Á sama tíma eru lægstu sam­bæri­legur breyti­legu óverð­tryggðu vextir sem líf­eyr­is­sjóðir bjóða upp á 5,91 pró­sent hjá Gildi líf­eyr­is­sjóði. Birta líf­eyr­is­sjóður býður reyndar upp á lægri óverð­tryggða vexti, 5,60 pró­sent, en veð­hlut­fall á lánum þess sjóðs er 65 pró­sent.

Útlán helm­ing­ast á örfáum mán­uðum

Útlán líf­eyr­is­sjóð­anna til sjóðs­fé­laga vegna íbúð­ar­kaupa héldu áfram að drag­ast saman í des­em­ber síð­ast­liðn­um. Þá voru ný útlán líf­eyr­is­sjóða sam­tals 5,1 millj­arður króna, sem tæp­lega helm­ingur þess sem þeir lán­uðu út í ágúst síð­ast­liðn­um, þegar útlán sjóð­anna í heild voru 10,2 millj­arðar króna. Í krónum talið náðu útlán líf­eyr­is­sjóða hámarki sínu í fyrra­sum­ar, en þeir komu aftur af fullum krafti inn á íbúða­lána­markað haustið 2015 þegar margir þeirra hækk­uðu veð­hlut­fall lána sinna, lækk­uðu vexti og lækk­uðu lán­töku­gjaldið hjá sér um allt að fjórð­ung. Síðan þá hafa þau dreg­ist hratt saman og hafa ekki verið lægri innan mán­aðar síðan í mars 2016. Ef miðað er við des­em­ber 2017 þá voru útlánin í saman mán­uði ári síðar um fjórum millj­örðum króna lægri.

Auk mik­ils sam­dráttar í útlánum líf­eyr­is­sjóða urðu þau tíð­indi í des­em­ber 2018 að í fyrsta sinn frá end­ur­kom­unni haustið 2015 lán­uðu líf­eyr­is­sjóð­irnir meira í óverð­tryggðum lán­um, rúm­lega 3,1 millj­arða króna, en verð­tryggð­um, um tvo millj­arða króna.

Lán Íslend­inga að uppi­stöðu verð­tryggð

Þessi breyt­ing er áhuga­verð í ljósi þess að frá byrjun árs 2013 og fram á sama tíma árið 2018 voru 71 pró­sent allra nýrra íbúða­lána sem tekin voru hér­lendis verð­tryggð. Í októ­ber síð­ast­liðnum voru 77 pró­sent heild­ar­skulda heim­ila verð­tryggð­ar. Með öðrum orðum hafa Íslend­ingar fremur kosið að taka verð­tryggð lán en þau óverð­tryggðu sem hafa verið í boði hér­lend­is, fyrst og fremst vegna þess að þau hafa verið hag­stæð­ari á und­an­förnum árum.

Ástæð­una í sam­drætt­inum í töku verð­tryggðra lána má rekja til tveggja þátta: í fyrsta lagi hefur fast­eigna­mark­aður kælst tölu­vert eftir for­dæma­lausar hækk­anir á und­an­förnum árum þar sem íbúða­verð í krónum talið hefur til að mynda hækkað um 105 pró­sent frá byrjun árs 2011 og fram í des­em­ber 2018, eða á átta árum.

Hin ástæðan er sú að verð­bólgan hækk­aði umtals­vert á síð­ari hluta árs 2018 eftir að hafa verið undir verð­bólgu­mark­miði Seðla­banka Íslands (2,5 pró­sent) síðan í febr­úar 2014. Hún fór frá því að vera tvö pró­sent í lok maí 2018 í að vera 3,7 pró­sent í des­em­ber síð­ast­liðn­um.

slend­ing­ar, sem eru margir hverjir ansi brenndir af áhrifum verð­bólgu á verð­tryggð íbúða­lán þeirra, sér­stak­lega í kjöl­far hruns­ins þegar verð­bólga fór í 18,6 pró­sent í byrjun árs 2009, virð­ast sumir hverjir hafa ákveðið að bregð­ast við þessum aðstæðum með því að færa sig yfir í óverð­tryggð lán eða halda að sér höndum á fast­eigna­mark­aði á meðan að verð­bólgan væri að aukast.

Hún dróst síðan saman milli des­em­ber og jan­úar og er nú 3,4 pró­sent.

Þarf að hækka vexti umtals­vert til að ná arð­semi

Lán­veit­endur hafa brugð­ist við þessu ástandi líka, og skýrir það að ein­hverju leyti sam­drátt í heild­ar­út­lán­um. Þrír stærstu líf­eyr­is­sjóðir lands­ins: Líf­eyr­is­­sjóður starfs­­manna rík­­is­ins (LS­R), Líf­eyr­is­­sjóður verzl­un­ar­manna og nú síð­­­ast Gildi Líf­eyr­is­­sjóður hafa nú allir lækkað veð­hlut­fall sjóðs­­fé­lags­lána sinna úr 75 í 70 pró­­sent. Það gerir það að verkum að færri sjóðs­fé­lagar en áður geta tekið slík lán. Þetta var meðal ann­ars gert með var­úð­ar­sjón­ar­mið að leið­ar­ljósi vegna mik­illa verð­hækk­ana á und­an­förnum árum.

