Ungt fólk á í erfiðleikum með að stíga skrefið inn á húsnæðismarkað og dvelur lengur í foreldrahúsum fyrir vikið. Eftirspurn eftir litlum og meðalstórum íbúðum eykst stöðugt, en framboðið hefur ekki fylgt þeirri þróun, og má meðal annars rekja þær aðstæður til áfallsins sem byggingamarkaðurinn hér á landi varð fyrir við hrunið, þegar fasteignamarkaðurinn nær alveg botnfraus, byggingakostnaður rauk upp og aðgengi að lánsfé varð erfiðara.
„Unga fólkið sem hyggst stíga sín fyrstu spor á húsnæðismarkaðnum verður einna verst úti. Fjöldi fólks kemst ekki úr foreldrahúsum og einnig má ætla að fullorðið fólk sem vill minnka við sig hafi ekki tök á því vegna skorts á litlu húsnæði og lítilli eftirspurn eftir stærri eignum þeirra,“ segir í nýrri skýrslu ASÍ, um stöðu mála á húsnæðismarkaði, sem kom út í dag.
Af hverju er lítið byggt?
Í henni kemur fram að tiltölulega hröð breyting hafi verið á íbúðamarkaði á Íslandi, þarsem 20,8 prósent þeirra sem á honum eru búi í leiguhúsnæði en hlutfallið var 12,9 prósent árið 2008. Mikil og sár vöntun sé á uppbyggingu íbúða til að mæta aukinni eftirspurn, enda fjölgar fólki tiltölulega stöðugt og stórar árangar að koma út á íbúðamarkað á næstu árum. „Á árunum 2009-2013, var einungis lokið við byggingu 2.000 nýrra íbúða, en almennt er talið að byggja þurfi 1.500-1.800 nýjar íbúðir á ári hverju til þess að svara eðlilegri eftirspurn miðað við þróun samfélagsins. Þrátt fyrir mikið offramboð íbúða sem byggðar voru á árunum fyrir hrun er mikill skortur á litlum íbúðum sem henta til fyrstu kaupa. Þau rök heyrast oft að byggingareglugerð og hátt lóðaverð valdi háum byggingakostnaði og kann það að vera hluti af ástæðu þess að ekki sé farið að byggja meira,“ segir í skýrslu ASÍ.
Fleiri leigja
Þá sýni tölur þar sem þróun á íbúðamarkaði er greind á árunum 2005 til og með 2013 að miklar og hraðar breytingar séu leiðast fram á íbúðamarkaði, sem þurfi að huga vel að hvernig sé best að móta regluverk fyrir. Eitt af því sem setji svip sinn á stöðu leigumarkaðarins þessa stundina, og rýrir framboð almennra leiguíbúða, er fjöldi íbúða sem einstaklingar leigja til ferðamanna. „Eins og staðan er í dag eru yfir 3.500 íslenskir gistikostir á skrá hjá Airbnb sem er fyrirtæki sem gerir fólki kleift að leigja ferðamönnum húsnæði sitt. Þetta hefur þær afleiðingar í för með sér að framboð leiguíbúða til almennings dregst saman og verð hækkar. Hvað varðar fjölda fólks sem býr í leiguhúsnæði samanborið við eigið húsnæði, þá fjölgaði leigjendum hlutfallslega mun meira en þeim sem búa í eigin húsnæði fækkaði í kringum efnahagshrunið. Á árunum 2005-2013 fjölgaði leigjendum um 85% á meðan þeim sem búa í eigin húsnæði fækkaði ekki nema um 4 prósent,“ segir í skýrslunni.
Veruleikinn annar en sýnist
Samanburður á vísitölu leiguverðs, íbúðaverðs og vísitölu launa síðast liðið ár sýnir að leiguverðsvísitalan hefur hækkað hlutfallslega minnst, að því er segir í skýrslunni. Samkvæmt þessum upplýsingum virðist staðan á leigumarkaði því alls ekki vera slæm ef einungis er tekið tillit til verðs. Hins vegar ber að athuga að gæði og magn þeirra upplýsinga sem við höfum um leigumarkaðinn gefa ekki endilega raunhæfa mynd. Vísitala leiguverðs byggist á leiguverði samkvæmt þinglýstum leigusamningum. Það er þó ekki skylda að þinglýsa leigusamningi og hvatinn til að þinglýsa fer oftast eftir því hvort viðkomandi eigi rétt á húsaleigubótum eða ekki. Þinglýstir samningar eru því ekki nema hluti af heildinni.
Húsaleigubætur skerðast eftir því sem tekjur aukast og eru leigjendur í mörgum tilfellum með of háar tekjur til þess að eiga rétt á bótum og láta þess vegna ekki þinglýsa samningum. „Það kemur því ekki á óvart að þegar hagdeild ASÍ fór í gegnum allar leiguauglýsingar á höfuðborgarsvæðinu kom í ljós mun hærra verð en þinglýstir leigusamningar gáfu til kynna,“ segir í skýrslunni.
Í september var meðalleiguverð á höfuðborgarsvæðinu tæplega 95 þúsund krónur fyrir stúdíó íbúð samkvæmt þinglýstum leigusamningum, rúmlega 127 þúsund krónur fyrir tveggja herbergja íbúð, tæplega 160 þúsund fyrir þriggja herbergja íbúð og 189 þúsund krónur fyrir fjögurra til fimm herbergja íbúð samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá.
Farið var í gegnum allar auglýsingar um leiguíbúðir á höfuðborgarsvæðinu á leiga.is, hjá Leigulistanum , á husaleiga.is, mbl.is og visir.is þann 17. september s.l. Verðin voru skráð og flokkuð eftir tegund íbúða. Einungis voru teknar til skoðunar auglýsingar um íbúðir þar sem gefið var upp leiguverð, þ.e. ekki þegar óskað var eftir tilboði.
Þær tölur voru bornar saman við verð samkvæmt þinglýstum leigusamningum og í ljós kom mikill verðmunur. Í sumum tilfellum var yfir 30 prósent hærra verð að finna í leiguauglýsingum, að því er segir í skýrslunni.
Nýtt húsnæðisleigukerfi styrkir stöðu fjölskyldna
Það stendur til að breyta húsaleigubótakerfinu og hækka grunnfjárhæðir ásamt frítekjumörku. Önnur breyting er sú að bæturnar munu fara eftir fjölda heimilismanna en ekki einungis fjölda barna. Þannig vænkast hagur hjóna og sambúðarfólks hlutfallslega mest, segir í skýrslunni.
Eftirfylgni og úrræði þarf að auka
ASÍ segir í niðurstöðukafla skýrslunnar, að mikilvægt sé að efla innviði leigumarkaðarsins, með skýru regluverki og fjölgun búsetuúrræða. Þó boðaðar hafi verið mögulegar úrbætur af hálfu ríkisstjórnarinnar, þá þurfi það ekki endilega að leiða til betri stöðu fyrir markaðinn í heild. „Hækka á húsaleigubætur eins og minnst hefur verið á. Það gæti þó haft þær afleiðingar í för með sér að markaðsöflin líti á það sem svo að greiðslugeta leigjenda hafi aukist sem leiðir til þess að svigrúm myndast til þess að hækka leigu, að öðru óbreyttu. Eftirfylgni af leigumarkaðinum og þróun leiguverðs þarf því að vera mikil og mun áreiðanlegri en hún er nú ásamt því sem fjölga þarf búsetuúrræðum,“ segir í skýrslu ASÍ.
