„Lífskjör fólks á Íslandi ráðast nú mjög á stöðu þess á fasteignamarkaði. Hvenær fólk kom inn á fasteignarmarkaðinn og á hvaða aldri þú ert.“ Þetta sagði Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri, og formaður peningastefnunefndar, á upplýsingafundi nefndarinnar fyrr í dag sem haldinn var vegna ákvörðunar hennar að hækka stýrivexti upp í 4,75 prósent. Þeir hafa ekki verið hærri í fimm ár. Sú ákvörðun var tekin til að reyna að ná verðbólgu, sem mælist 7,6 prósent, niður. Hann sagði að það gætu orðið talsverð auðsáhrif af hækkun fasteignaverðs, sérstaklega ef fólk færi að taka út fjármagn vegna hækkunarinnar til að nota í annað.
Fasteignaverð hefur hækkað mikið síðastliðin tvö ár og í gær voru til að mynda birtar nýjar tölur frá Þjóðskrá sem sýndu að íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki hækkað meira á tólf mánaða tímabili síðan árið 2006. Árshækkunin, samkvæmt nýbirtri vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu fyrir maímánuð, nemur nú 24 prósentustigum. Frá byrjun árs 2020 hefur íbúðaverð á svæðinu hækkað um 44 prósent.
Það þýðir til að mynda að íbúð sem kostaði 50 milljónir króna í janúar 2020 kostar í dag 72,1 milljón króna. Sá sem átti 20 milljónir króna í eigið fé í íbúðinni á nú 32,1 milljón króna í eigið fé, án þess að tillit sé tekið til hversu mikið viðkomandi hafi greitt niður lán sitt í millitíðinni, sem er sennilegt að sé umtalsvert í ljósi þess að vaxtakjör voru sögulega góð þorra tímabilsins og sértækar lausnir á borð við skattfrjálsa nýtingu séreignarsparnaðar til niðurgreiðslu húsnæðislána standa fjölmörgum til boða. Veðsetningarhlutfall hefur því farið úr 60 prósentum í um 40 prósent, sem er langt undir hámarksviðmiðum allra lánveitenda á Íslandi. Svigrúmið til endurfjármögnunar, þar sem fólk getur tekið út hækkanir til að nota í neyslu eða aðrar fjárfestingar, hefur því vaxið mikið.
Fasteignamarkaðurinn að leggja mjög mikið til verðbólgunnar
Ásgeir sagði að lætin á fasteignamarkaði orsökuðust af skorti af framboði og gríðarlegri fjölgun á vinnumarkaði. „Það eru mjög stórar ungar kynslóðir sem eru að koma inn á vinnumarkaðinn og þá inn á húsnæðismarkaðinn líka. Þetta fylgist að. Þá fáum við þessa verðbólgu tiltölulega skarpt inn.“
Hnn benti á að ef verðbólgan yrði mæld samkvæmt hinni svokölluðu samræmdu vísitölu neysluverðs, sem undanskilur eigið húsnæði, þá væri verðbólga 5,4 prósent. „Þannig að fasteignamarkaðurinn er að leggja mjög mikil til verðbólgunnar.“
Segist vera að koma í veg fyrir fasteignabólu
Á fundinum sagði Ásgeir að Seðlabankinn væri að beita stjórntækjum til að koma í veg fyrir fasteignabólu og að verðbólga éti upp kjarasamningsbundnar hækkanir. „Seðlabankinn er að vinna fyrir vinnandi fólk. Þetta er það sem við eigum að gera. Ef við leyfum verðbólgunni að halda áfram þá mun það koma vinnumarkaðinum í uppnám og ákveðin hringekja fara af stað.“
Þau tæki sem hann vísar til eru, auk vaxtahækkana, setning reglna um hámark greiðslubyrðar á fasteignalánum og endurvekja hinn svokallaða sveiflujöfnunarauka, sem var afnuminn þegar kórónuveirufaraldurinn skall á til að auka svigrúm banka til útlána um mörg hundruð milljarða króna. Það svigrúm nýttu þeir mest megnis til að lána til fasteignakaupa. Í fyrrasumar hafði fjármálastöðugleikanefnd hækkað hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda lækkað úr 85 í 80 prósent en hámarkshlutfall fyrir fyrstu kaupendur hélst óbreytt í 90 prósent.
Fyrr í þessum mánuði ákvað fjármálastöðugleikanefnd svo lækka hámarks veðsetningarhlutfall fasteignalána fyrir fyrstu kaupendur úr 90 prósentum niður í 85 prósent. Það þýðir að fyrstu kaupendur munu þurfa að geta reitt fram að minnsta kosti 15 prósent af kaupverði eignar í útborgun, í stað tíu prósenta áður.
„Íslendingar eru sérfræðingar í baksýnishagfræði“
Enn sem komið er hefur beiting stjórntækjanna ekki skilað sér í því að fasteignaverð hætti að hækka.
Ásgeir sagði á fundinum að beiting þeirra væri að einhverju leyti tilraunastarfsemi. „Eftir einhver ár verður þetta örugglega rannsóknarefni fyrir hagfræðinga við að reyna að meta þessi áhrif og þá verða haldnar hérna málstofur. Þá munu líka koma fram allskonar spekingar fram og segja hvað hefði átt að gera. Það er náttúrulega þegar komið fram fólk sem talar um hvað hefði átt að gera. Hins vegar hefur það fólk sem talar um hvað hefði átt að gera enga hugmyndir um hvað á að gera núna miðað við stöðuna. Íslendingar eru sérfræðingar í baksýnishagfræði.“
Aðspurður sagðist Ásgeir ekki hafa áhyggjur af vaxtahækkunum á aukið framboð á húsnæði. „Ég held að, miðað við hvað fasteignaverð hefur hækkað, þá vorkenni ég ekki verktökum fyrir að borga aðeins hærri vexti. Ég vorkenni þeim ekki neitt. Ég tel að arðsvonin sé það mikil í byggingariðnaði að ég held að greinin sé að fara að taka við sér og það sé kannski frekar aðgangur að fjármagni sé meira atriði.“
Kjarninn greindi frá því fyrr í dag að útlán til fyrirtækja í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hafi tekið nokkuð vel við sér á síðustu mánuðum, sem bendir til þess að sá geiri sé kominn á fljúgandi ferð. Samtals hafa verið lánaðir 25,3 milljarðar króna inn í þann geira frá byrjun nóvember 2021 og út maí síðastliðinn. Þar af var 7,1 milljarður króna lánaður til þeirra í síðasta mánuði. Ný útlán til byggingageirans hafa aldrei verið meiri innan mánaðar samkvæmt hagtölum Seðlabankans, sem ná aftur til byrjun árs 2013.
Til að setja þá tölu í samhengi þá lánuðu kerfislega mikilvægu bankarnir þrír samtals 16,5 milljarða króna til fyrirtækja í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð allt árið 2019, síðasta heila árið fyrir kórónuveirufaraldur.
Á árunum 2020 og 2021 voru útlánin til geirans, að frádregnum upp- og umframgreiðslum, hins vegar neikvæð um 29,7 milljarða króna.
Því er um mikinn viðsnúning að ræða.
