinna í húsnæðisútgjöld, sérstaklega á leigumarkaði, en aðrir samfélagshópar. ­Mik­ill skortur hefur verið á hús­næði hér á landi, mikil fólks­fjölgun hefur átt sér stað und­an­farin ár vegna mikillar fjölgunar á erlendum ríkisborgurum sem hafa flutt hingað til lands til að starfa, en á sama tima hefur fjöldi byggðra íbúða verið undir lang­tíma­með­al­lagi. Stór hópur fólks býr því við þröngan kost og óör­yggi í hús­næð­is­mál­u­m. Sá hópur er ólíklegastur til að njóta góðs af betri lánakjörum og lántökuskilyrðum sem boðist hafa á síðustu árum.

Eftir þá breyt­ingu eru þeir vextir hag­­stæð­­ustu föstu óverð­­tryggðu vextir sem standa íslenskum íbúð­­ar­­kaup­endum til boða. Birta býður hins vegar upp á betri breyt­i­­lega óverð­­tryggða vexti til þeirra sjóðsfélaga sem upp­­­fylla skil­yrði til lán­­töku. Þeir geta fengið allt að 65 pró­­sent af kaup­verði á 4,85 pró­­sent vöxtum hjá þeim sjóði. Sú breyt­ing átti sér stað í byrjun júlí.

Viðskiptabankarnir eru eftir sem áður eftirbátar lífeyrisjóðanna þegar kemur að vaxtakjörum. Bestu verð­tryggðu vextir sem við­skipta­banki býður eru hjá Lands­bank­an­um, sem lánar grunn­lán á 3,25 pró­sent vöxt­um. Hann býður líka best allra við­skipta­bank­anna þegar kemur að óverð­tryggðum vöxt­um, eða 5,58 pró­sent. Því munar tæplega 77 prósent á bestu vaxtakjörum lífeyrissjóðs á verðtryggðum lánum og því besta sem viðskiptabanki getur boðið. Á óverðtyggðu kjörunum á sambærilegum lánum hjá lífeyirssjóði annars vegar og viðskiptabanka hins vegar er mun minni munur, en samt tæp níu prósent. 

Vextir gætu lækkað enn frekar

Meginvextir Seðlabanka Íslands, oftast nefndir stýrivextir, hafa lækkað alls um 0,75 prósentustig á síðustu misserum og standa nú í 3,75 prósentum. Þeir eru vissulega afar háir í flestum alþjóðlegum samanburði, enda vextir neikvæðir um þessar mundir í mörgum löndum. 

Auglýsing

Væntingar greiningaraðila eru að þeir muni halda áfram að lækka í nánustu framtíð og að sú lending sem íslenskt efnahagslíf er að fara í gegnum vegna samdráttar í landsframleiðslu í ár geti verið mýkt með peningastefnunni, og þar með vaxtalækkunum, en leiði ekki til gengisfellingar eða verðbólguskots. Þetta sé mögulegt vegna þess að Ísland standi þrátt fyrir allt vel. Hér er viðskiptaafgangur, eignir erlendis eru umfram skuldir og heimili landsins hafa frekar einbeitt sér að sparnaði en einkaneyslu á síðustu árum. 

Haldi stýrivextir áfram að lækka munu húsnæðislánakjör landsmanna halda áfram að batna. 


Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar