„Lífskjör fólks á Íslandi ráðast nú mjög á stöðu þess á fasteignamarkaði“

Seðlabankastjóri segir að bankinn sé að koma í veg fyrir fasteignabólu með stýrivaxtahækkunum sínum, en fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur samt hækkað um 24 prósent á einu ári. Eftirspurn eftir vinnuafli hefur ekki verið meira frá 2007.

Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri.
Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri.
Auglýsing

„Lífs­kjör fólks á Íslandi ráð­ast nú mjög á stöðu þess á fast­eigna­mark­aði. Hvenær fólk kom inn á fast­eign­ar­mark­að­inn og á hvaða aldri þú ert.“ Þetta sagði Ásgeir Jóns­son seðla­banka­stjóri, og for­maður pen­inga­stefnu­nefnd­ar, á upp­lýs­inga­fundi nefnd­ar­innar fyrr í dag sem hald­inn var vegna ákvörð­unar hennar að hækka stýri­vexti upp í 4,75 pró­sent. Þeir hafa ekki verið hærri í fimm ár. Sú ákvörðun var tekin til að reyna að ná verð­bólgu, sem mælist 7,6 pró­sent, nið­ur. Hann sagði að það gætu orðið tals­verð auðs­á­hrif af hækkun fast­eigna­verðs, sér­stak­lega ef fólk færi að taka út fjár­magn vegna hækk­un­ar­innar til að nota í ann­að. 

Fast­eigna­verð hefur hækkað mikið síð­ast­liðin tvö ár og í gær voru til að mynda birtar nýjar tölur frá Þjóð­­skrá sem sýndu að íbúða­verð á höf­uð­­­borg­­­ar­­­svæð­inu hefur ekki hækkað meira á tólf mán­aða tíma­bili síðan árið 2006. Árs­hækk­­­un­in, sam­­­kvæmt nýbirtri vísi­­­tölu íbúða­verðs á höf­uð­­­borg­­­ar­­­svæð­inu fyrir maí­mán­uð, nemur nú 24 pró­­­sent­u­­stig­­um. Frá byrjun árs 2020 hefur íbúða­verð á svæð­inu hækkað um 44 pró­sent.

Það þýðir til að mynda að íbúð sem kost­aði 50 millj­ónir króna í jan­úar 2020 kostar í dag 72,1 milljón króna. Sá sem átti 20 millj­ónir króna í eigið fé í íbúð­inni á nú 32,1 milljón króna í eigið fé, án þess að til­lit sé tekið til hversu mikið við­kom­andi hafi greitt niður lán sitt í milli­tíð­inni, sem er senni­legt að sé umtals­vert í ljósi þess að vaxta­kjör voru sögu­lega góð þorra tíma­bils­ins og sér­tækar lausnir á borð við skatt­frjálsa nýt­ingu sér­eign­ar­sparn­aðar til nið­ur­greiðslu hús­næð­is­lána standa fjöl­mörgum til boða. Veð­setn­ing­ar­hlut­fall hefur því farið úr 60 pró­sentum í um 40 pró­sent, sem er langt undir hámark­s­við­miðum allra lán­veit­enda á Íslandi. Svig­rúmið til end­ur­fjár­mögn­un­ar, þar sem fólk getur tekið út hækk­anir til að nota í neyslu eða aðrar fjár­fest­ing­ar, hefur því vaxið mik­ið.

Fast­eigna­mark­að­ur­inn að leggja mjög mikið til verð­bólg­unnar

Ásgeir sagði að lætin á fast­eigna­mark­aði orsök­uð­ust af skorti af fram­boði og gríð­ar­legri fjölgun á vinnu­mark­aði. „Það eru mjög stórar ungar kyn­slóðir sem eru að koma inn á vinnu­mark­að­inn og þá inn á hús­næð­is­mark­að­inn líka. Þetta fylgist að. Þá fáum við þessa verð­bólgu til­tölu­lega skarpt inn.“

Hnn benti á að ef verð­bólgan yrði mæld sam­kvæmt hinni svoköll­uðu sam­ræmdu vísi­tölu neyslu­verðs, sem und­an­skilur eigið hús­næði, þá væri verð­bólga 5,4 pró­sent. „Þannig að fast­eigna­mark­að­ur­inn er að leggja mjög mikil til verð­bólg­unn­ar.“

Auglýsing
Hægt væri að skapa grunn fyrir til­tölu­lega hraða verð­bólgu­hjöðnun um leið og fast­eigna­verð hættir að hækka. Hins vegar sé miklu meira í gangi hér á landi en bara hækkun fast­eigna­verðs. Það sé mikil upp­sveifla í gangi á Íslandi með mik­illi eft­ir­spurn eftir vinnu­afli. „Við höfum ekki séð svona mikla eft­ir­spurn eftir vinnu­afli síðan 2007. Það er bara skortur á fólki.“

Seg­ist vera að koma í veg fyrir fast­eigna­bólu

Á fund­inum sagði Ásgeir að Seðla­bank­inn væri að beita stjórn­tækjum til að koma í veg fyrir fast­eigna­bólu og að verð­bólga éti upp kjara­samn­ings­bundnar hækk­an­ir. „Seðla­bank­inn er að vinna fyrir vinn­andi fólk. Þetta er það sem við eigum að gera. Ef við leyfum verð­bólg­unni að halda áfram þá mun það koma vinnu­mark­að­inum í upp­nám og ákveðin hringekja fara af stað.“

Þau tæki sem hann vísar til eru, auk vaxta­hækk­ana, setn­ing reglna um hámark greiðslu­­­­byrðar á fast­­­­eigna­lánum og end­­­­ur­vekja hinn svo­­­­kall­aða sveiflu­­­­jöfn­un­­­­ar­auka, sem var afnum­inn þegar kór­ónu­veiru­far­ald­ur­inn skall á til að auka svig­rúm banka til útlána um mörg hund­ruð millj­arða króna. Það svig­rúm nýttu þeir mest megnis til að lána til fast­eigna­kaupa. Í fyrra­sumar hafði fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd hækkað hámark veð­­­­­setn­ing­­­­­ar­hlut­­­­­falls fast­­­­­eigna­lána til neyt­enda lækkað úr 85 í 80 pró­­­­­sent en hámarks­­­­­hlut­­­­­fall fyrir fyrstu kaup­endur hélst óbreytt í 90 pró­­­­­sent.

Fyrr í þessum mán­uði ákvað fjár­­­mála­­stöð­ug­­leika­­nefnd svo lækka hámarks veð­­­setn­ing­­­ar­hlut­­­fall fast­­­eigna­lána fyrir fyrstu kaup­endur úr 90 pró­­­sentum niður í 85 pró­­­sent. Það þýðir að fyrstu kaup­endur munu þurfa að geta reitt fram að minnsta kosti 15 pró­­­sent af kaup­verði eignar í útborg­un, í stað tíu pró­­­senta áður.

„Ís­lend­ingar eru sér­fræð­ingar í bak­sýn­is­hag­fræði“

Enn sem komið er hefur beit­ing stjórn­tækj­anna ekki skilað sér í því að fast­eigna­verð hætti að hækka.

Ásgeir sagði á fund­inum að beit­ing þeirra væri að ein­hverju leyti til­rauna­starf­semi. „Eftir ein­hver ár verður þetta örugg­lega rann­sókn­ar­efni fyrir hag­fræð­inga við að reyna að meta þessi áhrif og þá verða haldnar hérna mál­stof­ur. Þá munu líka koma fram alls­konar spek­ingar fram og segja hvað hefði átt að gera. Það er nátt­úru­lega þegar komið fram fólk sem talar um hvað hefði átt að gera. Hins vegar hefur það fólk sem talar um hvað hefði átt að gera enga hug­myndir um hvað á að gera núna miðað við stöð­una. Íslend­ingar eru sér­fræð­ingar í bak­sýn­is­hag­fræð­i.“

Aðspurður sagð­ist Ásgeir ekki hafa áhyggjur af vaxta­hækk­unum á aukið fram­boð á hús­næði. „Ég held að, miðað við hvað fast­eigna­verð hefur hækk­að, þá vor­kenni ég ekki verk­tökum fyrir að borga aðeins hærri vexti. Ég vor­kenni þeim ekki neitt. Ég tel að arðsvonin sé það mikil í bygg­ing­ar­iðn­aði að ég held að greinin sé að fara að taka við sér og það sé kannski frekar aðgangur að fjár­magni sé meira atrið­i.“

Kjarn­inn greindi frá því fyrr í dag að útlán til fyr­ir­tækja í bygg­ing­­­­ar­­­­starf­­­­semi og mann­­­­virkja­­­­gerð hafi tekið nokkuð vel við sér á síð­­­­­­­ustu mán­uð­­­um, sem bendir til þess að sá geiri sé kom­inn á fljúg­andi ferð. Sam­tals hafa verið lán­aðir 25,3 millj­­­­arðar króna inn í þann geira frá byrjun nóv­­­­em­ber 2021 og út maí síð­­­­ast­lið­inn. Þar af var 7,1 millj­­arður króna lán­aður til þeirra í síð­­asta mán­uði. Ný útlán til bygg­inga­­geirans hafa aldrei verið meiri innan mán­aðar sam­­kvæmt hag­­tölum Seðla­­bank­ans, sem ná aftur til byrjun árs 2013. 