Breyti­leg vaxta­kjör líf­eyr­is­sjóð­anna hafa hins vegar verið að batnað á und­an­förnum á meðan að íslensku við­skipta­bank­arn­ir, sem hafa ekki verið sam­keppn­is­hæfir í vaxta­kjörum, hafa annað hvort staðið í stað eða hækk­að.

Íslensku við­skipta­bank­arnir hafa lengi kvartað undan því að þeir séu ekki sam­keppn­is­hæfir við líf­eyr­is­sjóð­ina, meðal ann­ars vegna þeirra sér­tæku banka­skatta sem þeir þurfa að borga en líf­eyr­is­sjóð­irnir ekki. Þessi afstaða krist­all­að­ist mjög vel í orðum Hösk­uldar H. Ólafs­son­ar, banka­stjóra Arion banka, þegar sá banki birti von­brigða­upp­gjör vegna árs­ins 2018 í vik­unni. Í til­kynn­ingu var haft eftir honum að eitt helsta verk­efni þessa árs væri að auka arð­semi í rekstri bank­ans. „Það er engu síður ljóst að það er erfitt verk­efni að ná við­un­andi arð­semi án umtals­verðra hækk­ana á útlána­vöxtum þegar rík­is­valdið við­heldur ofur­sköttum á banka­kerfið og eft­ir­lits­að­ilar bæta við eig­in­fjár­kröfum og öðrum álög­um.“

Með öðrum orðum eru hækk­anir á vöxtum útlána framundan að óbreyttu.

Þessi þróun var farin að sjást í fyrra. Fastir vextir til nokk­urra ára á óverð­tryggðum íbúða­lánum hjá íslensku við­skipta­bönk­unum hækk­uðu mjög skarp á árinu 2018. Með því eru bank­arnir að verja sig fyrir mögu­legu tapi ef verð­bólgan myndi hækka mikið á sama tíma og fleiri við­skipta­vinir hefðu valið að kaupa sér vörn gegn slíkri hækkun með því að binda sig inni í föstum vöxtum til þriggja eða fimm ára.

Sama á raunar við líf­eyr­is­sjóð­ina sem bjóða upp á fasta óverð­tryggða vexti. Nú eru ódýr­ustu slíkir 6,24 pró­sent, hjá Frjálsa líf­eyr­is­sjóðnum til þriggja ára, en þeir dýr­ustu eru 7,28 pró­sent, hjá Arion banka til fimm ára.

Þess má geta að Frjálsi líf­eyr­is­sjóð­ur­inn er rek­inn af Arion banka og er til húsa í höf­uð­stöðvum bank­ans í Borg­ar­túni. Þá sinna ráð­gjafar í úti­búum Arion banka í Borg­ar­túni, Bílds­höfða og Smára­túni afgreiðslu lána fyrir Frjálsa líf­eyr­is­sjóð­inn.

Þeir sem eiga minnst þurfa að taka verstu lánin

Það er þó ákveð­inn kúnna­hópur sem við­skipta­bank­arnir sitja einir að, þeir sem þurfa að fá yfir 70-75 pró­sent af fast­eigna­mati íbúðar að láni. Sá hóp­ur, sem á minnst eigið fé og inni­heldur meðal ann­ars stóran hluta fyrstu íbúð­ar­kaup­enda, þarf að taka miklu dýr­ari lán en hinir sem eiga meira og geta fjár­magnað sig hjá líf­eyr­is­sjóð­unum á sögu­lega lágum vöxt­um.

Líkt og áður sagði er hægt að fá 2,30 pró­sent verð­tryggða breyti­lega vexti hjá Líf­eyr­is­sjóði verzl­un­ar­manna og 70 pró­sent veð­hlut­fall. Hjá Lands­bank­an­um, þeim við­skipta­banka sem býður íbúða­lána­tökum upp á skap­leg­ustu kjörin sem bankar bjóða upp á, þurfa við­skipta­vinir að greiða 3,55 pró­sent verð­tryggða breyti­lega vexti fyrir 70 pró­sent lán. Það er um 54 pró­sent hærri vextir en hag­kvæm­ustu vextir sem líf­eyr­is­sjóð­irnir bjóða. Ef við­kom­andi þarf líka að taka 15 pró­sent við­bót­ar­lán þurfa þeir að taka það óverð­tryggt og borga vexti upp á sjö pró­sent.

Dýr­ustu verð­tryggðu breyti­legu lánin eru hjá Arion banka, þar sem hægt er að fá lánað upp að 80 pró­sent af kaup­verði á 3,89 pró­sent verð­tryggðu breyti­legu grunn­láni og við­bót­ar­láni á sama formi með 4,99 pró­sent vöxt­um. Þegar bæði lánin eru lögð saman skilar það breyti­legum vöxtum upp á 4,22 pró­sent verð­tryggt, sam­kvæmt útreikn­ingum heima­síð­unnar Her­borg.is, sem ber saman þau kjör sem bjóð­ast á íbúða­lána­mark­aði.