Til að setja þá tölu í sam­hengi þá lán­uðu kerf­is­lega mik­il­vægu bank­­­­arnir þrír sam­tals 16,5 millj­­­­arða króna til fyr­ir­tækja í bygg­ing­­­­ar­­­­starf­­­­semi og mann­­­­virkja­­­­gerð allt árið 2019, síð­­­­asta heila árið fyrir kór­ón­u­veiru­far­ald­­­­ur. 

Á árunum 2020 og 2021 voru útlánin til geirans, að frá­­­­­­­dregnum upp- og umfram­greiðsl­um, hins vegar nei­­­­kvæð um 29,7 millj­­­­arða króna. 

Því er um mik­inn við­­­­snún­­­­ing að ræða. 

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Hygge
Hvað þýðir danska hugtakið hygge? Er það stig sem nær hærra en bara að hafa það kósí? Nær eitthvað íslenskt orð yfir það? Eða er um að ræða sérstaka danska heimspeki?
Kjarninn 9. ágúst 2022
Eitt og annað ... einkum danskt
Eitt og annað ... einkum danskt
Hygge
Kjarninn 9. ágúst 2022
Rúmlega þriðjungur heimila á ekkert eftir í veskinu í lok mánaðar
Næstum átta af hverjum tíu í lægsta tekjuhópnum ná ekki að leggja neitt fyrir, ganga á sparnað eða safna skuldum í yfirstandandi dýrtíð. Hjá efsta tekjuhópnum geta næstum níu af hverjum tíu enn lagt fyrir, sumir umtalsvert.
Kjarninn 9. ágúst 2022
Eilífðarefnin finnast í regnvatni alls staðar um heiminn. Uppruni þeirra er oftast á vesturlöndum en það eru fátækari íbúar heims sem þurfa að súpa seyðið af því.
Regnvatn nánast alls staðar á jarðríki óhæft til drykkjar
Okkur finnst mörgum rigningin góð en vegna athafna mannanna er ekki lengur öruggt að drekka regnvatn víðast hvar í veröldinni, samkvæmt nýrri rannsókn.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Fleiri farþegar fóru um Flugstöð Leifs Eiríkssonar í júlí síðastliðinum en í sama mánuði árið 2019.
Flugið nær fyrri styrk
Júlí var metmánuður í farþegaflutningum hjá Play og Icelandair þokast nær þeim farþegatölum sem sáust fyrir kórónuveirufaraldur. Farþegafjöldi um Keflavíkurflugvöll var meiri í júlí síðastliðnum en í sama mánuði árið 2019.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Verðfall á mörkuðum erlendis er lykilbreyta í þróun eignarsafns íslenskra lífeyrissjóða. Myndin tengist fréttinni ekki beint.
Eignir lífeyrissjóðanna lækkuðu um 361 milljarða á fyrri hluta ársins
Fallandi hlutabréfaverð, jafn innanlands sem erlendis, og styrking krónunnar eru lykilþættir í því að eignir íslensku lífeyrissjóðanna hafa lækkað umtalsvert það sem af er ári. Eignirnar hafa vaxið mikið á síðustu árum. Í fyrra jukust þær um 36 prósent.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Uppþornað stöðuvatn í norðurhluta Ungverjalands.
Enn ein hitabylgjan og skuggalegur vatnsskortur vofir yfir
Það er ekki aðeins brennandi heitt heldur einnig gríðarlega þurrt með tilheyrandi hættu á gróðureldum víða í Evrópu. En það er þó vatnsskorturinn sem veldur mestum áhyggjum.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Þrjár af hverjum fjórum krónum umfram skuldir bundnar í steypu
Lektor í fjármálum segir ekki ólíklegt að húsnæðisverð muni lækka hérlendis. Það hafi gerst eftir bankahrunið samhliða mikilli verðbólgu. Alls hefur hækkun á fasteignaverði aukið eigið fé heimila landsins um 3.450 milljarða króna frá 2010.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Meira úr sama flokkiInnlent